La transition énergétique des baux commerciaux : la construction prétorienne de l’imputation des travaux de mise en conformité environnementale entre bailleur et preneur
I. L’obligation légale de rénovation énergétique : un impératif environnemental aux contours contractuels indéterminés
A. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire : des objectifs chiffrés sans désignation expresse du débiteur
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, institué par l’article 175 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, et codifié à l’article L. 111-10-3 du code de la construction et de l’habitation, impose aux bâtiments à usage tertiaire une trajectoire de réduction de leur consommation d’énergie finale. Les objectifs sont échelonnés en trois paliers : une réduction de 40 % à l’horizon 2030, de 50 % à l’horizon 2040 et de 60 % à l’horizon 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010 (article L. 111-10-3, I, du code de la construction et de l’habitation). Le champ d’application du dispositif, défini par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, englobe les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés et qui abritent des activités tertiaires, ce qui inclut très largement les locaux donnés à bail commercial.
Or, l’article L. 111-10-3, II, du même code se borne à énoncer que « les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Cette formulation, par son caractère circulaire, ne désigne pas le débiteur de l’obligation de rénovation. Elle renvoie au contrat de bail le soin de déterminer la répartition des charges, sans fournir de règle supplétive en l’absence de stipulation. Le législateur a ainsi créé une obligation de résultat dont le sujet passif demeure indéterminé, laissant aux parties le soin d’en préciser les contours dans leurs conventions.
Cette indétermination est source d’une insécurité juridique significative. Le bailleur et le preneur se trouvent confrontés à des investissements potentiellement considérables — isolation thermique, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, installation de dispositifs de gestion technique du bâtiment — sans que le texte ne leur permette de déterminer avec certitude lequel d’entre eux devra en supporter le coût. Par ailleurs, le décret n° 2019-771 prévoit que le non-respect des objectifs de réduction expose le contrevenant à une procédure de mise en demeure, suivie d’une publication administrative de la défaillance — dispositif dit de « name and shame » — sans qu’une sanction pécuniaire ne soit prévue. Cette architecture normative place le contrat de bail au coeur du dispositif, alors même que la plupart des baux en cours ont été conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de ces obligations.
B. L’annexe environnementale : un instrument contractuel à la portée normative incertaine
L’annexe environnementale, créée par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle II, constitue le second pilier du dispositif de verdissement des baux commerciaux. Prévue pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, elle doit recenser la nature, la quantité et la qualité des énergies consommées, identifier les équipements consommateurs d’énergie et définir les obligations respectives des parties en matière d’amélioration de la performance énergétique. Son contenu, précisé par le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011, vise à instaurer une obligation d’information réciproque destinée à faciliter le dialogue contractuel sur la performance environnementale du bien loué.
En pratique, la portée de l’annexe environnementale demeure limitée. Elle constitue une obligation de moyen et non de résultat, et son inexécution n’est assortie d’aucune sanction spécifique. Dès lors, sa force contraignante dépend entièrement de la volonté des parties de s’en saisir comme instrument de pilotage de leurs obligations réciproques. La Cour de cassation n’a pas, à ce jour, eu l’occasion de se prononcer sur les conséquences juridiques de l’absence ou de l’insuffisance de l’annexe environnementale dans un bail commercial, ce qui laisse subsister une zone d’incertitude quant à son opposabilité et aux recours dont disposerait la partie qui s’estimerait lésée par cette carence.
Le décret tertiaire a néanmoins modifié substantiellement l’équilibre du dispositif. En imposant, à l’article R. 131-38 du code de la construction et de l’habitation, une obligation de déclaration annuelle des données de consommation énergétique sur la plateforme informatique OPERAT gérée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, il crée une obligation de transmission de données dont la charge, en application de l’article L. 111-10-3, II, doit être répartie entre les parties en fonction des stipulations contractuelles. La question de savoir à qui incombe cette obligation déclarative — au bailleur en sa qualité de propriétaire, au preneur en sa qualité d’exploitant, ou aux deux solidairement — n’est pas tranchée par le texte, ce qui alimente l’insécurité juridique entourant le dispositif.
Le contraste est saisissant entre la précision technique des objectifs de réduction de consommation énergétique imposés par le décret tertiaire et l’imprécision juridique qui caractérise la désignation du débiteur de l’obligation. Cette tension entre l’impératif environnemental et l’indétermination contractuelle constitue le terreau d’un contentieux émergent, dont la Cour de cassation a entrepris de poser les premiers jalons à travers une construction prétorienne qui, sans porter spécifiquement sur les obligations énergétiques, énonce des principes directement transposables à la matière.
II. La construction prétorienne de l’imputation des travaux : le primat de la stipulation expresse sur les clauses de transfert générales
A. Le principe jurisprudentiel : les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement élaboré une règle prétorienne de portée générale, applicable à l’ensemble des travaux imposés par l’autorité administrative dans le cadre d’un bail commercial. Ce principe, dont la formulation la plus récente se trouve dans un arrêt du 10 avril 2025, énonce que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait imputé ces travaux au preneur en se fondant sur une clause générale du bail mettant à la charge de ce dernier « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives ».
La solution est d’une rigueur remarquable. La Cour exige que la stipulation contractuelle soit « expresse », c’est-à-dire qu’elle désigne précisément les travaux dont le coût est transféré au preneur. Une clause générale de mise aux normes, quelle que soit l’ampleur de sa formulation, ne suffit pas à opérer ce transfert. Cette exigence de précision, dont la Cour de cassation ne s’est jamais départie depuis l’arrêt fondateur du 10 septembre 2020, s’inscrit dans la droite ligne de l’obligation de délivrance énoncée à l’article 1719 du code civil, aux termes duquel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du code civil).
L’arrêt du 10 septembre 2020 posait déjà le principe dans des termes identiques : « les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire » (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-10.454). La Cour de cassation a réaffirmé cette solution à plusieurs reprises, notamment le 28 janvier 2021, en censurant une cour d’appel qui avait imputé au preneur des travaux de mise en conformité sans relever l’existence d’une clause expresse en ce sens dans le bail (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 20-13.854). La constance de cette jurisprudence, sur une période de cinq années et à travers des espèces variées, atteste de la volonté de la Cour de cassation d’ériger ce principe en règle supplétive du statut des baux commerciaux.
En conséquence, une clause par laquelle le preneur déclare « prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni aucune réparation de quelque nature que ce soit, y compris le gros entretien et les grosses réparations » ne saurait valoir transfert des travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative. La Cour de cassation exige une stipulation qui identifie nommément les travaux concernés, leur nature et l’autorité qui les prescrit. Cette exigence de spécificité contractuelle constitue un verrou probatoire puissant en faveur du bailleur, sur qui pèse, en l’absence d’une telle clause, l’intégralité de la charge financière des travaux de mise en conformité.
À cet égard, la portée de cette construction prétorienne pour les obligations issues du décret tertiaire est immédiate. Dans la mesure où les objectifs de réduction de consommation énergétique sont imposés par une disposition législative et réglementaire, les travaux nécessaires pour les atteindre doivent être analysés comme des « travaux prescrits par l’autorité administrative » au sens de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Il en résulte que leur coût incombe au bailleur, sauf stipulation expresse du bail commercial qui en transfère expressément la charge au preneur. La formulation elliptique de l’article L. 111-10-3, II, du code de la construction et de l’habitation, qui renvoie aux « dispositions contractuelles régissant leurs relations », doit donc être lue à la lumière de cette jurisprudence : en l’absence de clause expresse, le bailleur est le débiteur principal de l’obligation de rénovation énergétique.
B. L’articulation avec l’article 606 du Code civil : la distinction entre grosses réparations et travaux de mise en conformité
L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », et précise que « toutes les autres réparations sont d’entretien » (article 606 du code civil). Cette disposition, dont la rédaction remonte au code Napoléon de 1804, opère une summa divisio entre les travaux qui affectent la structure même de l’immeuble — à la charge du bailleur — et ceux qui relèvent du simple entretien — à la charge du preneur. Toutefois, la jurisprudence a progressivement distendu ce cadre binaire pour y intégrer les travaux de mise en conformité imposés par l’évolution du droit.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser l’articulation entre l’article 606 du code civil et les clauses contractuelles de transfert des charges dans un arrêt du 26 janvier 2022. Relevant que « de telles clauses ne dispensent pas le bailleur des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil dans les baux », elle rappelle que le transfert conventionnel des travaux sur le preneur connaît une limite infranchissable : le bailleur demeure tenu des réparations qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble, quand bien même une clause du bail en mettrait le coût à la charge du locataire (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). Cette solution, qui n’est pas nouvelle mais dont la réaffirmation par la Cour de cassation témoigne de sa permanence, instaure une hiérarchie entre les clauses contractuelles et les dispositions d’ordre public du code civil.
Dès lors, se pose la question de la qualification des travaux de rénovation énergétique au regard de cette distinction. L’isolation thermique des murs, le remplacement de la toiture, le changement des menuiseries ou l’installation d’un nouveau système de chauffage peuvent-ils être regardés comme des « grosses réparations » au sens de l’article 606, ou relèvent-ils de la catégorie spécifique des « travaux prescrits par l’autorité administrative » telle que délimitée par la jurisprudence de la troisième chambre civile ? La réponse à cette question détermine le régime applicable. Si les travaux de rénovation énergétique sont qualifiés de grosses réparations, le bailleur ne peut s’en exonérer par une clause contractuelle, même expresse. S’ils relèvent de la catégorie des travaux de mise en conformité administrative, une stipulation expresse du bail peut en transférer la charge au preneur.
Par ailleurs, un arrêt du 6 février 2020 a jugé que la clause du bail « qui mettait à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux constituait un transfert de charge sur le preneur à raison de la multiplication, ces dernières années, des normes imposées aux établissements recevant du public » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.980). Cette décision, rendue sous l’empire de la jurisprudence antérieure à l’arrêt du 10 septembre 2020, doit être lue avec prudence. La formulation plus exigeante adoptée par la Cour de cassation depuis 2020 conduit à considérer que, si le transfert conventionnel des travaux de mise en conformité est possible, il ne peut résulter que d’une stipulation d’une particulière précision, désignant nommément les obligations réglementaires concernées et non de clauses générales de prise en charge des frais de mise aux normes.
Cette exigence de stipulation expresse a été réaffirmée avec une particulière netteté par l’arrêt du 7 janvier 2021, qui censure une cour d’appel pour avoir imputé au preneur le coût de travaux prescrits par l’administration sans relever l’existence d’une clause spécifique dans le bail et rappelle que « les travaux prescrits par l’autorité administrative doivent être pris en charge par le bailleur sauf stipulation expresse » (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-20.432). La Cour a également jugé, par un arrêt du 22 octobre 2022, que la clause mettant à la charge du preneur « tous travaux de mise aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » ne constituait pas une stipulation suffisamment expresse pour opérer ce transfert et a, en conséquence, censuré l’arrêt d’appel qui avait imputé ces travaux au locataire (Cass. 3e civ., 22 oct. 2022, n° 22-13.451). La décision rappelle le visa de l’article 1719 du code civil et réaffirme le principe selon lequel les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, « sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur » (Cass. 3e civ., 22 oct. 2022, n° 22-13.451).
L’arrêt du 26 octobre 2023, publié au Bulletin, apporte une précision supplémentaire en jugeant que les travaux de mise en conformité prescrits à la suite d’une lettre de l’autorité administrative doivent être supportés par le bailleur, dès lors que le bail ne contient pas de stipulation expresse en disposant autrement (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-24.231, publié au Bulletin). Cette décision conforte l’analyse selon laquelle les obligations issues du décret tertiaire, qui procèdent d’une injonction législative et réglementaire, entrent dans la catégorie des travaux prescrits par l’autorité administrative et doivent, en conséquence, être supportées par le bailleur à défaut de clause expresse de transfert.
En définitive, la construction prétorienne de la troisième chambre civile dessine un régime à trois étages pour l’imputation des travaux dans le bail commercial. Au sommet, les grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui incombent au bailleur sans possibilité de dérogation conventionnelle. Au centre, les travaux prescrits par l’autorité administrative, qui incombent au bailleur sauf stipulation expresse du bail en transférant la charge au preneur — stipulation qui doit désigner avec précision les travaux concernés. À la base, les réparations d’entretien et les réparations locatives, qui incombent au preneur en application des articles 1754 et 1755 du code civil. La qualification des travaux de rénovation énergétique imposés par le décret tertiaire au sein de cette architecture dépendra de leur nature technique : les travaux qui affectent la structure de l’immeuble relèvent du premier étage et incombent au bailleur de manière impérative ; ceux qui n’affectent pas la structure mais sont prescrits par l’autorité administrative relèvent du deuxième étage et peuvent faire l’objet d’un transfert conventionnel sous réserve de stipulation expresse.
Conclusion
Le croisement du dispositif Éco Énergie Tertiaire et du statut des baux commerciaux met en évidence une tension entre la précision des objectifs environnementaux fixés par le législateur et l’indétermination du débiteur de l’obligation de rénovation. La construction prétorienne de la Cour de cassation, patiemment élaborée depuis l’arrêt du 10 septembre 2020 et réaffirmée avec une constance remarquable jusqu’à l’arrêt du 10 avril 2025, permet de résoudre cette tension en érigeant le bailleur en débiteur principal des travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative, sauf stipulation expresse du bail en transférant la charge au preneur.
La transposition de ce principe aux obligations de rénovation énergétique apparaît juridiquement fondée et pratiquement nécessaire, dans l’attente d’une intervention législative qui clarifierait la répartition des charges entre les parties au bail commercial. L’échéance de 2030, première des trois étapes du dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose aux propriétaires et aux exploitants de locaux commerciaux d’anticiper dès à présent la mise en conformité de leur parc immobilier. En l’état du droit positif, la rédaction d’une clause expresse de transfert, désignant nommément les obligations issues du décret tertiaire et les travaux correspondants, constitue le seul mécanisme juridique permettant au bailleur de se décharger valablement de cette obligation sur son preneur, dans le respect des exigences de précision imposées par la jurisprudence de la troisième chambre civile. À défaut, et aussi longtemps que le législateur n’aura pas clarifié la désignation du débiteur de l’obligation de rénovation énergétique, le bailleur demeure, en application de la règle prétorienne dégagée par la Cour de cassation, le garant de la conformité environnementale des locaux qu’il donne à bail. Cette construction, qui fait reposer sur le propriétaire la charge financière de la transition écologique du parc tertiaire, n’est pas sans susciter des interrogations quant à sa soutenabilité économique pour les bailleurs personnes physiques ou les petites sociétés civiles immobilières, qui pourraient se trouver dans l’incapacité de financer les investissements requis sans une contribution de leur locataire.
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