Le 10 juillet 2026, l’Insee a publié l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026. L’indice atteint 148,37 en métropole et progresse de 1,15 % sur un an, après une hausse de 0,78 % au trimestre précédent. Cette publication autorise certains bailleurs à recalculer un loyer d’habitation. Elle ne provoque toutefois aucune augmentation automatique pour tous les locataires.
Le nouvel IRL ne peut être utilisé que si le bail comporte une clause de révision et désigne le deuxième trimestre comme trimestre de référence, ou si ce trimestre résulte des règles supplétives applicables au contrat. La date anniversaire du bail, la date de la demande, le diagnostic de performance énergétique et les plafonds locaux peuvent encore interdire ou limiter la hausse. Un propriétaire ne peut donc pas appliquer 1,15 % au seul motif que l’Insee vient de publier cet indice.
Pour sécuriser, le bailleur doit relire le contrat, identifier le bon trimestre, calculer sur le loyer hors charges et notifier un montant vérifiable. Le locataire doit comparer la demande au bail, aux deux indices, à la date d’effet et au DPE, sans interrompre seul ses paiements. En cas d’erreur, la contestation porte sur le calcul, la clause, la rétroactivité ou l’interdiction attachée aux logements classés F ou G.
I. IRL du deuxième trimestre 2026 : de combien le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
A. Quel calcul appliquer avec l’IRL 148,37 publié en juillet 2026 ?
La donnée officielle est précise. Selon la publication de l’Insee du 10 juillet 2026, « Au deuxième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers s’établit à 148,37. Sur un an, il augmente de 1,15 % après +0,78 % au trimestre précédent. » L’indice du deuxième trimestre 2025 était 146,68. Ce sont ces deux valeurs qu’il faut comparer lorsqu’un contrat valablement révisable retient le deuxième trimestre.
La formule est la suivante : nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel multiplié par 148,37, puis divisé par 146,68. Pour un loyer de 1 000 euros hors charges, le calcul donne 1 011,52 euros, soit une hausse mensuelle de 11,52 euros. Pour 750 euros, le nouveau montant est d’environ 758,64 euros. Les provisions ou forfaits de charges ne sont pas multipliés par l’IRL ; leur évolution obéit à un autre régime.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la limite : « La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre ». L’IRL constitue donc un plafond de variation, non une majoration forfaitaire que le bailleur pourrait arrondir ou compléter.
Le calcul doit partir du loyer contractuel hors charges effectivement applicable avant la révision. Une dette de charges, une assurance souscrite pour le compte du locataire ou une régularisation antérieure ne peut pas être incorporée à cette base. De même, un complément de loyer soumis à l’encadrement parisien doit être identifié séparément. Le courrier de révision gagne à faire apparaître l’ancien loyer, les deux indices, l’opération et le nouveau montant.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le contrat précise « le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ». La première vérification porte donc sur le bail signé, non sur un modèle trouvé en ligne. Si aucune clause de révision n’y figure, la publication de l’IRL 148,37 ne crée aucun droit d’augmenter le loyer en cours de contrat.
Lorsque la clause indique expressément « indice du deuxième trimestre », l’IRL publié en juillet 2026 peut servir à la prochaine révision prévue par le contrat. Lorsqu’elle désigne un autre trimestre, il faut attendre ou utiliser l’indice correspondant. Le bailleur ne peut pas choisir le trimestre le plus favorable. Si la clause ne fixe pas la date de référence, l’article 17-1 retient « le dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ».
La date de publication et la date d’effet ne se confondent pas. Un bail révisable le 1er octobre avec référence au deuxième trimestre peut utiliser l’indice 148,37 à cette échéance. En revanche, sa publication le 10 juillet ne permet pas nécessairement de modifier un loyer dès le 11 juillet. Le contrat détermine la date annuelle ; à défaut, la révision intervient au terme de chaque année du contrat.
La cour d’appel de Nancy l’a rappelé dans un arrêt récent : « Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le prix du loyer d’un bail d’habitation peut être réévalué chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » (CA Nancy, 28 mai 2026, RG n° 25/00248). Cette citation des motifs a été vérifiée mot pour mot sur Judilibre.
Le deuxième trimestre 2026 comporte aussi des indices territoriaux distincts. L’Insee indique 146,94 pour les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et 146,22 pour la Corse. Un bailleur ne doit pas appliquer l’indice métropolitain 148,37 à un logement relevant de ces territoires. L’augmentation annuelle affichée reste de 1,15 %, mais la formule exige les valeurs territoriales appropriées.
Un exemple permet d’isoler les erreurs fréquentes. Un bail parisien a pris effet le 1er septembre 2024, prévoit une révision chaque 1er septembre et retient le deuxième trimestre. Le loyer hors charges est de 1 250 euros. Le 1er septembre 2026, sous réserve des autres interdictions, le plafond issu de l’IRL est de 1 264,40 euros. Une demande à 1 280 euros dépasse l’IRL ; une demande rétroactive depuis juillet méconnaît la date contractuelle.
Le bailleur doit conserver la preuve des chiffres utilisés. La page Insee, le bail, le DPE, le décompte et la notification forment le dossier minimal. Le locataire conserve le courrier reçu, l’enveloppe ou l’horodatage du courriel, ses quittances et ses relevés. Ces pièces permettront de distinguer une simple erreur arithmétique d’une demande tardive, rétroactive ou juridiquement interdite.
La charge de prouver la créance demeure essentielle. L’article 1353 du Code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libé doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Un bailleur qui réclame un rappel doit donc justifier la clause, les indices, la date de demande et les sommes déjà payées.
B. Quand l’augmentation IRL est-elle interdite ou limitée en 2026 ?
La première interdiction concerne les logements classés F ou G. Le paragraphe III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 est direct : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Une clause valable et un calcul exact ne suffisent donc pas lorsque le DPE place le logement dans l’une de ces classes.
Les classes sont celles de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui qualifie la classe F de « très peu performants » et la classe G d’« extrêmement peu performants ». Le bailleur doit examiner le DPE opposable attaché au contrat et sa période de validité. Le locataire produit le diagnostic annexé au bail plutôt qu’une estimation issue d’une annonce.
L’interdiction de révision ne doit pas être confondue avec le calendrier de décence énergétique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent est compris entre les classes A et F. En métropole, un logement G ne satisfait donc plus ce niveau depuis 2025 ; un logement F peut encore relever du calendrier de décence, tout en restant privé de révision IRL.
Cette distinction produit un résultat concret. Pour un logement F, le bail peut continuer dans les conditions légales applicables en 2026, mais le bailleur ne peut pas appliquer l’IRL. Pour un logement G en métropole, la question de la décence s’ajoute au gel de la hausse. Le locataire ne doit toutefois pas suspendre spontanément tout son loyer ; les mesures sur le paiement relèvent d’un accord, d’une consignation autorisée ou d’une décision.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise le recours en cas de non-décence. Il prévoit que le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Cette faculté judiciaire confirme qu’une décision structurée doit remplacer la retenue unilatérale du locataire.
Une autre limite tient à l’encadrement des loyers. À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, l’IRL ne neutralise pas le loyer de référence majoré ni les règles du complément de loyer. Le bailleur doit superposer les contrôles : clause de révision, bon indice, date annuelle, DPE, plafond local et contenu du bail. Le calcul IRL n’est pas une autorisation de franchir un autre plafond impératif.
Le cas d’un loyer parisien déjà proche du plafond exige donc une vérification individualisée. Si l’application de 1,15 % conduit le loyer de base au-dessus du montant autorisé, le locataire doit isoler le dépassement et examiner le dispositif local applicable à son bail. Le dossier se rattache alors aussi au recours contre un loyer supérieur au plafond à Paris.
Le bailleur perd enfin le bénéfice d’une année de révision s’il ne manifeste pas sa volonté dans le délai requis. L’article 17-1 précise : « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. » Il ne peut pas reconstituer plusieurs années oubliées et les facturer rétroactivement.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 confirme le délai spécial : « l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ». La prescription de trois ans applicable aux autres actions dérivant du bail n’autorise pas le rattrapage de l’indexation annuelle.
Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la même articulation : « Ainsi, lorsque le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet de la révision, cette révision prend effet à compter de sa demande sans rétroactivité. » (TJ Paris, 18 juin 2024, RG n° 23/04270). La citation des motifs a été contrôlée conforme sur Judilibre.
Cette règle signifie qu’un courrier envoyé six mois après la date anniversaire ne produit effet qu’à compter de la demande. Le bailleur ne peut pas réclamer les six mois antérieurs. Il pourra appliquer le nouveau montant pour l’avenir, sous réserve d’avoir agi avant l’expiration de l’année et de respecter les autres conditions. La date d’envoi et la preuve de réception deviennent alors déterminantes.
Le tribunal judiciaire d’Alençon a formulé le principe de manière nette : « Il résulte de ces dispositions que l’indexation ne joue plus de plein droit, puisqu’elle ne s’appliquera qu’à compter de la demande en révision formulée par le bailleur, et en outre cette demande est enfermée dans un délai d’un an suivant la date de révision potentielle. » (TJ Alençon, 15 mai 2025, RG n° 24/00512).
Dans cette affaire, l’irrégularité de l’indexation a affecté le décompte d’un commandement de payer. Le jugement relève qu’aucun courrier formalisant la demande ni aucune quittance justifiant la révision n’était produit. Le commandement a été annulé parce que la dette réclamée intégrait des augmentations non justifiées. L’erreur d’IRL peut donc contaminer une procédure d’impayé lorsque le montant commandé est inexact.
Pour éviter ce risque, le bailleur sépare toute dette locative certaine de la hausse contestée. Il rectifie le décompte avant une mise en demeure ou un commandement. Le locataire, de son côté, continue à payer le loyer non contesté et indique par écrit pourquoi il refuse seulement la majoration. Cette conduite limite la formation d’un impayé artificiel et clarifie le litige.
II. Augmentation de loyer 2026 : comment la notifier ou la contester sans erreur ?
A. Quelle lettre envoyer pour appliquer l’IRL du deuxième trimestre 2026 ?
La loi n’impose pas un formulaire unique, mais la demande doit manifester sans ambiguïté la volonté du bailleur. Un courrier daté, adressé par un moyen permettant d’en prouver la réception, réduit le risque. Il identifie le logement et le bail, cite la clause, rappelle la date annuelle, indique l’ancien loyer hors charges, les IRL 146,68 et 148,37, le calcul exact et la date d’effet.
Le courrier ne doit pas prétendre que la hausse prend effet au 10 juillet 2026 pour tous les contrats. Il reprend la date prévue au bail ou, si le bail ne la précise pas, le terme de l’année contractuelle. Si la demande est postérieure à cette date, elle ne produit effet qu’à compter de la demande. Le bailleur renonce aux mois antérieurs et ne les ajoute pas à l’échéance suivante.
Un courrier fiable peut ainsi expliquer : le loyer actuel hors charges est de 900 euros ; le bail retient l’IRL du deuxième trimestre ; l’indice 2025 est 146,68 et l’indice 2026 est 148,37 ; le résultat est 910,36 euros. Il précise que les charges restent inchangées, sauf régularisation distincte. Le montant n’est pas arrondi au-dessus du résultat.
La preuve de la demande ne se limite pas à sa rédaction. Le bailleur conserve l’accusé de réception, le courriel horodaté ou tout autre support traçable. Une mention interne dans un logiciel de gestion ne prouve pas nécessairement que le locataire a été informé. Les quittances ultérieures doivent distinguer le loyer révisé des charges et correspondre au calcul annoncé.
Le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a retenu la première manifestation effectivement prouvée : « Cette date sera donc retenue comme première demande de révision du montant du loyer, la SCI L’OCEANE ne justifiant pas avoir sollicité auprès des locataires cette augmentation préalablement à cette date. » (TJ Les Sables-d’Olonne, 11 juillet 2025, RG n° 24/01356). La citation a été vérifiée conforme sur Judilibre.
Ce jugement fournit un avertissement supplémentaire. Le bail prévoyait une révision selon l’IRL du deuxième trimestre, mais le tribunal a recalculé la dette à partir de la demande réellement établie. Il a refusé de faire produire effet à des révisions antérieures non notifiées. Une clause dite automatique ne dispense donc pas de constituer la preuve de la volonté d’appliquer la hausse.
Avant l’envoi, le bailleur contrôle le DPE. La classe F ou G interdit la révision, même si le locataire n’a pas encore contesté. Si un nouveau diagnostic fait passer le logement dans une classe autorisant l’indexation, la situation doit être analysée à la date de la demande et au regard des travaux réalisés. Le courrier joint ou identifie le diagnostic pertinent pour éviter un désaccord sur la classe.
Le bailleur parisien ajoute le contrôle du plafond local. Il conserve le résultat du simulateur ou l’arrêté applicable, avec les paramètres du logement. Si le loyer comporte un complément, il ne fusionne pas ce supplément avec le loyer de base. Une présentation transparente permet au locataire de reproduire le calcul et réduit les contestations fondées sur une simple absence d’explication.
Le mandataire professionnel doit effectuer les mêmes contrôles. Une demande générée automatiquement ne protège ni l’agence ni le propriétaire si le bail ne contient pas la clause, si le trimestre est faux ou si le DPE interdit la hausse. Le mandat, le bail et les diagnostics doivent être rapprochés avant tout envoi en série.
Le bailleur qui a oublié plusieurs années peut appliquer une révision pour l’avenir s’il respecte la fenêtre annuelle en cours, mais il ne doit pas facturer les années abandonnées. L’article détaillé du cabinet sur la révision de loyer IRL oubliée expose ce traitement. L’actualité du deuxième trimestre 2026 ne modifie pas cette absence de rétroactivité.
Une réponse du locataire peut révéler une erreur. Le bailleur a intérêt à recalculer immédiatement, puis à envoyer un rectificatif plutôt qu’à maintenir un montant indéfendable. Si une somme a déjà été encaissée, elle peut être imputée avec l’accord du locataire ou remboursée. La correction doit apparaître sur la quittance et le compte locatif.
B. Comment contester une hausse de loyer fondée sur un mauvais IRL ?
Le locataire commence par demander le détail écrit. Il sollicite la clause de révision invoquée, la date contractuelle, les deux indices, le loyer hors charges utilisé et la date d’effet. Il joint le DPE si le logement est F ou G. Sa lettre ne se contente pas d’affirmer que la hausse est excessive ; elle identifie l’erreur et propose le montant qu’il estime applicable.
La contestation suit un ordre simple. Le contrat contient-il une clause ? Le deuxième trimestre est-il le bon trimestre ? La formule compare-t-elle 148,37 à 146,68 ? La base exclut-elle les charges ? La demande respecte-t-elle la date anniversaire et la non-rétroactivité ? Le DPE autorise-t-il la révision ? Le montant reste-t-il compatible avec l’encadrement local ? Chaque réponse doit renvoyer à une pièce.
Le locataire continue à payer le loyer non contesté. S’il refuse la hausse, il verse au minimum le montant antérieur aux dates convenues et indique que le paiement intervient sans reconnaissance de la majoration litigieuse. Une cessation totale l’exposerait à une dette indépendante de l’erreur d’IRL. La stratégie vise à isoler le différend, non à créer un impayé plus large.
Si le bailleur a déjà encaissé une hausse irrégulière, le locataire chiffre le trop-perçu mois par mois. Il distingue les sommes antérieures à la demande, le dépassement mathématique, les mois affectés par un DPE F ou G et les autres irrégularités. Le tableau reprend les paiements réels, pas seulement les quittances émises. Les relevés bancaires complètent la preuve.
L’action en restitution dérivant du bail est en principe soumise au délai de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Le point de départ et la nature de chaque demande doivent cependant être examinés avant de chiffrer la période réclamée.
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 place expressément dans sa compétence les litiges résultant de l’application de l’article 17-1. La commission « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties ». Le bailleur comme le locataire peut la saisir.
Le dossier de conciliation comporte le bail, la notification, le DPE, les quittances, les paiements, la publication Insee et le tableau de calcul. Le demandeur formule une proposition précise : annulation de la hausse, fixation du bon montant, remboursement ou imputation documentée. Un accord doit mentionner le loyer futur, sa date d’effet et le sort des sommes déjà payées.
Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection peut trancher le décompte et la restitution. À Paris, le litige relève du tribunal judiciaire de Paris. Le demandeur expose séparément la clause, le calcul, la notification, le DPE et les paiements. Il évite de noyer l’erreur d’IRL dans des griefs sans lien avec la somme réclamée.
Une demande de hausse erronée peut aussi affecter un commandement de payer. Dans le jugement des Sables-d’Olonne précité, le tribunal a observé que les locataires n’avaient été informés de l’indexation qu’au 1er février 2024 et que le montant inscrit au commandement était erroné. Il a refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement. Le décompte doit donc être audité avant toute procédure d’expulsion.
Le DPE F ou G ouvre une contestation autonome contre la révision. Pour un logement G en métropole, la non-décence énergétique peut aussi justifier une demande de mise en conformité. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander cette mise en conformité sans remettre en cause la validité du bail. Après deux mois sans accord ou réponse, la commission peut être saisie, sans constituer un préalable obligatoire au juge.
Les exceptions relatives aux travaux énergétiques ne rétablissent pas automatiquement le droit à l’IRL. L’article 20-1 encadre les pouvoirs du juge lorsque la copropriété ou des contraintes architecturales empêchent certains travaux. Il ne supprime pas la phrase de l’article 17-1 interdisant la révision des loyers F et G. Le bailleur ne doit donc pas transformer une difficulté de travaux en autorisation d’indexer.
Un locataire parisien doit enfin examiner le loyer de référence majoré. L’IRL, le gel énergétique et l’encadrement local sont trois contrôles différents. Une hausse peut respecter la variation de 1,15 % tout en restant interdite par le DPE ou en créant un dépassement du plafond. La réclamation doit identifier le bon fondement pour obtenir une réponse utile.
Les pièces sont plus importantes que les formules générales. Une copie lisible du bail établit la clause ; le DPE établit la classe ; la notification fixe la première date prouvée ; l’Insee fournit les indices ; les relevés établissent les paiements. Une chronologie d’une page permet au bailleur, à la commission ou au juge de reproduire le raisonnement sans interpréter un dossier dispersé.
Un avocat en droit immobilier à Paris peut vérifier le bail, reconstituer le compte locatif et traiter l’articulation entre IRL, DPE et encadrement des loyers. Cette intervention est particulièrement utile lorsqu’un commandement de payer inclut la hausse, que plusieurs années ont été rattrapées ou qu’un désaccord sur le DPE modifie à la fois le loyer et la décence.
Conclusion
L’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37, contre 146,68 un an plus tôt. Pour un bail qui retient valablement ce trimestre, la hausse maximale issue de l’indice est de 1,15 %. Ce pourcentage ne s’applique ni aux charges, ni à tous les baux, ni dès la date de publication. La clause, la date annuelle et la notification restent indispensables.
Le bailleur doit renoncer à toute rétroactivité antérieure à sa demande et ne peut indexer un logement classé F ou G. À Paris et dans les communes concernées d’Île-de-France, il doit aussi respecter l’encadrement local. Le locataire qui conteste conserve ses paiements non litigieux, demande le calcul, chiffre le trop-perçu et saisit la commission ou le juge avec un dossier documenté.
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