La durée du bail commercial et le déplafonnement du loyer : les précisions de la Cour de cassation du 9 juillet 2026
I. Le mécanisme légal du plafonnement du loyer commercial
A. Le principe du loyer plafonné
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un dispositif protecteur au bénéfice du locataire commerçant, dont le droit au renouvellement du bail constitue la pièce maîtresse. À cet égard, l’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, ce principe connaît une atténuation majeure sous la forme du plafonnement, prévu à l’article L. 145-34 du même code, qui limite la variation du loyer lors du renouvellement à la seule évolution de l’indice de référence, sauf lorsque la durée du bail expiré excède neuf ans ou, depuis la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, douze ans.
Le législateur de 2014 a substantiellement modifié le régime antérieur en portant le seuil de déclenchement du déplafonnement de neuf à douze années, parachevant ainsi une évolution amorcée par la loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, laquelle avait introduit un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer déplafonné à hauteur de dix pour cent par an en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce. (Article L. 145-34 du code de commerce). Cette réforme, tout en renforçant la protection du locataire, a rendu d’autant plus cruciale la détermination précise de la date d’expiration du bail, un décalage d’un seul jour pouvant entraîner le basculement du régime du loyer.
Le dispositif légal consacre ainsi un équilibre délicat entre la protection du fonds de commerce, dont la pérennité dépend de la maîtrise du coût locatif, et le droit du bailleur à percevoir un revenu en adéquation avec la réalité du marché immobilier. Or, la portée exacte de la règle du plafonnement, et singulièrement les conditions de son éviction au profit d’une fixation du loyer à la valeur locative, continue de susciter un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par ailleurs, la Cour de cassation a rendu le 9 juillet 2026 un arrêt qui apporte des précisions déterminantes sur la méthode de calcul de la durée du bail expiré, dont dépend directement l’application ou non du plafonnement. (Pourvoi n° 25-11.167, Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026).
Le champ d’application du statut des baux commerciaux est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, qui subordonne le bénéfice du statut à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal par un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. (Article L. 145-1 du code de commerce). La Cour de cassation veille avec constance au respect strict de cette condition, ainsi qu’en atteste l’arrêt rendu le 2 avril 2026 par lequel elle a censuré une cour d’appel pour avoir dénaturé les documents de la cause en confondant un extrait Kbis avec une simple fiche Infogreffe, privant ainsi les locataires de la protection statutaire. (Pourvoi n° 24-15.435, Cour de cassation, 3e civ., 2 avril 2026). En conséquence, le bénéfice du plafonnement comme du droit au renouvellement suppose que le locataire justifie d’une immatriculation conforme à l’activité autorisée par le bail et effectivement exercée dans les lieux loués.
L’article L. 145-9 du code de commerce précise que le congé délivré par le bailleur met fin au bail à la date pour laquelle il a été donné, et que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de cette date. (Articles L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce). Le calcul de la date d’effet du congé constitue donc, à l’instar de celui de la date d’effet du bail renouvelé, un paramètre essentiel de la computation des délais substantiels et procéduraux qui gouvernent la relation bailleur-locataire. L’article L. 145-8 du code de commerce dispose que le droit au renouvellement du bail est acquis au locataire qui justifie d’une exploitation effective de son fonds pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail. La Cour de cassation a précisé que le local accessoire formant une unité d’exploitation avec le local principal ne nécessite pas d’immatriculation distincte pour bénéficier du statut protecteur, dès lors qu’il existe une communauté matérielle et fonctionnelle d’exploitation entre les deux locaux. (Pourvoi n° 24-16.581, Cour de cassation, 3e civ., 19 mars 2026). Ces exigences, bien qu’en apparence distinctes du mécanisme du plafonnement, en constituent le préalable indispensable puisque le statut dans son ensemble conditionne l’application de la règle protectrice du loyer plafonné.
B. Les causes de déplafonnement
L’article L. 145-34 du code de commerce énumère limitativement les hypothèses dans lesquelles le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative, échappant ainsi au plafonnement. La première hypothèse, et la plus fréquemment invoquée, est celle de la durée du bail expiré excédant douze années. Le législateur a en effet considéré que la longueur exceptionnelle de la relation contractuelle justifiait que le loyer soit réaligné sur les conditions du marché. Dès lors, le calcul précis de cette durée revêt une importance capitale pour les parties au bail, tant pour le bailleur qui souhaite échapper au plafonnement que pour le locataire qui entend s’en prévaloir.
La deuxième cause de déplafonnement réside dans la modification notable des facteurs locaux de commercialité, notion dont la Cour de cassation a progressivement précisé les contours. Cette notion, d’interprétation délicate, recouvre l’évolution de l’environnement commercial du local loué, telle que l’implantation de nouvelles enseignes, la création de voies de circulation, la modification des flux de clientèle ou encore la transformation de la démographie du quartier. L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile a ainsi jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité devait s’apprécier de manière globale et non parcellisée. D’autres motifs de déplafonnement sont prévus par le texte, tenant notamment à la clause d’échelle mobile lorsque celle-ci a joué pendant la durée du bail expiré, à la modification des caractéristiques du local ou encore à la modification des obligations respectives des parties. Le contentieux relatif à ces motifs montre que la détermination de la durée exacte du bail expiré demeure un préalable incontournable à tout débat sur le déplafonnement du loyer.
En dehors du déplafonnement, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie des entreprises a introduit des aménagements procéduraux notables au régime des baux commerciaux, sans toutefois modifier substantiellement les règles substantielles du plafonnement. Par ailleurs, le contentieux de l’obligation de délivrance du bailleur, qualifiée d’obligation continue par la Cour de cassation, continue d’irriguer la jurisprudence de la troisième chambre civile, comme l’illustre l’arrêt du 4 juin 2026 au terme duquel la Cour a précisé que lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit sans être totalement détruit, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. (Pourvoi n° 25-10.070, Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2026).
II. L’arrêt du 9 juillet 2026 et le calcul de la durée du bail expiré
A. La distinction entre la demande de renouvellement et la date d’effet du nouveau bail
L’arrêt rendu le 9 juillet 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue une contribution doctrinale majeure à la compréhension des mécanismes de calcul de la durée du bail expiré. Dans cette affaire, une société locataire d’un local commercial, bénéficiant d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant une durée du bail supérieure à douze années. La locataire contestait l’application du déplafonnement au motif que sa demande de renouvellement était intervenue avant l’expiration de la douzième année du bail.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir jugé que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, ce qui représentait une durée de douze ans et un jour, et entraînait par conséquent le déplafonnement du loyer. La motivation de l’arrêt est particulièrement éclairante sur l’articulation des textes en présence. La Cour énonce en effet que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». (Pourvoi n° 25-11.167, Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026).
La Cour précise ensuite la règle de droit applicable en ces termes : « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette solution, qui procède d’une lecture rigoureusement littérale de l’article L. 145-12 du code de commerce, emporte une conséquence pratique considérable : la durée du bail expiré se calcule jusqu’à la veille de la date d’effet du bail renouvelé, et non jusqu’à la date de signification de la demande de renouvellement.
La Cour en a exactement déduit, en l’espèce, que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement du 24 mai 2012 était le 1er juillet 2012, et « qu’à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ». Ainsi, une différence d’un seul jour dans le calcul de la durée du bail suffit à faire basculer le régime du loyer du plafonnement vers la valeur locative, avec des conséquences financières potentiellement considérables pour les parties. L’enjeu économique est d’autant plus significatif que l’écart entre le loyer plafonné, indexé sur la variation indiciaire, et la valeur locative de marché peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros annuels, en particulier dans les secteurs géographiques connaissant une forte pression foncière et commerciale.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur la rigueur du calcul des délais en matière de baux commerciaux. En effet, l’arrêt du 12 février 2026 avait déjà rappelé, dans un autre contexte, que le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, et non à compter d’une éventuelle demande d’expertise ou de reconnaissance ultérieure par le bailleur. (Pourvoi n° 24-18.382, FS-B, Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026).
B. Les conséquences contentieuses et l’articulation avec les règles de la prescription
L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de computation des délais dans le contentieux des baux commerciaux. Or, cette rigueur se retrouve également dans le domaine voisin de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qui a fait l’objet de plusieurs décisions publiées au Bulletin le 12 février 2026. Par ces arrêts de section, la troisième chambre civile a précisé le régime de la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, en énonçant que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». (Pourvoi n° 24-18.382, FS-B, Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026).
Il s’en déduit, poursuit la Cour, que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Cette jurisprudence, immédiatement applicable au contentieux du bail commercial, impose au locataire une vigilance procédurale accrue, à l’image de la vigilance que le propriétaire bailleur doit observer dans le calcul de la durée du bail expiré pour invoquer le déplafonnement. La symétrie des exigences procédurales pesant sur les deux parties au contrat de bail commercial constitue l’un des traits saillants de l’évolution récente de la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Le même jour, la Cour de cassation a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». (Pourvoi n° 24-10.578, FS-B, Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026). L’article L. 145-28 du code de commerce, qui garantit le maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, cesse donc de produire ses effets dès l’acquisition de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.
Ces décisions du 12 février 2026 trouvent un écho direct dans la solution retenue le 9 juillet 2026, en ce qu’elles manifestent toutes une même rigueur dans l’application des règles de computation des délais qui gouvernent le statut des baux commerciaux. La Cour de cassation refuse en effet que le calcul de la durée du bail expiré soit faussé par la date de signification d’une demande de renouvellement intervenue en cours de tacite prolongation, de la même manière qu’elle refuse que le cours de la prescription biennale soit suspendu par la seule existence d’une mesure d’expertise sollicitée par le bailleur. Cette cohérence d’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile renforce la prévisibilité du droit des baux commerciaux tout en imposant aux praticiens une maîtrise rigoureuse de la chronologie des actes juridiques rythmant la vie du bail.
Par ailleurs, la clause résolutoire, régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et les juges peuvent suspendre sa réalisation lorsque la résiliation n’est pas encore constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée. (Article L. 145-41 du code de commerce). Ce mécanisme protecteur s’articule avec le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, qui prive le locataire de son droit à indemnité d’éviction, comme l’illustre l’arrêt du 2 juillet 2026 relatif à une procédure de congé fondée sur des désordres structurels affectant l’immeuble loué. (Pourvoi n° 25-13.340, Cour de cassation, 3e civ., 2 juillet 2026).
Dès lors, l’enseignement transversal de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile réside dans l’importance cardinale que revêt la maîtrise des délais et des dates dans l’ensemble du contentieux des baux commerciaux. Qu’il s’agisse du calcul de la durée du bail pour l’application du plafonnement ou du déplafonnement, du point de départ de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, ou de la computation du délai d’un mois suivant le commandement visant la clause résolutoire, le régime des baux commerciaux est gouverné par un formalisme temporel dont la violation est sévèrement sanctionnée par la Cour de cassation. Cette exigence de rigueur chronologique irrigue également le contentieux du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, dans lequel la computation des délais de mise en demeure et de délivrance du congé conditionne la validité même de l’acte interruptif du droit au renouvellement.
Conclusion
L’arrêt du 9 juillet 2026 apporte une clarification bienvenue sur l’articulation des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce en matière de calcul de la durée du bail expiré pour les besoins du déplafonnement du loyer commercial. La Cour de cassation y affirme avec netteté que la date à retenir pour apprécier si la durée du bail a excédé douze années est celle de la veille de la prise d’effet du bail renouvelé, fixée au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et non la date de signification de cette demande. Cette solution, respectueuse de la lettre des textes, s’inscrit dans une jurisprudence plus large de la troisième chambre civile qui fait prévaloir la rigueur du formalisme temporel sur les considérations d’équité ou de bonne foi des parties. En conséquence, les praticiens du droit des baux commerciaux sont invités à une vigilance accrue dans la détermination des dates et des délais, dont dépendent directement les droits substantiels des parties au bail. L’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle ainsi que la computation des délais dans le statut des baux commerciaux obéit à des règles impératives dont le non-respect emporte des conséquences juridiques et financières irréversibles, que ni l’équité ni la bonne foi ne permettent de corriger a posteriori. La publication régulière de ces décisions par la troisième chambre civile témoigne de la vitalité du contentieux des baux commerciaux et de l’importance pratique des précisions qu’elle apporte au régime légal.
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