Clause résolutoire et baux commerciaux : actualité jurisprudentielle du premier semestre 2026
I. Le renouvellement du cadre juridique de la clause résolutoire
A. La validation des clauses résolutoires « balai » par la chambre commerciale
La clause résolutoire constitue l’un des instruments les plus puissants dont dispose le bailleur commercial pour obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations. Le droit commun des contrats, tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, consacre ce mécanisme à l’article 1224 du code civil, aux termes duquel la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1225 du même code précise que la clause résolutoire doit indiquer les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et que celle-ci est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, sauf convention contraire.
Une interrogation majeure était née de la rédaction de l’article 1225, alinéa 1er, du code civil, qui dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La question se posait de savoir si le terme « précise » imposait une énumération exhaustive des obligations visées, condamnant ainsi les clauses dites « balai » qui prévoient que toute inexécution d’une obligation contractuelle, sans en dresser la liste détaillée, entraîne la résolution. Cette interrogation était d’une portée pratique considérable pour les baux commerciaux, dans lesquels ces clauses sont d’un usage répandu.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a tranché cette difficulté par un arrêt du 3 juin 2026, publié au Bulletin et au Rapport annuel (Com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R). La Haute juridiction énonce de manière solennelle qu’il résulte de la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 que la clause résolutoire « ne peut sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat » et « n’exige pas, en revanche, que la clause résolutoire énumère les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations ». La Cour en déduit que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ».
La Cour de cassation ajoute, dans une formulation qui fera date, que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause ». Et la Cour de conclure de manière encore plus générale qu’est « ainsi valable, sous cette condition, la clause prévoyant que toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci ». Cette décision conforte la pratique contractuelle en supprimant l’incertitude qui pesait sur la validité des clauses résolutoires dites générales depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations.
Dès lors, les rédacteurs de baux commerciaux peuvent continuer d’insérer des clauses résolutoires de portée générale, à la condition essentielle que les obligations visées soient expressément stipulées au contrat et puissent être identifiées sans équivoque par le preneur. Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure selon laquelle la clause résolutoire doit exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention. Elle présente l’avantage de ne pas imposer une réécriture systématique des baux en cours, tout en préservant la sécurité juridique du locataire commercial, lequel doit pouvoir connaître avec précision les manquements susceptibles d’entraîner l’anéantissement du contrat.
B. La persistance du droit spécial des baux commerciaux
Si l’arrêt de la chambre commerciale du 3 juin 2026 apporte une clarification bienvenue sur le terrain du droit commun des contrats, il ne saurait faire oublier que le bail commercial est régi par un statut impératif dont l’article L. 145-41 du code de commerce constitue l’une des pierres angulaires. Ce texte dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Il précise également que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ».
Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce ajoute que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Ce dispositif, qui relève de l’ordre public de protection du preneur, constitue un tempérament significatif à la liberté contractuelle reconnue par l’arrêt du 3 juin 2026. Le droit spécial des baux commerciaux déroge ainsi au droit commun sur plusieurs points essentiels : le délai d’un mois après commandement est impératif, la mention de ce délai dans le commandement est prescrite à peine de nullité, et le juge dispose d’un pouvoir modérateur que l’article 1225 du code civil ne prévoit pas avec la même intensité.
L’articulation entre le droit commun et le droit spécial n’est toutefois pas exclusive. L’article 1217 du code civil, qui énumère les sanctions de l’inexécution du contrat, offre au créancier une palette de remèdes incluant le droit de refuser ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, de poursuivre l’exécution forcée en nature, d’obtenir une réduction du prix, de provoquer la résolution du contrat ou de demander réparation. Ces sanctions ne sont pas incompatibles avec le régime spécifique de l’article L. 145-41 du code de commerce, sous réserve de ne pas contourner les protections impératives que ce texte confère au locataire commercial.
En conséquence, la validité de principe des clauses résolutoires générales, consacrée par la chambre commerciale le 3 juin 2026, doit être combinée avec les exigences formelles et substantielles du statut des baux commerciaux. Le bailleur ne saurait se prévaloir de la reconnaissance légale des clauses balai pour s’affranchir des contraintes spécifiques posées par l’article L. 145-41 du code de commerce. La clause la plus générale demeure soumise au délai impératif d’un mois, à la mention obligatoire de ce délai dans le commandement, et au pouvoir de suspension du juge.
Par ailleurs, cette articulation entre droit commun et droit spécial trouve une illustration dans le domaine des charges locatives. L’obligation faite au bailleur de communiquer au locataire les justificatifs des charges, instituée par les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, constitue un préalable indispensable à la régularité du commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement de ces charges. La clause la plus générale ne saurait produire effet si le bailleur n’a pas préalablement satisfait à son obligation d’information et de justification des sommes réclamées. Dès lors, la validité abstraite du mécanisme contractuel cède devant les exigences concrètes du droit spécial protecteur du preneur.
A cet égard, le contentieux récent révèle une tendance des juridictions du fond à contrôler avec une rigueur accrue les commandements visant la clause résolutoire lorsque les sommes réclamées incluent des charges dont le décompte est contesté. Les arrêts de la troisième chambre civile des 4 juin 2026 (n° 25-10.221 et n° 24-19.120) témoignent de cette vigilance en censurant les décisions qui constatent l’acquisition de la clause résolutoire sans que le bailleur ait justifié du montant des charges impayées. Cette orientation jurisprudentielle impose aux praticiens une vérification minutieuse des comptes avant toute délivrance de commandement.
II. Le contrôle renforcé de la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. L’exigence de justification des causes du commandement
La mise en œuvre de la clause résolutoire dans les baux commerciaux suppose la délivrance préalable d’un commandement visant ladite clause et détaillant les manquements reprochés au preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours du premier semestre 2026, renforcé les exigences pesant sur le bailleur quant à la justification des sommes réclamées dans ce commandement.
Dans un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982, FS-B), la Cour de cassation a rappelé que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci ». La Cour ajoute que le bailleur « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». Cette exigence, fondée sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, s’inscrit dans le prolongement de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel.
La portée de cette jurisprudence est considérable pour le contentieux de la clause résolutoire. Un commandement de payer des charges qui ne serait pas étayé par la communication effective des justificatifs au locataire qui les réclame encourt la censure, le bailleur ne pouvant se contenter d’une simple mise à disposition des pièces comptables. La troisième chambre civile a d’ailleurs réitéré cette exigence dans un arrêt du 4 juin 2026 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.221), en censurant un arrêt de cour d’appel qui avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire sans que la bailleresse eût justifié devant le juge de l’existence et du montant des charges contestées par la locataire.
A cet égard, l’enseignement qui se dégage de cette série d’arrêts est que le commandement visant la clause résolutoire ne constitue pas un simple acte formaliste mais un préalable substantiel dont la régularité conditionne l’efficacité de la clause. Le bailleur doit non seulement viser la clause résolutoire et mentionner le délai d’un mois, mais également établir le bien-fondé des sommes réclamées lorsque celles-ci incluent des charges locatives. A défaut, le commandement est privé d’effet et la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise.
B. Le rôle actif du juge face à l’exception d’inexécution
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de principe qui redéfinit l’office du juge saisi d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le preneur oppose une exception d’inexécution (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Dans cette affaire, une locataire à bail commercial avait cessé de payer ses loyers en invoquant l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance, les locaux étant affectés de nombreux désordres qui les rendaient impropres à leur destination tant commerciale que d’habitation. La cour d’appel de Cayenne avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni acquitté les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et pose une règle essentielle : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »
La portée de cette solution est essentielle. Elle signifie que l’exception d’inexécution constitue un moyen de défense autonome qui n’est pas enfermé dans le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le locataire qui se prévaut d’un manquement grave du bailleur à ses obligations n’est pas tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement pour conserver la faculté de contester l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge, saisi de cette exception, doit procéder à une vérification concrète de son bien-fondé, sans pouvoir l’écarter au seul motif que le locataire n’a pas agi dans le délai d’un mois.
Cette solution opère un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleur et preneur commercial en neutralisant le caractère comminatoire du délai d’un mois lorsque le locataire peut démontrer que l’inexécution qui lui est reprochée trouve sa cause dans le propre manquement du bailleur. En d’autres termes, le preneur qui cesse de payer ses loyers parce que les locaux sont devenus impropres à leur destination ne saurait se voir opposer l’acquisition automatique de la clause résolutoire au seul motif qu’il n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Le juge doit examiner le fond du litige, c’est-à-dire la réalité des manquements imputés au bailleur, avant de statuer sur le sort de la clause.
L’arrêt du 5 mars 2026 consacre ainsi une conception renouvelée de l’office du juge en matière de clause résolutoire. Le contrôle formel du respect du délai d’un mois ne suffit plus à fonder l’acquisition de la clause lorsque le preneur soulève une contestation sérieuse tenant à l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations. Cette jurisprudence invite les juridictions du fond à un examen approfondi des moyens de défense du preneur, qui ne sauraient être écartés par une application mécanique de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La Cour de cassation se réfère expressément à un précédent du 18 septembre 2025 (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié) selon lequel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette jurisprudence consacre ainsi l’articulation entre le droit commun des contrats et le droit spécial des baux commerciaux, en permettant au preneur de se défendre par les moyens du droit commun contre une clause résolutoire régie par le statut des baux commerciaux.
Or, cette articulation n’est pas sans conséquences pratiques. Le bailleur qui entend actionner la clause résolutoire doit désormais anticiper la possibilité que le preneur lui oppose une exception d’inexécution fondée sur ses propres manquements, notamment en matière de délivrance ou d’entretien des locaux. Cette perspective invite les parties à une vigilance accrue dans l’exécution de leurs obligations réciproques, et confère au juge un rôle central d’arbitre entre les intérêts en présence, bien au-delà du simple constat formel de l’écoulement du délai d’un mois.
Par ailleurs, la décision du 5 mars 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur commercial. La troisième chambre civile avait déjà marqué cette orientation en jugeant que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui ne s’épuise pas à la remise des clefs (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-14.099, FS-B). Le preneur peut donc opposer au bailleur, à tout moment du bail, les manquements à cette obligation, y compris pour résister à une clause résolutoire fondée sur le non-paiement des loyers.
En conséquence, le pouvoir modérateur du juge, prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce à travers la possibilité d’accorder des délais de paiement, se double d’un véritable office de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution. Ce contrôle substantiel, qui ne saurait être éludé par un raisonnement purement chronologique, garantit que la clause résolutoire, fût-elle rédigée en termes généraux et validée dans son principe par la chambre commerciale, ne puisse produire effet que si les propres obligations du bailleur ont été correctement exécutées.
Dès lors, le praticien du droit des baux commerciaux se trouve confronté à une double exigence. Sur le plan de la rédaction contractuelle, il peut désormais sereinement insérer des clauses résolutoires de portée générale dans les baux, pourvu que les obligations du preneur soient définies avec une précision suffisante dans le corps du contrat et que leur identification ne laisse place à aucune équivoque. Sur le plan du contentieux, il doit veiller à ce que le commandement visant la clause résolutoire soit étayé par des justificatifs complets des sommes réclamées et transmis au preneur qui en fait la demande, tout en anticipant les moyens de défense que ce dernier pourrait tirer de l’exception d’inexécution. La jurisprudence du premier semestre 2026 renforce ainsi la sécurité juridique du contrat sans sacrifier la protection du locataire, dans un équilibre qui honore la tradition civiliste française.
Conclusion
La jurisprudence du premier semestre 2026 dessine un équilibre subtil entre la liberté contractuelle et la protection du locataire commercial. La chambre commerciale, par son arrêt du 3 juin 2026, consacre la validité des clauses résolutoires « balai » sous la seule réserve que les obligations visées soient identifiables de manière claire et non équivoque. La troisième chambre civile, pour sa part, renforce les exigences procédurales et substantielles qui conditionnent la mise en œuvre effective de ces clauses, en imposant au bailleur de justifier rigoureusement les sommes réclamées et en conférant au juge un office de vérification de l’exception d’inexécution qui transcende le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette double orientation, qui conjugue la souplesse du droit commun et la rigueur du droit spécial, offre aux praticiens un cadre juridique rénové pour la rédaction et la mise en œuvre des clauses résolutoires dans les baux commerciaux. Les évolutions jurisprudentielles du premier semestre 2026 confirment ainsi la vitalité du droit des baux commerciaux, constamment enrichi par le dialogue entre les chambres de la Cour de cassation et par l’interaction féconde entre le droit commun des contrats, issu de la réforme de 2016, et le statut impératif protecteur du locataire issu de la loi Pinel de 2014.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.