Le sort du bail commercial dans les procédures collectives : architecture et évolutions jurisprudentielles (2023-2026)
I. L’articulation du statut des baux commerciaux et du droit des entreprises en difficulté
A. Le principe de continuation du contrat et les pouvoirs de l’administrateur
L’ouverture d’une procédure collective — sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire — place le bail commercial du débiteur dans une situation juridique singulière, à la croisée de deux corps de règles qui obéissent à des logiques distinctes. D’un côté, le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, protège le droit au bail comme élément du fonds de commerce et garantit au preneur une stabilité dans l’occupation des locaux. De l’autre, le livre VI du même code organise le traitement des difficultés des entreprises autour d’un objectif de préservation de l’activité et de désintéressement collectif des créanciers. Cette problématique, qui se pose avec une acuité particulière dans le contexte économique actuel, intéresse au premier chef les praticiens du droit des baux commerciaux comme ceux des procédures collectives. Le point de rencontre de ces deux régimes est régi par l’article L. 622-13 du code de commerce, aux termes duquel, en sauvegarde comme en redressement judiciaire, « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ».
Ce principe de continuation automatique constitue une dérogation majeure au droit commun des contrats. Il signifie que le bailleur ne peut se prévaloir de l’ouverture de la procédure collective pour obtenir la résiliation du bail, quand bien même le contrat comporterait une clause expresse en ce sens. Le bail se poursuit de plein droit et le bailleur doit continuer à exécuter ses obligations, y compris celle de délivrance, sans pouvoir opposer au preneur le défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, lesquels ne peuvent donner lieu qu’à déclaration de créance au passif. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé cette règle avec netteté dans un arrêt du 12 juin 2024 (n° 22-24.177, publié au Bulletin), en précisant que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, « doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ».
L’administrateur judiciaire dispose, en application de l’article L. 622-13, II, du code de commerce, de la faculté exclusive d’exiger la continuation des contrats en cours. Cette option est unilatérale : le bailleur ne peut s’y opposer. L’administrateur doit toutefois, au moment où il demande l’exécution, s’assurer qu’il disposera des fonds nécessaires pour honorer les paiements correspondants. À défaut, et s’il apparaît que les fonds manqueront pour le terme suivant, il doit mettre fin au contrat. Cette mécanique place le bailleur dans une position délicate : tenu de poursuivre la relation contractuelle, il supporte le risque d’une nouvelle défaillance du preneur, sans garantie que les loyers à échoir seront effectivement acquittés. En contrepartie, les créances nées de la poursuite du contrat bénéficient du privilège de l’article L. 622-17 du code de commerce et doivent être payées à leur échéance.
Le contrat est résilié de plein droit si l’administrateur, mis en demeure par le bailleur de prendre parti sur la poursuite, laisse s’écouler un délai d’un mois sans répondre. Le juge-commissaire peut toutefois abréger ou prolonger ce délai, dans la limite de deux mois. Cette faculté d’interpellation, prévue à l’article L. 622-13, III, 1°, est un levier essentiel pour le bailleur qui souhaite connaître rapidement le sort du contrat et, le cas échéant, reprendre la libre disposition des locaux pour les relouer. La jurisprudence de la chambre commerciale a précisé, dans un arrêt du 13 septembre 2023 (n° 22-12.047, publié au Bulletin), que la résiliation d’un contrat de bail par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant l’ouverture de la procédure collective n’est pas affectée par celle-ci, la décision de justice constatant cette résiliation étant alors antérieure au jugement d’ouverture.
B. La résiliation à l’initiative du bailleur : le régime spécifique des articles L. 622-14 et L. 641-12
L’article L. 622-14 du code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14, organise les conditions dans lesquelles le bailleur peut obtenir la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise. Il distingue deux hypothèses. La première, prévue au 1°, correspond à la situation où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail : la résiliation intervient alors de plein droit au jour de cette information. La seconde, prévue au 2°, concerne le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Dans ce cas, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, ce qui lui impose une attente avant de pouvoir saisir le juge-commissaire.
Ce délai de trois mois n’est pas une simple formalité procédurale. Il traduit une volonté législative de donner au débiteur le temps de régulariser sa situation, en cohérence avec la finalité de la procédure de sauvegarde ou de redressement qui est de permettre la continuation de l’activité. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. Le texte ajoute une disposition protectrice pour le preneur : nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. Cette règle neutralise les clauses de résiliation pour cessation d’activité que l’on trouve fréquemment dans les baux commerciaux, et évite que la procédure collective ne prive le débiteur de son outil de travail par un effet mécanique de la fermeture temporaire des locaux.
En liquidation judiciaire, le régime est plus sévère pour le preneur. L’article L. 641-12 du code de commerce prévoit trois cas de résiliation. D’abord, au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail. Ensuite, lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une sauvegarde ou un redressement, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée ; le bailleur doit alors introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire, à peine de forclusion. Enfin, le bailleur peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14.
L’articulation entre ces textes et l’article L. 145-41 du code de commerce, qui régit la clause résolutoire de droit commun du bail commercial, a donné lieu à un contentieux nourri. L’article L. 145-41 dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 25 janvier 2023 (n° 21-21.957), que la clause résolutoire d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges n’est définitivement acquise avant l’ouverture de la procédure collective du preneur qu’en vertu d’une décision de justice passée en force de chose jugée. Cette solution, qui protège le preneur en difficulté, a été confirmée à plusieurs reprises.
Par ailleurs, la cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 17 novembre 2025 (n° 25/00552), a fait application de ce principe en infirmant une ordonnance de référé qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que la société locataire avait fait l’objet d’une liquidation judiciaire en cours d’instance d’appel. La cour rappelle que l’action en constatation de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
II. La protection renforcée du preneur en difficulté face à la clause résolutoire
A. L’office du juge-commissaire et la distinction fondamentale entre créances antérieures et postérieures
La distinction entre créances antérieures et postérieures au jugement d’ouverture constitue la clef de voûte du régime du bail commercial en procédure collective. Les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture sont soumises à la discipline collective : elles doivent être déclarées au passif et leur paiement est interdit en dehors des exceptions légales. Les créances nées postérieurement, en revanche, doivent être payées à leur échéance et bénéficient, sous certaines conditions, du privilège de l’article L. 622-17. Cette distinction a des conséquences directes sur le sort de la clause résolutoire.
La jurisprudence a construit un régime dans lequel le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire pour des impayés doit être en mesure de démontrer que les loyers demeurés impayés sont bien afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Si tel n’est pas le cas, et que les impayés sont antérieurs, la clause résolutoire ne peut produire effet, car la créance correspondante relève de la déclaration de créance. Cette construction est consacrée par l’arrêt de la chambre commerciale du 12 juin 2024 précité, qui impose au juge-commissaire de vérifier, au jour où il statue, que les loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture demeurent effectivement impayés.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 février 2025 (n° 23-18.360, publié au Bulletin) a franchi une étape supplémentaire dans la protection du preneur. La Cour y a jugé que les juges du fond, saisis d’une demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, doivent rechercher si le preneur n’était pas fondé à opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’avait pas rempli ses propres obligations. Cette décision consacre, dans le contentieux du bail commercial, la possibilité pour le preneur de paralyser les effets de la clause résolutoire en invoquant les manquements du bailleur à ses obligations essentielles, y compris en présence d’une clause résolutoire de plein droit.
Cette orientation a été précisée et consolidée par l’arrêt de la même chambre du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, publié au Bulletin), qui a cassé une décision d’appel ayant constaté l’acquisition automatique de la clause résolutoire sans vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. La Cour énonce que les juges doivent examiner l’exception d’inexécution soulevée par le locataire avant de constater les effets de la clause résolutoire, même si cette exception est invoquée pour la première fois en appel. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la réforme du droit des contrats de 2016, renforce la position du preneur en lui offrant une défense au fond qui ne se limite pas à la seule demande de délais de paiement.
La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, dans un arrêt du 19 mars 2025 (n° 23/01310), a fait une application rigoureuse de ces principes en déclarant irrecevable l’action du bailleur tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, au motif qu’un jugement d’ouverture de redressement judiciaire était intervenu à l’égard de la locataire avant que l’affaire ne soit jugée. La cour rappelle que l’action introduite par le bailleur avant l’ouverture de la procédure collective en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou charges échus antérieurement au jugement d’ouverture ne peut être poursuivie après ce jugement.
Dans la même ligne, la cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 23 février 2026 (n° 25/02355), a infirmé un jugement qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et constaté que les effets du commandement délivré le 16 mars 2023 visant la clause résolutoire se sont trouvés suspendus en raison de l’ouverture de la procédure collective du preneur, dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’avait été rendue avant cette ouverture.
B. La cession du bail et le privilège du bailleur dans la procédure collective
Le liquidateur judiciaire dispose, en application de l’article L. 641-12, alinéa 4, du code de commerce, de la faculté de céder le bail commercial dans les conditions prévues au contrat, avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. Cette cession constitue un actif de la procédure et peut être réalisée de gré à gré ou dans le cadre d’un plan de cession. La loi prévoit une disposition protectrice essentielle pour le cédant : toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. Cette règle, introduite par l’ordonnance du 18 décembre 2008, permet au débiteur dessaisi de ne pas demeurer tenu des dettes locatives postérieures à la cession, contrairement au droit commun de la cession du droit au bail.
Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16 du code de commerce. Ce privilège porte sur les loyers et charges afférents à l’occupation des locaux postérieure au jugement d’ouverture et garantit au bailleur un rang préférentiel dans la distribution du prix de cession du fonds de commerce. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 14 janvier 2026 (n° 23/03367), a rappelé le fondement de ce privilège en visant l’article L. 143-2 du code de commerce, aux termes duquel le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce doit notifier sa demande aux créanciers inscrits, et en a fait application dans le cadre d’une cession d’actifs autorisée par le juge-commissaire.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 19 avril 2023 (n° 21-19.743, publié au Bulletin), le régime de la clause résolutoire incluse au contrat de bail dans le contexte d’une procédure collective ouverte postérieurement au commandement. La Cour a jugé que la résiliation de plein droit du bail commercial, acquise avant l’ouverture de la procédure collective, produit ses effets nonobstant l’ouverture ultérieure de celle-ci, dès lors que le jugement constatant cette acquisition est passé en force de chose jugée. Cette solution tempère la protection du preneur en traçant une ligne de partage claire : le fait générateur de l’acquisition de la clause résolutoire doit être intervenu avant le jugement d’ouverture, et avoir été constaté par une décision irrévocable.
L’articulation entre le privilège du bailleur, la cession du bail et la discipline collective se révèle d’une grande complexité pratique. Le bailleur qui souhaite préserver ses droits doit à la fois déclarer sa créance antérieure au passif, surveiller le délai de trois mois pour agir en résiliation pour les impayés postérieurs, et, le cas échéant, intervenir dans les opérations de cession du fonds de commerce pour faire valoir son privilège. Cette triple exigence procédurale, combinée à l’incertitude sur le sort du bail pendant la période d’observation, place le bailleur dans une position d’attente contrainte qui peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années, selon la durée de la procédure.
La Cour de cassation a également été amenée à se prononcer sur l’hypothèse d’une nouvelle procédure collective ouverte après résolution d’un plan de continuation. Dans cette configuration, qui n’est pas rare en pratique, la question se pose de savoir si le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire pour des impayés antérieurs à cette seconde procédure. La jurisprudence constante, rappelée par la chambre commerciale dans son arrêt du 19 avril 2023, considère que la nouvelle procédure collective fait obstacle à la poursuite de l’action en résiliation fondée sur des causes antérieures à son ouverture, dès lors que la décision constatant la résiliation n’a pas acquis force de chose jugée avant cette date. Cette solution, bien qu’elle puisse paraître sévère pour le bailleur, est la conséquence directe du principe de suspension des poursuites individuelles édicté par l’article L. 622-21 du code de commerce.
L’évolution récente de la jurisprudence dessine ainsi un équilibre fragile entre la protection du droit au bail du preneur en difficulté, la sauvegarde de l’outil de travail que constitue le local commercial, et les droits du bailleur à obtenir le paiement de sa créance et, à défaut, la restitution des locaux. La chambre commerciale et la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont, par leurs arrêts les plus récents, renforcé le contrôle du juge sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, en exigeant une vérification effective des impayés au jour où le juge statue et en consacrant le droit pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution. Cette double exigence jurisprudentielle témoigne d’une volonté d’éviter que la clause résolutoire ne devienne un instrument de contournement de la discipline collective, au détriment de la finalité de préservation de l’activité économique poursuivie par le droit des entreprises en difficulté.
Conclusion
Le traitement du bail commercial dans les procédures collectives révèle la tension permanente entre le droit spécial des baux commerciaux, qui protège la stabilité du preneur, et le droit des entreprises en difficulté, qui subordonne les intérêts individuels des créanciers à l’objectif collectif de sauvegarde de l’entreprise. La jurisprudence de la Cour de cassation, par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, a consolidé un édifice prétorien dans lequel le juge-commissaire occupe une position centrale de régulateur, garant de l’équilibre entre la protection du bailleur et celle du preneur. La distinction entre créances antérieures et postérieures, la vérification effective des impayés au jour où le juge statue, et la reconnaissance de l’exception d’inexécution comme moyen de défense opposable à la clause résolutoire constituent les trois piliers de cette construction.
Ces évolutions jurisprudentielles s’inscrivent dans un mouvement plus large de renforcement des droits du preneur en difficulté, qui trouve également une traduction législative dans la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Cette réforme, qui modifie plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, vient compléter le dispositif prétorien en offrant au preneur de nouveaux instruments de protection, sans toutefois remettre en cause l’architecture fondamentale de l’articulation entre le livre Ier et le livre VI du code de commerce. La maîtrise de cette matière complexe requiert une analyse précise de la chronologie des impayés et une connaissance approfondie des pouvoirs respectifs de l’administrateur, du liquidateur et du juge-commissaire, au service d’une stratégie contentieuse adaptée à chaque configuration procédurale.
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