Le refus de renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes : une jurisprudence en pleine maturation (2023-2026)
I. La caractérisation des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
A. La nature des manquements susceptibles de constituer un motif grave et légitime
Le régime du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, prévu à l’article L. 145-17 du code de commerce, permet au bailleur de s’affranchir du paiement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il justifie d’une faute suffisamment caractérisée à l’encontre du locataire sortant. Le texte énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », tout en précisant que l’inexécution d’une obligation ou la cessation sans raison sérieuse de l’exploitation du fonds ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé les contours de cette notion, en distinguant les manquements imputables au preneur de ceux qui ne peuvent lui être personnellement reprochés.
Par un arrêt du 14 décembre 2023 (n° 22-13.661), la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu « qu’au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant ». Cette solution consacre le principe d’imputabilité personnelle des manquements : le cessionnaire du bail ne saurait être sanctionné pour des faits antérieurs à la cession, quand bien même le congé avec refus de renouvellement aurait été délivré au preneur cédant avant la cession du fonds de commerce. En conséquence, le bailleur doit démontrer que les griefs qu’il invoque sont directement rattachables à la personne du locataire auquel le congé est opposé.
La nature des manquements susceptibles de caractériser un motif grave et légitime a également fait l’objet de précisions jurisprudentielles. Dans une espèce jugée le 9 mars 2023 (n° 21-22.234), la troisième chambre civile a estimé que « la transformation des lieux effectuée par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ». Les travaux entrepris sans l’accord du propriétaire constituent ainsi un manquement d’une gravité suffisante pour priver le preneur de son droit à indemnité. Par ailleurs, les désordres structurels causés au bien loué relèvent également de cette catégorie, ainsi que l’illustre l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026 (n° 25-13.340), dans laquelle « la surcharge des planchers de ces deux étages par les marchandises entreposées par la locataire a causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur », justifiant la délivrance de congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Dès lors, le critère déterminant réside dans l’imputabilité certaine du manquement au preneur et dans l’atteinte qu’il porte à la substance même de la relation contractuelle.
B. Les exigences procédurales tenant à la motivation du congé et à la mise en demeure préalable
Le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes obéit à des exigences formelles rigoureuses, dont le non-respect expose le bailleur à l’inopposabilité des griefs invoqués. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé donné par le bailleur « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». La motivation du congé constitue donc une condition de validité substantielle, qui commande l’ensemble de la procédure subséquente.
La mise en demeure préalable, exigée par l’article L. 145-17 lorsque le motif invoqué repose sur l’inexécution d’une obligation, doit respecter un formalisme strict. Le texte précise que cette mise en demeure « doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». L’arrêt du 30 mai 2024 (n° 23-13.044) rappelle, à cet égard, l’importance de l’articulation chronologique entre la mise en demeure et le congé, la cour d’appel de renvoi devant apprécier la persistance du manquement au-delà du délai d’un mois suivant la mise en demeure. Par ailleurs, l’arrêt précité du 2 juillet 2026 illustre les conséquences procédurales d’une insuffisance de motivation : la Cour de cassation y censure l’arrêt d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions du bailleur, privant ainsi celui-ci de la possibilité de démontrer le bien-fondé des motifs qu’il invoquait à l’appui du congé.
L’effet rétroactif des décisions infirmatives constitue une autre dimension procédurale d’importance. Dans l’arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation énonce qu’« à défaut de précision le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée ». En conséquence, l’appréciation du caractère grave et légitime des motifs invoqués par le bailleur doit tenir compte de l’effet rétroactif des décisions judiciaires ayant statué sur les responsabilités respectives des parties. Cette solution, fondée sur les articles 542 et 561 du code de procédure civile, revêt une portée pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, qui doivent intégrer cette dimension temporelle dans l’évaluation du bien-fondé d’un refus de renouvellement.
II. Les conséquences du refus de renouvellement sur les droits des parties et le jeu de la prescription
A. Le droit à l’indemnité d’éviction et ses conditions d’exercice
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». L’indemnité d’éviction constitue donc la contrepartie du droit au renouvellement, dont le preneur est privé par le congé du bailleur.
La question du maintien dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction a donné lieu à une clarification importante par l’arrêt du 15 juin 2023 (n° 22-13.376). La troisième chambre civile y énonce que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». Cette solution, fondée sur les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, écarte la thèse selon laquelle le départ volontaire du preneur le priverait de son droit à indemnité. Dès lors, le preneur conserve son droit à réparation alors même qu’il aurait quitté les lieux avant le versement de l’indemnité, sous réserve qu’il n’ait pas renoncé expressément à cette indemnisation.
Dans le même arrêt, la Cour de cassation précise le régime de l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux : « le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce ». L’indemnité d’occupation se substitue ainsi au loyer contractuel et doit être évaluée à la valeur locative réelle, indépendamment du montant du loyer antérieurement convenu. Par ailleurs, l’arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-22.209) apporte une précision utile sur les modalités conventionnelles de calcul de l’indemnité d’éviction : la Cour y approuve la clause du bail prévoyant que « l’indemnité d’éviction due au preneur serait, le cas échéant, calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation du sous-locataire », dès lors que cette clause « n’avait pas pour objet de priver la locataire évincée de l’indemnisation de son préjudice et elle ne venait pas davantage le limiter puisqu’il ne s’agissait pas d’une indemnisation forfaitaire ».
B. Les effets de la prescription biennale sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
La prescription biennale constitue l’une des questions les plus contentieuses du contentieux du refus de renouvellement. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce bref délai, qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale, impose aux parties une vigilance procédurale constante. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B), promis à la plus large publication, a posé une règle de principe sur l’absence d’effet interruptif de la mauvaise foi du bailleur. La Cour de cassation y énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette solution, qui s’inscrit dans le cadre d’un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 novembre 2023, rappelle que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». En conséquence, le preneur qui laisse s’écouler le délai de deux ans sans saisir le tribunal perd non seulement son droit à indemnité mais également son droit au maintien dans les lieux.
L’articulation entre la contestation du congé et la demande en paiement de l’indemnité d’éviction a été précisée par deux arrêts du 4 juin 2026. Dans l’arrêt n° 24-21.573, la troisième chambre civile censure la cour d’appel de Versailles pour n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». La Cour y rappelle que la contestation des motifs graves et légitimes par le preneur interrompt le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, permettant ainsi au locataire de former une demande indemnitaire à toute hauteur de la procédure, y compris en cause d’appel. Cette solution, qui s’appuie sur les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, tempère la rigueur de la prescription biennale en reconnaissant un effet interruptif à la contestation du congé.
Parallèlement, l’arrêt n° 24-19.120 du même jour illustre les conséquences de l’absence de contestation du congé dans le délai biennal, en censurant une cour d’appel qui avait dénaturé les conclusions du preneur en estimant qu’elles contenaient une contestation du refus de renouvellement. La Cour de cassation rappelle que le juge « ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées » et doit les viser « avec l’indication de leur date », en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette exigence procédurale, réaffirmée avec constance par la troisième chambre civile, revêt une importance particulière dans le contentieux des baux commerciaux, où la computation des délais de prescription détermine l’issue du litige. Dès lors, le praticien doit porter une attention scrupuleuse à la date d’effet du congé, point de départ du délai biennal, ainsi qu’aux actes interruptifs de prescription que constituent les conclusions en contestation des motifs du congé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle s’est développée entre janvier 2023 et juillet 2026, témoigne d’une volonté d’équilibre entre la protection du droit au renouvellement du preneur et la sanction des manquements graves commis par celui-ci. L’exigence d’imputabilité personnelle des griefs, la rigueur des formalités procédurales entourant le congé, la clarification du régime de la prescription biennale et la dissociation du droit à indemnité d’éviction du maintien effectif dans les lieux constituent autant d’apports dont la portée pratique est considérable pour les bailleurs comme pour les preneurs à bail commercial. L’arrêt du 12 février 2026, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption de la prescription, rappelle que la sécurité juridique commande une application stricte du délai biennal, cependant que les arrêts du 4 juin 2026 tempèrent cette rigueur par la reconnaissance de l’effet interruptif de la contestation des motifs du congé. Il appartient désormais aux praticiens d’intégrer ces enseignements dans la rédaction des actes et la conduite des procédures, afin de préserver les droits de leurs clients dans ce contentieux technique et évolutif.
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