La baisse continue de l’indice des loyers commerciaux : un paradoxe économique à l’épreuve de la construction prétorienne de l’indexation et de la réforme du 26 mai 2026
L’indice des loyers commerciaux, publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, s’est établi à 135,26 au premier trimestre 2026, accusant un recul de 0,45 % sur un an, après une contraction de 0,50 % au trimestre précédent et de 0,45 % au troisième trimestre 2025. Cette publication du 24 juin 2026 marque le troisième trimestre consécutif de baisse annuelle de l’ILC, une configuration inédite depuis la création de cet indice en 2008. La séquence baissière contraste avec la dynamique inflationniste des années 2022-2023, qui avait porté la variation annuelle à un pic de 6,69 % au premier trimestre 2023, et installe désormais l’indexation des loyers commerciaux dans un territoire déflationniste durable.
Or ce phénomène conjoncturel survient au moment même où la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique introduit, à l’article L. 145-38-1 du Code de commerce, la faculté pour les parties d’encadrer conventionnellement, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice prise en compte pour la révision du loyer. Cette innovation législative, qui déroge au principe de libre variation de l’indice posé par l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, intervient dans un contexte où l’ILC est orienté à la baisse et non à la hausse, créant un paradoxe que les commentateurs les plus avisés n’ont pas encore pleinement mesuré.
Parallèlement, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit, ces quatre dernières années, un corps de règles prétoriennes qui précise, avec une technicité remarquable, le périmètre du contrôle des clauses d’indexation. L’arrêt de principe du 12 janvier 2022, plusieurs fois conforté, a posé que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, et que toute stipulation écartant cette réciprocité doit être réputée non écrite. Cette jurisprudence, couplée au nouveau dispositif légal des clauses tunnels, compose un paysage normatif dont la cohérence mérite d’être interrogée à l’aune de la réalité économique d’un indice en déclin.
L’étude se propose d’analyser, dans une première partie, la construction prétorienne du mécanisme d’indexation dans le bail commercial, avant d’examiner, dans une seconde partie, le paradoxe que constitue la baisse durable de l’ILC face à une réforme législative conçue, implicitement, pour contenir des hausses.
I. La construction prétorienne d’un mécanisme d’indexation à double détente
A. Le principe de réciprocité, fondement de la clause d’échelle mobile dans le bail commercial
La Cour de cassation a consacré, par un arrêt du 12 janvier 2022 rendu en formation de section et publié au Bulletin, le principe selon lequel le propre d’une clause d’échelle mobile est « de faire varier à la hausse et à la baisse », et que « la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B). Cette solution, rendue au visa de l’article L. 145-39 du Code de commerce, établit un lien consubstantiel entre la réciprocité de variation et le mécanisme du plafonnement légal.
L’exigence de réciprocité n’est pas une innovation de 2022. Dès le 1er juin 2022, la troisième chambre civile a rappelé que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation (…) fausse le jeu normal de l’indexation » et a réputé non écrite la stipulation prohibée (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 20-17.691). La solution a été réaffirmée le 23 novembre 2022 (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 21-18.921) puis le 25 janvier 2023, dans une décision qui a précisé que la clause limitant la baisse du loyer à un montant plancher est également prohibée comme faisant échec au réajustement prévu par l’article L. 145-39 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 20-20.514).
Ce principe trouve son ancrage légal dans l’article L. 145-39 du Code de commerce qui, par dérogation à l’article L. 145-38 relatif à la révision triennale, dispose que lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. La neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet, comme l’a relevé la Cour, de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice. En d’autres termes, l’absence de réciprocité ne se contente pas de léser le preneur dans l’immédiat : elle altère structurellement l’économie du dispositif légal de révision.
En cela, la réciprocité est bien le fondement du mécanisme : elle garantit que l’indexation demeure un instrument de correction et non de distorsion, préservant l’équilibre d’ordre public que le statut des baux commerciaux instaure entre les parties. La sanction de l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui a substitué le caractère réputé non écrit à l’ancienne nullité, est automatique : toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 est réputé non écrit.
La Cour de cassation a encore confirmé ce principe le 22 mai 2025, en censurant une cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences du caractère non écrit d’une clause d’indexation prévoyant qu’elle ne jouait qu’en cas de hausse de l’indice (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). La constance de cette jurisprudence, sur plus de trois années et demie, atteste de l’ancrage du principe de réciprocité dans le contentieux des baux commerciaux.
B. La sanction modulée du réputé non écrit : entre indivisibilité, divisibilité et consentement
La question de l’étendue de la sanction constitue le second volet de la construction prétorienne. L’arrêt du 12 janvier 2022 a posé, de manière essentielle, que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B). Il s’agit d’une solution de compromis qui évite la sanction systématique de la clause entière tout en préservant la possibilité d’une censure globale lorsque les stipulations ne peuvent être dissociées sans porter atteinte à la cohérence de la clause.
La même solution a été réaffirmée avec constance. Le 19 juin 2025, la troisième chambre civile, statuant en formation de section et publiant sa décision au Bulletin, a jugé qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité, lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).
Le critère de l’indivisibilité a ensuite été précisé par l’arrêt du 18 décembre 2025, qui a censuré une cour d’appel s’étant bornée à constater que « la commune intention des parties est de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d’indexation », sans caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). L’indivisibilité ne se déduit donc pas du caractère déterminant de la clause dans le consentement des parties : il faut un lien fonctionnel entre la stipulation prohibée et le reste de la clause, que le simple renvoi à l’importance subjective de l’indexation ne suffit pas à établir.
Par ailleurs, l’arrêt du 23 janvier 2025, rendu lui aussi en formation de section et publié au Bulletin, a apporté une précision fondamentale sur les effets de la sanction. Dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est « censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, FS-B). Cette solution, qui consacre le principe de la remise en l’état antérieur sur la totalité de la période non prescrite, a pour effet obliger le bailleur à restituer l’intégralité des majorations de loyer perçues en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement déclarée non écrite, dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
Le critère de la divisibilité opère donc une double fonction dans le raisonnement de la Cour : il détermine d’abord l’étendue de la clause anéantie, puis, indirectement, le quantum de la restitution due au preneur. En écartant la sanction de la clause entière lorsque la stipulation prohibée peut en être retranchée sans dommage, la Cour préserve le mécanisme d’indexation lui-même, tout en rappelant que le preneur peut agir en répétition de l’indu sur le fondement des loyers trop perçus.
II. L’ILC en territoire négatif : un paradoxe économique à l’épreuve des réformes
A. La baisse structurelle de l’indice des loyers commerciaux depuis 2024
L’évolution de l’indice des loyers commerciaux depuis sa création en 2008 avait toujours été orientée à la hausse, à l’exception d’une brève contraction au quatrième trimestre 2020 (-0,32 %), liée aux répercussions conjoncturelles de la crise sanitaire. La rupture intervenue au troisième trimestre 2025, avec un recul de 0,45 % en variation annuelle, prolongé au quatrième trimestre 2025 (-0,50 %) puis au premier trimestre 2026 (-0,45 %), marque un changement de régime statistique sans précédent dans l’histoire de cet indice. La publication du 24 juin 2026 par l’INSEE (Informations rapides n° 154) confirme que l’ILC s’établit désormais à 135,26, soit un niveau inférieur à celui du premier trimestre 2025 (135,87) et même à celui du premier trimestre 2024 (134,58), dont il ne se distingue plus que par 0,68 point.
Le tableau de l’évolution récente révèle une décélération continue du rythme de croissance : après un pic à 6,69 % au premier trimestre 2023, la variation annuelle s’est contractée à 4,59 % au T1 2024, puis 3,73 % au T2 2024, 3,03 % au T3 2024, 2,01 % au T4 2024, 0,96 % au T1 2025, et 0,07 % au T2 2025, avant de basculer en territoire négatif au T3 2025 (-0,45 %). La régularité de cette décélération sur huit trimestres consécutifs exclut toute interprétation en termes de simple accident conjoncturel.
Cette dynamique déclinante s’explique, pour l’essentiel, par la composition actuelle de l’ILC. Depuis le quatrième trimestre 2021, l’indice se déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente en lui appliquant l’évolution de la somme pondérée suivante : 75 % de l’indice moyen des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (mIPCL) et 25 % de l’indice moyen du coût de la construction (mICC). La composante du chiffre d’affaires du commerce de détail (mICAVaCD), qui représentait 25 % de l’indice jusqu’au T3 2021, a été retirée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022. Or la modération des prix à la consommation conjuguée à la stagnation du coût de la construction produit mécaniquement un ILC en repli.
Le retrait de la composante du commerce de détail de la formule de calcul a pour effet collatéral de déconnecter partiellement l’ILC de l’activité économique réelle des commerces, qui constituait précisément le fondement de la création de cet indice par la loi de modernisation de l’économie. L’ILC, conçu à l’origine pour refléter l’évolution du chiffre d’affaires du commerce et donc la capacité contributive des preneurs, est devenu un indice quasi-exclusivement indexé sur l’inflation générale et le coût de la construction, deux agrégats dont l’évolution est aujourd’hui modérée. Ce changement de méthodologie, peu commenté lors de son adoption, trouve aujourd’hui une résonance particulière dans un contexte de baisse continue.
B. L’articulation incertaine entre la déflation indicielle et la réforme législative du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a inséré dans le Code de commerce un article L. 145-38-1 qui autorise, dans le bail des locaux à usage commercial, « la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Ce dispositif, dénommé « clause tunnel », déroge au principe de libre variation de l’indice posé par l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.
L’intention du législateur est transparente : il s’agit d’offrir aux parties un instrument conventionnel de plafonnement des hausses de loyer, dans un contexte où la flambée de l’ILC en 2022-2023 avait durablement marqué les esprits. La consultation des travaux parlementaires confirme que le dispositif a été pensé pour protéger les preneurs contre une réitération de la hausse de 6,69 % observée au premier trimestre 2023, et non pour encadrer un indice en baisse.
Or, au moment où cette réforme entre en vigueur, le 28 mai 2026, l’ILC est en territoire négatif depuis trois trimestres. La « clause tunnel » se trouve ainsi privée, dans l’immédiat, de son objet principal : plafonner des hausses qui n’existent plus. Le paradoxe est d’autant plus saisissant que la loi impose la symétrie de l’encadrement — le plafonnement doit jouer « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » — si bien qu’une clause tunnel qui limiterait la variation annuelle à, par exemple, 3 % vers le haut et vers le bas profiterait actuellement au preneur non pas en contenant une augmentation, mais en garantissant une baisse, ce qui n’était manifestement pas l’objectif poursuivi.
Ce décalage entre l’intention législative et la réalité économique pose une question plus profonde, qui touche à la finalité même de l’indexation dans le bail commercial. L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que le taux de variation du loyer applicable lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l’indice, sauf modification notable des éléments de la valeur locative. L’article L. 145-38 du même code prévoit une révision triennale plafonnée, là encore, à la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Dans les deux cas, le mécanisme légal fonctionne comme un plafond et non comme un plancher : il empêche l’augmentation excessive, il ne garantit pas le maintien du loyer.
La baisse de l’ILC produit donc un effet mécanique direct sur les loyers en cours : toute clause d’indexation conforme au principe de réciprocité entraîne, à la date anniversaire du bail, une diminution automatique du loyer. Cette diminution peut, en outre, se cumuler avec l’exercice de la faculté de révision triennale : le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative si celle-ci s’avère inférieure au loyer indexé. L’article L. 145-33 du Code de commerce, qui dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, ne distingue pas selon que cette valeur est supérieure ou inférieure au loyer contractuel.
Dans ce contexte, la réforme du 26 mai 2026 crée une asymétrie paradoxale. D’un côté, la jurisprudence constante de la Cour de cassation sanctionne les clauses d’indexation exclusivement à la hausse comme contraires à l’ordre public, imposant la réciprocité et donc, mécaniquement, la baisse du loyer lorsque l’indice recule. De l’autre, le législateur offre aux parties la faculté d’encadrer conventionnellement cette même variation, mais sans prévoir de disposition spécifique pour le cas — aujourd’hui réalisé — où l’encadrement s’exercerait principalement à la baisse. La combinaison de ces deux strates normatives, l’une prétorienne et l’autre légale, produit un régime de l’indexation dans lequel le preneur est protégé à la fois contre les hausses (par le plafond légal et la faculté de clause tunnel) et contre les clauses de hausse unilatérale (par le réputé non écrit), tandis que le bailleur ne bénéficie d’aucune protection contre la baisse de l’indice.
Cette architecture normative, cohérente dans un contexte inflationniste, devient déséquilibrée dans un contexte déflationniste. La question qui se pose, et que les tribunaux devront prochainement trancher, est celle de savoir si la clause tunnel peut être invoquée par le bailleur pour limiter la baisse du loyer, au même titre qu’elle peut l’être par le preneur pour limiter la hausse. La symétrie imposée par le législateur milite en faveur d’une réponse affirmative, mais l’esprit de la loi — exclusivement protecteur du preneur dans l’intention du Parlement — pourrait conduire les juges à une interprétation téléologique restrictive.
Cette incertitude se double d’une difficulté d’application pratique. L’article L. 145-38-1 ne précise pas si la clause tunnel peut être stipulée unilatéralement ou si elle requiert l’accord des deux parties. Il ne dit pas davantage quel serait le sort d’une clause tunnel qui ne respecterait pas l’exigence de symétrie : serait-elle réputée non écrite en son entier, sur le fondement de l’article L. 145-15, ou seulement dans sa partie déséquilibrée, selon la jurisprudence de divisibilité de la Cour de cassation ? Ces questions, qui ne manqueront pas de surgir dans le contentieux à venir, appellent une vigilance particulière des praticiens.
Conclusion
La baisse continue de l’indice des loyers commerciaux depuis le troisième trimestre 2025 constitue un événement statistique inédit dont les implications juridiques n’ont pas encore été pleinement explorées. La construction prétorienne de l’indexation, patiemment édifiée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation autour du principe de réciprocité et de la sanction modulée du réputé non écrit, fournit un cadre solide pour appréhender les effets de cette baisse sur les baux en cours. La réforme législative du 26 mai 2026, en revanche, introduit un dispositif de clause tunnel dont l’économie générale est pensée pour une conjoncture inflationniste et dont l’articulation avec la baisse durable de l’ILC demeure incertaine. L’équilibre entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur, qui est la marque du statut des baux commerciaux depuis sa création par le décret du 30 septembre 1953, se trouve aujourd’hui mis à l’épreuve par une réalité macroéconomique que ni le juge, ni le législateur n’avaient anticipée.
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