Le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux : la dualité des régimes de prescription à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2020-2026)
Le bail dérogatoire, régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, occupe une place singulière dans l’économie du statut des baux commerciaux. Conclu pour une durée maximale de trois ans, il permet aux parties de déroger aux dispositions protectrices du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. À l’expiration de cette durée, toutefois, le maintien en possession du preneur laissé dans les lieux par le bailleur emporte la naissance d’un nouveau bail soumis au statut, par le seul effet de la loi. Cette mécanique, en apparence simple, a nourri un contentieux abondant dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a entrepris, au cours des six dernières années, de clarifier les contours. L’enjeu est de taille : le régime de prescription applicable à l’action du preneur détermine, dans bien des cas, l’issue du litige.
La jurisprudence récente a construit une summa divisio entre deux catégories d’actions, dont les régimes de prescription sont radicalement distincts. D’un côté, l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut, né du seul effet de l’article L. 145-5, échappe à toute prescription. De l’autre, l’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. Cette distinction, consacrée par plusieurs arrêts publiés au Bulletin, a été portée jusqu’au contrôle de constitutionnalité, la Cour de cassation ayant refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire qui contestait cette imprescriptibilité. Par ailleurs, la fraude du bailleur est venue tempérer la rigueur du délai biennal, la haute juridiction ayant consacré, dans un arrêt remarqué du 30 mai 2024, le principe selon lequel la fraude corrompt tout comme cause de suspension de la prescription.
L’analyse de cette construction prétorienne, qui s’étend de l’arrêt du 17 septembre 2020 à celui du 19 mars 2026, révèle une volonté constante de la troisième chambre civile de préserver l’effectivité du statut des baux commerciaux tout en assurant la sécurité juridique des relations contractuelles. L’examen de la dualité des régimes de prescription (I) précédera celui des tempéraments et des actions autonomes qui en atténuent la rigueur (II).
I. La distinction fondamentale entre l’action en constatation et l’action en requalification
A. L’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire : une imprescriptibilité consacrée par la Cour de cassation
L’article L. 145-5 du code de commerce dispose, en son deuxième alinéa, que « si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ». Ce mécanisme, qui opère de plein droit, a conduit la troisième chambre civile à poser une règle dont la portée pratique est considérable : l’action tendant à faire constater l’existence d’un tel bail n’est soumise à aucune prescription.
L’arrêt fondateur a été rendu le 25 mai 2023, dans une affaire opposant la société Jungle Park au Groupement forestier. Les parties avaient conclu un premier « bail commercial de courte durée » le 14 juin 2004, puis un second bail dérogatoire ayant pour terme le 30 septembre 2006. À l’échéance, la locataire était restée dans les lieux et avait été laissée en possession, le bailleur continuant d’émettre des quittances de loyer jusqu’au 31 décembre 2016, date à partir de laquelle il avait facturé des indemnités d’occupation. La locataire avait assigné le bailleur en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut le 19 avril 2017. La cour d’appel de Pau avait déclaré l’action prescrite, retenant que le premier bail ayant été signé le 14 juin 2004, la locataire aurait dû agir au plus tard le 14 juin 2009, soit dans le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil.
La troisième chambre civile a censuré cette analyse au visa de l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, en énonçant que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-23.007, publié au Bulletin). Le raisonnement de la Cour est dépourvu d’ambiguïté : lorsque le bail statutaire naît du seul effet de la loi, sans qu’il soit besoin d’apprécier la volonté des parties ou de requalifier un contrat, l’action qui tend à le faire constater échappe à tout délai de prescription. La nature déclarative de l’action justifie ce régime dérogatoire au droit commun.
Cette solution a été soumise au contrôle de constitutionnalité par la voie d’une question prioritaire. À l’occasion du renvoi après cassation de la même affaire, le Groupement forestier a demandé que soit transmise au Conseil constitutionnel une QPC contestant la conformité de cette interprétation aux principes de sécurité juridique, au droit de propriété et au principe d’égalité. La troisième chambre civile, par un arrêt du 19 juin 2025, a dit n’y avoir lieu à renvoi. Elle a relevé, d’une part, que « l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, tel qu’interprété par la Cour de cassation, n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut ». Elle a constaté, d’autre part, que « la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d’un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-22.125). La distinction entre les deux actions, fondée sur leur nature respective, se trouve ainsi validée au regard des exigences constitutionnelles.
L’imprescriptibilité ainsi consacrée ne saurait toutefois dispenser le preneur de toute diligence. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans un arrêt du 11 mai 2022, qu’un congé délivré par le bailleur avant le terme du bail dérogatoire prive le locataire de tout titre d’occupation à l’échéance du contrat. Dans cette espèce, un bail dérogatoire avait été consenti pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2015, renouvelable tacitement. Les bailleurs avaient signifié un congé le 28 juin 2017, antérieurement au terme normal du bail. La troisième chambre civile a jugé qu’« un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail » (Civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-15.389, publié au Bulletin). L’imprescriptibilité de l’action en constatation ne profite donc qu’au preneur laissé en possession sans opposition du bailleur. La simple inaction de ce dernier, combinée au maintien dans les lieux, suffit à caractériser cette absence d’opposition.
B. L’action en requalification d’un contrat en bail commercial : le délai biennal de l’article L. 145-60
À l’inverse de l’action en constatation, l’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La distinction est d’importance : l’action en constatation porte sur un bail déjà soumis au statut par le seul effet de la loi, tandis que l’action en requalification tend à obtenir du juge qu’il confère à un contrat le régime du bail commercial, ce qui suppose une appréciation de la volonté des parties ou des conditions d’application du statut.
Le même jour, le 25 mai 2023, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt de principe sur le point de départ de la prescription de l’action en requalification. Une société locataire, la société La Mangeoire, avait conclu avec une commune sept conventions successives qualifiées de « convention d’occupation précaire » entre 2009 et 2015, pour loger son personnel. La cour d’appel de Chambéry avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, en retenant que le délai de prescription avait commencé à courir à la date de conclusion de la première convention, le 9 novembre 2009. La Cour de cassation a censuré cette décision et posé en termes nets la règle applicable : « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-15.946, publié au Bulletin). En d’autres termes, chaque contrat successif fait courir un nouveau délai de prescription, et le preneur qui demande la requalification du dernier contrat conclu n’est pas forclos par l’écoulement d’un délai calculé à compter de la première convention. Cette solution, qui rompt avec une jurisprudence antérieure moins favorable aux preneurs, constitue un tempérament important à la brièveté du délai biennal.
La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 17 septembre 2020, que « l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale » (Civ. 3e, 17 sept. 2020, n° 19-18.435, publié au Bulletin). Dans cette affaire, deux baux saisonniers successifs et un bail dit « précaire » avaient été conclus entre les mêmes parties pour le même local. La bailleresse invoquait la prescription biennale de l’action en requalification des baux saisonniers. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté la prescription en retenant que les baux saisonniers devaient être qualifiés de baux dérogatoires. La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant avec force que l’action en requalification, quelle que soit la qualification initiale du contrat, demeure soumise au délai biennal de l’article L. 145-60.
L’arrêt du 28 septembre 2022 apporte une précision complémentaire sur la frontière entre l’action en constatation et l’action en requalification. Une bailleresse avait consenti un bail dérogatoire comprenant une clause stipulant qu’à défaut de dénonciation par la locataire avant une certaine date, la convention se « transformera automatiquement en bail commercial de trois ans ». La locataire ayant quitté les lieux avant le terme, la bailleresse l’avait assignée en paiement des loyers jusqu’à l’extinction de la période triennale. La Cour de cassation a jugé que l’action de la bailleresse « visait à la requalification du bail dérogatoire en bail commercial par l’effet d’une clause contractuelle et non à la constatation de l’existence d’un bail soumis au statut de par l’effet de l’article L. 145-5 du code de commerce », et qu’elle était en conséquence « soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce » (Civ. 3e, 28 sept. 2022, n° 21-17.907). Dès lors qu’une clause contractuelle, et non le seul effet de la loi, est invoquée pour fonder l’existence d’un bail commercial, l’action relève du régime de la prescription biennale. Cette distinction est capitale pour le praticien : elle commande le choix du fondement de l’action et, partant, l’issue du litige.
II. Les tempéraments et les actions autonomes
A. La fraude du bailleur comme cause de suspension de la prescription biennale
Si la prescription biennale de l’article L. 145-60 constitue un délai bref, la troisième chambre civile en a considérablement atténué la rigueur en consacrant, dans un arrêt du 30 mai 2024, un principe dont la portée dépasse le seul droit des baux commerciaux. En l’espèce, des bailleurs avaient consenti à une même locataire trois baux successifs, qualifiés de « baux précaires » ou « dérogatoires », sur une période de près de sept ans : le premier le 15 novembre 2011 pour vingt-trois mois, le deuxième le 9 octobre 2013 pour vingt-trois mois sous le nom d’une société différente mais contrôlée par la même personne, et le troisième le 2 septembre 2015 pour trente-six mois sous le nom d’une troisième société. La locataire invoquait la fraude des bailleurs pour faire échec à la prescription biennale que ces derniers lui opposaient.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré l’action prescrite sans rechercher si la fraude alléguée était de nature à suspendre le délai. La troisième chambre civile a censuré cette décision en énonçant, au visa des articles L. 145-5 et L. 145-60 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 23-10.184, publié au Bulletin). La portée de cet arrêt est double. D’une part, il réaffirme que le principe général du droit selon lequel la fraude corrompt tout s’applique en matière de prescription, y compris dans le cadre de la prescription spéciale du statut des baux commerciaux. D’autre part, il impose au juge du fond de rechercher, lorsqu’une fraude est alléguée, si les manœuvres du bailleur n’ont pas eu pour effet d’empêcher le preneur d’agir dans le délai imparti. La fraude peut résulter, notamment, de la conclusion de baux dérogatoires successifs sous des dénominations sociales différentes mais avec un même bénéficiaire économique, dans le but de faire écran à l’application du statut.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de protection du preneur contre les montages contractuels destinés à contourner le statut impératif des baux commerciaux. Elle complète le dispositif de l’article L. 145-5, qui prohibe le renouvellement de baux dérogatoires au-delà de la durée maximale de trois ans. Dès lors, le bailleur qui, par des manœuvres frauduleuses, a empêché le preneur de se prévaloir du statut dans le délai de deux ans, ne saurait tirer profit de sa propre turpitude pour opposer la prescription. L’arrêt du 30 mai 2024 consacre ainsi un tempérament d’équité à la rigueur du délai biennal.
B. L’action fondée sur une clause réputée non écrite : un régime autonome
La distinction entre l’action en requalification et l’action fondée sur une clause réputée non écrite constitue un autre pan de la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile. L’article L. 145-15 du code de commerce dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Ce mécanisme de réputé non écrit, introduit par la loi du 18 juin 2014, est plus puissant que la nullité : il opère de plein droit, sans qu’une action en justice soit nécessaire, et il est imprescriptible.
Par un arrêt du 7 décembre 2022, la troisième chambre civile a précisé la frontière entre l’action fondée sur l’article L. 145-15 et l’action en requalification. Dans cette affaire, un bailleur avait consenti un bail de sept ans sur un terrain nu supportant une station de lavage « entièrement démontable ». La locataire, se prévalant de l’article L. 145-15, soutenait que la clause fixant à sept ans la durée du bail et empêchant tout droit au renouvellement devait être réputée non écrite. La Cour de cassation a énoncé « à bon droit, que l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites certaines clauses d’un bail, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial » (Civ. 3e, 7 déc. 2022, n° 21-23.103, publié au Bulletin). En conséquence, la demande de la locataire, qui tendait à la requalification en bail statutaire de la convention, était soumise à la prescription biennale. La qualification de l’action détermine donc le régime de prescription applicable : l’action en requalification est soumise au délai biennal, tandis que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause contraire au statut n’est soumise à aucune prescription.
Cette distinction a des conséquences pratiques considérables. Le preneur qui invoque une clause réputée non écrite n’a pas à agir dans le délai de deux ans, ce qui lui permet de se prévaloir de la protection de l’article L. 145-15 à tout moment, y compris à l’occasion d’une instance engagée par le bailleur. En revanche, s’il demande au juge de requalifier l’ensemble du contrat en bail commercial, l’action est enfermée dans le délai biennal. Le choix du fondement est donc stratégique. Il appartient au praticien d’identifier avec précision l’objet de la demande : s’agit-il de faire tomber une clause particulière qui contrevient au statut, ou d’obtenir la reconnaissance d’un bail commercial dans son ensemble ? La réponse conditionne la recevabilité même de l’action.
En définitive, la troisième chambre civile a construit un système à trois régimes : l’action en constatation, qui échappe à toute prescription lorsqu’elle tend à faire reconnaître un bail né du seul effet de l’article L. 145-5 ; l’action en requalification, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, dont le point de départ est fixé à la date de conclusion du contrat dont la requalification est recherchée ; et l’action fondée sur l’article L. 145-15, qui, portant sur une clause réputée non écrite, n’est soumise à aucune prescription. Cette architecture, dont la cohérence a été renforcée par la QPC du 19 juin 2025, assure un équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur. La fraude, enfin, vient suspendre la prescription biennale lorsque le bailleur a, par ses manœuvres, empêché le preneur d’agir dans le délai imparti.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de prescription des actions relatives au bail dérogatoire a connu, au cours des six dernières années, une évolution qui en renforce singulièrement la lisibilité. La distinction entre l’action en constatation et l’action en requalification, validée par le refus de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité, fournit désormais une grille de lecture claire au praticien. La fraude du bailleur, cause de suspension de la prescription, et l’autonomie du régime des clauses réputées non écrites complètent ce dispositif en offrant au preneur des voies d’action alternatives lorsque le délai biennal est expiré. L’ensemble de ces règles, forgées par la Cour de cassation dans des arrêts dont la plupart sont destinés à la publication au Bulletin, témoigne d’une volonté de concilier la protection du fonds de commerce avec la stabilité des relations contractuelles.
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