L’impuissance du bailleur d’un logement indécent à solliciter la résiliation du bail d’habitation
La protection du droit au logement décent a connu, au cours des trois dernières années, un renforcement significatif sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par deux arrêts rendus le même jour, le 4 juin 2026, la haute juridiction a posé des principes dont la portée dépasse largement les espèces qui lui étaient soumises. Le premier, publié au Bulletin, énonce que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé. Le second, également publié au Bulletin, rappelle que l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Ces décisions s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle qui, depuis l’introduction dans l’article 1719 du code civil de la fin de non-recevoir opposée au bailleur d’un logement impropre à l’habitation, tend à neutraliser les prérogatives contractuelles de celui qui manque à son obligation première.
L’étude de cette évolution révèle une cohérence remarquable. La Cour de cassation organise, par touches successives, un régime dans lequel le bailleur défaillant se voit privé des instruments juridiques — nullité, résiliation, congé, indemnité d’occupation — qui lui permettraient de tirer profit de sa propre turpitude. L’analyse de cette construction jurisprudentielle conduit à examiner, dans un premier temps, l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir d’une cause de dissolution du contrat fondée sur l’indécence qu’il a lui-même provoquée (I), avant de mesurer, dans un second temps, l’étendue des sanctions civiles que le juge peut prononcer à son encontre (II).
I. L’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail
A. La consécration textuelle d’une fin de non-recevoir
L’article 1719, 1°, du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du code civil). Ce texte consacre une fin de non-recevoir qui interdit au bailleur d’invoquer l’inexistence ou l’anéantissement du contrat pour échapper à ses obligations.
La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, rendu dans une espèce où un bailleur avait donné à bail un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 mètres carrés. Après qu’un jugement définitif du 7 janvier 2019 eut constaté que ce local était indécent, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux de mise en conformité. La Cour de cassation, au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait validé ce congé. Elle a énoncé, dans un attendu de principe : « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Elle a précisé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-16.993, publié au Bulletin).
Cet enseignement s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence plus ancienne. Dès le 11 janvier 2023, la troisième chambre civile avait jugé, dans un arrêt également publié au Bulletin, que le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décence « ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation ». L’espèce concernait une SCI dont les deux chambres de service données en location présentaient une superficie inférieure à 9 mètres carrés. La Cour de cassation avait alors décidé que le propriétaire ne pouvait prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs dans le cadre d’une procédure d’expropriation, dès lors que les loyers perçus ne reposaient pas sur un droit juridiquement protégé (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n 21-23.792, publié au Bulletin).
La logique qui sous-tend ces décisions est celle de l’adage Nemo auditur propriam turpitudinem allegans : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Le bailleur qui a manqué à son obligation essentielle de délivrance d’un logement décent ne saurait se servir de sa propre défaillance comme d’un levier pour évincer le locataire. Cette construction a été renforcée par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 mai 2024, aux termes duquel « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ». La cour d’appel avait écarté les demandes indemnitaires des locataires au motif que les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux de réfection de la toiture, entrepris postérieurement à la résiliation du bail. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, rappelant que l’obligation de délivrance d’un logement décent ne souffre d’aucune exonération hormis la force majeure (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n 23-12.438).
B. L’interdiction faite au bailleur d’invoquer un motif légitime et sérieux de congé pour remédier à l’indécence
L’apport majeur de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans l’articulation qu’il opère entre l’article 1719 du code civil et l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce dernier texte prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. La cour d’appel de Paris avait considéré que le caractère indécent du logement pouvait constituer un tel motif et que la réalité des travaux de mise en conformité était établie. La Cour de cassation a censuré cette analyse.
La portée de cette cassation est double. D’une part, elle exclut que le bailleur puisse se prévaloir d’une situation d’indécence qu’il a lui-même créée ou laissée perdurer pour justifier un congé. D’autre part, elle rappelle que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire une voie spécifique : celui-ci peut demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, mais le bailleur ne peut, de son propre chef, unilatéralement mettre fin au contrat pour remédier à son propre manquement.
Cette solution, conforme à l’esprit de la loi du 6 juillet 1989 qui tend à améliorer les rapports locatifs, protège le locataire contre les stratégies d’éviction déguisées. Il n’est pas rare, en pratique, qu’un bailleur, confronté à une procédure engagée par le locataire sur le fondement de l’indécence du logement, réplique par un congé pour travaux, espérant ainsi régulariser sa situation tout en récupérant la libre disposition des lieux. La Cour de cassation ferme cette voie en érigeant une incompatibilité de principe entre l’indécence imputable au bailleur et l’exercice par celui-ci d’un droit de résiliation unilatérale.
Par ailleurs, un arrêt du 16 octobre 2025 a précisé les limites de la protection du locataire. Dans cette espèce, la locataire invoquait l’indécence du logement mais avait elle-même fait obstacle à la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité. La cour d’appel avait relevé que les problèmes d’humidité étaient dus à un non-respect des règles relatives à l’aération et que le comportement fautif de la locataire avait constitué la cause exclusive des dommages subis. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, validant cette analyse qui exclut l’indemnisation lorsque le locataire est l’auteur de son propre préjudice (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n 23-18.664).
II. L’office du juge face au logement indécent
A. L’obligation continue de délivrance et la prescription triennale
Le second arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile, également publié au Bulletin, apporte des précisions essentielles sur le régime de la prescription applicable à l’action en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement. Dans cette espèce, une locataire avait saisi le tribunal en 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux et l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle sollicitait en cause d’appel, par conclusions de novembre 2018, une indemnisation couvrant la période depuis son entrée dans les lieux en octobre 2005. La cour d’appel de Paris avait limité la période d’indemnisation au seul délai écoulé depuis le 21 septembre 2013, soit trois ans avant l’assignation, en application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire en posant un principe fondamental : « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». Elle en a déduit que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-11.437, publié au Bulletin).
Cette décision opère une distinction capitale entre l’action en exécution forcée, qui est imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation du préjudice consécutif, qui est soumise à la prescription triennale. En d’autres termes, le locataire peut à tout moment exiger du bailleur qu’il mette le logement en conformité avec les normes de décence, quand bien même l’indécence durerait depuis plus de trois ans. En revanche, l’indemnisation du préjudice de jouissance est limitée aux trois années précédant la demande en justice. Cette solution, qui combine la protection du droit au logement décent avec la sécurité juridique, concilie les intérêts en présence de manière équilibrée.
L’arrêt du 16 mai 2024, déjà cité, avait préparé cette solution en rappelant que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ». La combinaison de ces deux décisions dessine un régime dans lequel le bailleur est tenu d’une obligation de résultat, continue, à laquelle il ne peut se soustraire que par la preuve d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. La reconnaissance par le juge du caractère indécent du logement ne constitue pas, en elle-même, une cause de résiliation du bail, mais un fait générateur de responsabilité dont le locataire peut se prévaloir pour obtenir, selon les cas, l’exécution forcée, la suspension du paiement des loyers, la réduction du loyer ou l’indemnisation de son préjudice.
B. L’absence de droit juridiquement protégé du bailleur défaillant
La jurisprudence de la troisième chambre civile révèle une progression remarquable dans la sanction du bailleur défaillant. Au-delà de l’impossibilité d’obtenir la résiliation du bail ou de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, le bailleur d’un logement indécent se voit privé de toute valeur juridique attachée au contrat de location. Cette privation se manifeste dans plusieurs domaines.
En matière d’expropriation, l’arrêt du 11 janvier 2023 a posé le principe selon lequel le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décence ne peut prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs. La Cour de cassation a jugé que « l’expropriée ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation », dès lors que les logements loués ne répondaient pas, au regard de leur superficie inférieure à 9 mètres carrés, aux critères du logement décent. Cette solution, rendue au visa des articles L. 321-1 du code de l’expropriation et 1719, 1°, du code civil, s’étend par analogie à toute situation dans laquelle un bailleur prétendrait tirer un avantage économique d’une location portant sur un logement indécent.
En matière d’indemnité d’occupation, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 13 mars 2025, que le locataire dont le bail a été résilié reste redevable d’une indemnité d’occupation même si le logement présente des désordres, dès lors qu’il ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le montant de cette indemnité, fixé souverainement par les juges du fond, doit cependant tenir compte de la moindre valeur locative résultant des désordres affectant le logement (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n 22-23.406). Cette solution, qui peut paraître favorable au bailleur, doit être lue en combinaison avec l’arrêt du 4 juin 2026 : le bailleur ne peut solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation que si la résiliation du bail est intervenue pour une cause distincte de l’indécence du logement — par exemple, des impayés de loyers imputables au locataire. En aucun cas il ne peut se fonder sur l’indécence qu’il a lui-même causée pour obtenir la résiliation, puis réclamer une indemnité d’occupation.
Ces solutions convergent vers un principe directeur : le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent perd le bénéfice des droits que lui confère normalement le contrat de bail. Cette perte n’est pas une sanction punitive, mais la conséquence logique de l’inexécution d’une obligation essentielle. Le contrat de bail d’habitation a pour cause la jouissance paisible d’un logement conforme à sa destination. Lorsque le bailleur ne remplit pas cette obligation, il ne peut prétendre aux avantages corrélatifs — perception des loyers, indemnité d’occupation, indemnité d’expropriation — qui supposent l’exécution préalable de sa propre prestation. L’exception d’inexécution, traditionnellement invoquée par le locataire pour suspendre le paiement des loyers, trouve ici un prolongement inédit : elle est opposée au bailleur lui-même pour le priver de l’exercice de ses droits.
En conséquence, le contentieux du logement indécent connaît une profonde recomposition. Le débat ne porte plus sur la question de savoir si le bailleur peut obtenir la résiliation du bail — la réponse est négative, sauf à démontrer que le locataire est l’auteur exclusif de son propre préjudice — mais sur la nature et l’étendue des mesures que le juge peut ordonner pour assurer la mise en conformité du logement. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au juge le pouvoir de déterminer la nature des travaux à réaliser, de fixer le délai de leur exécution, et de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à cette exécution. Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département, ce qui peut déclencher les procédures administratives de police de l’habitat.
Cette recomposition emporte des conséquences pratiques significatives pour les professionnels du droit immobilier. Lorsqu’ils sont saisis par un bailleur souhaitant mettre fin au bail, les conseils doivent désormais vérifier, avant toute action, si le logement satisfait aux critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel précise les caractéristiques du logement décent. Le défaut de conformité du logement à ces critères constitue un obstacle dirimant à toute procédure de résiliation ou d’expulsion fondée sur un motif imputable au bailleur. Cette vérification préalable est d’autant plus nécessaire que les sanctions encourues ne se limitent pas au seul rejet de la demande : le bailleur qui persiste à agir en dépit d’une situation d’indécence caractérisée s’expose à une condamnation pour résistance abusive et, le cas échéant, à la prise en charge des frais de procédure exposés par le locataire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les praticiens du contentieux locatif — avocats spécialisés en bail d’habitation, en résiliation de bail ou en troubles de jouissance locative — doivent aujourd’hui intégrer ces principes dans leur stratégie contentieuse. Lorsqu’un bailleur envisage de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à un locataire occupant un logement indécent, il doit d’abord s’interroger sur l’origine de cette indécence. Si celle-ci lui est imputable, le congé sera déclaré nul, et il s’exposera, le cas échéant, à une action en responsabilité pour procédure abusive. Seule la voie de l’article 20-1, c’est-à-dire la mise en conformité dans le cadre du contrat maintenu, lui est ouverte.
Conclusion
Les arrêts rendus le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation parachèvent une construction jurisprudentielle qui, depuis 2009, tend à neutraliser les prérogatives du bailleur d’un logement indécent. L’impossibilité de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail, l’interdiction de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux destinés à remédier à l’indécence, le caractère continu et imprescriptible de l’obligation de délivrance, et l’absence de droit juridiquement protégé du bailleur défaillant forment un ensemble cohérent qui protège efficacement le droit du locataire à un logement décent.
Cette évolution replace l’office du juge au coeur du contentieux locatif. Il ne lui appartient plus seulement de trancher entre les prétentions respectives du bailleur et du locataire, mais de prescrire les mesures propres à assurer la mise en conformité du logement avec les normes de décence. Le contentieux de la résiliation cède ainsi le pas au contentieux de l’exécution forcée, dans lequel le juge dispose d’une palette d’instruments — injonction de travaux sous astreinte, réduction ou suspension du loyer, consignation — qui lui permettent d’adapter la sanction à la gravité du manquement. Cette mutation contentieuse, si elle est protectrice du locataire, n’est pas sans conséquence pour les bailleurs de bonne foi, qui doivent désormais anticiper, dès la conclusion du bail, les exigences de décence et s’assurer que le logement qu’ils mettent en location y satisfait pleinement.
La cohérence d’ensemble de cette construction jurisprudentielle, dont les arrêts du 4 juin 2026 constituent le point d’aboutissement provisoire, révèle une orientation désormais bien établie du droit du bail d’habitation. Le législateur de 2009, en insérant dans l’article 1719 du code civil l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail, avait posé un principe. La Cour de cassation, en vingt ans de jurisprudence, en a tiré toutes les conséquences, au point de reconstruire l’économie générale du contentieux locatif autour de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Cette obligation, promue au rang d’obligation essentielle du contrat de bail, commande désormais l’ensemble des droits et obligations des parties. Elle constitue, pour le bailleur, le prix à payer pour conserver le bénéfice des prérogatives que le contrat lui confère. Elle est, pour le locataire, la garantie que le droit au logement décent, consacré par la loi, n’est pas un voeu pieux mais une réalité justiciable.
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