L’indemnité d’éviction dans les baux commerciaux : conditions d’octroi et prescription de l’action en paiement à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Le principe indemnitaire, corollaire du refus de renouvellement
A. Le droit à indemnité d’éviction, fondement légal et champ d’application
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un dispositif protecteur du locataire commerçant dont le droit au renouvellement, consacré par l’article L. 145-8 du même code, constitue la pierre angulaire. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le mécanisme indemnitaire est ainsi conçu comme la contrepartie de l’atteinte portée à la propriété commerciale du preneur, lequel perd, du fait du refus du bailleur, le capital économique que représente son droit au bail.
En effet, le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, expressément consacré par l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, interdit aux parties de déroger conventionnellement à ce principe indemnitaire.
Or, la mise en œuvre de ce principe indemnitaire suppose que le bailleur ait manifesté, de manière non équivoque, sa volonté de ne pas renouveler le contrat. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B), précisé les contours de cette exigence en énonçant que « un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré ». La Haute juridiction en déduit qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante remontant à un arrêt du 6 mars 1973, affirme avec force que le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, conformément aux articles 1103 du code civil et L. 145-8 du code de commerce, à défaut de convention contraire. Le bailleur qui subordonne l’offre de renouvellement à une modification de la consistance des lieux loués ou à des obligations nouvelles du preneur doit donc être regardé comme ayant refusé le renouvellement, avec toutes les conséquences indemnitaires qui s’y attachent.
Par ailleurs, le législateur a prévu plusieurs hypothèses dans lesquelles le bailleur peut légitimement refuser le renouvellement sans avoir à verser l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-17 du code de commerce énumère ainsi les motifs graves et légitimes permettant de faire échec au droit à indemnité, parmi lesquels figurent l’inexécution par le preneur d’une obligation substantielle du bail ou la cessation de l’exploitation du fonds. L’article L. 145-18 du même code autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie de son intention de démolir l’immeuble ou de le reconstruire. En conséquence, la charge de la preuve du motif grave et légitime pèse sur le bailleur, qui doit démontrer que les manquements invoqués revêtent une gravité suffisante pour justifier la privation du droit à indemnité. L’appréciation de la gravité des manquements relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels doivent caractériser en quoi l’inexécution imputable au preneur porte atteinte à l’économie générale du contrat ou compromet la destination des lieux loués.
B. L’exercice de l’option par le bailleur, entre congé et droit d’option
Le bailleur dispose de deux voies pour mettre fin au bail commercial et faire naître le droit à indemnité d’éviction du preneur. La première consiste à délivrer un congé avec refus de renouvellement, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, lequel doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. La seconde, prévue à l’article L. 145-57 du même code, permet au bailleur, après avoir accepté le principe du renouvellement mais en cas de désaccord sur le prix, d’exercer son droit d’option en notifiant au preneur son refus définitif du renouvellement. Ce droit d’option, qui constitue une faculté de repentir offerte au bailleur confronté à un loyer renouvelé qu’il juge insuffisant, obéit à des règles distinctes de celles applicables au congé.
À cet égard, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B), a jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé ». La Cour ajoute que la bailleresse « avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite », dès lors qu’elle avait manifesté, par un acte dépourvu de toute équivoque, son intention de mettre fin au bail avant l’expiration du délai de deux ans suivant la prise d’effet du bail renouvelé. Cette solution, qui distingue nettement le formalisme du congé de la liberté de l’option, confère au bailleur une souplesse procédurale certaine, tout en imposant que sa volonté de rompre le contrat soit exprimée sans ambiguïté.
Dès lors, le preneur qui reçoit notification de l’exercice du droit d’option doit être particulièrement vigilant, car l’absence de mention du délai de prescription dans cet acte ne le dispense pas d’agir dans le délai biennal pour contester l’option ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction. La distinction entre le congé, acte formaliste par essence, et le droit d’option, acte unilatéral soumis au seul droit commun, constitue l’un des apports majeurs de la jurisprudence récente de la Cour de cassation en matière de baux commerciaux. En tout état de cause, le preneur qui entend se prévaloir du droit à indemnité d’éviction doit saisir le tribunal compétent avant l’expiration du délai de deux ans, qu’il soit destinataire d’un congé ou d’une notification d’exercice du droit d’option, sous peine de forclusion. L’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose en effet qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, mais cette protection est subordonnée à la diligence du preneur dans la saisine du juge.
II. La prescription biennale, condition de la pérennité du droit à indemnité
A. Le point de départ du délai et les causes d’interruption
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux à une prescription abrégée de deux ans. Cette prescription biennale, instaurée par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue un enjeu contentieux majeur, dès lors que la forclusion du preneur emporte des conséquences particulièrement rigoureuses : le locataire qui est prescrit dans son action en paiement de l’indemnité d’éviction perd non seulement son droit à créance indemnitaire, mais également son droit au maintien dans les lieux. L’article L. 145-28 du code de commerce subordonne en effet le droit du locataire évincé à se maintenir dans les locaux jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction à la condition qu’il ait agi en justice dans le délai de deux ans. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B), que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette décision, rendue au visa des articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, rappelle avec fermeté que le comportement du bailleur, fût-il déloyal, ne saurait tenir en échec le mécanisme légal de la prescription.
En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait demandé à son locataire, par courrier du 4 novembre 2019, de lui communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. Ayant ensuite invoqué la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du preneur sans indemnité, le bailleur s’était vu opposer par la cour d’appel d’Aix-en-Provence une fin de non-recevoir fondée sur sa propre mauvaise foi. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Par cette motivation, la Haute juridiction consacre une approche objective de la prescription biennale, exclusive de toute considération tirée de l’attitude du bailleur, et impose au preneur une vigilance accrue quant au respect des délais pour agir.
Par un second arrêt rendu le même jour (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B), la troisième chambre civile a apporté des précisions essentielles sur le régime de la prescription. La Cour y affirme qu’« en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Elle rappelle ensuite les causes légales d’interruption ou de suspension de cette prescription, tenant à la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité (article 2240 du code civil), à la demande en justice même en référé (article 2241 du même code), ou encore à la mesure d’instruction ordonnée avant tout procès (article 2239 du même code). La Cour souligne que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Cette articulation entre les articles 2239, 2240 et 2241 du code civil et l’article L. 145-60 du code de commerce illustre l’application distributive du droit commun de la prescription aux actions spécifiques du statut des baux commerciaux, sans que le législateur n’ait entendu déroger aux mécanismes généraux d’interruption et de suspension.
B. L’effet suspensif de l’expertise judiciaire et la protection renforcée du preneur
L’articulation entre la prescription biennale et le recours à l’expertise judiciaire constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence du 12 février 2026. Saisie de la question de savoir si le locataire, défendeur à une instance de référé-expertise diligentée par le bailleur, pouvait bénéficier de l’effet suspensif attaché à la mesure d’instruction, la Cour de cassation répond par la négative dans l’arrêt n° 24-18.382 précité. Elle y juge que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Cette solution, rendue dans le sillage d’une jurisprudence de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019, impose au locataire une attitude active et vigilante. Le preneur qui se contente, devant le juge des référés, d’émettre des protestations et réserves sans s’associer expressément à la demande d’expertise ne saurait se prévaloir de la suspension du délai de prescription. En l’espèce, la locataire avait laissé s’écouler plus de deux années entre la date d’effet du congé et son assignation au fond en paiement de l’indemnité d’éviction, sans s’être jointe à la demande d’expertise formée par le bailleur. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est confirmé, en avait exactement déduit la prescription de l’action.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans ce même arrêt du 12 février 2026, précisé les contours de l’interruption de prescription fondée sur la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, au sens de l’article 2240 du code civil. Relevant que la bailleresse, dans son assignation en référé, distinguait l’indemnité d’occupation qu’elle affirmait due de l’indemnité d’éviction pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs, et retenant souverainement que le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse ne comportait « aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction », la cour d’appel a pu en déduire l’absence d’interruption de la prescription à l’égard de la locataire. Cette motivation rappelle utilement que la reconnaissance interruptive de prescription doit être non équivoque, et qu’un dire à expert qui se borne à discuter la méthode d’évaluation de l’indemnité ne caractérise pas une telle reconnaissance.
En complément de cette construction jurisprudentielle rigoureuse, la Cour de cassation a réaffirmé, dans un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B), le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux en jugeant que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ». Statuant sur la validité d’une clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours, la Cour rappelle qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». Cette solution, qui fait application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, illustre la protection renforcée dont bénéficie le preneur évincé lorsque le jeu de la clause résolutoire est invoqué pour faire échec au droit au renouvellement et, partant, au droit à indemnité. Ainsi, il est jugé qu’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de la loi Pinel doit être appréciée selon la législation en vigueur au jour où le juge statue, et non au jour de la délivrance du commandement, les effets de cet acte n’étant pas définitivement réalisés tant que l’instance est en cours. Cette position, protectrice des droits du preneur, s’articule avec le régime de la prescription biennale pour former un ensemble cohérent de garanties procédurales au bénéfice du locataire commerçant.
En conséquence, la combinaison de ces décisions dessine un régime de la prescription biennale d’une particulière sévérité pour le locataire, tenu à une diligence procédurale constante. Le preneur qui se voit délivrer un congé avec refus de renouvellement, qu’il soit assorti ou non d’une offre d’indemnité, doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet de ce congé, sans pouvoir se reposer sur une éventuelle expertise en cours diligentée par le bailleur. À défaut, il s’expose à la perte irrémédiable de son droit à indemnité d’éviction, ainsi qu’à son expulsion des lieux loués. La rigueur de ce régime procédural répond à une double exigence de sécurité juridique et de célérité, chère au législateur de 2014, et s’inscrit dans le mouvement plus général de réduction des délais de prescription en droit des affaires, conformément à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours des années 2024 à 2026 confirme la vigueur du principe indemnitaire consacré par l’article L. 145-14 du code de commerce, tout en enserrant l’action en paiement de l’indemnité d’éviction dans un cadre procédural strict. Le congé avec offre de renouvellement à des conditions modifiées s’analyse désormais comme un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité, tandis que l’exercice du droit d’option par le bailleur n’est soumis à aucun formalisme particulier, à la différence du congé. La prescription biennale, dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé, ne peut être interrompue par la seule mauvaise foi du bailleur, ni suspendue par une mesure d’expertise à laquelle le locataire ne s’est pas expressément associé. Ces solutions, qui allient protection du fonds de commerce et sécurité juridique des relations contractuelles, imposent au praticien comme au justiciable une maîtrise rigoureuse des délais et des formalités procédurales qui gouvernent le droit au renouvellement et son corollaire indemnitaire. L’évolution jurisprudentielle dessinée par la Cour de cassation au visa combiné des articles du code de commerce et du code civil témoigne de la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur, légataire d’un statut protecteur hérité de la loi du 30 juin 1926, et les impératifs contemporains de célérité et de prévisibilité qui irriguent l’ensemble du droit économique.
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