L’interruption de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction dans le bail commercial : le tournant de l’arrêt du 4 juin 2026
I. Le régime de la prescription biennale et l’émergence de la contestation comme cause interruptive
A. Le cadre légal de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction
L’article L. 145-60 du code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans, ce qui constitue une dérogation significative au droit commun de la prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du code civil. Cette règle, d’ordre public, irrigue l’ensemble du contentieux des baux commerciaux et s’applique tant aux actions introduites par le locataire qu’à celles diligentées par le bailleur, couvrant ainsi un spectre particulièrement large de demandes allant de la contestation du congé jusqu’à la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-9 du même code précise que le congé délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend contester ce congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
La brièveté de ce délai s’explique par la volonté du législateur d’assurer la sécurité juridique des relations locatives commerciales, en évitant que le locataire évincé ne laisse perdurer une situation d’incertitude quant au sort des locaux, laquelle serait préjudiciable tant au bailleur, qui ne pourrait librement disposer de son bien, qu’aux tiers, créanciers ou ayants cause. La Cour de cassation a rappelé avec constance, dans un arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, que le locataire qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux, ce dernier devenant occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action. Par ailleurs, l’article L. 145-28 du code de commerce confère au locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de cette indemnité, ce droit au maintien constituant une garantie essentielle du statut protecteur des baux commerciaux.
Dès lors, la perte du droit à indemnité consécutive à la prescription emporte également la perte du droit au maintien dans les lieux, exposant ainsi le locataire à une expulsion sans contrepartie financière et anéantissant rétroactivement la protection statutaire dont il bénéficiait. L’enjeu procédural de la computation exacte du délai et, surtout, de l’identification des causes d’interruption ou de suspension de la prescription revêt, en conséquence, une importance capitale pour le preneur à bail commercial, qui peut voir son sort financier basculer sur une question de pur droit processuel. La matière se situe ainsi au carrefour du droit des obligations, du droit processuel et du droit spécial des baux commerciaux, exigeant du praticien une maîtrise conjointe de ces trois disciplines pour sécuriser la situation juridique de son client. La computation du délai biennal obéit à des règles précises dont la violation est sanctionnée par la perte irrévocable du droit à indemnité, de sorte que le locataire doit, dès la réception du congé, mettre en place un calendrier procédural rigoureux lui permettant d’accomplir tous les actes interruptifs nécessaires avant l’expiration du délai de deux ans.
B. L’arrêt du 4 juin 2026 : la contestation du congé comme acte interruptif de prescription
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, n° 24-21.573, constitue une contribution doctrinale et pratique de première importance au régime de l’interruption de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré congé le 18 décembre 2019, avec refus de renouvellement du bail, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à des manquements reprochés à la locataire dans l’exécution de ses obligations, pour la date d’effet du 30 juin 2020. La locataire avait contesté, en première instance, les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction, en développant une argumentation circonstanciée sur l’absence de gravité des manquements allégués. Le cessionnaire du fonds de commerce, intervenu volontairement à l’instance après la liquidation judiciaire de la locataire, avait ensuite formé une demande en paiement de l’indemnité d’éviction par conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023, soit plus de trois ans après la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 4 juillet 2024, avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que le délai biennal expirait le 30 juin 2022 et que la demande n’avait été formée que le 4 juillet 2023, sans rechercher si les contestations antérieures de la locataire avaient pu interrompre ce délai. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, en énonçant que la cour d’appel aurait dû « rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription », privant ainsi sa décision de base légale et encourant la cassation sur ce point.
Cette motivation, bien qu’elle ne statue pas au fond sur l’existence même de l’interruption dans le cas d’espèce, reconnaît de manière implicite mais certaine que la contestation des motifs du congé par le locataire est une cause juridiquement apte à interrompre la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction. La Cour de cassation ne se prononce pas sur le point de savoir si l’interruption a effectivement eu lieu, cette appréciation relevant du pouvoir souverain des juges du fond à qui l’affaire est renvoyée, mais elle impose à ces derniers de procéder à cette recherche, ce qui emporte la reconnaissance de principe que la contestation du congé constitue, en droit, une cause d’interruption de la prescription au sens de l’article 2241 du code civil. Or, cette solution opère un infléchissement sensible de la jurisprudence antérieure, qui cantonnait traditionnellement les causes d’interruption de la prescription aux seuls actes interruptifs expressément et limitativement prévus par le code civil, à savoir la demande en justice, la mesure conservatoire et la reconnaissance de dette.
A cet égard, il importe de relever que la Cour de cassation ne qualifie pas expressément la contestation du congé de « demande en justice » au sens strict de l’article 2241 du code civil, mais impose néanmoins aux juges du fond de vérifier si cette contestation a produit un effet interruptif, ce qui suggère une conception extensive et pragmatique de la notion d’interruption de la prescription, détachée du formalisme procédural traditionnel. Cette approche se justifie par la finalité protectrice du statut des baux commerciaux, lequel vise à garantir au locataire une stabilité dans l’exploitation de son fonds de commerce, et par la nécessité d’éviter que le bailleur ne puisse instrumentaliser la brièveté du délai biennal pour éluder son obligation indemnitaire en opposant une irrecevabilité purement procédurale à une demande qui, sur le fond, pourrait être parfaitement justifiée.
II. Les contours de l’interruption de la prescription biennale : entre ouverture prétorienne et limites textuelles
A. Les causes exclues d’interruption : mauvaise foi du bailleur, suspension unilatérale de l’expertise et reconnaissance équivoque
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui, tout en reconnaissant de nouvelles causes d’interruption de la prescription biennale, maintient fermement les exclusions traditionnelles de ce mécanisme, dessinant ainsi un équilibre subtil entre protection du locataire et sécurité juridique. La Cour de cassation a en effet jugé, dans un arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Dans cette espèce, une commune bailleresse avait délivré congé avec offre d’indemnité, puis s’était abstenue de chiffrer cette indemnité malgré les demandes du locataire, avant de se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter son expulsion sans indemnité.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté la prescription au motif que l’attitude du bailleur, consistant à invoquer la prescription après avoir reconnu le principe du droit à indemnité, était « empreinte de mauvaise foi », mais la Cour de cassation a cassé cette décision en rappelant que la simple mauvaise foi, en l’absence de fraude, ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension du délai de prescription. L’arrêt énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». En conséquence, le locataire qui laisse s’écouler le délai biennal sans agir en justice perd irrémédiablement son droit à indemnité, quelles que soient les manoeuvres dilatoires du bailleur, seule la fraude au sens du droit commun pouvant éventuellement faire échec à cette solution.
Par ailleurs, dans un second arrêt du même jour, 12 février 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil, lorsque le juge des référés fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne bénéficie qu’à la partie ayant sollicité cette mesure. Le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur aux fins d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne peut se prévaloir de l’effet suspensif attaché à cette mesure que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. À défaut, la prescription continue de courir inexorablement à son encontre, sans que la simple formulation de protestations ou réserves devant le juge des référés ne puisse être assimilée à une demande de mesure d’instruction au sens de l’article 2239.
Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité des arrêts de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019, n° 18-10.011 et de la troisième chambre civile du 19 mars 2020, n° 19-13.459, tous deux publiés, consacre le principe selon lequel la suspension de la prescription ne joue qu’au profit de la partie ayant pris l’initiative de la mesure d’instruction. A cet égard, le locataire commercial doit impérativement s’associer à la demande d’expertise pour bénéficier de l’effet suspensif, à défaut de quoi le délai de prescription continue de courir jusqu’à son terme sans que l’existence d’une expertise judiciaire en cours ne constitue un obstacle à l’acquisition de la prescription. L’arrêt précise également que le dire adressé à l’expert judiciaire par le bailleur le 9 septembre 2019 ne comportait aucune « reconnaissance dénuée d’équivoque » de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, au sens de l’article 2240 du code civil, de sorte que la prescription n’avait pas non plus été interrompue par ce biais.
B. La portée pratique du nouveau régime de l’interruption pour les praticiens du droit des baux commerciaux
L’enseignement principal de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans la reconnaissance de la contestation des motifs du congé comme cause autonome d’interruption de la prescription biennale, distincte de la demande en justice au sens strict de l’article 2241 du code civil mais produisant néanmoins un effet interruptif équivalent. Dès lors que le locataire, dans le cadre de la procédure engagée par le bailleur en validation du congé, conteste les motifs graves et légitimes sur lesquels ce dernier fonde son refus d’indemnité d’éviction, il accomplit un acte interruptif de prescription qui lui permet de former ultérieurement sa demande en paiement de l’indemnité, même après l’expiration théorique du délai biennal.
Or, cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour les deux parties au bail commercial et modifie substantiellement l’équilibre procédural qui prévalait jusqu’alors dans le contentieux du congé avec refus de renouvellement. Pour le preneur évincé, elle offre une protection renforcée contre le piège procédural de la prescription, en lui permettant de concentrer sa défense immédiate sur la contestation des motifs du congé sans avoir à formuler simultanément, à titre reconventionnel, une demande en paiement de l’indemnité d’éviction dont le quantum pourrait être difficile à établir à ce stade précoce de la procédure. Pour le bailleur, en revanche, elle accroît significativement le risque de se voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction plusieurs années après la délivrance du congé, dès lors que le preneur a contesté, pendant la période biennale, le bien-fondé des motifs invoqués pour justifier l’absence d’indemnité.
En conséquence, le bailleur qui délivre un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes ne peut plus considérer que l’écoulement du délai biennal éteint définitivement tout risque indemnitaire, alors même qu’aucune demande en paiement de l’indemnité n’aurait été formée dans ce délai. La contestation émise par le locataire en première instance sur la validité de ces motifs constitue un acte interruptif de prescription dont l’effet se prolonge jusqu’à ce que la juridiction statue définitivement sur le bien-fondé du congé, de sorte que le bailleur demeure exposé au risque indemnitaire pendant toute la durée de la procédure au fond, qui peut s’étendre sur plusieurs années. Par ailleurs, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer cette donnée nouvelle dans la stratégie contentieuse qu’ils élaborent, tant en demande qu’en défense, sous peine d’exposer leur client à des conséquences financières d’une particulière gravité pouvant se chiffrer en centaines de milliers d’euros.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026, n° 24-19.120, que la cour d’appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées et doit viser celles-ci avec l’indication de leur date, sous peine de cassation pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette exigence procédurale, qui peut paraître purement formelle, revêt une importance déterminante en matière de prescription, dès lors que les dernières conclusions du locataire peuvent contenir des développements nouveaux relatifs à l’interruption du délai biennal dont l’absence de prise en considération vicie la décision des juges du fond. De même, l’arrêt du 2 juillet 2026, n° 25-13.340, a réaffirmé avec force cette obligation procédurale, en cassant l’arrêt qui n’avait pas visé les dernières conclusions de la SCI Biker comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.
La Cour de cassation avait déjà posé les jalons de cette évolution dans un arrêt du 10 avril 2025, n° 23-19.847, en jugeant que la contestation du congé par le locataire dans le délai biennal lui permettait de former, à toute hauteur de la procédure, une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, sans que puisse lui être opposée l’expiration du délai de prescription. Or, l’arrêt du 4 juin 2026 vient confirmer et amplifier cette tendance jurisprudentielle, en imposant aux juges du fond l’obligation de rechercher systématiquement et d’office si les contestations émises par le locataire dans le délai biennal n’ont pas interrompu la prescription, ouvrant ainsi la voie à une protection renforcée du droit à indemnité du preneur évincé.
A cet égard, l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun de la prescription, tel qu’issu de la réforme du régime des obligations par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, constitue l’un des enjeux majeurs du contentieux locatif commercial contemporain. Les articles 2240, 2239 et 2241 du code civil forment désormais un corpus normatif dont l’application au droit spécial des baux commerciaux est appelée à se développer, sous le contrôle vigilant de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, sans renier la spécificité du statut, intègre progressivement les mécanismes protecteurs du droit commun des obligations.
L’ensemble de ces décisions dessine ainsi un régime de la prescription biennale qui se caractérise par une dualité fondamentale entre, d’une part, la rigueur maintenue quant aux causes exclues d’interruption ou de suspension, et d’autre part, l’ouverture prétorienne en faveur d’une conception extensive des actes interruptifs émanant du locataire. Cette dualité invite les praticiens à une vigilance accrue dans la conduite du contentieux locatif commercial, et plus particulièrement dans l’anticipation des conséquences procédurales de chaque acte accompli pendant le délai biennal, chaque écriture de conclusions devant être pensée non seulement dans sa portée immédiate mais également dans ses effets à long terme sur le cours de la prescription.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-21.573, marque une avancée significative dans l’interprétation du régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, en consacrant la contestation des motifs du congé comme une cause autonome d’interruption de la prescription. Cette solution, combinée à la rigueur maintenue par les arrêts du 12 février 2026 quant à l’exclusion de la mauvaise foi du bailleur comme cause de suspension et au caractère strictement unilatéral de la suspension pour expertise, dessine un équilibre procédural qui protège le droit à indemnité du locataire tout en préservant la sécurité juridique inhérente au statut des baux commerciaux. Le praticien du droit des baux commerciaux doit désormais intégrer ces données jurisprudentielles renouvelées dans l’élaboration de sa stratégie contentieuse, sous peine d’exposer son client à des conséquences financières irréversibles que le seul écoulement du délai biennal ne saurait plus garantir d’éviter. Cette évolution jurisprudentielle du premier semestre 2026 témoigne de la vitalité du contentieux locatif commercial et de l’attention constante que la troisième chambre civile porte à l’équilibre des droits entre bailleur et preneur dans un domaine où les enjeux économiques, pour les deux parties, sont considérables.
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