Le désenclavement et l’état d’enclave : le régime juridique du droit de passage à la lumière de la jurisprudence récente
Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
_L’accès à la voie publique constitue une condition essentielle de la jouissance et de l’exploitation de tout bien immobilier. Face au refus d’un voisin d’accorder un droit de passage, le désenclavement d’un terrain enclavé s’avère indispensable pour dénouer les conflits de voisinage et préserver la valeur foncière. À la lumière des arrêts majeurs rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2026, cet article propose une analyse approfondie du régime juridique du droit de passage pour enclave, de la caractérisation stricte de l’enclave aux règles de fixation et d’extinction de l’assiette du passage._
L’accès effectif et suffisant à la voie publique est une composante indispensable du droit de propriété et un préalable requis pour toute activité humaine, qu’elle soit résidentielle, agricole, industrielle ou commerciale. Le Code civil consacre à cet effet, en ses articles 682 et suivants, un mécanisme protecteur permettant au propriétaire d’un fonds enclavé de revendiquer un passage sur les fonds de ses voisins. Ce mécanisme de désenclavement tente de concilier la liberté individuelle et le respect de la propriété privée d’autrui, en créant une charge réelle au profit du terrain privé d’accès, sous réserve d’une juste indemnisation du préjudice causé au fonds servant.
Cependant, la mise en œuvre de ce droit de passage suscite un contentieux abondant et complexe, caractérisé par une tension permanente entre la protection du propriétaire du fonds servant, qui subit l’intrusion sur sa parcelle, et la préservation de l’utilité économique et sociale du fonds dominant. Les notions d’enclave, d’issue insuffisante et d’assiette de passage font l’objet d’interprétations jurisprudentielles subtiles de la part de la Cour de cassation, qui s’attache à fixer des lignes directrices strictes pour éviter tant l’arbitraire des juges du fond que la multiplication des abus de voisinage.
L’actualité jurisprudentielle récente, marquée par plusieurs décisions marquantes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation publiées au Bulletin entre 2024 et 2026, témoigne de cette volonté de clarification et de moralisation des relations foncières. La haute juridiction a notamment précisé les contours de la notion de tolérance de passage, la nature de la servitude d’enclave, la recevabilité de l’action en référé du locataire, ainsi que l’articulation délicate entre les servitudes de passage, la prescription trentenaire et les contraintes environnementales ou d’urbanisme.
Pour appréhender pleinement la portée de ces évolutions et conseiller utilement les praticiens ainsi que les propriétaires confrontés à ces situations délicates, il convient d’analyser la caractérisation juridique de l’état d’enclave, puis d’étudier les modalités de fixation et d’évolution de l’assiette du passage.
## I. Les conditions de caractérisation de l’état d’enclave : une appréciation stricte de l’accès à la voie publique
La reconnaissance d’une servitude légale de passage pour enclave est subordonnée à l’existence d’une situation de fait objective : l’absence ou l’insuffisance d’issue sur la voie publique. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier cette situation, mais la Cour de cassation veille à ce que cette appréciation ne consacre pas de simples convenances personnelles ou des situations précaires.
### A. L’insuffisance absolue ou relative des issues et l’exclusion de la simple commodité
L’article 682 du Code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds [[Code civil, article 682, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430316/]]. L’enclave peut ainsi être absolue, lorsqu’il n’existe physiquement aucun accès à la rue, ou relative, lorsque le passage existant présente un danger, une étroitesse ou une configuration technique telle qu’il ne permet pas de répondre aux besoins normaux d’exploitation ou de construction du terrain.
La jurisprudence exclut la caractérisation de l’enclave lorsque l’accès à la voie publique est seulement difficile, incommode ou nécessite des aménagements dont le coût reste raisonnable. L’enclave doit être subie et résulter de la configuration naturelle des lieux ou d’une division parcellaire involontaire, et non d’un aménagement fautif du propriétaire lui-même, qualifié d’enclavement volontaire.
Une question essentielle s’est posée quant à l’impact d’une tolérance de passage accordée par un tiers sur la qualification d’enclave. Un terrain qui n’a pas d’accès direct mais bénéficie d’une permission de passage d’un voisin doit-il être considéré comme enclavé. Dans un arrêt du 14 mars 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé une règle de rigueur en décidant que « Le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, tant que cette tolérance est maintenue, peu important qu’elle ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds » [[Cass. civ. 3e, 14 mars 2024, n o 22-15.205, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a1658591f70008cf2f13]].
Dans cette affaire, les propriétaires d’un terrain agricole invoquaient l’état d’enclave de leur parcelle au motif que l’accès se faisait par une simple tolérance concédée par un propriétaire voisin à l’agriculteur exploitant la parcelle, et non à eux-mêmes. La Cour de cassation rejette leur argumentation en soulignant que l’existence même de cette tolérance, tant qu’elle n’est pas révoquée, fait obstacle à la qualification d’enclave. Cette solution consacre un pragmatisme certain en interdisant d’imposer une servitude légale définitive à un voisin alors même qu’un accès effectif existe en pratique. Néanmoins, elle place le propriétaire du fonds potentiellement enclavé dans une situation de précarité, son action en désenclavement ne pouvant renaître que le jour où la tolérance est officiellement retirée par le voisin. Pour toute assistance sur ces questions d’accès foncier, le recours à un avocat en droit immobilier s’avère indispensable pour sécuriser les accès.
### B. Les restrictions procédurales et la nature réelle de l’action en désenclavement
La servitude pour cause d’enclave est une servitude légale qui présente un caractère réel et non personnel. Elle est établie pour l’usage et l’utilité d’un fonds, appelé fonds dominant, et s’impose à une autre parcelle, appelée fonds servant, indépendamment de l’identité des propriétaires successifs. Elle ne saurait être confondue avec un droit d’usage accordé à une personne déterminée.
La Cour de cassation a rappelé ce principe fondamental dans un arrêt du 19 juin 2025 en énonçant que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne » [[Cass. civ. 3e, 19 juin 2025, n o 24-11.456, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f25253664177a3e752]]. Dans cette espèce, une cour d’appel avait retenu l’existence d’une servitude légale au profit d’une personne physique qui exploitait des terrains agricoles sans être propriétaire de toutes les parcelles concernées. La censure est rigoureuse : la servitude d’enclave grève exclusivement un héritage au profit d’un autre héritage. L’utilité du passage doit s’apprécier au regard de la parcelle enclavée, et non au regard de la commodité personnelle de son exploitant ou de son propriétaire momentané.
Cette nature réelle de la servitude d’enclave emporte d’importantes conséquences procédurales. En principe, seul le propriétaire d’un terrain enclavé, ou le titulaire d’un droit réel de jouissance comme l’usufruitier, dispose de la qualité pour agir au fond afin de faire constater l’état d’enclave et solliciter la fixation judiciaire d’un droit de passage [[Code de procédure civile, articles 31 et 32, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410123/]]. Le simple locataire d’un logement ou d’un local commercial, titulaire d’un droit personnel de jouissance issu d’un bail, n’a pas qualité pour intenter une telle action réelle au fond [[Cass. civ. 3e, 23 janv. 2025, n o 23-19.970, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5e0febfd77128ddee1c]].
Cependant, que doit faire un locataire dont l’accès unique à son logement ou son commerce est soudainement bloqué par un voisin qui installe des obstacles physiques. Le locataire doit-il attendre que son propriétaire daigne intenter une action au fond, au risque de subir un préjudice d’exploitation ou de jouissance immédiat. C’est à cette question pratique que répond l’arrêt précité du 23 janvier 2025. La Cour de cassation y consacre une exception procédurale essentielle en décidant que « Si le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le rétablissement dudit passage » [[Cass. civ. 3e, 23 janv. 2025, n o 23-19.970, précité]].
Dans cette affaire, la société civile immobilière propriétaire du fonds servant avait apposé une chaîne surmontée d’un panneau d’interdiction d’accès sur le seul chemin carrossable permettant la desserte complète d’une villa louée à deux particuliers. Les locataires ont immédiatement agi en référé pour obtenir la dépose de la chaîne et le rétablissement du libre passage carrossable. La haute juridiction valide la recevabilité de leur démarche, soulignant que les locataires ne demandaient pas la constatation au fond de la servitude, mais le rétablissement matériel d’un passage préexistant perturbé de manière illicite. Le trouble manifestement illicite résultant de l’entrave à la libre desserte d’un logement loué justifie pleinement la compétence du juge des référés pour ordonner d’urgence la remise en état [[Code de procédure civile, article 835, alinéa 1er, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039786407/]]. Cette décision garantit aux locataires une protection rapide sans méconnaître les règles fondamentales régissant les actions réelles immobilières.
## II. La détermination et l’évolution de l’assiette du passage : entre règles de division, prescription et contraintes environnementales
Une fois l’état d’enclave caractérisé, il convient de déterminer l’assiette du passage, c’est-à-dire le tracé physique du chemin sur le fonds voisin, ainsi que ses dimensions et ses modalités d’aménagement. Le Code civil encadre cette étape par des critères légaux stricts, mais la jurisprudence récente a apporté des éclaircissements décisifs quant aux conflits de normes et à l’influence du temps.
### A. L’assiette du passage face à la division des fonds et à la prescription trentenaire
La règle générale édictée par l’article 683 du Code civil impose que le passage soit pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé [[Code civil, article 683, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430317/]]. Toutefois, ce principe général est écarté par une disposition spéciale lorsque l’enclave résulte de la division d’une propriété d’origine. L’article 684 du même code prévoit en effet que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes [[Code civil, article 684, alinéa 1er, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430318/]]. Ce texte vise à protéger les tiers propriétaires voisins, en imputant la charge du passage exclusivement sur les parcelles issues du démembrement de la propriété commune originaire qui a causé l’enclave.
Toutefois, une contradiction contentieuse peut surgir lorsqu’un passage a été matériellement emprunté sur le terrain d’un tiers non concerné par la division pendant une très longue période. L’article 685 du Code civil précise que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu [[Code civil, article 685, alinéa 1er, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430321/]]. Quel texte doit prévaloir lorsque l’enclave résulte historiquement d’une division qui désignait un tracé légal sur le fonds divisé, mais qu’en pratique, un passage a été prescrit par un usage trentenaire continu sur le fonds d’un tiers non issu de la division.
Dans un arrêt capital rendu le 2 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché ce conflit normatif en faveur de la prescription acquisitive, en posant pour règle que « La détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division » [[Cass. civ. 3e, 2 oct. 2025, n o 24-12.678, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68de29555eaf3d95fe752d77]].
Dans cette espèce, une parcelle s’était trouvée enclavée à la suite d’un partage successoral. Aux termes de l’article 684, le passage devait être recherché sur le terrain issu du partage. Cependant, le propriétaire du fonds dominant avait utilisé de manière continue pendant plus de trente ans un chemin situé sur le terrain d’un tiers totalement étranger à ce partage d’origine. La cour d’appel avait ordonné la création du passage sur le fonds divisé, estimant que la règle de l’article 684 faisait obstacle à ce qu’un usage trentenaire puisse imposer une servitude à un tiers étranger à la division. La Cour de cassation censure cette position. Elle affirme que le fait d’avoir exercé de manière continue le passage sur la parcelle du tiers pendant trente ans a permis de prescrire l’assiette de la servitude à cet endroit précis. L’effet de cette prescription trentenaire éteint la possibilité de revendiquer le retour au tracé légal de l’article 684, renforçant ainsi la stabilité des situations de fait consolidées par le temps.
### B. La subordination de la fixation aux contraintes environnementales et d’urbanisme
La recherche de l’assiette de passage ne s’effectue pas dans un vide juridique et doit s’articuler avec les règles de droit public qui régissent l’aménagement du territoire et la protection de l’environnement. Un juge civil peut-il fixer l’assiette d’un droit de passage sur une parcelle où les règles administratives interdisent précisément tout aménagement de voirie ou tout terrassement.
La Cour de cassation a apporté une réponse claire à cette interrogation dans un arrêt rendu le 24 octobre 2024 en décidant que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » [[Cass. civ. 3e, 24 oct. 2024, n o 22-24.410, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6719e3755857dd64cbdaa18c]].
Les faits de cette décision illustrent parfaitement l’interpénétration du droit privé des biens et du droit public de la santé et de l’environnement. Une commune avait installé une station de prélèvement d’eau potable sur plusieurs parcelles lui appartenant. Un arrêté préfectoral avait ultérieurement fixé un périmètre de protection rapprochée autour de ce captage, interdisant formellement d’y effectuer des excavations ou des travaux de terrassement d’une certaine profondeur. Un propriétaire voisin dont le terrain était enclavé suite à la division sollicitait la fixation de son passage sur ces parcelles. La commune s’y opposait en invoquant l’impossibilité légale résultant des interdictions de l’arrêté préfectoral de protection sanitaire.
La Cour de cassation valide le raisonnement des juges d’appel qui avaient refusé de fixer le passage sur les terrains situés dans la zone de protection. La haute juridiction énonce que l’assiette d’une servitude légale de passage doit impérativement être compatible avec les contraintes d’urbanisme et d’environnement en vigueur. Dès lors qu’un arrêté préfectoral de protection de captage d’eau interdit les excavations nécessaires à la réalisation d’un chemin carrossable, la fixation du passage à cet endroit est juridiquement impossible. Dans une telle hypothèse de blocage réglementaire, l’exception prévue par l’alinéa 2 de l’article 684 du Code civil s’applique : le propriétaire enclavé est alors fondé à solliciter un passage sur les fonds d’autres voisins non concernés par la division, conformément aux dispositions de l’article 682. Cette décision consacre la primauté des impératifs de santé publique sur les intérêts privés.
En conclusion, la jurisprudence de la Cour de cassation entre 2024 et 2026 dessine un cadre juridique précis et équilibré pour le désenclavement des propriétés. En encadrant les conditions de l’enclave, notamment par l’impact des tolérances de passage et la nature réelle de la servitude, elle prévient les actions intempestives. En consacrant la primauté de la prescription trentenaire sur les règles de division, et en subordonnant la fixation du passage au respect des réglementations d’urbanisme et d’environnement, elle offre des solutions adaptées aux réalités foncières contemporaines. Les propriétaires confrontés à un état d’enclave doivent agir avec méthode, en privilégiant la voie amiable par un protocole transactionnel notarié, avant d’engager, le cas échéant, une procédure judiciaire de désenclavement, étapes au cours desquelles l’assistance d’un cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier s’avère déterminante.
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