L’exception d’inexécution en matière de bail commercial : l’affermissement jurisprudentiel de la troisième chambre civile
I. Les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution par le preneur à bail commercial
A. La dispense de mise en demeure préalable du bailleur
Le contrat de bail commercial, pilier du droit immobilier économique, est régi par un ensemble de dispositions d’ordre public qui organisent les obligations réciproques du bailleur et du preneur. Le premier se trouve tenu, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, conformément à l’article 1719 du code civil. Le second est tenu, aux termes de l’article 1728 du même code, de payer le prix du bail aux termes convenus. La condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, en application de l’ancien article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le manquement de l’une des parties à ses engagements autorise le cocontractant à solliciter la résolution du contrat.
La question de l’exception d’inexécution, mécanisme permettant à une partie de suspendre l’exécution de sa propre obligation tant que l’autre n’a pas exécuté la sienne, se pose avec une acuité particulière en matière de bail commercial. Le preneur qui subit un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut-il suspendre le paiement des loyers sans formalité préalable? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une réponse décisive à cette interrogation par un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, qui énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B).
Par cet attendu de principe, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France qui avait subordonné le bénéfice de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure au bailleur, au motif que « celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution n’est pas tenu à une mise en demeure préalable ». La Haute juridiction a ainsi affirmé avec force le caractère unilatéral et extrajudiciaire de ce mécanisme, qui opère de plein droit dès lors que les conditions de fond en sont réunies. L’exception d’inexécution n’est pas une sanction contractuelle nécessitant une interpellation préalable du débiteur défaillant, mais une défense que le créancier de l’obligation inexécutée peut opposer sans formalisme à la demande en paiement. Cette solution, désormais constante, s’inscrit dans le droit fil des principes directeurs du droit des contrats énoncés à l’article 1219 du code civil, qui dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
La portée pratique de cette solution est considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Elle signifie que le locataire confronté à un dégât des eaux rendant son local inexploitable, à une défaillance de l’installation électrique compromettant la sécurité des lieux, ou encore à une infiltration généralisée affectant la structure même du bâtiment, peut immédiatement cesser de régler ses loyers sans avoir à démontrer qu’il a préalablement vainement sommé le bailleur d’intervenir. Cette solution, qui allège la charge procédurale pesant sur le preneur, trouve sa justification dans la nature même du contrat synallagmatique : l’obligation de payer le loyer a pour corollaire l’obligation de délivrance d’un local apte à l’usage convenu, et l’inexécution de la seconde prive de cause la première, sans qu’un formalisme préalable ne soit nécessaire pour en tirer les conséquences.
Dès lors, il n’est pas nécessaire pour le locataire commercial de recourir au juge avant d’interrompre le paiement de ses loyers, ni d’adresser au bailleur une sommation de réaliser les travaux nécessaires au rétablissement de la conformité des locaux. L’exception d’inexécution produit ses effets par la seule volonté du preneur qui constate l’impropriété des lieux à leur destination contractuelle, sous réserve du contrôle juridictionnel a posteriori qui pourra être exercé sur le bien-fondé de cette abstention.
B. L’exigence d’une impossibilité d’exploitation conforme à la destination contractuelle
Si la dispense de mise en demeure constitue une facilitation procédurale significative, l’exception d’inexécution n’en demeure pas moins subordonnée à une condition de fond rigoureuse : le preneur ne peut s’en prévaloir que si les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Cette exigence, rappelée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, implique que le manquement du bailleur soit d’une gravité telle que l’exploitation commerciale ou artisanale des lieux s’en trouve matériellement empêchée, et non simplement gênée.
La troisième chambre civile a été amenée à préciser les contours de cette condition dans un arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, rendu dans une espèce où la locataire invoquait l’existence de « nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, tandis que la locataire opposait une exception d’inexécution en invoquant la persistance des désordres « de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ».
La cour d’appel de Cayenne, tout en constatant l’existence de ces désordres et leur persistance, avait néanmoins refusé d’admettre le bien-fondé de l’exception d’inexécution pour la période antérieure au 17 novembre 2019, date à laquelle la clause résolutoire était réputée acquise. La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de base légale, estimant que la cour d’appel devait « rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». Cette solution illustre la nécessité d’un examen individualisé de la situation pour chaque période de loyer, et non d’une appréciation globale et indifférenciée.
Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence antérieure s’accordent pour considérer que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux, et non en présence d’une simple gêne ou d’un inconfort partiel (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-10.340). Cette exigence de proportionnalité entre le manquement du bailleur et la riposte du preneur se déduit de la nature même de l’exception d’inexécution, qui ne saurait autoriser le locataire à suspendre intégralement le paiement du loyer lorsque seule une partie des locaux est affectée par les désordres, ou lorsque l’atteinte à l’exploitation demeure limitée. La gravité du manquement s’apprécie in concreto, au regard de la destination des lieux stipulée au bail et de l’activité effectivement exercée par le preneur.
II. L’efficacité de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire
A. L’articulation avec le délai d’un mois de l’article L145-41 du code de commerce
La clause résolutoire constitue l’un des instruments les plus redoutables dont dispose le bailleur commercial pour sanctionner le défaut de paiement des loyers par le preneur. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce texte impose un formalisme protecteur au bénéfice du locataire, qui dispose d’un mois pour régulariser sa situation avant que la clause ne produise ses effets.
Or, la question s’est posée de savoir si le locataire qui entend opposer une exception d’inexécution au commandement de payer doit, pour ce faire, saisir le juge dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41, à l’instar de ce qui est exigé du preneur qui sollicite des délais de paiement. La troisième chambre civile a répondu par la négative dans son arrêt du 5 mars 2026, énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Par cette motivation, la Cour de cassation opère une distinction fondamentale entre deux mécanismes que la pratique confondait parfois : la demande de délais de paiement, qui doit impérativement être présentée dans le mois du commandement pour suspendre les effets de la clause résolutoire, et l’exception d’inexécution, qui peut être invoquée à tout moment de la procédure sans être enfermée dans ce délai. Cette différenciation se justifie par la nature distincte des deux instruments. La demande de délais de paiement reconnaît implicitement le bien-fondé de la créance du bailleur en sollicitant un aménagement de son exigibilité, tandis que l’exception d’inexécution conteste frontalement l’obligation de payer en invoquant le manquement préalable du bailleur à ses propres obligations. Dès lors, soumettre l’exception d’inexécution au délai d’un mois de l’article L. 145-41 reviendrait à traiter de manière identique des situations juridiquement distinctes.
En conséquence, le locataire commercial qui reçoit un commandement de payer alors que les locaux sont impropres à leur destination peut, sans saisir le juge dans le mois, opposer ultérieurement l’exception d’inexécution dans le cadre de l’instance en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par le bailleur. Cette solution consolide la protection du preneur en évitant que le formalisme protecteur de l’article L. 145-41 ne se retourne contre lui en l’obligeant à agir en justice dans un délai contraint pour préserver un droit qui, par nature, n’est soumis à aucun formalisme.
B. L’office du juge : obligation de vérification du bien-fondé de l’exception
L’apport majeur de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans l’obligation qu’il impose au juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. Cette obligation ne saurait être éludée par le constat que le locataire n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement, ni par l’affirmation selon laquelle « l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise », comme l’avait retenu à tort la cour d’appel de Cayenne.
La Cour de cassation, en cassant cette décision pour défaut de base légale, a affirmé que la cour d’appel devait examiner si « la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». Cette formulation met en lumière deux exigences procédurales essentielles. D’une part, le juge ne peut se borner à rejeter globalement l’exception d’inexécution sans en examiner le mérite ; il doit, au contraire, procéder à une vérification concrète de la réalité du manquement du bailleur et de son incidence sur l’exploitation des lieux. D’autre part, cet examen doit être mené loyer par loyer, ce qui exclut toute appréciation globale et indifférenciée de la période litigieuse.
Cette obligation de vérification s’articule avec le pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond, qui demeurent libres d’écarter l’exception d’inexécution s’ils constatent que les conditions n’en sont pas réunies, notamment si le manquement du bailleur n’est pas suffisamment grave pour justifier la suspension totale du paiement des loyers. En revanche, ils ne sauraient refuser d’examiner le moyen au motif que le locataire n’aurait pas agi dans les formes ou délais prescrits pour une autre voie de droit. L’office du juge est donc un office de vérification complète, qui ne peut être contourné par des considérations procédurales étrangères au fond du litige.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a pris soin de rappeler, dans ce même arrêt du 5 mars 2026, la jurisprudence antérieure issue de l’arrêt du 18 septembre 2025 en citant expressément la solution selon laquelle « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Ce rappel, loin d’être redondant, témoigne de la volonté de la Haute juridiction d’inscrire sa jurisprudence dans une continuité raisonnée et de bâtir un édifice cohérent autour de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial.
La combinaison de ces deux arrêts publiés au Bulletin dessine ainsi un régime juridique complet de l’exception d’inexécution opposée par le preneur à bail commercial. Le locataire peut suspendre le paiement des loyers, sans mise en demeure préalable, dès lors que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, par la faute du bailleur. S’il est assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, il peut opposer l’exception d’inexécution sans avoir à justifier d’une saisine du juge dans le mois du commandement de payer. Le juge, saisi de cette exception, doit en vérifier le bien-fondé pour chaque loyer réclamé, sans pouvoir se retrancher derrière l’inobservation du délai de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Cette construction jurisprudentielle, qui concilie la protection du preneur avec la sanction des comportements abusifs, s’inscrit dans le cadre plus général du droit commun des contrats issu de la réforme de 2016. L’article 1219 du code civil pose le principe de l’exception d’inexécution pour inexécution suffisamment grave, tandis que l’article 1220 du même code autorise la suspension de l’exécution de l’obligation « dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves ». Les solutions dégagées par la troisième chambre civile s’articulent harmonieusement avec ces textes, dont elles constituent une application spéciale au contrat de bail commercial. Elles confirment que les dispositions générales du code civil relatives à l’exception d’inexécution trouvent pleinement à s’appliquer dans le champ des baux commerciaux, sans que les règles propres à ce statut n’y fassent obstacle.
À cet égard, il convient de souligner que l’exception d’inexécution ne se confond pas avec la résolution du contrat. Elle n’anéantit pas le bail mais en suspend temporairement les effets, en ce qui concerne l’obligation de paiement du preneur, jusqu’à ce que le bailleur ait remédié au manquement qui lui est imputable. Si le bailleur exécute finalement son obligation, le preneur devra s’acquitter rétroactivement des loyers suspendus, sauf à démontrer un préjudice de jouissance ouvrant droit à une diminution proportionnelle du loyer. Si, au contraire, le manquement persiste, le preneur pourra solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur sur le fondement de l’article 1217 du code civil, voire, si les conditions en sont réunies, la résolution judiciaire prévue par l’article 1228 du même code.
En définitive, les arrêts du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026 consacrent une avancée significative dans la protection du preneur à bail commercial, en libérant l’exception d’inexécution de toute contrainte procédurale ou formelle qui en affaiblirait l’efficacité. Le locataire confronté à un local impropre à sa destination n’est pas tenu, avant de suspendre le paiement des loyers, d’adresser une mise en demeure au bailleur ni de solliciter du juge des délais de paiement. Il lui appartient seulement d’être en mesure de démontrer, le cas échéant devant le juge, la réalité et la gravité du manquement du bailleur ayant rendu les locaux impropres à leur usage contractuel. Cette démonstration suppose la réunion d’éléments probants attestant de la matérialité des désordres, de leur imputabilité au bailleur et de leur incidence sur l’exploitation effective des lieux.
L’édifice jurisprudentiel ainsi érigé par la troisième chambre civile s’inscrit dans une tendance plus large de renforcement des prérogatives du preneur face aux manquements du bailleur, déjà perceptible dans d’autres domaines du droit des baux commerciaux, qu’il s’agisse de l’encadrement des clauses résolutoires, du formalisme du congé avec offre de renouvellement ou encore du contrôle de la fixation du loyer du bail renouvelé. En libérant l’exception d’inexécution des contraintes formelles qui en entravaient la mise en œuvre, la Cour de cassation a fait le choix d’une approche pragmatique, fondée sur l’analyse substantielle des obligations réciproques plutôt que sur le respect d’exigences procédurales dont l’observation ne garantit en rien le bien-fondé de la prétention du bailleur. Cette orientation, résolument favorable à l’effectivité des droits du preneur, devrait inciter les bailleurs à une vigilance accrue dans l’exécution de leurs obligations de délivrance et d’entretien, sous peine de voir leur créance de loyers neutralisée par une exception d’inexécution opposée sans formalité préalable par un locataire avisé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026 a profondément renouvelé l’approche de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. En consacrant la dispense de mise en demeure préalable et en affranchissant ce mécanisme du délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce, la Cour de cassation a offert au preneur un instrument de défense d’une efficacité remarquable, propre à rétablir l’équilibre contractuel lorsque le bailleur manque à son obligation essentielle de délivrance d’un local conforme à sa destination. Ces solutions, qui s’inscrivent dans la continuité des principes généraux du droit des contrats, confèrent à l’exception d’inexécution une pleine effectivité, tout en réservant au juge un office de vérification rigoureux du bien-fondé de l’exception invoquée. Le locataire commercial dispose désormais, face à l’inexécution du bailleur, d’une arme juridique à la fois souple et puissante, dont la mise en œuvre suppose néanmoins une appréciation circonstanciée de la gravité des manquements allégués. En toute hypothèse, l’assistance d’un conseil expérimenté permettra au preneur de s’assurer que les conditions de fond justifiant l’exception d’inexécution sont réunies et que le risque d’une condamnation rétroactive au paiement des loyers est maîtrisé.
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