Le 2 juillet 2026, la Cour de cassation a renforcé la protection du locataire qui reçoit un congé pour vendre un logement appartenant à plusieurs propriétaires indivis. Le message est net : le congé doit être décidé avec l’accord de tous les indivisaires. Si l’un d’eux n’a pas consenti à l’acte, le locataire peut invoquer cette irrégularité de fond sans démontrer qu’elle lui a causé un préjudice particulier. Cette décision intéresse directement les logements issus d’une succession, les biens achetés en couple sans société, les appartements détenus entre frères et sœurs et, plus largement, toute vente préparée alors que le titre de propriété n’est pas unitaire.
La difficulté ne se résume pas à vérifier les signatures au bas du congé. Il faut identifier les propriétaires au jour de sa délivrance, distinguer la décision de vendre du mandat donné au professionnel, contrôler les pouvoirs du signataire, puis examiner les formalités protectrices du bail d’habitation. Pour le bailleur, une erreur peut retarder la récupération du logement et compromettre la vente. Pour le locataire, la contestation doit reposer sur des pièces précises, et non sur une simple supposition. La méthode consiste donc à reconstituer la chaîne des pouvoirs, puis à contrôler le prix, les conditions de vente, le délai de préavis et la preuve de la notification.
I. Congé pour vendre en indivision : faut-il l’accord de tous les propriétaires ?
A. Pourquoi le congé pour vendre exige l’unanimité des indivisaires
Un logement est en indivision lorsque plusieurs personnes exercent ensemble des droits de même nature sur le bien, sans division matérielle de celui-ci. Cette situation apparaît souvent après un décès : chaque héritier recueille une quote-part de l’appartement ou de la maison. Elle peut aussi résulter d’un achat commun. Les quotes-parts ne sont pas nécessairement égales. L’un peut détenir la moitié, les deux autres un quart chacun. Cette répartition détermine certains pouvoirs de gestion, mais elle n’autorise pas mécaniquement l’indivisaire majoritaire à délivrer seul un congé pour vendre.
Le point de départ se trouve dans l’article 815-3 du code civil. Le texte permet au ou aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits d’accomplir plusieurs actes d’administration. Il précise toutefois : « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. » Le congé pour vendre ne se réduit pas à la gestion courante du logement. Il prépare sa libération en vue d’une vente et, dans le bail d’habitation non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, il emporte une offre au profit du locataire.
Cette seconde caractéristique ressort de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » L’acte ne se borne donc pas à annoncer le départ souhaité par le propriétaire. Il place le locataire en position d’accepter l’achat aux conditions notifiées. Le prix, les modalités de paiement et la consistance du bien engagent les propriétaires pendant la durée de l’offre.
La Cour de cassation avait déjà rappelé cette exigence dans un arrêt du 23 janvier 2025, n° 23-21.610. Elle reprochait aux juges d’appel de ne pas avoir vérifié l’accord personnel de chaque propriétaire : « En se déterminant ainsi, sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » La seule volonté d’une majorité, même importante, ne suffit donc pas. La juridiction saisie doit pouvoir constater que chacun a accepté la délivrance du congé.
L’unanimité ne signifie pas nécessairement que tous les indivisaires doivent signer matériellement le même acte de commissaire de justice. Un indivisaire peut agir pour les autres s’il dispose d’un pouvoir valable. Le document doit cependant permettre d’établir que les autres propriétaires ont consenti au congé pour vendre, avec ses éléments essentiels. Un mandat général de gestion, une procuration spéciale, une décision écrite ou une ratification peuvent être discutés selon leur contenu et leur date. Ce qui compte est la réalité du pouvoir au moment où l’acte est accompli.
Le mandat tacite ne fournit pas une sécurité suffisante pour une opération de cette nature. Le même article 815-3 du code civil énonce : « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. » Le paiement des charges, l’encaissement des loyers ou l’organisation de réparations par un seul héritier ne prouvent donc pas, à eux seuls, qu’il pouvait engager les autres dans un congé assorti d’une offre de vente.
La distinction est importante dans les successions anciennes. La personne qui échange depuis des années avec le locataire peut ne détenir qu’une quote-part. Elle peut avoir signé le bail comme mandataire du défunt, puis continué à gérer le logement après le décès. La continuité pratique des échanges ne transforme pas cette personne en propriétaire unique. Avant tout congé, il faut obtenir l’acte de notoriété, l’attestation immobilière ou le titre actualisé, vérifier les donations et cessions de droits intervenues, puis recueillir un accord conforme à la situation réelle.
La majorité des deux tiers conserve une utilité, mais dans un champ différent. Elle peut décider certains actes d’administration, conclure certains mandats généraux d’administration et vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. Elle ne remplace pas l’accord de tous pour un congé pour vendre un immeuble loué. Confondre la majorité de gestion avec le pouvoir de disposition expose le congé à l’annulation.
La signature d’une agence immobilière, d’un administrateur de biens ou d’un commissaire de justice ne règle pas la question des pouvoirs en amont. Ces professionnels exécutent la mission qui leur est confiée ; ils ne créent pas le consentement absent d’un propriétaire. Le mandat confié au professionnel doit donc provenir de toutes les personnes dont l’accord est requis, directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire lui-même habilité. La preuve doit être conservée avec la version du congé effectivement délivrée.
La situation des époux, des partenaires séparés, des héritiers mineurs ou des majeurs protégés demande une vérification supplémentaire. Le régime matrimonial, l’étendue d’une habilitation familiale, la tutelle ou l’autorité donnée par une décision judiciaire peuvent modifier l’identité de la personne habilitée à consentir. L’objectif n’est pas d’accumuler des signatures inutiles, mais de rattacher chaque consentement à un droit de propriété et à un pouvoir juridiquement établi.
Le locataire ne peut pas toujours connaître cette organisation en lisant son bail. Le propriétaire initial peut être décédé sans que le changement lui ait été clairement annoncé. Un congé signé par « l’indivision X » ou par un seul héritier doit donc conduire à demander les éléments permettant d’identifier le bailleur actuel et les pouvoirs invoqués. Cette demande n’emporte pas automatiquement annulation ; elle prépare la vérification que le juge pourra exiger si un litige naît.
B. Congé pour vendre annulé : ce que change l’arrêt du 2 juillet 2026 pour le locataire
L’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026, n° 25-13.188, franchit une étape décisive. Dans l’affaire jugée, le congé avait été délivré par certains coïndivisaires. La cour d’appel avait refusé au locataire le droit d’invoquer l’absence d’accord d’un autre indivisaire, en considérant que la règle protégeait d’abord le propriétaire non consulté. La Cour de cassation censure ce raisonnement dans une formule précise : « En statuant ainsi, alors que le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
La portée pratique tient à deux éléments. D’abord, le locataire a qualité pour opposer l’absence de pouvoir. Il ne dépend pas de l’initiative du propriétaire oublié. Ensuite, il n’a pas à démontrer un grief particulier. Il n’est donc pas nécessaire de prouver qu’il aurait acheté le logement, qu’il a perdu une chance de financement ou que son déménagement lui a causé une dépense déterminée. L’irrégularité touche le pouvoir de délivrer l’acte lui-même.
Cette solution s’appuie sur la notion d’irrégularité de fond. L’article 117 du code de procédure civile range parmi ces irrégularités « le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ». L’arrêt du 2 juillet 2026 rattache le défaut de pouvoir des coïndivisaires à cette logique : l’auteur apparent du congé ne pouvait pas accomplir valablement l’acte au nom de l’ensemble des propriétaires.
Le régime de preuve du grief est fixé par l’article 119 du code de procédure civile : « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse. » Cette règle distingue l’irrégularité de fond d’un simple vice de forme, pour lequel la démonstration d’un préjudice procédural peut devenir centrale.
Le locataire doit toutefois établir la prémisse factuelle : l’absence de consentement ou de pouvoir. L’arrêt ne dispense pas de preuve. Une affirmation selon laquelle « un héritier n’a probablement pas signé » ne suffit pas. Les actes de propriété, la dévolution successorale, les procurations, le mandat de gestion, les échanges entre indivisaires et les circonstances de délivrance du congé doivent être examinés. Le propriétaire peut répondre qu’un mandat spécial existait, qu’une décision judiciaire autorisait l’acte ou que l’indivisaire prétendument absent avait expressément consenti.
Une régularisation tardive ne doit pas être présumée efficace. Lorsque le congé ouvre un délai légal et vaut offre de vente, la validité s’apprécie au moment de sa délivrance. Une approbation obtenue après l’expiration du délai de préavis peut difficilement reconstituer rétroactivement une offre qui n’avait pas été valablement émise. Selon les faits, une ratification antérieure au litige peut être invoquée, mais elle doit être analysée au regard de sa date, de sa précision et de la connaissance qu’avait son auteur des conditions de l’offre.
L’annulation du congé ne transfère pas la propriété au locataire et ne force pas les indivisaires à renoncer définitivement à la vente. Elle prive le congé irrégulier de son effet de résiliation. Le bail se poursuit alors selon ses règles, sous réserve d’une nouvelle démarche valable. Les propriétaires peuvent recommencer la procédure après avoir réuni les consentements nécessaires, mais ils doivent respecter le calendrier du bail, le délai de préavis et l’ensemble des mentions applicables. Une erreur initiale peut ainsi reporter la libération du logement d’une échéance entière.
Le prix et les conditions de la vente restent un terrain autonome de contestation. Même signé par tous, un congé peut être nul s’il ne présente pas correctement l’offre prévue par la loi. Le prix doit être déterminé, les conditions essentielles doivent être intelligibles et l’offre doit correspondre au bien loué. Une modification ultérieure au profit d’un tiers à des conditions plus avantageuses peut rouvrir les droits du locataire selon le mécanisme prévu par l’article 15. L’unanimité ne guérit donc ni une offre incomplète ni une notification tardive.
Le délai est tout aussi central. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Pour un bail d’habitation vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance. Ce n’est pas la date d’envoi qui protège toujours le bailleur, mais la réception ou la délivrance dans les formes légales. Un acte parfait sur les pouvoirs peut rester inefficace s’il arrive trop tard.
La notice d’information fait également partie du contrôle. Le même texte impose : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » Le dossier doit conserver la preuve que la notice applicable a accompagné l’acte. Cette formalité ne remplace pas le contrôle des pouvoirs ; elle s’y ajoute.
La décision du 2 juillet 2026 ne transforme donc pas chaque congé délivré en indivision en acte suspect. Elle fixe une méthode de validation : identifier tous les titulaires, vérifier leur accord, établir le pouvoir du signataire et seulement ensuite contrôler les formalités locatives. Pour le locataire comme pour le propriétaire, cette chronologie évite de disperser le débat entre des objections imprécises.
II. Comment sécuriser ou contester un congé pour vendre en indivision ?
A. Propriétaires indivis : quelles pièces réunir avant d’envoyer le congé pour vendre ?
La première étape consiste à figer l’identité des propriétaires à la date projetée du congé. Le titre d’acquisition ancien peut être insuffisant si un indivisaire est décédé, a donné sa part, a vendu ses droits ou a fait l’objet d’une mesure de protection. Dans une succession, l’acte de notoriété identifie les héritiers, mais l’attestation immobilière et les actes ultérieurs permettent de comprendre qui détient effectivement les droits sur le logement. Une matrice cadastrale ou un avis de taxe foncière ne remplace pas un titre.
La deuxième étape consiste à formaliser la décision commune. L’accord écrit doit viser le logement, la volonté de délivrer congé pour vendre, le prix proposé, les conditions essentielles et l’identité de la personne chargée de notifier l’acte. Si un mandataire agit, sa procuration doit être assez précise pour couvrir l’opération. Lorsque le prix ou les conditions changent avant la notification, il faut vérifier que l’accord couvre la nouvelle version. Faire signer un projet final ou une décision annexée au mandat réduit le risque d’un débat ultérieur sur l’étendue du consentement.
La troisième étape porte sur le bail. Il faut relire sa date de prise d’effet, sa durée, l’identité de tous les locataires, les éventuelles cotitularités, les avenants et les changements de situation signalés. Le délai de six mois doit être calculé avec une marge suffisante. Le congé doit être adressé à chacun des destinataires qui doit personnellement le recevoir. Une délivrance proche de la date limite multiplie les risques liés à une adresse inexacte, à un retour de lettre ou à une difficulté de signification.
Le contenu doit ensuite reprendre les exigences de l’offre de vente. Le prix doit correspondre à la décision réelle des indivisaires. Les conditions ne doivent pas masquer une charge essentielle ou rendre l’offre impossible à comprendre. Les dépendances, caves, parkings et lots accessoires doivent être traités avec précision. Si la vente porte sur un ensemble plus large que le seul logement, la configuration doit être examinée avant l’envoi, car le droit de préemption du locataire et les exceptions légales ne se déduisent pas d’une formule standard.
Le recours à un commissaire de justice offre une preuve robuste de la date et du contenu remis. Il ne remplace toujours pas les pouvoirs, mais il réduit les incertitudes de notification. Le dossier remis au professionnel devrait inclure le bail, les titres actualisés, les consentements, les procurations, le projet approuvé, la notice et les coordonnées exactes de chaque locataire. Le propriétaire doit conserver l’acte signifié avec ses annexes, et non seulement la facture ou le courriel confirmant l’intervention.
L’urgence ou le risque de dégradation du bien ne permet pas de convertir le congé en mesure conservatoire. L’article 815-2 du code civil dispose : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » Faire réparer une fuite, assurer l’immeuble ou interrompre une prescription peut relever de la conservation. Mettre fin au bail afin d’offrir le logement à la vente engage une autre logique. L’article 815-2 ne doit donc pas servir de fondement de remplacement lorsque l’unanimité manque.
Si un coïndivisaire refuse sans solution alors que l’intérêt commun est menacé, une autorisation judiciaire peut être recherchée. L’article 815-5 du code civil prévoit : « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » Cette voie suppose une décision du juge et la preuve d’une mise en péril. Elle n’autorise pas un indivisaire à s’auto-attribuer le pouvoir après avoir constaté un désaccord.
Une autre procédure concerne l’aliénation du bien à la demande des titulaires d’au moins deux tiers des droits. L’article 815-5-1 du code civil énonce : « Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants. » La procédure passe par un notaire, une signification aux autres indivisaires et, en cas d’opposition ou de silence, par le tribunal. Elle ne permet pas de délivrer immédiatement un congé comme si la vente avait déjà été décidée par tous.
Il faut distinguer l’autorisation de vendre le bien indivis et la validité du congé adressé au locataire. Une décision judiciaire obtenue sur le fondement des articles 815-5 ou 815-5-1 doit être lue attentivement : son dispositif, l’opération autorisée et les pouvoirs donnés déterminent ce qui peut être accompli. Le professionnel chargé du congé doit disposer de cette décision avant l’acte et l’intégrer à son contrôle. Une instance en cours n’équivaudrait pas à une autorisation.
Le calendrier commercial doit rester subordonné au calendrier juridique. Signer une promesse avec un acquéreur en présumant que le congé sera valable peut placer les indivisaires sous pression si le locataire conteste. Les conditions suspensives, la date de disponibilité du bien et l’existence du droit de préemption doivent être rédigées avec cohérence. Le prix annoncé au locataire ne doit pas être artificiellement majoré pour le décourager, puis abaissé discrètement au profit d’un tiers.
La traçabilité protège aussi les relations entre propriétaires. Le dossier devrait contenir un tableau simple indiquant chaque indivisaire, sa quote-part, la source de son droit, l’adresse où il a été consulté, la date de son accord, le document signé et le mandataire éventuellement désigné. Cette organisation permet de repérer immédiatement un héritier oublié, une procuration expirée ou un désaccord sur le prix. Elle facilite aussi la réponse à une demande du locataire sans divulguer plus de données personnelles que nécessaire.
À Paris et en Île-de-France, la valeur du bien et la tension du marché rendent les conséquences d’une annulation particulièrement lourdes. Un report d’échéance peut modifier le financement, la fiscalité, le prix négocié et les projets de chacun. Pour les indivisions successorales nombreuses, la préparation doit donc commencer bien avant les six mois de préavis. Le recours à un acte improvisé à la veille de la date limite est rarement compatible avec une vérification sérieuse des titres.
Enfin, le congé doit rester loyal. Les indivisaires qui invoquent une vente doivent poursuivre un projet réel. Un congé frauduleux ou un prix dissuasif peut ouvrir d’autres contestations, même si tous ont signé. Les échanges avec l’agence, les estimations, le mandat de vente et les démarches postérieures peuvent devenir des preuves. La meilleure sécurisation ne consiste pas à multiplier les formules, mais à faire correspondre l’acte à une décision commune, documentée et effectivement mise en œuvre.
B. Locataire : comment vérifier le congé, le contester et protéger son bail ?
Le premier réflexe est de conserver l’enveloppe, l’avis de réception, l’acte de commissaire de justice et toutes les annexes. La date exacte de réception conditionne le respect du préavis. Une photographie ou un scan complet évite la perte d’une page et permet de vérifier plus tard si la notice était jointe. Le locataire doit aussi retrouver le bail, ses avenants, les courriers relatifs au changement de propriétaire et les quittances les plus récentes.
Le deuxième réflexe consiste à identifier l’auteur du congé. Un acte signé par une seule personne peut être valable si celle-ci est propriétaire unique ou mandataire de tous. À l’inverse, la mention générique d’une indivision ne prouve pas l’accord unanime. Le locataire peut demander l’identité des propriétaires actuels, la qualité du signataire et l’existence du mandat invoqué. La demande doit rester ciblée : elle vise les éléments nécessaires à la compréhension des pouvoirs, non l’ensemble des affaires familiales des bailleurs.
Le troisième contrôle porte sur l’offre. Le prix et les conditions sont-ils indiqués ? Les lots correspondent-ils au logement loué ? L’offre comporte-t-elle une condition inhabituelle, une dépendance omise ou une prestation imposée ? La notice est-elle présente ? Le congé a-t-il été reçu au moins six mois avant la fin du bail ? Tous les locataires concernés ont-ils été destinataires ? Chacune de ces questions appelle une pièce et une date. Une contestation efficace sépare les défauts établis des simples interrogations.
Le locataire qui souhaite acheter doit réagir dans le délai de l’offre, sans attendre l’issue d’une discussion générale sur le congé. L’offre vaut pendant les deux premiers mois du préavis. Une acceptation doit correspondre aux conditions notifiées et être prouvée. Si un financement est nécessaire, le calendrier légal applicable à la réalisation de la vente doit être anticipé avec le notaire et la banque. Contester un défaut de pouvoir tout en souhaitant acquérir demande une stratégie cohérente, car les courriers envoyés peuvent être interprétés ensemble.
Le locataire qui ne souhaite pas acheter doit décider s’il conteste la fin du bail. L’arrêt du 2 juillet 2026 lui permet d’invoquer l’absence de consentement unanime sans prouver un grief. Il doit néanmoins rassembler les indices de l’indivision et du pouvoir manquant. Le bailleur peut être interrogé par courrier argumenté. Si la réponse ne lève pas le doute, la contestation peut être portée devant le juge compétent afin de demander que le congé soit déclaré nul ou privé d’effet et que la poursuite du bail soit constatée.
Attendre la veille d’une procédure d’expulsion augmente les risques. Un congé pour vendre produit ses effets à l’échéance s’il n’est pas écarté. Le propriétaire peut ensuite demander la libération des lieux et une indemnité d’occupation. Même lorsque la nullité peut être soulevée comme moyen de défense, une réaction précoce permet de préserver les preuves, d’éviter un déménagement inutile et de clarifier la situation avant l’échéance. Le délai procédural applicable dépend de la demande, des actes déjà délivrés et des dates du dossier ; il doit être calculé sur les pièces.
La preuve peut provenir de plusieurs sources. Le bail ou le congé peut citer les indivisaires. Un courrier antérieur peut annoncer une succession. Un avis de vente, un mandat d’agence ou une attestation notariale peut révéler les titulaires. Les échanges entre propriétaires ne sont pas toujours accessibles au locataire, mais le juge peut examiner les mandats et titres produits en défense. Le locataire doit éviter les recherches intrusives ou les accusations personnelles ; son argument porte sur le pouvoir juridique de l’auteur de l’acte.
Une proposition de départ négocié reste possible. Le propriétaire peut préférer indemniser un départ anticipé ou convenir d’un calendrier plutôt que d’engager un litige. Tout accord doit préciser la date de remise des clés, le sort des loyers et charges, le dépôt de garantie, l’état des lieux, l’éventuelle indemnité, la renonciation aux procédures et les conditions de paiement. La signature ne doit intervenir qu’après vérification de l’identité et des pouvoirs de toutes les parties qui s’engagent.
Si le locataire a déjà quitté le logement à cause d’un congé irrégulier, l’analyse change. La poursuite matérielle du bail peut ne plus correspondre à sa situation. Il faut alors examiner les dépenses de déménagement, le nouveau loyer, la chronologie de la vente, les échanges ayant motivé le départ et les demandes indemnitaires envisageables. L’arrêt du 2 juillet 2026 dispense de prouver un grief pour obtenir la nullité fondée sur le défaut de pouvoir ; une demande de dommages-intérêts exige toutefois d’établir un préjudice et son lien avec la faute invoquée.
Paris et l’Île-de-France présentent des enjeux particuliers. Les loyers de remplacement peuvent être sensiblement plus élevés et la recherche d’un nouveau logement plus longue. Le tribunal compétent dépend du lieu de situation du bien. Le dossier doit intégrer le calendrier exact, les justificatifs du logement et, si une négociation est menée, le coût réel d’un départ. Pour le propriétaire, ces contraintes renforcent l’intérêt d’une procédure correcte ; pour le locataire, elles justifient une réaction organisée, mais ne remplacent jamais la preuve de l’irrégularité.
Les articles déjà consacrés à la vente d’un appartement occupé et au droit de préemption du locataire permettent de distinguer la vente avec maintien du bail du congé qui vise à récupérer le logement. Le régime du congé pour vendre en location meublée obéit par ailleurs à des délais et effets différents. Avant d’appliquer une règle, il faut donc qualifier le bail, le projet de vente et la situation de propriété.
Une consultation utile commence par un jeu de pièces limité mais complet : bail et avenants, congé avec preuve de réception, notice, documents annonçant l’indivision, échanges sur les pouvoirs, offre de vente, éventuel mandat communiqué, échéancier du bail et réponse du propriétaire. Cette base permet de classer les moyens : défaut d’unanimité, pouvoir insuffisant, délai, destinataires, contenu de l’offre, fraude éventuelle et conséquences recherchées. La page consacrée au droit immobilier à Paris présente le cadre d’accompagnement du cabinet pour cette analyse.
Le locataire ne doit enfin ni cesser de payer le loyer ni refuser l’accès au logement sur la seule base d’un doute sur le congé. Tant que le bail se poursuit, ses obligations demeurent. Une contestation juridiquement fondée perd en efficacité si elle s’accompagne d’impayés ou d’incidents distincts. Le propriétaire doit, de son côté, s’abstenir de pression, de changement de serrure ou de reprise sans titre. Le désaccord sur le congé se règle par l’écrit, la négociation ou le juge.
Conclusion
Le congé pour vendre d’un logement indivis impose une double vérification. La première concerne la propriété : chaque indivisaire doit avoir consenti à l’acte, directement ou par un représentant disposant d’un pouvoir établi. La majorité des deux tiers, la gestion habituelle du bien ou la signature d’un professionnel ne remplacent pas cette unanimité. La seconde concerne le bail : délai de six mois pour le logement vide, prix et conditions de l’offre, destinataires, mode de notification et notice d’information.
Depuis l’arrêt du 2 juillet 2026, le locataire peut se prévaloir du défaut de pouvoir des coïndivisaires sans démontrer que cette irrégularité lui a causé un grief particulier. Il doit néanmoins prouver les faits qui rendent le pouvoir insuffisant. Le propriétaire a donc intérêt à constituer, avant l’envoi, un dossier de titres, d’accords et de mandats cohérent. Le locataire doit conserver l’acte complet, demander les éléments utiles et agir avant que la procédure ne se déplace vers la libération du logement.
Une analyse précoce permet souvent de choisir entre trois voies : régulariser un nouveau congé, négocier les conditions du départ ou saisir le juge pour trancher la validité de l’acte. Dans chaque cas, la solution dépend des dates et des documents, plus que de la seule mention « indivision » portée sur le courrier.
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