Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction : la construction prétorienne d’un droit à réparation intégrale du preneur
Le statut des baux commerciaux, issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la liberté du bailleur de disposer de son bien et le droit du preneur à la stabilité de son exploitation. Au cœur de cet équilibre se trouve le mécanisme du renouvellement, véritable propriété commerciale du locataire, dont le corollaire est, en cas de refus injustifié du bailleur, le droit à une indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (L. 145-14 C. com.).
Ce dispositif, d’ordre public, constitue la pierre angulaire de la protection du commerçant locataire. Il consacre un droit à réparation intégrale du préjudice subi par le preneur évincé, tout en réservant au bailleur la faculté de s’exonérer de cette obligation par la démonstration de motifs graves et légitimes. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une jurisprudence abondante rendue entre 2023 et 2026, a précisé les contours de ce droit et les rigueurs de sa mise en œuvre contentieuse, notamment sous l’angle de la prescription biennale et des conditions de forme du congé. L’analyse de cette construction prétorienne révèle une tension permanente entre la protection du fonds de commerce, érigée en principe cardinal, et la sécurité juridique du bailleur, que la Cour de cassation s’attache à préserver par une application stricte des délais de prescription.
I. Le principe du droit à indemnité d’éviction : un mécanisme d’ordre public
A. La consécration légale d’un droit à réparation intégrale
Le droit à l’indemnité d’éviction constitue le prolongement naturel du droit au renouvellement. Dès lors que le bailleur refuse de renouveler le bail sans justifier d’un motif grave et légitime, il est tenu de réparer l’intégralité du préjudice subi par le preneur. L’article L. 145-14 du Code de commerce énonce les composantes de cette indemnité : la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation. La doctrine et la jurisprudence s’accordent pour considérer que cette énumération n’est pas limitative et que l’indemnité doit couvrir l’ensemble des conséquences dommageables de l’éviction.
La troisième chambre civile veille à ce que ce droit ne soit pas contourné par des stipulations contractuelles. Par un arrêt du 20 novembre 2025, elle a rappelé, par voie de conséquence de la cassation d’un arrêt avant dire droit, qu’une clause de renonciation du preneur à son droit à indemnité d’éviction insérée dans un bail commercial portant sur une résidence de tourisme ne saurait faire échec au caractère d’ordre public de ce droit (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-12.102, https://www.courdecassation.fr/decision/691eb8a10faf9858cdf4e5c4). Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui prohibe toute renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction, celle-ci étant indissociable du droit au renouvellement lui-même.
Par ailleurs, l’indemnité d’éviction se distingue de l’indemnité d’occupation, due par le preneur qui se maintient dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé jusqu’au versement effectif de l’indemnité. L’article L. 145-28 du Code de commerce organise ce droit au maintien dans les lieux, qui cesse toutefois lorsque le preneur est prescrit dans son action en paiement de l’indemnité. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026, que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260). Cette articulation entre le droit au maintien dans les lieux et la prescription de l’action en paiement illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile encadre temporellement l’exercice des droits du preneur.
En outre, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 18 septembre 2025, que le bailleur qui entend délivrer un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction doit respecter des conditions de forme strictes, tenant notamment à la délivrance préalable d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire reproduisant les termes de l’article L. 145-17 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336, https://www.courdecassation.fr/decision/68cb9fe6e4abb8795b568f53). À défaut de respect de ce formalisme, le congé sans offre d’indemnité d’éviction est privé d’effet et le bailleur demeure redevable de l’indemnité.
B. L’exception des motifs graves et légitimes : un régime restrictif
L’article L. 145-17 du Code de commerce énumère limitativement les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l’indemnité d’éviction. Le premier de ces cas, et le plus fréquemment invoqué, est celui du motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte précise que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa » (L. 145-17, I, 1°, C. com.).
La troisième chambre civile fait une application rigoureuse de ces conditions. Dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, elle a expressément relevé que « la bailleresse n’avait pas satisfait aux conditions de forme de mise en œuvre d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, ne justifiant pas avoir préalablement mis en demeure le preneur par acte extrajudiciaire de cesser l’inexécution invoquée en reproduisant les termes de l’article L. 145-27 du code de commerce avant la délivrance du congé le 29 juin 2018 » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336, https://www.courdecassation.fr/decision/68cb9fe6e4abb8795b568f53). Cette exigence formelle, qui conditionne la validité même du congé sans indemnité, protège le preneur contre les évictions abusives.
Le second cas d’exonération, prévu au 2° de l’article L. 145-17, concerne l’hypothèse où l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou lorsqu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. La Cour de cassation exige que ces conditions soient établies avec certitude. Dans le même arrêt du 18 septembre 2025, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « les travaux de réfection auraient dû être réalisés depuis plusieurs années par la bailleresse, que les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose » et « que la bailleresse n’établissait pas une impossibilité pour la locataire de poursuivre l’exploitation ». L’état de vétusté, même avancé, ne suffit donc pas à caractériser le motif d’exonération ; il faut que le danger soit tel que l’occupation des lieux est devenue impossible.
La charge de la preuve des motifs graves et légitimes incombe au bailleur. La Cour de cassation contrôle l’appréciation souveraine des juges du fond sur ce point, en vérifiant qu’ils n’ont pas dénaturé les éléments de preuve et qu’ils ont répondu aux conclusions des parties. Cette rigueur probatoire s’explique par la nature dérogatoire du refus de renouvellement sans indemnité, qui prive le preneur de la contrepartie financière de la perte de son fonds de commerce. Le droit au renouvellement, en ce qu’il constitue un élément essentiel de la propriété commerciale, ne peut être anéanti que par la démonstration certaine de manquements graves du preneur ou d’une impossibilité matérielle de poursuivre l’exploitation.
II. La mise en œuvre contentieuse de l’indemnité d’éviction
A. La prescription biennale, entre rigueur du délai et tempéraments prétoriens
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (L. 145-60 C. com.). Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun, s’applique à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans deux arrêts publiés au Bulletin du 12 février 2026, les conditions dans lesquelles cette prescription court et les causes susceptibles de l’interrompre ou de la suspendre.
Dans le premier de ces arrêts, la Cour de cassation énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260). Cette solution est d’une portée considérable : elle signifie que le preneur ne peut se prévaloir de l’attitude dilatoire ou contradictoire du bailleur pour échapper à la prescription. Le délai de deux ans court inexorablement à compter de la date d’effet du congé, et le locataire qui n’a pas saisi le tribunal dans ce délai perd à la fois son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux.
Le second arrêt du même jour apporte des précisions essentielles sur les causes d’interruption et de suspension de la prescription. La Cour y rappelle que « cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f).
Mais la Cour assortit ce rappel d’une restriction majeure concernant l’effet suspensif de l’expertise ordonnée en référé. Elle juge que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». En d’autres termes, le locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves sans se joindre à la demande d’expertise ne peut se prévaloir de la suspension du délai de prescription. Cette solution, qui transpose au bail commercial la jurisprudence de la deuxième chambre civile, impose au preneur une vigilance procédurale accrue.
La reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité doit, quant à elle, être dépourvue d’équivoque pour produire un effet interruptif. Dans la même espèce, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir estimé que le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse, qui se bornait à contester la méthode d’évaluation de l’indemnité, ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction. Ces arrêts du 12 février 2026, par leur publication au Bulletin et leur motivation en formation de section, constituent des décisions de principe qui structurent le régime contentieux de l’indemnité d’éviction.
La rigueur de la prescription biennale est encore illustrée par l’arrêt du 5 mars 2026, dans lequel la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel pour ne pas avoir statué sur les dernières conclusions d’une bailleresse qui invoquait la prescription des demandes de la locataire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f37cdc6046d4794169e). Cette décision rappelle que le moyen tiré de la prescription biennale, qui est d’ordre public, doit être examiné par le juge dès lors qu’il est invoqué dans les conclusions des parties.
B. Le droit de repentir du bailleur : un mécanisme dérogatoire d’exception
L’article L. 145-58 du Code de commerce offre au bailleur une faculté singulière : celle de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en renonçant à son refus de renouvellement. Ce mécanisme, dénommé droit de repentir, permet au propriétaire qui a initialement notifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction de revenir sur sa décision et d’offrir le renouvellement du bail, à condition d’agir dans un délai de quinze jours à compter de la décision judiciaire fixant le montant de l’indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile encadre strictement l’exercice de ce droit. Par un arrêt du 28 mai 2020, elle a rappelé que « l’article L. 145-58 du code de commerce énonce que le propriétaire peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction » et a censuré l’arrêt d’une cour d’appel pour défaut de réponse à conclusions sur la prise en compte, dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction, de l’activité exercée par le preneur en violation de la clause de destination du bail (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.017, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca578de3778d1fbd170435). Cette décision illustre la complexité de l’articulation entre le droit de repentir et les autres dispositions du statut, notamment celles relatives à la destination des lieux loués.
Le droit de repentir obéit à des conditions de forme et de délai rigoureuses. Sa notification doit intervenir dans les quinze jours de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité d’éviction. Passé ce délai, le bailleur est irrévocablement tenu au paiement. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 28 septembre 2022, que les juges du fond apprécient souverainement la régularité de l’exercice du droit de repentir, notamment au regard du respect du formalisme de notification et du délai de quinze jours (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-17.261, https://www.courdecassation.fr/decision/6333ea4ae5004d05dab7c0de).
Ce mécanisme, bien que rarement mis en œuvre en pratique, constitue une soupape de sécurité pour le bailleur confronté à une évaluation judiciaire de l’indemnité d’éviction qu’il estimerait excessive. Il lui permet, en quelque sorte, de se raviser et de préférer la continuation du bail au versement d’une indemnité dont le montant pourrait obérer la rentabilité de son investissement. Le droit de repentir s’inscrit ainsi dans l’équilibre général du statut des baux commerciaux, qui combine protection du preneur et préservation des intérêts légitimes du bailleur.
La procédure de fixation de l’indemnité d’éviction elle-même relève de la compétence du juge des loyers commerciaux, conformément à l’article R. 145-23 du Code de commerce. Le juge fixe le montant de l’indemnité d’éviction en considération de la valeur du fonds de commerce, appréciée à la date de la décision judiciaire, et non à la date d’effet du congé. Cette règle, dégagée par la jurisprudence, permet de tenir compte de l’évolution de la valeur du fonds entre la date du congé et celle de la décision, protégeant ainsi le preneur contre les effets de l’inflation ou de la valorisation de son activité. L’expertise judiciaire constitue, dans la plupart des cas, le préalable indispensable à la fixation de l’indemnité, le juge ne pouvant se prononcer sans disposer d’éléments techniques précis sur la valeur marchande du fonds et l’étendue du préjudice subi par le preneur évincé.
Conclusion
Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction qui en constitue le corollaire obligatoire forment un dispositif juridique d’une remarquable cohérence, patiemment construit par le législateur et affiné par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les arrêts rendus au cours des trois dernières années, et singulièrement ceux du 12 février 2026 publiés au Bulletin, témoignent d’une volonté constante de concilier deux impératifs : la protection du fonds de commerce, valeur économique et sociale essentielle, et la sécurité juridique des relations contractuelles, qui exige que les actions en justice soient exercées dans des délais raisonnables. La rigueur de la prescription biennale, l’exigence d’une mise en demeure préalable pour les motifs graves et légitimes, et l’encadrement strict du droit de repentir dessinent un régime équilibré, dans lequel chaque partie connaît précisément l’étendue de ses droits et la durée pendant laquelle elle peut les exercer. La connaissance de ces règles, dans leur version la plus récente issue des arrêts de février 2026, est indispensable aux praticiens comme aux justiciables pour sécuriser leurs opérations et anticiper les risques contentieux inhérents à la rupture du bail commercial. Le preneur qui reçoit un congé avec refus de renouvellement, qu’il soit assorti ou non d’une offre d’indemnité d’éviction, doit en particulier veiller à la computation rigoureuse du délai de prescription biennale et à la préservation de ses droits procéduraux, notamment en s’associant expressément aux demandes d’expertise judiciaire formées par le bailleur. Le bailleur, quant à lui, ne peut valablement s’exonérer du paiement de l’indemnité qu’en respectant scrupuleusement les conditions de forme et de fond posées par les articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, sous le contrôle exigeant de la troisième chambre civile.
L’étude de la jurisprudence la plus récente révèle que la Cour de cassation, tout en maintenant un cadre protecteur pour le preneur évincé, n’entend pas pour autant faire de l’indemnité d’éviction un droit absolu et perpétuel. La prescription biennale, dont la rigueur a été réaffirmée avec force par les arrêts de février 2026, constitue le principal instrument de cette limitation temporelle. Elle impose au locataire une diligence que la mauvaise foi du bailleur, même caractérisée, ne saurait dispenser. Cette construction prétorienne, qui conjugue protection substantielle et rigueur procédurale, assure la prévisibilité du droit des baux commerciaux, condition essentielle de la sécurité des investissements et de la confiance des acteurs économiques dans le statut protecteur du commerçant locataire.
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