Le droit de préemption du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue l’une des protections les plus significatives accordées au preneur à bail commercial (Loi n° 2026-403, 26 mai 2026, JO 27 mai). Ce dispositif, qui impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal d’en proposer prioritairement l’acquisition à son locataire lorsqu’il envisage de le vendre, a connu depuis son entrée en vigueur une construction prétorienne nourrie, tant sur la définition des locaux éligibles que sur les conditions d’exercice de ce droit. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, par son article 61, opère un resserrement significatif du champ des bénéficiaires de ce droit, en excluant expressément les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette restriction législative, qui prend le contre-pied de certaines solutions jurisprudentielles antérieures, soulève des interrogations tant sur sa portée immédiate que sur son articulation avec les principes directeurs du statut des baux commerciaux. L’analyse de cette réforme commande de distinguer, d’une part, la nouvelle définition du champ d’application du droit de préemption issue de l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, et, d’autre part, les incidences contentieuses de cette restriction, envisagées sous l’angle du droit transitoire et de l’articulation avec le droit commun de la rétractation de l’offre.
I. La redéfinition législative du périmètre du droit de préemption
L’article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 insère un avant-dernier alinéa à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui donne désormais une définition limitative du local commercial et du local artisanal dont la vente est susceptible de préemption. Cette intervention législative rompt avec l’approche extensive que la jurisprudence avait progressivement consacrée depuis 2014, en procédant à une double exclusion touchant les bureaux et les entrepôts. La dualité qui en résulte entre la définition du champ d’application du statut des baux commerciaux, d’une part, et celle du droit de préemption, d’autre part, introduit une asymétrie nouvelle dans le régime juridique applicable au preneur.
A. L’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux
Aux termes du nouvel alinéa introduit par l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, le « local à usage commercial » objet de la vente doit s’entendre « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations », le texte ajoutant expressément : « à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ». Cette exclusion explicite des bureaux constitue un revirement par rapport à l’état du droit antérieur. En effet, la jurisprudence avait antérieurement admis que les locaux à usage de bureaux pouvaient entrer dans le champ du droit de préemption, dès lors que le bailleur y exerçait une activité commerciale ou artisanale. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 1er décembre 2021, et la cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 11 janvier 2022, avaient ainsi jugé que l’occupation de bureaux par une activité de nature commerciale permettait au preneur de se prévaloir du droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Or, par l’effet de la réforme, les locaux à usage exclusif de bureaux, définis à l’article R. 145-11 du même code (C. com., art. R. 145-11) comme ceux « dont la superficie est utilisée, même partiellement, pour l’exercice d’une profession libérale ou d’une activité intellectuelle ou administrative », sont désormais expressément exclus du dispositif. En conséquence, une banque, une agence de voyages, un bureau de change ou une agence immobilière, locataires de boutiques avec vitrines sur rue, ne bénéficient plus du droit de préemption, quand bien même ils exerceraient une activité de nature commerciale au sens du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, cette exclusion n’est pas sans lien avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui avait déjà restreint le champ du droit de préemption en excluant les locaux à usage industriel. Dans un arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a en effet jugé que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). La Haute juridiction avait alors rappelé que « les locaux à usage industriel se trouvant donc exclus du champ d’application de ce texte », précisant que cette exclusion résultait de deux amendements adoptés lors des travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014, sans qu’il soit possible de déterminer les motifs exacts de cette exclusion. Dès lors, la réforme du 26 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement législatif continu de restriction du périmètre du droit de préemption, qui affecte désormais trois catégories de locaux : les locaux industriels, les bureaux et les entrepôts. La différence essentielle réside dans la nature de l’exclusion : prétorienne pour les locaux industriels, elle est devenue législative pour les bureaux et les entrepôts, ce qui confère à ces dernières une assise normative que la jurisprudence ne pourrait contourner qu’au prix d’une question prioritaire de constitutionnalité.
À cet égard, la notion de « local à usage exclusif de bureaux » est appelée à faire l’objet d’un contentieux nourri. L’article R. 145-11 du code de commerce, auquel renvoie implicitement le nouvel article L. 145-46-1, définit les bureaux par référence à l’exercice d’une profession libérale ou d’une activité intellectuelle ou administrative. Or, cette définition, conçue pour le calcul des catégories de locaux dans la fixation du loyer, n’épouse pas nécessairement les contours de l’activité de commerce de détail ou de gros visée par le nouveau texte. La coexistence d’une activité administrative de gestion et d’une activité commerciale de vente au sein d’un même local pourrait ainsi susciter des difficultés de qualification, que les juges du fond devront résoudre en déterminant le caractère principal ou accessoire de chaque activité.
B. L’exclusion des entrepôts et la dualité des définitions entre L. 145-1 et L. 145-46-1
Le second volet de l’exclusion opérée par l’article 61 de la loi du 26 mai 2026 concerne les entrepôts, que le texte écarte pareillement du bénéfice du droit de préemption, tant pour les locaux à usage commercial que pour les locaux à usage artisanal. La loi définit désormais le « local à usage artisanal » comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité », en excluant expressément les entrepôts de cette définition. Cette exclusion des entrepôts revêt une portée pratique considérable dans le contexte du développement accéléré de la logistique urbaine et du commerce électronique, secteurs dans lesquels les locataires d’entrepôts constituent une catégorie économiquement significative de preneurs à bail commercial.
Or, l’innovation la plus remarquable de la réforme réside dans l’apparition d’une dualité de définitions au sein même du code de commerce. Il existe désormais, d’une part, la définition du champ d’application du statut des baux commerciaux donnée par l’article L. 145-1, qui demeure inchangée et continue de s’appliquer aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé. Et, d’autre part, une définition spécifique, plus restrictive, du local pouvant donner lieu à l’exercice du droit de préemption, propre à l’article L. 145-46-1. Cette dualité des définitions emporte des conséquences immédiates pour les praticiens : un preneur peut parfaitement bénéficier du statut des baux commerciaux dans son ensemble, notamment du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, sans pour autant pouvoir se prévaloir du droit de préemption si son local est à usage exclusif de bureaux ou constitue un entrepôt. Cette dualité est inhérente à la rédaction même du nouvel article L. 145-46-1, qui ne modifie pas le champ d’application du statut défini par l’article L. 145-1 du code de commerce (C. com., art. L. 145-1). La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 29 juin 2023, avait déjà amorcé cette dissociation en rappelant que le statut des baux commerciaux s’applique indifféremment aux commerçants, aux industriels et aux artisans, tandis que le droit de préemption est réservé aux seuls locaux à usage commercial ou artisanal (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). La loi du 26 mai 2026 amplifie cette dissociation en la gravant dans le marbre législatif.
En conséquence, la réforme oblige à une analyse désormais dissociée des droits du preneur, selon que l’on se place sur le terrain du statut protecteur dans son ensemble ou sur celui, plus étroit, du droit de préemption. Cette analyse commande d’examiner avec une attention renouvelée la destination contractuelle des lieux telle que stipulée au bail, la clause de destination devenant un élément déterminant pour apprécier l’éligibilité du locataire au bénéfice de ce droit de préférence légal.
II. Les incidences contentieuses de la restriction législative
La restriction du champ d’application du droit de préemption opérée par la loi du 26 mai 2026 ne se limite pas à une modification abstraite du périmètre des bénéficiaires. Elle soulève des questions contentieuses immédiates, tenant au droit transitoire applicable aux baux en cours d’exécution et aux ventes en préparation, ainsi qu’à l’articulation de ce nouveau régime avec les principes généraux du droit des obligations, singulièrement en matière de rétractation de l’offre de vente. Ces deux dimensions, temporelle et substantielle, doivent être envisagées distinctement pour cerner avec précision la portée effective de la réforme.
A. Le droit transitoire et le sort des promesses de vente en cours
Les dispositions restrictives de l’article 61 de la loi du 26 mai 2026 s’appliquent à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026. Cette règle de droit transitoire, énoncée expressément par le texte, soulève immédiatement la question du sort des promesses de vente conclues antérieurement à cette date mais dont la réalisation définitive interviendrait postérieurement. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur une difficulté analogue lors de l’entrée en vigueur du droit de préemption issu de la loi du 18 juin 2014. Dans un arrêt du 29 février 2024, la troisième chambre civile a jugé que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » et que, dès lors, « la vente était définitivement conclue le 7 novembre 2014, de sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir d’un droit de préférence » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.381). La Haute juridiction a, en cette occasion, fait application de l’article 1179 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté. Il en résulte qu’une promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives, conclue avant le 26 mai 2026, demeure soumise au régime antérieur du droit de préemption, la réalisation ultérieure des conditions suspensives ne pouvant avoir pour effet de soumettre rétroactivement l’opération aux nouvelles dispositions restrictives.
Par ailleurs, le droit transitoire applicable aux baux en cours mérite une attention particulière. La loi du 26 mai 2026 comporte des dispositions expresses de droit transitoire pour certaines de ses innovations, notamment l’article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation du loyer, qui est applicable « aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la présente loi ». En revanche, l’article 61 relatif à la restriction du droit de préemption ne comporte pas de disposition transitoire spécifique pour les baux en cours. Il convient donc d’appliquer les principes généraux du droit transitoire : la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Dès lors, pour un bail commercial en cours au 26 mai 2026, le locataire ne pourra se prévaloir du droit de préemption que si le local répond aux nouvelles définitions restrictives, à moins qu’une promesse de vente antérieure à cette date ne soit déjà intervenue, auquel cas l’opération demeure régie par le droit antérieur en application de la solution dégagée par l’arrêt du 29 février 2024 précité.
Cette articulation temporelle est susceptible de générer un contentieux significatif, singulièrement dans l’hypothèse où le bailleur et un tiers acquéreur auraient engagé des négociations avancées avant le 26 mai 2026 sans avoir formalisé de promesse écrite. La preuve de l’antériorité de l’accord sur la chose et le prix, condition de la qualification de promesse de vente, pèsera sur celui qui s’en prévaut pour échapper à l’application des nouvelles dispositions, conformément aux principes généraux de la charge de la preuve.
B. L’articulation avec le droit commun de la rétractation de l’offre
La restriction du champ d’application du droit de préemption ne saurait être examinée isolément, sans prendre en compte l’état le plus récent de la jurisprudence relative aux conditions d’exercice de ce droit. Par un arrêt du 25 juin 2026, rendu moins d’un mois après l’entrée en vigueur de la loi, la troisième chambre civile a apporté une précision décisive sur l’articulation entre le droit spécial du bail commercial et le droit commun des obligations en matière de rétractation de l’offre. La Cour de cassation a jugé que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Cette solution, qui combine les articles 1113 et 1116 du code civil avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce, opère une distinction fondamentale entre deux sanctions de nature différente. D’une part, l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai d’un mois prévu par le texte spécial, dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente consentie à un tiers. D’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre avant son acceptation, qui, si elle est fautive, n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, sans jamais permettre au locataire d’obtenir l’exécution forcée de la vente. La chambre a ainsi expressément écarté la solution retenue par la cour d’appel de Paris qui avait, dans l’arrêt du 15 novembre 2024, constaté la réalisation de la vente au motif que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1. La Cour de cassation a, à cet égard, rappelé que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B), consacrant une dissociation entre l’irrévocabilité-sanction et l’irrévocabilité-obligation qui innerve désormais l’ensemble du droit des avant-contrats.
Or, cette jurisprudence, rendue sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article L. 145-46-1, conserve toute sa portée sous le régime nouveau. La restriction du champ d’application du droit de préemption n’affecte en rien les modalités d’exercice de ce droit pour les locataires qui en demeurent bénéficiaires. Pour ces derniers, le mécanisme protecteur demeure inchangé : notification obligatoire valant offre de vente, délai d’un mois pour accepter, nullité de la vente consentie à un tiers avant l’expiration du délai. La restriction législative ne modifie pas l’intensité de la protection accordée aux bénéficiaires restants, mais en réduit le cercle. Elle opère ainsi une sélection parmi les preneurs, fondée non plus sur la nature de leur activité ou leur immatriculation, mais sur les caractéristiques physiques et fonctionnelles du local loué.
Cette évolution législative s’inscrit dans un contexte plus large de rééquilibrage des rapports entre bailleurs et preneurs, dont témoigne également l’arrêt du 5 mars 2026 par lequel la troisième chambre civile a renforcé l’office du juge en présence d’une exception d’inexécution opposée par le preneur à bail commercial. La Cour a, en cette occasion, jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cet arrêt rappelle, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B), consacrant l’obligation de délivrance comme le fondement substantiel de l’exception d’inexécution opposable par le preneur. Cette décision, qui renforce la protection du preneur sur le terrain de l’exception d’inexécution, contraste avec la restriction de ses droits sur le terrain de la préemption, illustrant un mouvement législatif et jurisprudentiel qui n’est pas univoque mais procède par ajustements sectoriels, au gré des équilibres économiques et des choix de politique juridique du législateur.
En conséquence, la réforme du 26 mai 2026 doit être comprise comme un rétrécissement sélectif du cercle des bénéficiaires du droit de préemption, qui laisse intact le noyau dur de la protection pour les commerçants de détail ou de gros et les prestataires de services à caractère commercial, tout en écartant des catégories entières de preneurs dont l’activité, bien que relevant du statut des baux commerciaux, ne justifie plus, aux yeux du législateur, le bénéfice de ce droit de préférence légal. L’enjeu, pour les praticiens, consiste désormais à identifier avec précision, dans chaque situation, la ligne de partage entre les locaux éligibles et ceux qui ne le sont plus, en mobilisant les critères combinés de la destination contractuelle, de l’activité principale exercée et de la nature physique des lieux.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, par son article 61, procède à une redéfinition substantielle du champ d’application du droit de préemption du locataire commercial, en excluant les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts du bénéfice de ce dispositif protecteur. Cette restriction législative, qui prend le contre-pied de solutions jurisprudentielles antérieures, introduit une dualité nouvelle entre la définition du statut des baux commerciaux, inchangée, et celle du droit de préemption, désormais plus étroite. Le droit transitoire, éclairé par la jurisprudence de la Cour de cassation, permet de déterminer avec une précision raisonnable le sort des promesses de vente conclues avant l’entrée en vigueur de la loi. L’arrêt du 25 juin 2026, rendu un mois après la promulgation, confirme que les modalités d’exercice du droit de préemption demeurent inchangées pour les bénéficiaires restants, le bailleur ne pouvant être contraint à l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation de son offre avant acceptation. La coexistence de ce mouvement de restriction législative avec une jurisprudence qui, sur d’autres terrains, renforce la protection du preneur, témoigne de la complexité des équilibres que le droit des baux commerciaux s’efforce de maintenir entre la liberté contractuelle, la protection du fonds de commerce et les impératifs de politique économique.
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