Le 15 juillet 2026, l’Assemblée nationale a adopté de nouvelles dispositions du projet de loi RIPOST destinées à faciliter l’évacuation des locaux commerciaux, agricoles et professionnels occupés illicitement. Cette actualité répond à une difficulté concrète : le propriétaire d’une boutique, d’un bureau, d’un entrepôt ou d’un atelier squatté ne bénéficie pas toujours de la procédure préfectorale accélérée connue pour les logements. Le vote parlementaire ne suffit toutefois pas à rendre la réforme immédiatement applicable. Tant que le texte définitif n’est pas promulgué et entré en vigueur, la qualification du local et la procédure choisie restent déterminantes.
Pour agir utilement, le propriétaire doit distinguer l’intrusion sans aucun titre du maintien d’un ancien locataire, d’un sous-locataire ou d’une société qui prétend disposer d’un bail verbal. Il doit aussi préserver les preuves, éviter toute reprise de force et préparer soit une demande administrative lorsque les conditions légales actuelles sont réunies, soit un référé devant le tribunal judiciaire. Une erreur de voie peut retarder l’expulsion et aggraver les pertes d’exploitation.
Ce guide expose le droit applicable au 16 juillet 2026, les effets attendus du projet RIPOST, les preuves à réunir, les délais réalistes et les demandes à présenter pour récupérer un local commercial occupé sans droit ni titre.
I. Loi anti-squat 2026 : la procédure rapide s’applique-t-elle déjà à un local commercial ?
A. Que change le vote du projet RIPOST pour les bureaux, boutiques et entrepôts squattés ?
Le projet RIPOST a franchi une étape parlementaire importante, mais une étape n’est pas une entrée en vigueur. Le rapport n° 2984 de l’Assemblée nationale porte sur un projet adopté auparavant par le Sénat, examiné selon la procédure accélérée. Le vote intervenu à l’Assemblée doit encore être replacé dans la navette et dans le texte finalement promulgué. Un propriétaire ne doit donc pas présenter aujourd’hui à la préfecture une disposition votée comme si elle figurait déjà dans le droit positif.
L’enjeu de la réforme est précisément d’élargir le champ de la procédure administrative d’évacuation. Dans sa version actuellement en vigueur, l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 commence ainsi : « En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. »
Cette rédaction vise le domicile et le local à usage d’habitation. Une boutique, un garage, un hangar ou un bureau affecté uniquement à une activité économique n’entre pas automatiquement dans ces catégories. Le seul fait que le propriétaire soit une personne physique, qu’il ait besoin du local ou que l’occupation soit manifestement illicite ne transforme pas l’affectation commerciale en usage d’habitation. La destination contractuelle, la configuration matérielle et l’usage réellement constaté doivent être examinés.
Le projet voté répond à cette limite en ouvrant une perspective d’extension aux locaux professionnels et commerciaux. Son intérêt pratique est considérable : une procédure administrative peut éviter au propriétaire d’attendre d’abord une ordonnance judiciaire lorsque toutes les conditions sont réunies. Pourtant, il serait dangereux d’anticiper le texte définitif, ses éventuelles réserves et sa date d’application. Le propriétaire doit vérifier la version promulguée au jour où il dépose sa demande, non se fier au titre d’un article de presse ou à un compte rendu politique.
La première fiche du dossier doit donc comporter la date de découverte, l’adresse, la désignation cadastrale, la destination du bien, son usage antérieur, l’identité connue ou supposée des occupants et les circonstances de l’entrée. Un local commercial vide, forcé pendant la nuit, ne soulève pas les mêmes difficultés qu’un restaurant exploité par une société qui a repris les clés d’un ancien preneur. Dans le second cas, la discussion peut porter sur une cession, une sous-location, une convention précaire ou un bail verbal.
Il faut également distinguer l’occupation illicite du simple impayé. Un locataire commercial dont le bail subsiste dispose d’un titre, même s’il ne paie plus. Le bailleur doit alors utiliser la clause résolutoire, le commandement de payer et les règles des baux commerciaux. À l’inverse, une société installée sans contrat, sans autorisation et sans contrepartie peut être qualifiée d’occupante sans droit ni titre. La stratégie dépend des documents et ne peut pas être décidée sur le seul mot « squat ».
La protection du droit de propriété demeure le socle de l’action. L’article 544 du code civil énonce : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Ce texte ne donne pas au propriétaire le pouvoir de se faire justice lui-même. Il fonde sa demande, mais la restitution doit passer par l’autorité administrative compétente ou par un titre exécutoire.
Le volet pénal dépend lui aussi de la nature du lieu. L’article 226-4 du code pénal dispose notamment : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Il ajoute que constitue notamment un domicile tout local d’habitation contenant les meubles de la personne, qu’elle y habite ou non. Un local strictement commercial n’est pas, par principe, le domicile visé par cet article. D’autres infractions peuvent néanmoins être caractérisées selon les faits : dégradation, vol, effraction, escroquerie, branchement frauduleux ou violences.
La plainte doit décrire les faits avec précision : serrure remplacée, porte forcée, alarme neutralisée, factures d’énergie anormales, marchandises déplacées, identité déclarée par les occupants. Une qualification pénale approximative ne doit pas remplacer le récit et les preuves. Le récépissé de plainte, le procès-verbal de constat et le titre de propriété seront utiles dans toutes les voies ultérieures, même si l’enquête pénale ne provoque pas immédiatement la restitution.
Dans l’attente de la promulgation éventuelle de RIPOST, la bonne question n’est donc pas « la loi anti-squat a-t-elle été votée ? », mais « quelle procédure est juridiquement ouverte aujourd’hui pour ce local précis ? ». Si le local est un domicile ou un lieu à usage d’habitation et si l’entrée résulte de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, l’article 38 peut être examiné. Si le bien est un local commercial ordinaire, le référé judiciaire demeure généralement la voie centrale.
B. Quelle différence entre squat, ancien locataire et occupation sans droit ni titre ?
Le terme courant de squat recouvre des situations très différentes. L’intrus peut n’avoir jamais reçu la moindre autorisation. Il peut aussi tenir les clés d’un ancien locataire, d’un gardien, d’un agent immobilier ou d’une société liquidée. Un exploitant peut produire un projet de bail non signé, des échanges de courriels, une facture de travaux ou la preuve d’un dépôt de garantie. Chacun de ces éléments doit être lu avant d’affirmer que l’absence de titre ne prête à aucune discussion.
Une décision récente illustre ce contrôle. Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Draguignan du 24 juin 2026, RG n° 26/02325, l’occupant invoquait un bail verbal concernant un local destiné à une salle de sport. Le juge a néanmoins retenu l’absence de consentement du propriétaire après la mise en demeure et l’absence de contrepartie démontrée. Il énonce : « Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique. »
Cette décision ne signifie pas que toute allégation de bail verbal est inopérante. Elle montre que le juge examine les consentements, les paiements, les mises en demeure et la réalité de l’occupation. Un propriétaire qui a accepté pendant des mois des virements désignés comme loyers, négocié les conditions essentielles et laissé réaliser des aménagements peut rencontrer une contestation plus sérieuse. Le dossier doit donc reproduire tous les échanges, y compris ceux qui ne servent pas immédiatement la thèse du propriétaire.
Le cas d’une société différente du titulaire du bail est également fréquent. Le tribunal judiciaire de Béthune, le 22 janvier 2025, RG n° 24/00403, a examiné l’occupation de locaux commerciaux par une société qui n’était pas celle avec laquelle le bail avait été conclu. L’ordonnance retient exactement : « L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. » L’expulsion a été ordonnée, mais la demande d’indemnité d’occupation a été rejetée dans ce dossier en raison de sa formulation et de son calcul. Une demande mal chiffrée peut donc échouer même lorsque l’expulsion est obtenue.
Le propriétaire doit reconstituer la chaîne des titres : bail initial, avenants, cession de fonds, cession de droit au bail, sous-location autorisée ou interdite, liquidation de la société, résiliation, congé, remise des clés. Le registre du commerce permet de vérifier l’existence et les dirigeants des sociétés, mais il ne prouve pas à lui seul leur droit d’occuper. Les relevés bancaires, quittances, factures et courriels montrent si une relation locative a été exécutée.
La destination matérielle du local influence aussi les délais d’exécution. Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Toulouse du 25 septembre 2025, RG n° 25/01665, le juge a relevé : « Le local dont il s’agit n’est pas un « lieu habité » au sens de ce texte puisqu’il s’agit d’un local commercial. » L’ordonnance a accordé quarante-huit heures pour libérer les lieux et a admis une expulsion pendant la trêve hivernale. Cette solution dépend des constatations propres au dossier. Si des personnes vivent réellement sur place, les règles relatives au lieu habité doivent être étudiées avant toute exécution.
La présence de lits, d’effets personnels, d’une cuisine improvisée ou d’enfants doit être constatée sans intrusion illégale. Elle ne régularise pas nécessairement l’occupation, mais elle peut modifier les formalités et les délais. Le commissaire de justice décrit ce qu’il peut légalement observer, recueille les déclarations et annexe les photographies utiles. Le propriétaire ne doit pas supprimer l’eau, l’électricité ou l’accès dans le but de contraindre les occupants à partir.
Le juge des référés peut aussi contrôler la proportionnalité de la mesure. Le tribunal judiciaire de Lille, le 16 décembre 2025, RG n° 25/01422, saisi de l’occupation d’un local commercial par une entreprise de pneumatiques, rappelle : « L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui porte atteinte au droit absolu de propriété, constitutionnellement protégé et constitue un trouble manifestement illicite. » Il a ordonné le départ puis l’expulsion et fixé une provision mensuelle sur l’indemnité d’occupation.
Pour éviter une contestation artificielle, la sommation de libérer les lieux doit identifier le propriétaire, le bien, l’absence de titre alléguée et le délai demandé. Elle ne crée pas le droit de propriété, mais matérialise le retrait de toute tolérance et fixe une date utile pour l’indemnité. Si un bail ou une convention existe encore, la sommation ne peut pas remplacer la procédure de résiliation appropriée.
La qualification finale peut être résumée en trois catégories. L’intrusion pure appelle une preuve de l’effraction et de l’absence de consentement. Le maintien après extinction d’un titre appelle la preuve de la fin du bail, du congé ou de la résiliation. L’occupation fondée sur un titre discuté appelle une analyse contractuelle. La rapidité dépend moins de l’étiquette choisie que de la cohérence entre les faits, les pièces et la procédure.
II. Expulsion d’un local commercial squatté : quelles démarches, preuves et demandes présenter ?
A. Comment constituer le dossier et saisir le juge des référés ?
La première heure doit servir à sécuriser les personnes et la preuve, non à reprendre les lieux. En cas d’effraction en cours, de menace ou de danger, la police ou la gendarmerie doit être appelée. Le propriétaire photographie depuis les zones auxquelles il accède légalement, conserve les alertes de l’alarme, les images autorisées, les messages du voisinage et la liste des biens présents avant l’occupation. Il ne pénètre pas de force dans le local et ne déplace pas les effets des occupants.
Le dossier de propriété comprend l’acte notarié, l’extrait cadastral, les statuts de la société propriétaire, un extrait d’immatriculation récent et le mandat donné à la personne qui agit. Si le bien est détenu par une SCI, l’assignation doit être engagée au nom de la société, représentée conformément à ses statuts. Une confusion entre le gérant et le propriétaire peut susciter une contestation inutile sur la qualité à agir.
Le constat du commissaire de justice doit relever l’adresse exacte, les accès, l’état des serrures, les enseignes, les activités observées, les véhicules, les consommations apparentes, les déclarations reçues et l’identité des personnes rencontrées. Il peut aussi constater les annonces publiées en ligne ou les documents visibles qui rattachent une société au local. Ce constat sera confronté au bail antérieur, à l’état des lieux et aux photographies précédentes pour établir les dégradations.
Le fondement procédural principal est l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
L’expulsion est demandée comme mesure destinée à faire cesser le trouble manifestement illicite. L’assignation vise l’occupant identifié et tous occupants de son chef, sollicite au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, règle le sort des meubles et demande l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance. Une astreinte peut être sollicitée, mais son utilité dépend du contexte : elle ne remplace ni la signification ni les voies d’exécution.
L’urgence peut aussi être exposée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, qui prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Les deux fondements ne répondent pas exactement aux mêmes conditions. L’article 835 reste particulièrement adapté lorsque le trouble illicite est établi malgré une contestation.
L’urgence se prouve concrètement : activité du propriétaire interrompue, promesse de bail menacée, marchandises enfermées, risque d’incendie, travaux dangereux, absence d’assurance, plaintes des voisins ou dégradations quotidiennes. Une perte financière doit être documentée par le bail prévu, les factures, les commandes annulées et les échanges avec les partenaires. Des affirmations générales sur la valeur locative ont moins de portée qu’un calcul vérifiable.
L’indemnité d’occupation compense la privation de jouissance. Elle peut être demandée à titre provisionnel lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant doit reposer sur le dernier loyer, une valeur locative établie, un projet de bail crédible ou une estimation circonstanciée. La demande distingue les sommes échues de l’indemnité mensuelle future et précise son point de départ, souvent lié à l’occupation constatée ou à la mise en demeure.
Le précédent de Béthune invite à une rédaction rigoureuse : l’expulsion peut être accordée alors que l’indemnité est rejetée si la demande ne distingue pas les périodes ou n’est pas formée à titre provisionnel. Les charges, consommations, réparations et pertes d’exploitation doivent être séparées. Les dégradations encore inconnues pourront relever d’une expertise ou d’une action au fond après récupération du local.
Une procédure d’heure à heure peut être envisagée lorsque l’urgence extrême est justifiée. Elle exige une autorisation préalable et un dossier déjà complet. La découverte récente du squat ne suffit pas toujours ; il faut expliquer pourquoi l’audience ordinaire de référé créerait un préjudice supplémentaire. Le tribunal compétent est celui du lieu de l’immeuble, et la représentation par avocat doit être vérifiée selon la nature et le montant des demandes.
Avant l’audience, le propriétaire doit tester la thèse adverse. Existe-t-il un virement accepté, une promesse signée, une autorisation de travaux, un mandat apparent ou un échange avec l’ancien locataire ? L’occupant affirme-t-il habiter sur place ? La société a-t-elle repris un fonds de commerce ? Cette revue contradictoire permet de produire les réponses et d’éviter qu’une pièce découverte à l’audience ne fragilise l’évidence du trouble.
Une décision d’expulsion n’autorise pas une intervention privée. Elle doit être signifiée par commissaire de justice. Les formalités d’exécution, le délai éventuellement accordé, le sort des meubles et la demande de concours de la force publique doivent être respectés. Le serrurier intervient dans ce cadre, non sur la seule instruction du propriétaire. Chaque étape doit être tracée pour prévenir une contestation ultérieure.
B. Combien de temps faut-il pour récupérer le local à Paris et en Île-de-France ?
Aucun délai unique ne peut être promis. Un dossier incontestable, avec occupant identifié, constat précis et audience rapide, peut conduire à une ordonnance en quelques semaines. L’exécution dépend ensuite de la signification, du délai fixé par le juge, du départ volontaire et, à défaut, du concours de la force publique. Une contestation sur un bail verbal, l’usage d’habitation ou l’identité des occupants peut allonger le calendrier.
À Paris et en Île-de-France, la préparation doit anticiper la charge des juridictions et des services d’exécution. Le propriétaire rassemble dès le premier jour l’acte de propriété, l’extrait d’immatriculation, les plans, le bail antérieur, les preuves de sa fin, le constat, la plainte et les éléments de valeur locative. Un dossier complet permet de demander une date adaptée et réduit le risque de renvoi pour communication tardive.
Si le local comporte une partie d’habitation, une loge ou un espace effectivement occupé comme logement, la distinction doit être cartographiée pièce par pièce. Le juge de Toulouse a pu écarter le régime du lieu habité parce que les faits établissaient un local commercial. Cette conclusion ne peut pas être transposée sans examen à un atelier-logement, à une boutique avec arrière-logement ou à des bureaux transformés en dortoir.
La trêve hivernale protège certaines expulsions de lieux habités, mais elle n’est pas une immunité générale attachée à toute personne présente dans un immeuble. La destination et l’occupation réelle comptent. Avant d’exécuter pendant cette période, le commissaire de justice et l’avocat doivent vérifier l’ordonnance et les règles applicables au cas précis. Une erreur sur ce point expose à une suspension, à une responsabilité et à une perte de temps supérieure au délai que l’on voulait éviter.
La procédure administrative actuelle, lorsqu’elle est réellement ouverte, exige une plainte, la preuve du domicile ou de la propriété et un constat de l’occupation illicite par une autorité habilitée. L’article 38 prévoit ensuite une décision préfectorale dans un délai encadré et une mise en demeure. Pour un local commercial pur, déposer le même dossier sans vérifier le champ matériel risque d’aboutir à un refus. Le projet RIPOST vise à corriger cette différence, mais seul le texte en vigueur au jour de la demande peut être invoqué.
Après une éventuelle promulgation, les propriétaires devront vérifier quatre points : la liste exacte des locaux ajoutés, les conditions relatives à l’entrée dans les lieux, les personnes habilitées à demander l’évacuation et les délais de mise en œuvre. Ils devront aussi déterminer si des dispositions transitoires permettent d’utiliser la nouvelle procédure pour une occupation commencée avant l’entrée en vigueur. Une annonce politique ne répond pas à ces questions.
Le propriétaire peut préparer simultanément les pièces communes sans engager deux procédures incohérentes. L’acte de propriété, le constat, la plainte et la chronologie servent à la fois à l’analyse administrative et au référé. En revanche, il doit éviter de soutenir devant une autorité que le local est exclusivement commercial puis, devant une autre, qu’il constitue un domicile, sauf si la configuration réelle justifie une distinction précisément expliquée.
La récupération matérielle n’achève pas le dossier. Un état des lieux par commissaire de justice doit être réalisé immédiatement, avec inventaire des meubles laissés, relevés des compteurs et photographies des dégradations. Les serrures et accès peuvent alors être sécurisés dans le respect du procès-verbal d’expulsion. Les assureurs, fournisseurs d’énergie et services de sécurité doivent être informés, et les preuves antérieures conservées.
Les pertes peuvent ensuite être chiffrées : indemnité d’occupation, réparations, enlèvement, remise aux normes, factures d’énergie, loyers perdus et frais de procédure. Chaque poste requiert un lien causal et un justificatif. La solvabilité de l’occupant doit être étudiée avant d’engager une procédure longue au fond. Une condamnation inexécutable ne répare pas matériellement le préjudice, même si elle reconnaît le droit du propriétaire.
Pour un commerce en exploitation ou un projet de relocation, le plan d’action doit associer le juridique et l’opérationnel. Il fixe les responsables, les dates de constat, de plainte, de sommation, d’assignation et de signification. Il prévoit une communication sobre avec les voisins et les partenaires, sans publier l’identité ou l’image des occupants. Il conserve une marge dans le calendrier de reprise pour ne pas promettre une remise de clés avant l’exécution effective.
La voie la plus rapide est celle qui correspond exactement aux faits. Pour un local strictement professionnel, le référé fondé sur le trouble manifestement illicite reste immédiatement disponible. Pour un domicile ou un local d’habitation entré par voie de fait, la procédure préfectorale peut être étudiée. Après l’entrée en vigueur d’une extension issue de RIPOST, une nouvelle comparaison devra être faite, sans abandonner le référé lorsque le titre, l’usage ou les conditions administratives restent contestés.
Conclusion
Le vote du 15 juillet 2026 annonce un élargissement important de la lutte contre l’occupation illicite des locaux professionnels. Il ne permet pas encore de traiter automatiquement toute boutique ou tout entrepôt comme un logement relevant de l’article 38. Au 16 juillet 2026, le propriétaire d’un local commercial doit d’abord vérifier l’affectation du bien, l’existence d’un ancien titre et les circonstances de l’entrée.
Le dossier efficace repose sur un constat de commissaire de justice, la preuve complète de propriété, la plainte, la chaîne des baux et une chronologie documentée. Le référé devant le président du tribunal judiciaire permet de demander l’expulsion pour faire cesser le trouble manifestement illicite, avec une indemnité d’occupation correctement chiffrée. La décision doit ensuite être signifiée et exécutée par les voies légales.
Le projet RIPOST devra être relu dans sa version promulguée avant toute demande préfectorale concernant un local professionnel. D’ici là, agir vite signifie choisir le bon fondement, non anticiper une loi qui n’est pas encore entrée en vigueur.
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