Les effets de l’anéantissement du bail commercial : nullité, résiliation et indemnité d’occupation
I. Les causes d’anéantissement du bail commercial et leurs effets rétroactifs
A. La nullité absolue du bail commercial pour objet illicite
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un corps de règles d’ordre public qui protège le preneur tout en imposant un cadre juridique strict aux parties contractantes. Parmi les conditions de validité du bail commercial figure en première ligne la licéité de son objet, exigence cardinale rappelée à l’article 1128 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016. Or, lorsqu’un bail commercial porte sur un immeuble relevant du domaine public, il encourt la nullité absolue pour contrariété à l’ordre public. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec une particulière netteté dans un arrêt publié au Bulletin du 21 mai 2026, en jugeant que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n°24-16.483, Publié au Bulletin. Cette solution s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence constante selon laquelle les dépendances du domaine public, affectées à l’usage du public ou à un service public, sont soumises à un régime de protection renforcée excluant la constitution de droits réels au profit de personnes privées en dehors des procédures spéciales prévues par le Code général de la propriété des personnes publiques.
Par ailleurs, la même décision apporte une précision essentielle quant au point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour cause illicite. La Cour énonce que « l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat » Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n°24-16.483, Publié au Bulletin. Cette interprétation, fondée sur l’article 2224 du Code civil article 2224 du Code civil, rompt avec la conception antérieure qui faisait courir la prescription à compter de la conclusion de l’acte pour les nullités absolues, et aligne le régime de la prescription de l’action en nullité pour illicéité sur le droit commun de la prescription quinquennale glissante. Dès lors, le preneur qui découvre l’illicéité de l’objet du bail commercial plusieurs années après son entrée dans les lieux conserve la faculté d’agir en nullité dans le délai de cinq ans à compter de cette découverte, ce qui constitue une protection significative de ses intérêts.
B. Les effets rétroactifs de l’annulation et le principe des restitutions réciproques
L’annulation d’un contrat emporte, par l’effet rétroactif qui s’attache à cette sanction, l’obligation pour les parties de se restituer les prestations qu’elles se sont mutuellement fournies en exécution de la convention anéantie. Ce principe, qui constitue l’une des conséquences majeures de la nullité, trouve son fondement dans les articles 1131 et 1304 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dont la Cour de cassation fait une application constante. Dans l’arrêt précité du 21 mai 2026, la troisième chambre civile énonce ainsi que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies » Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n°24-16.483, Publié au Bulletin. Cette formulation, d’une portée générale, confirme que le mécanisme des restitutions consécutives à l’annulation s’applique avec la même rigueur quelle que soit la cause de la nullité, qu’il s’agisse d’une nullité relative de protection ou, comme en l’espèce, d’une nullité absolue sanctionnant la contrariété à l’ordre public.
A cet égard, la décision rendue le 6 juillet 2023 par la même chambre illustre la mise en œuvre concrète du principe des restitutions en matière de baux commerciaux, en rappelant que l’effet rétroactif du contrat anéanti oblige le bailleur à restituer les loyers perçus tandis que le preneur doit, symétriquement, indemniser le bailleur pour la jouissance effective des locaux dont il a bénéficié Cass. civ. 3e, 6 juillet 2023, n°22-13.545. En conséquence, la nullité du bail commercial ne se traduit pas par un anéantissement pur et simple de toutes les créances nées de la relation locative, mais commande au contraire une opération complexe de liquidation des rapports contractuels, dans laquelle l’indemnité d’occupation joue un rôle central de correctif des déséquilibres nés de l’exécution du contrat nul.
II. Le régime de l’indemnité d’occupation consécutive à l’anéantissement du contrat
A. La dualité de fondement de l’indemnité d’occupation, statutaire et de droit commun
L’indemnité d’occupation ne constitue pas une notion monolithique en droit des baux commerciaux. Elle se décline en réalité selon deux fondements distincts, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet de mesurer tant l’autonomie conceptuelle que la complémentarité fonctionnelle. La première figure est celle de l’indemnité d’occupation statutaire, régie par l’article L145-28, alinéa premier, du Code de commerce, qui prévoit qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que « jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré » article L145-28 du Code de commerce. Cette indemnité d’occupation statutaire se substitue de plein droit au loyer dès la résiliation du bail, et constitue la contrepartie du droit au maintien dans les lieux reconnu au preneur évincé tant qu’il n’a pas perçu l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre en vertu de l’article L145-14 du même code article L145-14 du Code de commerce.
La seconde figure est celle de l’indemnité d’occupation de droit commun, qui trouve sa source non dans le statut des baux commerciaux mais dans le droit des obligations, et plus précisément dans les principes gouvernant les restitutions consécutives à l’annulation ou à la résolution d’un contrat. C’est sur ce fondement que la Cour de cassation, dans l’arrêt du 21 mai 2026, censure la cour d’appel de Basse-Terre qui avait refusé d’allouer une indemnité d’occupation au bailleur au motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien litigieux. La Cour énonce avec force qu’« alors qu’elle avait constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant, la cour d’appel a violé les textes susvisés » Cass. civ. 3e, 21 mai 2026, n°24-16.483, Publié au Bulletin. Cette solution est remarquable en ce qu’elle dissocie radicalement la propriété du bien du droit à percevoir une indemnité pour la jouissance procurée, consacrant ainsi une approche fonctionnelle de l’indemnité d’occupation qui privilégie la réalité économique de la prestation fournie sur la qualité juridique de celui qui la fournit.
Par ailleurs, dans un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a précisé que « l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge des travaux qui incombent normalement au bailleur » Cass. civ. 3e, 29 janvier 2026, n°24-17.227, Publié au Bulletin, ce qui confirme que la nature statutaire de l’indemnité d’occupation emporte des conséquences sur son assiette et son mode de calcul, distincts de ceux applicables à l’indemnité d’occupation de droit commun. Dès lors, la qualification retenue par le juge conditionne non seulement le principe même de l’indemnité mais également son quantum et les chefs de préjudice qu’elle est destinée à réparer.
B. Les modalités de fixation et de calcul de l’indemnité d’occupation
La fixation du montant de l’indemnité d’occupation obéit à des règles qui ont été progressivement précisées par la Cour de cassation, dans le souci d’assurer une juste indemnisation du bailleur sans permettre un enrichissement injustifié de ce dernier. En matière d’indemnité d’occupation statutaire, le principe est désormais solidement établi que celle-ci doit correspondre à la valeur locative des lieux, déterminée selon les critères énoncés à l’article L145-33 du Code de commerce, lequel dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » et que celle-ci est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage article L145-33 du Code de commerce. La Cour de cassation a rappelé ce principe avec netteté dans un arrêt du 8 juin 2023, en jugeant que « l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » Cass. civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-11.657.
Cette exigence de référence à la valeur locative exclut que le juge puisse se contenter d’une simple indexation du dernier loyer contractuel ou d’une appréciation en équité, comme le rappelle l’arrêt du 8 juin 2023 qui censure la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour avoir retenu que « le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base si elle avait été pratiquée, paraissait un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux litigieux » Cass. civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-11.657. La Cour impose ainsi aux juges du fond de procéder à une évaluation concrète et circonstanciée de la valeur locative, en recourant si nécessaire aux cinq critères légaux, sans pouvoir s’en remettre à des méthodes forfaitaires ou approximatives qui méconnaîtraient la lettre du statut.
A cet égard, la décision rendue le 16 mai 2024 confirme que la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel ne constitue qu’une faculté et non une obligation pour le juge, et que ce dernier est tenu d’examiner, au besoin d’office, la conformité du montant retenu avec la valeur locative réelle des locaux Cass. civ. 3e, 16 mai 2024, n°23-13.192. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence du 8 juin 2023, confirme la volonté de la Cour de cassation de soumettre l’ensemble du contentieux de l’indemnité d’occupation statutaire à une grille d’analyse uniforme, centrée sur la notion cardinale de valeur locative.
Le calcul même de l’indemnité d’occupation a également fait l’objet d’une précision utile dans un arrêt du 13 mars 2025, par lequel la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel ayant, pour une période de six jours d’occupation au cours d’un mois de trente-et-un jours, retenu un prorata de vingt-six trente-et-unièmes au lieu de six trente-et-unièmes du loyer mensuel de référence Cass. civ. 3e, 13 mars 2025, n°23-19.112. Cette solution, rendue sur le fondement du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, illustre la vigilance avec laquelle la Cour de cassation contrôle les modalités arithmétiques de liquidation des créances indemnitaires, y compris dans les contentieux du bail commercial où les enjeux financiers peuvent être considérables.
Enfin, s’agissant des aspects procéduraux, il convient de rappeler que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce se prescrivent par deux ans, conformément à l’article L145-60 article L145-60 du Code de commerce. Cette prescription brève, qui constitue une dérogation au droit commun de la prescription quinquennale, s’applique à l’ensemble du contentieux locatif commercial et commande aux praticiens une particulière diligence dans la mise en œuvre des actions en fixation ou en restitution d’indemnités d’occupation. Par ailleurs, le congé doit, à peine de nullité, être donné par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est délivré, en application de l’article L145-9 du Code de commerce article L145-9 du Code de commerce, formalisme protecteur dont la Cour de cassation assure un contrôle rigoureux, comme en témoigne l’arrêt du 2 juillet 2026 censurant une cour d’appel pour défaut de visa des dernières conclusions des parties Cass. civ. 3e, 2 juillet 2026, n°25-13.340.
L’articulation entre le plafonnement du loyer du bail renouvelé et la fixation de l’indemnité d’occupation mérite également d’être soulignée. L’article L145-34 du Code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, et que lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, les règles de plafonnement ne sont plus applicables article L145-34 du Code de commerce. Cette distinction entre le loyer plafonné du bail renouvelé et l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux après résiliation souligne, une fois encore, l’autonomie conceptuelle et fonctionnelle de la notion d’indemnité d’occupation par rapport au loyer proprement dit, autonomie que la jurisprudence de la troisième chambre civile n’a cessé de renforcer au cours des trois dernières années.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une construction doctrinale rigoureuse autour des notions d’anéantissement du bail commercial et d’indemnité d’occupation. D’un côté, la nullité du bail pour objet illicite, telle que consacrée par l’arrêt du 21 mai 2026, produit un effet rétroactif intégral commandant la restitution des prestations réciproques, sans que l’absence de droit de propriété du bailleur sur le bien donné à bail ne fasse obstacle à son droit à indemnité. De l’autre, l’indemnité d’occupation statutaire, substitut du loyer après résiliation du bail, est soumise à un encadrement strict fondé sur la valeur locative des lieux, déterminée selon les critères de l’article L145-33 du Code de commerce, à l’exclusion de toute méthode forfaitaire ou purement équitable. La dualité des fondements de l’indemnité d’occupation, statutaire ou de droit commun, ne doit pas masquer l’unité du régime qui lui est applicable, unité qui se manifeste tant dans les modalités de sa fixation que dans le délai de prescription abrégé auquel elle est soumise. Ces précisions jurisprudentielles offrent aux praticiens du droit immobilier un cadre d’analyse sécurisé pour appréhender les conséquences financières de l’anéantissement d’un bail commercial, qu’il procède d’une nullité, d’une résiliation ou d’un congé avec refus de renouvellement.
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