Le refus de renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes : une jurisprudence exigeante de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Le motif grave et légitime, condition substantielle du refus de renouvellement sans indemnité
A. La caractérisation du motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce
Le refus de renouvellement du bail commercial constitue une prérogative exorbitante du droit commun, que le législateur a strictement encadrée en subordonnant sa validité à l’existence d’un motif grave et légitime imputable au preneur. Cette faculté, qui permet au bailleur de s’affranchir de l’obligation de paiement d’une indemnité d’éviction, représente une exception majeure au principe protecteur du statut des baux commerciaux, dont la finalité est précisément de garantir la stabilité et la pérennité du fonds de commerce exploité par le locataire. L’article L. 145-17 du code de commerce dispose en effet que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », précisant que l’inexécution d’une obligation n’est invocable que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les arrêts rendus au cours des deux dernières années témoignent d’une rigueur constante, exerce un contrôle exigeant sur la qualification des faits invoqués par le bailleur. Or, la notion de motif grave et légitime n’est définie ni par la loi ni par le règlement, ce qui confère au juge du fond un pouvoir souverain d’appréciation dont il doit user avec une particulière vigilance.
La jurisprudence traditionnelle a dégagé plusieurs catégories de manquements susceptibles de constituer un motif grave et légitime, parmi lesquels figurent le défaut de paiement des loyers, la sous-location irrégulière, le changement de destination des lieux sans autorisation du bailleur, ou encore l’inexécution des travaux d’entretien incombant au preneur. Toutefois, la gravité du manquement doit être appréciée in concreto, en tenant compte de l’ensemble des circonstances de l’espèce et notamment du comportement respectif des parties. La Cour de cassation exerce à cet égard un contrôle de motivation qui la conduit à censurer les décisions insuffisamment caractérisées sur la qualification du motif invoqué.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 illustre avec netteté les contours de cette notion dans le contexte de désordres affectant la structure de l’immeuble loué. Dans cette affaire, la SCI Biker, copropriétaire bailleresse, avait délivré à la société Celio France un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués, la surcharge des planchers par les marchandises entreposées ayant causé une atteinte à la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340). La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier pour un motif procédural tenant à l’absence de visa des dernières conclusions, sans se prononcer sur le fond, ce qui confirme que l’appréciation de la gravité des manquements relève in fine de l’office du juge du fond sous le contrôle de la motivation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction suppose que le bailleur établisse l’existence de manquements suffisamment caractérisés pour justifier la déchéance du droit du preneur à l’indemnité d’éviction. En l’espèce, la cour d’appel de Poitiers avait été saisie de demandes croisées portant à la fois sur l’acquisition d’une clause résolutoire et sur le refus de renouvellement sans indemnité (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La cassation prononcée pour défaut de visa des dernières conclusions témoigne de la complexité procédurale qui caractérise ce contentieux, où l’articulation entre les différents fondements juridiques invoqués par les parties requiert une rigueur particulière de la part des juridictions du fond. En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir d’un motif grave et légitime doit non seulement caractériser les faits fautifs, mais également respecter scrupuleusement les exigences formelles du congé.
B. La charge de la preuve pesant sur le bailleur et le contrôle opéré par la Cour de cassation
Le dispositif de l’article L. 145-17 institue un renversement du principe selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, et il appartient au bailleur de rapporter la preuve des motifs graves et légitimes qu’il invoque. À cet égard, la Cour de cassation veille à ce que les juges du fond ne se contentent pas d’affirmations générales ou de simples présomptions. La jurisprudence récente confirme que le contrôle de la motivation des décisions des juges du fond constitue un levier essentiel du contrôle de la qualification juridique des faits. Ainsi, dans l’arrêt précité du 2 juillet 2026, la cassation est intervenue parce que la cour d’appel avait statué sans prendre en considération les dernières conclusions de la bailleresse, déposées le jour même de la clôture, qui contenaient des développements nouveaux relatifs à la mise en demeure préalable au congé.
Dès lors, la charge de la preuve qui pèse sur le bailleur ne se limite pas à la démonstration des faits matériels constitutifs du manquement : elle s’étend également au respect de la procédure préalable de mise en demeure prévue par l’alinéa 1er de l’article L. 145-17, laquelle exige que l’infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire. Cette exigence de mise en demeure préalable, dont l’arrêt du 2 juillet 2026 rappelle l’importance en censurant l’arrêt qui n’avait pas examiné les écritures de la bailleresse sur ce point, constitue une protection essentielle du preneur contre les décisions unilatérales du bailleur. La mise en demeure doit, à peine de nullité, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné, ce qui implique une information complète du locataire sur la nature des griefs qui lui sont reprochés. Cette formalité substantielle a été conçue par le législateur comme un mécanisme de prévention du contentieux, destiné à permettre au preneur de régulariser sa situation avant que le bailleur ne puisse valablement lui opposer un refus de renouvellement sans indemnité. La pratique contentieuse révèle néanmoins que la validité de cette mise en demeure est fréquemment contestée, notamment lorsque l’acte extrajudiciaire ne reproduit pas fidèlement les termes de l’alinéa concerné ou lorsque le délai d’un mois n’a pas été intégralement respecté.
À cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que le formalisme protecteur du statut des baux commerciaux ne constitue pas un vain ornement procédural mais une garantie substantielle des droits du preneur. Dans le contentieux des baux commerciaux, le cabinet Kohen Avocats intervient aux côtés des bailleurs comme des locataires pour sécuriser les procédures de congé et prévenir les risques de nullité formelle qui peuvent anéantir les effets d’un congé pourtant fondé sur des motifs légitimes.
II. Le régime procédural du congé avec refus de renouvellement et la prescription biennale
A. Le formalisme du congé et la computation du délai de prescription de l’action en indemnité d’éviction
Le congé délivré par le bailleur commercial obéit à un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité. L’article L. 145-9 du code de commerce énonce que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire » et qu’il « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Ce texte institue une obligation d’information pesant sur le bailleur, destinée à garantir l’effectivité du droit au recours du locataire. La Cour de cassation veille avec constance au respect de ces prescriptions, qui participent de la protection du fonds de commerce dont le preneur est titulaire. La mention du délai de deux ans constitue une formalité substantielle, dont l’omission entraîne la nullité du congé sans que le locataire ait à démontrer l’existence d’un grief.
Le congé doit également respecter les prescriptions de l’article L. 145-9 relatives au délai de préavis, fixé à six mois au moins, et à la date d’effet, laquelle doit correspondre au dernier jour d’un trimestre civil lorsque le congé est délivré au cours de la tacite prolongation. La computation de ces délais revêt une importance pratique déterminante, car un congé délivré pour une date erronée est nul et de nul effet, ce qui contraint le bailleur à réitérer la procédure dans les formes requises. La Cour de cassation a ainsi jugé de manière constante que la nullité du congé pour vice de forme ne peut être couverte par une régularisation ultérieure, le congé devant satisfaire à l’ensemble des exigences légales dès sa délivrance.
En application de l’article L. 145-60 du même code, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La détermination du point de départ de ce délai constitue un enjeu contentieux majeur, auquel la troisième chambre civile a apporté des précisions déterminantes par deux arrêts de section du 12 février 2026 publiés au Bulletin. Dans le premier de ces arrêts, la Cour de cassation énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction », et que le locataire est « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578). Cette solution, rendue en formation de section, constitue un rappel ferme de l’automaticité de la prescription biennale qui ne saurait être écartée au seul motif de l’attitude déloyale du bailleur.
Par un second arrêt rendu le même jour, la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier de la suspension du délai de prescription à la faveur d’une mesure d’expertise judiciaire ordonnée en référé. La Cour retient que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382). Cette solution, qui étend au contentieux des baux commerciaux la jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019, impose au preneur une vigilance procédurale particulière : le simple fait d’émettre des protestations et réserves devant le juge des référés ne suffit pas à lui faire bénéficier de l’effet suspensif de la mesure d’expertise.
L’arrêt du 9 juillet 2026 rendu dans l’affaire Pharmacie apporte une précision complémentaire sur les conséquences du dépassement de la durée de douze ans du bail expiré sur le plafonnement du loyer. La Cour y rappelle que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et qu’en cas de tacite prolongation suivie d’une demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Par ailleurs, la même formation a jugé le même jour que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant un expert chargé d’évaluer la valeur locative en exécution des stipulations contractuelles du bail n’est pas insusceptible de recours, la voie de l’appel étant ouverte par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 22-24.254).
B. Les causes d’interruption de la prescription biennale et la protection du droit au recours du locataire
Si la prescription biennale constitue une règle d’ordre public dont la rigueur est régulièrement rappelée par la troisième chambre civile, le législateur et la jurisprudence ont néanmoins aménagé des causes d’interruption et de suspension destinées à préserver le droit du locataire à une protection juridictionnelle effective. L’article L. 145-28 du code de commerce consacre le principe selon lequel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue », ce droit au maintien dans les lieux étant le corollaire du droit à indemnité d’éviction. Toutefois, ce droit au maintien n’est pas absolu : il est subordonné à la diligence du preneur qui doit agir en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, comme l’a rappelé l’arrêt du 12 février 2026 précité.
L’arrêt du 4 juin 2026 apporte une précision essentielle sur l’effet interruptif de la contestation des motifs du congé par le preneur. La troisième chambre civile censure l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait déclaré prescrite la demande de paiement d’une indemnité d’éviction, au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette solution révèle que la contestation, par le locataire, des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui du refus de renouvellement sans indemnité constitue une contestation du congé lui-même, laquelle interrompt le délai de prescription biennale et permet au preneur de solliciter, à toute hauteur de la procédure, le paiement d’une indemnité d’éviction.
En conséquence, l’articulation entre la prescription biennale et les causes d’interruption revêt une importance pratique considérable dans le contentieux du congé avec refus de renouvellement. La jurisprudence récente rappelle que si le locataire entend contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction, il doit agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, à peine de forclusion. Cependant, la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction, la demande en justice, même en référé, et la saisine du juge aux fins de mesure d’instruction sont autant de causes d’interruption ou de suspension de la prescription que le locataire peut invoquer. L’arrêt du 12 février 2026 précise que la reconnaissance interruptive de prescription doit être « dénuée d’équivoque », ce qui impose au bailleur une grande prudence dans la rédaction de ses écritures et correspondances, tout dire ou écrit pouvant être interprété comme une reconnaissance du droit à indemnité de son locataire.
Par ailleurs, la protection du droit au maintien dans les lieux du locataire évincé est conditionnée au respect du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a jugé de manière constante que le locataire qui est prescrit dans son action en paiement perd son droit au maintien dans les lieux, la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction emportant déchéance du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce. Cette jurisprudence, rappelée avec force par les arrêts du 12 février 2026, impose au preneur de faire preuve d’une diligence particulière dans la conduite des procédures, dès lors que le défaut d’action dans le délai biennal emporte des conséquences irréversibles sur son droit au maintien dans les locaux dont il a été évincé. La rigueur de cette solution se justifie par la nécessité d’assurer la sécurité juridique des relations locatives commerciales et d’éviter que le locataire puisse se maintenir indéfiniment dans les lieux sans avoir agi en justice dans le délai légalement imparti.
En définitive, la conjugaison des exigences formelles du congé et des règles de prescription biennale dessine un cadre procédural particulièrement contraignant, dont la maîtrise constitue un enjeu stratégique pour les parties au bail commercial. Le bailleur doit ainsi veiller à délivrer un congé parfaitement conforme aux prescriptions de l’article L. 145-9, tandis que le locataire doit impérativement agir dans le délai de deux ans pour préserver son droit à indemnité d’éviction et son droit au maintien dans les lieux. La négligence de l’une ou l’autre de ces obligations emporte des conséquences juridiques et financières considérables, qui peuvent se chiffrer en centaines de milliers d’euros s’agissant de l’indemnité d’éviction d’un fonds de commerce établi.
Conclusion
Le contentieux du refus de renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes révèle un équilibre délicat entre la protection du droit de propriété du bailleur, qui doit pouvoir se défaire d’un locataire fautif, et la préservation des droits du preneur, dont le fonds de commerce constitue une valeur patrimoniale protégée par le statut des baux commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours de la période 2024-2026 confirme que cet équilibre passe par une application rigoureuse des prescriptions formelles du congé, une charge de la preuve pesant intégralement sur le bailleur qui invoque le motif grave et légitime, et une vigilance particulière quant aux règles de prescription biennale dont la computation et les causes d’interruption font l’objet d’un contentieux nourri. Les arrêts du 12 février 2026 ont ainsi précisé avec une netteté particulière les conditions dans lesquelles le locataire peut se prévaloir de l’interruption ou de la suspension de la prescription de son action, tandis que les décisions du 4 juin et du 2 juillet 2026 rappellent que l’office du juge ne saurait s’exercer sans un examen complet et contradictoire des écritures des parties. Cette jurisprudence, à la fois protectrice et exigeante, témoigne de la vitalité du contentieux du statut des baux commerciaux et de l’attention constante que la Cour de cassation porte à la sécurité juridique des relations locatives commerciales. La maîtrise de ces règles, tant substantielles que procédurales, constitue un impératif pour tout praticien du droit des baux commerciaux, qu’il conseille le bailleur dans la mise en œuvre de son droit de reprise ou le locataire dans la défense de son droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
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