La révision du loyer en cours de bail commercial : entre mécanisme légal et contrôle des clauses d’indexation
I. Le mécanisme légal de révision du loyer en cours de bail
A. La révision triennale, mécanisme d’ordre public
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur une protection particulière dont la stabilité du loyer constitue l’un des piliers essentiels. En cours de bail, cette stabilité est tempérée par le mécanisme de la révision triennale, institué par l’article L. 145-38 du code de commerce, lequel dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Ce mécanisme, d’ordre public comme en atteste la sanction du caractère non écrit des clauses y contrevenant prévue par l’article L. 145-15 du même code, permet à l’une ou l’autre des parties de solliciter l’ajustement du loyer à la valeur locative.
La révision triennale prend effet à compter de la date de la demande en révision, et de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce relatif à la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Cette règle dite du plafonnement de la variation du loyer à l’évolution de l’indice connaît toutefois une exception notable lorsque la preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En ce cas, et en ce cas seulement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
L’article R. 145-6 du code de commerce précise la consistance des facteurs locaux de commercialité, lesquels dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025, précisé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante, marque une distinction essentielle entre la potentialité d’incidence — qui suffit — et la démonstration de l’incidence effective, laquelle n’est pas exigée par le législateur.
En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours, précision qui protège le locataire diligent contre une révision fondée sur l’amélioration du fonds qu’il aurait lui-même financée. L’article L. 145-33 du code de commerce énonce quant à lui les cinq critères de détermination de la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
À cet égard, la détermination de la valeur locative, qu’elle intervienne dans le cadre d’une révision triennale ou d’un renouvellement, obéit à une méthodologie rigoureuse que les juges du fond apprécient souverainement. L’impôt foncier mis à la charge du locataire constitue, par exemple, une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B), sur le fondement de l’article R. 145-8 du code de commerce. En conséquence, la rédaction du bail initial revêt une importance capitale, car la répartition conventionnelle des charges entre bailleur et preneur conditionne, pour partie, la fixation ultérieure du loyer révisé. Les praticiens sont ainsi invités à une vigilance accrue lors de la négociation des clauses financières du bail, chaque imputation de charge emportant des conséquences sur la détermination de la valeur locative de référence.
B. La clause d’échelle mobile, correctif conventionnel
À côté du mécanisme légal de la révision triennale, les parties peuvent assortir le bail commercial d’une clause d’échelle mobile, également dénommée clause d’indexation, qui permet une variation automatique du loyer en fonction d’un indice de référence. L’article L. 145-39 du code de commerce institue alors, par dérogation à l’article L. 145-38, une faculté de révision spécifique : la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Cette disposition permet ainsi de corriger les effets excessifs d’une clause d’indexation qui, par le jeu automatique de l’indice, aurait conduit à une variation disproportionnée du loyer.
La variation de loyer qui découle de cette révision fondée sur le dépassement du quart ne peut, elle non plus, conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le législateur a ainsi entendu conjuguer la liberté contractuelle des parties, qui demeure le principe en matière de fixation des clauses d’indexation, avec un dispositif correcteur visant à éviter qu’une variation brutale de l’indice de référence ne se traduise par une hausse insoutenable pour le preneur. Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce rappelle que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, ce qui s’applique notamment lorsque le désaccord sur le montant du loyer révisé a pu entraîner un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Il convient de distinguer nettement la révision du loyer en cours de bail, régie par les articles L. 145-38 et L. 145-39, de la fixation du loyer du bail renouvelé, qui obéit aux articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce. Dans le cadre du renouvellement, le principe du plafonnement posé par l’article L. 145-34 cède lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ou en cas de modification notable des éléments de la valeur locative. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif d’étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette solution, qui opère une distinction entre les causes du déplafonnement, emporte des conséquences pratiques significatives pour le locataire, lequel ne peut prétendre au bénéfice de l’étalement lorsque le déplafonnement résulte de la seule durée du bail.
Or, l’articulation entre la révision triennale et la clause d’échelle mobile demeure une source de difficultés contentieuses, en particulier lorsque les parties ont stipulé une indexation automatique du loyer tout en conservant la faculté de révision légale. La Cour de cassation juge de manière constante que les deux mécanismes ne sont pas exclusifs l’un de l’autre : la présence d’une clause d’échelle mobile dans le bail ne prive pas les parties de la possibilité de solliciter une révision triennale sur le fondement de l’article L. 145-38. Dès lors, le preneur confronté à une indexation automatique défavorable conserve la faculté de demander au juge un réajustement du loyer à la valeur locative, dans les conditions et selon les critères définis par le statut. Cette coexistence des mécanismes légaux et conventionnels, loin d’être une source d’insécurité juridique, constitue au contraire une garantie supplémentaire pour le locataire, qui peut choisir la voie la plus favorable à ses intérêts.
II. Le contrôle juridictionnel des stipulations d’indexation
A. La sanction du caractère non écrit des clauses prohibées
Le statut des baux commerciaux se caractérise par un ordre public de protection dont l’article L. 145-15 du code de commerce constitue la clé de voûte : sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41. Cette sanction radicale, qui prive la stipulation illicite de tout effet sans qu’il soit besoin de caractériser un préjudice, s’applique avec une vigueur particulière en matière de clauses d’indexation. La jurisprudence de la troisième chambre civile a ainsi développé un contrôle rigoureux des clauses d’échelle mobile, en censurant notamment celles qui ne jouent qu’à la hausse de l’indice de référence.
Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a rappelé que « sont réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher, ces clauses ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 20-20.514). La Haute juridiction a, dans le même arrêt, précisé que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, sauf à relever des éléments de nature à établir que les parties au contrat de bail n’auraient pas maintenu la clause d’indexation en l’absence de dispositions limitant l’évolution du loyer à la baisse ou à caractériser l’indivisibilité entre la clause d’indexation et la stipulation prohibée. Cette exigence de recherche de l’indivisibilité a été réitérée avec netteté dans un arrêt du 22 mai 2025, aux termes duquel la Cour de cassation a jugé qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336).
Cette jurisprudence traduit un équilibre délicat entre la protection du preneur, souvent en situation de faiblesse économique face au bailleur lors de la conclusion du bail, et la préservation de la volonté contractuelle. La sanction du caractère non écrit n’emporte l’anéantissement de la clause dans son entier que si la stipulation prohibée ne peut être retranchée sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci. À défaut, la clause subsiste, amputée de la seule disposition illicite. Cette approche, qui se fonde sur l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 pour les contrats conclus avant la réforme, tend à sauvegarder l’économie générale du contrat voulue par les parties tout en préservant l’effectivité du dispositif protecteur du statut.
Au-delà de la sanction du caractère non écrit, le contentieux de l’indexation soulève des difficultés liées au formalisme de la demande en révision. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, par un arrêt du 25 janvier 2023, que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 « n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative », et que ce dispositif « étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette solution, qui opère un partage clair entre les compétences respectives du juge des loyers commerciaux et du tribunal judiciaire, impose aux praticiens une vigilance particulière quant à la détermination de la juridiction compétente pour connaître des conséquences pécuniaires du déplafonnement.
B. L’office du juge face aux stipulations conventionnelles
L’office du juge des loyers commerciaux, tel que défini par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, se limite aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Cette délimitation n’est toutefois pas sans soulever des difficultés lorsque les parties ont stipulé des modalités conventionnelles de fixation du loyer dérogeant au droit commun du statut. L’arrêt de la troisième chambre civile du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, illustre avec une particulière netteté les tensions qui traversent cette matière. La Cour de cassation y a jugé que, lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
Cet arrêt, qui procède à un revirement de jurisprudence en plusieurs étapes, revêt une importance doctrinale majeure. La Cour de cassation avait, dans un premier temps, jugé que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord. Elle opère ensuite un infléchissement en deux temps. D’abord en admettant que les parties puissent, par une clause expresse, prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux. Ensuite, par l’arrêt du 30 mai 2024, en énonçant que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Cette solution consacre ainsi une analyse in concreto de l’intention des parties, au-delà de la lettre du contrat.
L’arrêt précise en outre que le moyen par lequel une partie s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge, constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir. Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond. Cette qualification, qui emporte des conséquences procédurales importantes, tend à garantir un accès effectif au juge tout en préservant la liberté contractuelle des parties.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025, que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette solution, qui consacre le caractère rétroactif de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur, s’inscrit dans une construction jurisprudentielle cohérente selon laquelle le droit d’option anéantit rétroactivement le bail renouvelé pour y substituer une période d’occupation indemnisée à la valeur locative.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine les contours d’un office du juge qui, sans empiéter sur la liberté contractuelle des parties, s’attache à garantir l’effectivité des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux. Que le litige porte sur la révision du loyer en cours de bail, sur la validité d’une clause d’indexation ou sur les conséquences de l’exercice du droit d’option, le juge doit concilier deux exigences potentiellement contradictoires : le respect de la commune intention des parties et la préservation de l’ordre public de protection qui irrigue l’ensemble du statut. La rigueur avec laquelle la troisième chambre civile rappelle les principes directeurs de la matière, tout en les adaptant aux évolutions de la pratique contractuelle, témoigne de la vitalité d’un contentieux qui ne cesse de se renouveler.
En définitive, le contentieux de la révision du loyer commercial se déploie à la croisée de la liberté contractuelle et de l’ordre public de protection. Les parties disposent d’une marge de manœuvre significative dans la rédaction des clauses d’indexation, mais cette liberté trouve sa limite dans les dispositions impératives du statut, dont la violation est sanctionnée par le caractère non écrit. La jurisprudence la plus récente, en resserrant les conditions de l’indivisibilité entre clause prohibée et clause d’indexation, tend à préserver l’équilibre économique du contrat voulu par les parties, tout en maintenant l’effectivité de la sanction. Cette approche pragmatique, qui se refuse tant à un formalisme excessif qu’à un laxisme préjudiciable au preneur, reflète la maturité d’un droit des baux commerciaux constamment enrichi par la pratique et la jurisprudence.
Conclusion
La révision du loyer en cours de bail commercial s’inscrit dans un dispositif légal à la fois protecteur et équilibré, dont les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce constituent les piliers. Le mécanisme triennal, conjugué au correctif de la clause d’échelle mobile, offre aux parties un cadre souple d’ajustement du loyer, tandis que le contrôle juridictionnel des stipulations d’indexation, par la sanction du caractère non écrit des clauses prohibées, garantit l’effectivité de l’ordre public statutaire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en affinant les conditions de mise en œuvre de ces mécanismes et en précisant l’office du juge des loyers commerciaux, contribue à sécuriser les relations entre bailleurs et preneurs tout en préservant l’équilibre contractuel voulu par les parties. La pratique témoigne toutefois de la persistance de clauses d’indexation asymétriques dont la rédaction mériterait une vigilance renforcée, tant au stade de la négociation du bail que lors de sa mise en œuvre, afin d’éviter les restitutions de loyers auxquelles expose la sanction du caractère non écrit.
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