La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : plafonnement, déplafonnement et office du juge dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile

I. Le principe du plafonnement et ses exceptions légales

A. La règle du plafonnement : champ d’application et computation des délais

Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et la sauvegarde des intérêts patrimoniaux du bailleur. Cet équilibre trouve sa traduction la plus concrète dans les règles de fixation du prix du bail renouvelé, gouvernées par le principe du plafonnement énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce. Selon ce texte, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce mécanisme constitue une dérogation significative au droit commun de la fixation du prix, en ce qu’il soustrait le loyer du bail renouvelé à l’appréciation de la valeur locative pour l’indexer sur une donnée objective et extérieure aux parties.

La mise en œuvre de ce plafonnement suppose toutefois une détermination précise de la date de prise d’effet du bail renouvelé, condition sine qua non de la computation de la durée du bail expiré. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification décisive sur ce point dans un arrêt du 9 juillet 2026. En l’espèce, la locataire d’un local commercial, bénéficiaire d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, soit avant l’expiration de la période de douze ans. Elle soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande avait été formée avant que le bail n’atteigne cette durée. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11.167).

La Haute juridiction a, en conséquence, précisé la règle de computation en ces termes : « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Il en résulte que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit le 1er juillet 2012, constituait la date de prise d’effet du bail renouvelé, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie la durée du bail expiré pour déterminer l’applicabilité du plafonnement, le dépassement, fût-ce d’un seul jour, du seuil de douze ans suffisant à écarter la règle protectrice.

Par ailleurs, l’articulation entre les articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, telle que précisée par cet arrêt, confirme que la demande de renouvellement n’opère pas rupture immédiate du bail en cours. La tacite prolongation continue de produire ses effets jusqu’à la date fixée par la loi pour la prise d’effet du nouveau bail. Cette solution, dont la portée pratique est considérable, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la détermination de la date à laquelle expirera effectivement le bail en cours, les conséquences financières du déplafonnement pouvant être substantielles pour le preneur. En conséquence, la computation des délais constitue un enjeu contentieux majeur, la ligne de partage entre plafonnement et déplafonnement se jouant parfois à quelques jours près.

B. Les causes de déplafonnement : durée du bail, modification des facteurs locaux de commercialité et locaux monovalents

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit trois hypothèses dans lesquelles la règle du plafonnement est écartée au profit d’une fixation du loyer à la valeur locative. La première résulte de la durée du bail expiré, lorsque celui-ci, par l’effet d’une tacite prolongation, a excédé douze ans. La deuxième tient à une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens des 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code. La troisième, enfin, découle d’une clause du contrat relative à la durée du bail. À ces causes légales s’ajoute le cas particulier des locaux monovalents, expressément exclus du champ du plafonnement par l’article R. 145-10 du code de commerce. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé avec une netteté croissante les conditions de caractérisation de chacun de ces motifs de déplafonnement.

S’agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation a rendu un arrêt de principe le 18 septembre 2025, publié au Bulletin, dont l’apport doctrinal est considérable. La question posée à la Cour était de savoir si la modification notable des facteurs locaux de commercialité devait avoir une incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux, ou s’il suffisait qu’elle soit de nature à avoir une telle incidence. La troisième chambre civile a tranché en faveur d’une approche objective et abstraite en énonçant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B).

Cette solution, qui rompt avec une lecture strictement causale du lien entre la modification du tissu commercial environnant et l’activité du preneur, facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur. Il n’est plus nécessaire de démontrer que les modifications de l’environnement commercial ont effectivement profité au locataire ; il suffit d’établir qu’elles sont de nature à avoir une incidence favorable, ce qui relève d’une appréciation in abstracto. La Cour confirme ainsi l’autonomie de la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité par rapport à ses effets concrets sur l’exploitation du preneur, ce qui participe d’un rééquilibrage en faveur du bailleur dans le contentieux du déplafonnement.

La troisième chambre civile a également apporté d’utiles précisions sur le champ d’application du mécanisme d’étalement de la hausse du loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Aux termes de ce texte, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou lorsqu’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, que ce dispositif protecteur connaît un domaine d’application limité. Elle a en effet retenu « à bon droit, qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B).

Dès lors, la limitation à 10 % de l’augmentation annuelle du loyer ne bénéficie pas au preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans. Cette solution, qui distingue l’hypothèse du déplafonnement résultant de la durée contractuelle du bail de celle du déplafonnement résultant de sa durée effective par l’effet de la tacite prolongation, s’inscrit dans la logique d’un statut qui entend sanctionner l’inertie du preneur qui, en laissant le bail se prolonger au-delà de douze ans sans renouvellement, s’expose à un déplafonnement intégral et immédiat du loyer, sans bénéfice du mécanisme d’étalement. À cet égard, la solution est d’une particulière sévérité à l’endroit des locataires qui, à l’instar de la société Monoprix exploitation dans l’affaire précitée, se voient privés de la protection de l’étalement alors même que le dépassement de la durée de douze ans résulte de la prolongation du bail pendant l’instance en fixation du prix.

S’agissant des locaux monovalents, la Cour de cassation a confirmé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que la règle du plafonnement ne leur est pas applicable. En l’espèce, des locaux à usage de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile avaient été donnés à bail commercial. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « étaient monovalents les locaux qu’il n’était pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-15.417). La Haute juridiction a précisé que les travaux de dépollution du site, en cas de changement d’affectation, devaient être pris en compte pour apprécier le caractère monovalent, le point de savoir si leur coût incombait au bailleur ou au preneur étant indifférent. Cette solution confirme l’approche objective de la notion de monovalence, qui s’apprécie au regard de la configuration matérielle des locaux et de l’ampleur des travaux nécessaires à un changement de destination, indépendamment de la personne qui en supporterait la charge financière. Ainsi, les locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation ne relevant pas du droit commun du plafonnement, le loyer du bail renouvelé y est fixé à la valeur locative sans égard à la durée du bail expiré ni aux variations indiciaires.

II. L’office du juge des loyers commerciaux : compétence et limites

A. La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour la fixation du prix

L’article R. 145-23 du code de commerce attribue au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Cette compétence d’attribution, dérogatoire au droit commun de la compétence matérielle du tribunal judiciaire, s’inscrit dans la logique d’une spécialisation fonctionnelle visant à confier le contentieux de la fixation du loyer à un juge unique disposant d’une expertise technique, éclairé par l’avis d’un conciliateur et, le cas échéant, par une mesure d’instruction confiée à un expert. La jurisprudence de la troisième chambre civile a toutefois été conduite à préciser les contours exacts de cette compétence, en particulier dans les hypothèses où le bail stipule des modalités particulières de fixation du loyer.

La question la plus délicate s’est posée à propos des baux commerciaux stipulant un loyer binaire, comprenant une part fixe et une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur. Dans un premier temps, la Cour de cassation avait jugé que, lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et qu’en l’absence d’accord, le bail était renouvelé à l’ancien prix. Puis, elle avait admis que les parties pouvaient, par une clause expresse, prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement. Un arrêt remarqué du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, a marqué une évolution significative de cette jurisprudence.

En l’espèce, la société Monoprix exploitation s’opposait à la demande de la bailleresse en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que le loyer binaire stipulé excluait le recours au juge des loyers commerciaux, faute de clause expresse en ce sens. Le juge des loyers commerciaux, puis la cour d’appel, avaient déclaré irrecevable la demande de la bailleresse. La Cour de cassation a censuré cette analyse en jugeant que le moyen soulevé par la locataire ne constituait pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond, et qu’en conséquence « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).

La Cour a, en outre, posé un principe novateur en énonçant que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Cette solution rééquilibre la protection du bailleur en lui ouvrant la possibilité d’établir, par tous moyens, que les parties ont entendu soumettre au juge la fixation du prix du bail renouvelé, même en présence d’une clause de loyer variable. L’arrêt retrace par ailleurs l’évolution jurisprudentielle qui a conduit à ce revirement, depuis la position initiale selon laquelle « la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord » (Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-13.418), jusqu’à l’admission d’une clause expresse de recours au juge (Civ. 3e, 3 novembre 2016, n° 15-16.826), pour aboutir à la solution actuelle qui autorise la recherche de la volonté implicite des parties.

Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser les conséquences de l’exercice, par le bailleur, de son droit d’option après fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Dans un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin, elle a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Civ. 3e, 27 février 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette solution, qui confère un effet rétroactif à l’exercice du droit d’option, emporte des conséquences financières significatives pour le preneur, qui se trouve redevable d’une indemnité d’occupation à la valeur locative pour toute la période courant depuis la date d’expiration du bail, alors même qu’il avait continué à verser le loyer antérieur pendant la durée de la procédure en fixation du prix. La Cour confirme ainsi que l’acceptation du principe du renouvellement par le bailleur ne le prive pas de la faculté de se raviser ultérieurement, dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce, et que ce revirement opère rétroactivement.

B. Les limites de l’office du juge : exclusion de l’étalement et particularité des loyers binaires

Si la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé est exclusive, son office connaît des limites strictement circonscrites par la jurisprudence. La troisième chambre civile veille avec constance à ce que le juge des loyers commerciaux ne s’immisce pas dans des domaines qui excèdent la mission que lui confie l’article R. 145-23 du code de commerce. La question de l’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement constitue, à cet égard, une illustration topique de l’autolimitation de l’office juridictionnel.

Dans un arrêt de principe du 25 janvier 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-21.943, FS-B). La Haute juridiction a, en conséquence, cassé par voie de retranchement l’arrêt qui avait fixé un échéancier d’augmentation progressive du loyer, rappelant que cette prérogative relève de la seule convention des parties ou, à défaut d’accord, du tribunal judiciaire statuant en formation collégiale.

Cette solution, dont la portée pratique est immédiate, impose une distinction nette entre la fixation du prix du bail renouvelé et les modalités de son exigibilité dans le temps. Le juge des loyers commerciaux détermine le montant du loyer déplafonné à la valeur locative ; il n’a pas le pouvoir d’en moduler l’application temporelle par un échéancier d’augmentation progressive. Il appartient aux parties, une fois le prix fixé judiciairement, de convenir des modalités d’étalement ou, à défaut d’accord, de saisir le tribunal judiciaire. Cette répartition des compétences, rigoureusement maintenue par la Cour de cassation, illustre la conception restrictive que la troisième chambre civile se fait de l’office du juge spécialisé des loyers commerciaux, dont la mission se limite à la détermination du quantum sans s’étendre aux modalités de son recouvrement.

La limitation de l’office du juge des loyers commerciaux trouve également à s’appliquer dans l’hypothèse des loyers à part variable. Ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 30 mai 2024 précité, « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » et « le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé ». Il en résulte que, même lorsqu’il est compétent pour fixer la part fixe ou le minimum garanti du loyer, le juge des loyers commerciaux ne saurait porter atteinte au mécanisme de loyer variable librement convenu entre les parties, qui se trouve reconduit de plein droit dans le bail renouvelé.

Dès lors, l’office du juge des loyers commerciaux, s’il est exclusif dans son domaine, demeure cantonné à la détermination d’une somme fixe correspondant à la valeur locative, sans pouvoir s’immiscer dans l’aménagement conventionnel des modalités de calcul du loyer ni dans les conditions temporelles de son exigibilité. Cette délimitation fonctionnelle, fruit d’une construction jurisprudentielle patiente, contribue à la sécurité juridique en répartissant clairement les compétences entre le juge spécialisé et le juge de droit commun, tout en préservant la liberté contractuelle des parties au bail commercial. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme ainsi que le statut des baux commerciaux, pour dérogatoire qu’il soit au droit commun, n’a pas pour effet de conférer au juge des loyers commerciaux un pouvoir général de révision du contrat, mais seulement une mission technique de détermination du prix, à l’exclusion de toute immixtion dans l’économie générale de la convention des parties.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 témoigne d’une double dynamique dans le contentieux de la fixation du prix du bail commercial renouvelé. D’une part, la Cour de cassation renforce la prévisibilité des règles de plafonnement et de déplafonnement en précisant avec une netteté croissante les conditions de la computation des délais, les critères d’appréciation des facteurs locaux de commercialité et le régime applicable aux locaux monovalents. D’autre part, elle circonscrit avec rigueur l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence exclusive pour la fixation du prix s’arrête là où commencent les prérogatives des parties dans l’aménagement conventionnel de leurs relations et où s’exerce la compétence du tribunal judiciaire pour le surplus du contentieux. Cette construction jurisprudentielle, qui allie technicité et cohérence, offre aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé pour anticiper l’issue des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail commercial renouvelé et pour conseiller utilement leurs clients dans la négociation des clauses du bail.