L’indemnité d’éviction dans les baux commerciaux : conditions du droit à indemnité et prescription de l’action
I. Les conditions d’ouverture du droit à indemnité d’éviction
A. Le bénéfice préalable du statut des baux commerciaux
Le droit à indemnité d’éviction suppose, comme préalable nécessaire, que le locataire bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux institué par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés constitue une condition essentielle de ce bénéfice, ainsi que le rappelle l’article L. 145-1 du code de commerce, lequel dispose que les dispositions du chapitre V s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions constantes sur les contours de cette exigence. Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Dans cette espèce, un commerçant exploitait deux locaux contigus, l’un pour une activité de parfumerie régulièrement immatriculée, l’autre pour une activité de textile. La Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait retenu que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible, dès lors qu’aucune barrière physique ne séparait les deux lots, que la clientèle circulait d’un lot à l’autre, que le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique et qu’aucune comptabilité analytique distincte n’était dressée. Cette solution illustre la reconnaissance par le juge du droit d’une approche économique de l’unité d’exploitation, qui transcende le formalisme des inscriptions au registre du commerce.
En conséquence, la notion d’unité d’exploitation constitue un tempérament significatif à l’exigence d’immatriculation distincte pour chaque local donné à bail commercial. Le locataire qui démontre l’existence d’une exploitation unique et indivisible entre des locaux contigus bénéficie du statut protecteur pour l’ensemble des locaux, même en l’absence d’immatriculation spécifique pour l’un d’entre eux. Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile, permet une appréciation pragmatique de la condition d’immatriculation, fondée sur la réalité matérielle de l’exploitation plutôt que sur un formalisme excessif. Par ailleurs, l’exigence d’immatriculation doit être distinguée de la condition tenant à la nature de l’activité exercée dans les lieux, la Cour de cassation ayant rappelé, par un arrêt du 12 mars 2026, que le locataire qui exerce une activité commerciale dans les lieux loués bénéficie du statut, quand bien même une partie des locaux ferait l’objet d’une exploitation accessoire non immatriculée spécifiquement (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361).
B. La délivrance du congé avec refus de renouvellement
Le droit à indemnité d’éviction du locataire naît de la délivrance, par le bailleur, d’un congé avec refus de renouvellement du bail commercial. Les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce régissent respectivement les conditions de forme et de délai du congé et les conséquences du refus de renouvellement. L’article L. 145-14 prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, étant précisé que, dans le cas contraire, le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre la rigueur avec laquelle le juge apprécie la validité du congé et des motifs invoqués par le bailleur pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction. Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel pour ne pas avoir suffisamment caractérisé les motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Dans cette affaire, le bailleur invoquait subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, mais la cour d’appel, en ne caractérisant pas suffisamment les manquements reprochés au preneur, n’a pas permis à la Cour de cassation d’exercer son contrôle. Un second arrêt du même jour confirme cette exigence de motivation, la Cour censurant une décision qui avait validé un congé avec refus de renouvellement sans indemnité sans caractériser avec une précision suffisante les motifs graves et légitimes invoqués (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Par ailleurs, un arrêt du 2 juillet 2026 est venu rappeler l’importance du respect du formalisme procédural dans le contentieux du congé. Dans cette affaire, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions du bailleur, déposées antérieurement à la clôture et comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Cette décision souligne que, dans le contentieux du bail commercial, le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties et doit viser celles-ci avec l’indication de leur date. En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués. La cassation prononcée pour un motif procédural rappelle que la validité du congé et le droit à indemnité d’éviction se jouent souvent autant sur le terrain du fond que sur celui de la procédure.
À cet égard, il convient de distinguer le congé avec offre de renouvellement, qui ouvre droit au maintien dans les lieux moyennant un loyer éventuellement révisé, du congé avec refus de renouvellement, lequel place le bailleur face à une alternative : soit il justifie de motifs graves et légitimes et se trouve exonéré du paiement de l’indemnité d’éviction, soit il est redevable de cette indemnité. Dans ce dernier cas, l’article L. 145-28 du code de commerce prévoit que le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, ce qui confère à cette dernière un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 2 avril 2026, que la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement ouvre, par principe, droit à une indemnité d’éviction au profit du locataire, sauf à démontrer l’existence de motifs graves et légitimes (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.435). La Cour de cassation a également rappelé, le 19 mars 2026, que le congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction ne prive pas nécessairement le locataire de son droit à indemnité si les motifs graves et légitimes ne sont pas établis (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Par ces décisions convergentes, la Cour de cassation rappelle que le droit à indemnité d’éviction constitue un principe fondamental du statut des baux commerciaux, auquel il ne peut être dérogé que par la démonstration rigoureuse de motifs graves et légitimes imputables au locataire.
II. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. Le point de départ du délai biennal et l’effet suspensif de l’expertise
La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction obéit à des règles spécifiques que la troisième chambre civile a précisées dans un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin. Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382 FS-B). Cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
L’arrêt du 12 février 2026 apporte une précision doctrinale majeure concernant l’effet suspensif de la mesure d’expertise ordonnée en référé. La Cour de cassation y énonce clairement que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité la mesure d’instruction en référé. En d’autres termes, le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019 et de la troisième chambre civile du 19 mars 2020, impose au locataire une vigilance particulière lorsqu’il est attrait à une instance de référé-expertise initiée par le bailleur. La Haute juridiction a ainsi précisé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ».
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que la simple émission de protestations et réserves par le locataire devant le juge des référés, sans demande expresse de jonction à la demande d’expertise, est insuffisante pour faire bénéficier le locataire de l’effet suspensif de la prescription. Le locataire doit donc adopter une attitude procédurale active et explicite, en formulant une demande, même subsidiaire, tendant à la modification ou au complément de la mission de l’expert, afin de préserver ses droits durant le temps de l’expertise. Cette exigence, qui peut paraître rigoureuse, se justifie par la finalité même de l’article 2239 du code civil, qui tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité la mesure d’instruction, et non à offrir un bénéfice automatique à toutes les parties à l’instance. L’arrêt du 12 février 2026 avait également à connaître de la question de la reconnaissance interruptive de prescription par le bailleur, la Cour rappelant que le dire adressé à l’expert judiciaire par ce dernier, qui se bornait à contester la méthode d’évaluation de l’indemnité, ne comportait aucune reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction de la locataire, de sorte qu’aucune interruption du délai de prescription n’était caractérisée.
B. Les causes d’interruption et le risque de forclusion pour le locataire
La reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction constitue une cause d’interruption du délai de prescription, conformément à l’article 2240 du code civil. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 12 février 2026, a toutefois précisé que cette reconnaissance doit être dépourvue d’équivoque pour produire un effet interruptif. Dans l’espèce ayant donné lieu à cet arrêt, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire le 9 septembre 2019 par le bailleur, qui se bornait à contester la méthode d’évaluation de l’indemnité en indiquant que « s’il s’agit de la nouvelle méthode, il convient d’expliquer les raisons d’un pourcentage de 13 % et, pour permettre au juge une utile réflexion, d’indiquer quels sont les éléments de référence susceptibles selon la nouvelle méthode de justifier d’un tel taux », ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction. Cette solution rappelle que la reconnaissance interruptive de prescription suppose un acte manifestant sans équivoque la volonté du débiteur de reconnaître le droit du créancier.
En l’espèce, la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2017, puis sollicité une expertise en référé le 6 octobre 2017 pour évaluer le montant de cette indemnité. L’expert avait déposé son rapport le 10 juillet 2020. La locataire, pour sa part, avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a déclaré l’action prescrite, après avoir constaté que la locataire ne s’était pas jointe à la demande d’expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction mais avait simplement émis protestations et réserves, que la mesure d’expertise n’avait pas eu d’effet suspensif à son égard, et que le dire du bailleur à l’expert ne comportait pas de reconnaissance non équivoque du droit à indemnité.
Par ailleurs, un arrêt du 12 février 2026, également rendu par la troisième chambre civile, est venu confirmer que le point de départ du délai de prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque le bailleur a offert une indemnité d’éviction dans le congé lui-même (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427). Dans cette espèce, le bailleur avait délivré un congé à effet au 30 juin 2017, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait retenu que le délai de deux ans courait à compter de cette date d’effet. La Cour a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le congé avec offre de renouvellement et fixation d’un nouveau loyer ouvre, s’agissant du renouvellement lui-même, une période pendant laquelle le locataire bénéficie du maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489). Cette distinction entre les différents types de congé conditionne directement le point de départ de la prescription de l’action en indemnité d’éviction.
Dès lors, la combinaison des règles relatives au point de départ du délai de prescription, aux causes d’interruption et à l’effet suspensif de l’expertise dessine un régime procédural exigeant pour le locataire. Le point de départ du délai biennal, fixé à la date d’effet du congé, impose au locataire d’agir dans les deux ans, sous peine de forclusion. La suspension de la prescription attachée à l’expertise ordonnée en référé ne bénéficie au locataire que s’il s’associe expressément à la demande d’expertise. La reconnaissance interruptive du droit à indemnité doit être non équivoque pour produire effet. Ces règles, qui se combinent dans la pratique du contentieux des baux commerciaux, imposent au praticien une attention rigoureuse à la chronologie procédurale et aux actes interruptifs de prescription.
La Cour de cassation a également rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt publié au Bulletin sur une question connexe relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, qui éclaire indirectement le contentieux de l’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile y énonce que, selon les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 FS-B). Cette appréciation in abstracto du motif de déplafonnement, détachée de la démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du locataire, participe d’un mouvement jurisprudentiel plus large visant à objectiver les critères d’évaluation du préjudice en matière de baux commerciaux, qu’il s’agisse de la fixation du loyer ou de la détermination de l’indemnité d’éviction. Or, cette objectivation des critères d’évaluation trouve un écho direct dans le contentieux de l’indemnité d’éviction, dont le quantum est traditionnellement déterminé par référence à la valeur du fonds de commerce, appréciée selon des critères que la jurisprudence tend à préciser et à stabiliser.
En définitive, le droit à indemnité d’éviction et la prescription de l’action en paiement qui s’y attache forment un ensemble normatif cohérent, dont les contours sont régulièrement précisés par la jurisprudence de la troisième chambre civile. La condition préalable de l’immatriculation au registre du commerce, tempérée par la notion d’unité d’exploitation, la délivrance régulière du congé, l’exigence de motifs graves et légitimes pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité, le point de départ du délai de prescription à la date d’effet du congé, et les causes d’interruption et de suspension du délai constituent autant de règles dont la maîtrise est indispensable pour le praticien du droit des baux commerciaux. L’arrêt du 12 février 2026, en précisant de manière inédite les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier de l’effet suspensif de l’expertise ordonnée à la demande du bailleur, marque une étape importante dans la construction de ce régime procédural.
Conclusion
L’actualité jurisprudentielle de la Cour de cassation en matière d’indemnité d’éviction témoigne de la complexité croissante du contentieux des baux commerciaux, qui se déploie tant sur le terrain du fond que sur celui de la procédure. La condition d’immatriculation, assouplie par la reconnaissance de l’unité d’exploitation, la délivrance du congé et la motivation des motifs graves et légitimes, le régime de la prescription biennale et ses causes d’interruption et de suspension constituent les principaux leviers contentieux que le praticien doit maîtriser pour sécuriser les droits de son client. La vigilance procédurale, notamment quant à la nécessité de s’associer expressément aux demandes d’expertise formées par la partie adverse, conditionne directement la préservation du droit à indemnité du locataire évincé.
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