L’accession immobilière : le régime de l’article 555 du Code civil à l’épreuve de la jurisprudence récente
I. Le mécanisme de l’accession : un attribut du droit de propriété
A. Le fondement légal et le domaine de l’article 555 du Code civil
Le droit de propriété, que l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 qualifie de droit « inviolable et sacré », trouve dans l’article 555 du Code civil une expression contentieuse dont la technicité ne doit pas masquer les enjeux humains et économiques considérables. Qu’il s’agisse de concubins ayant bâti ensemble, d’un exploitant agricole ayant construit sur un terrain dont il n’était pas propriétaire, ou d’un voisin dont la clôture empiète, l’accession mobilise des règles subtiles dont la jurisprudence récente a renforcé la prévisibilité. Les solutions dégagées par la troisième chambre civile entre 2021 et 2026 forment désormais un corpus cohérent, qui éclaire le praticien sans pour autant épuiser la diversité des situations contentieuses auxquelles ce mécanisme séculaire demeure confronté.
Le domaine de l’article 555 a été précisé par la Cour de cassation dans un arrêt de principe du 9 septembre 2021. La troisième chambre civile y énonce que « ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713, Publié au Bulletin). Cette formule, par sa généralité, circonscrit le champ d’application du texte aux seules édifications ex nihilo, à l’exclusion des travaux de rénovation ou d’amélioration portant sur des ouvrages préexistants. L’enjeu de cette délimitation est considérable : selon que les travaux sont qualifiés de construction nouvelle ou de simple amélioration, le régime applicable diffère radicalement, l’article 555 ne régissant que les premières. En pratique, les contentieux familiaux — divorce, séparation de concubins — constituent un terreau fertile pour ce type de litiges, l’un des membres du couple ayant souvent financé ou réalisé des travaux sur le terrain appartenant à l’autre.
Par ailleurs, il importe de distinguer l’accession de la prescription acquisitive, régie par l’article 2258 du Code civil. La prescription acquisitive est « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » (article 2258 du Code civil). Là où l’accession opère de plein droit, par le seul effet de l’incorporation, la prescription acquisitive exige une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente ans. Ces deux mécanismes sont exclusifs l’un de l’autre : le propriétaire du sol n’a pas besoin d’invoquer la prescription acquisitive puisqu’il est déjà propriétaire par accession, tandis que le tiers constructeur ne peut se prévaloir de l’accession mais doit, le cas échéant, établir une possession trentenaire pour acquérir la propriété du sol par usucapion.
B. La distinction décisive entre construction nouvelle et simple amélioration
La qualification des travaux réalisés par le tiers sur le terrain d’autrui constitue un préalable indispensable à l’application de l’article 555. L’arrêt du 9 septembre 2021 illustre avec une particulière netteté la rigueur de cette exigence. Dans cette espèce, des acquéreurs prétendaient avoir acheté une ruine et y avoir réalisé d’importants travaux de restauration. La cour d’appel de Rennes avait considéré que « compte tenu de l’importance de la rénovation effectuée, les travaux doivent être regardés comme l’édification d’une construction neuve », faisant ainsi application de l’article 555. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 555 du Code civil, en relevant que les juges du fond « avaient constaté que les acquéreurs avaient pris possession d’un bâtiment en ruine dont la toiture et le plancher du premier étage étaient effondrés, ce dont il résultait que les murs subsistaient, de sorte que les travaux avaient été exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’étaient identifiés » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713, Publié au Bulletin).
Cette solution est lourde de conséquences pratiques. Elle signifie que l’existence de murs porteurs résiduels, même en état de ruine avancée, suffit à exclure l’application de l’article 555. La Cour de cassation impose ainsi une lecture stricte de la notion de construction nouvelle, qui ne saurait résulter d’une appréciation quantitative de l’ampleur des travaux mais suppose l’absence de tout ouvrage préexistant avec lequel les constructions viendraient s’identifier. Dès lors, les travaux réalisés sur une ruine relèvent, selon la Cour de cassation, du régime des impenses prévu par les articles 555 (pour les constructions nouvelles sur le terrain d’autrui) ou des règles de l’enrichissement injustifié et de la gestion d’affaires pour les améliorations apportées à un immeuble existant. En pratique, cette distinction est déterminante pour le tiers qui a financé les travaux : sous l’empire de l’article 555, il bénéficie d’un droit à indemnisation encadré ; hors de ce champ, il doit se tourner vers les quasi-contrats, dont le régime est moins protecteur.
En conséquence, la jurisprudence impose aux praticiens une vigilance particulière dans la qualification des situations. Un simple permis de construire ou une déclaration de travaux ne suffit pas à caractériser une construction nouvelle au sens de l’article 555. La Cour de cassation vérifie, au besoin d’office, si les conditions d’application du texte sont réunies, en examinant concrètement l’état du bâti avant les travaux. Cette approche restrictive protège le propriétaire du sol contre les revendications indemnitaires fondées sur l’article 555 pour des travaux qui, en réalité, n’ont fait qu’améliorer un immeuble dont il était déjà propriétaire par le jeu de l’accession immobilière ordinaire. Elle protège également le tiers constructeur contre une application erronée du texte qui pourrait le priver de ses droits à indemnisation sur le fondement des quasi-contrats.
II. Les prérogatives du propriétaire et l’indemnisation du constructeur
A. L’option entre conservation et suppression des ouvrages
Le propriétaire du sol dispose, en vertu de l’article 555, d’un droit d’option discrétionnaire entre la conservation des ouvrages édifiés par le tiers et l’exigence de leur suppression. Ce choix est exclusif de toute autre faculté et s’impose au juge comme au tiers constructeur. L’alinéa 1er du texte dispose que « le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ». S’il opte pour la suppression, l’article 555 précise qu’elle « est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds ». La rigueur de cette solution s’explique par la protection absolue du droit de propriété, que l’article 545 du Code civil élève au rang de principe constitutionnel en disposant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du Code civil).
Si le propriétaire préfère conserver les constructions, l’article 555, alinéa 3, prévoit qu’il « doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ». Ce choix entre deux modalités de remboursement appartient, cette fois encore, au seul propriétaire du sol. Le tiers constructeur ne peut imposer l’une ou l’autre de ces méthodes de calcul, quand bien même l’une lui serait plus favorable. Cette asymétrie, qui procède de la protection du droit de propriété, a été rappelée avec constance par la Cour de cassation.
À cet égard, un arrêt du 8 juin 2023 apporte une précision essentielle sur la nature juridique de l’indemnisation due au tiers constructeur. La troisième chambre civile y énonce que « l’indemnisation du tiers constructeur n’est pas une condition de mise en œuvre du droit d’accession mais la contrepartie du choix fait par le propriétaire de conserver les constructions » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-25.180). Dans cette espèce, une concubine, seule propriétaire du terrain, avait fait construire une maison avec son compagnon. Après la séparation, celui-ci revendiquait la copropriété de la maison. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a jugé que la concubine était seule propriétaire par accession, dès lors qu’elle établissait sa propriété sur le terrain d’assiette, l’indemnisation du concubin n’étant qu’une conséquence de ce droit et non une condition préalable.
Cette solution présente une portée pratique considérable pour les litiges relatifs à la vente immobilière et aux situations de séparation. Elle signifie que la propriété du sol prime sur toute autre considération, y compris sur le financement intégral de la construction par le tiers. Le constructeur évincé ne peut revendiquer la propriété de l’ouvrage ; il ne dispose que d’une créance indemnitaire contre le propriétaire du sol, sous réserve que celui-ci ait choisi de conserver les constructions. S’il exige la suppression, le constructeur supporte seul le coût de la démolition, sans pouvoir prétendre à une quelconque indemnité pour les matériaux qu’il a apportés.
La protection ainsi conférée au propriétaire du sol trouve son fondement dans le caractère absolu du droit de propriété. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce caractère absolu explique que le législateur ait conféré au propriétaire du sol un pouvoir unilatéral sur le sort des constructions édifiées par un tiers, sans que ce dernier puisse opposer la valeur des ouvrages ou l’importance de son investissement. L’accession n’est pas une sanction du comportement du tiers ; elle est un attribut du droit de propriété lui-même, qui s’impose indépendamment de toute appréciation subjective. Or, cette rigueur peut produire des résultats sévères pour le constructeur de bonne foi, notamment dans les situations de concubinage où les travaux ont été financés en commun sur le terrain d’un seul des partenaires. La jurisprudence en a pleinement conscience et c’est la raison pour laquelle elle encadre strictement l’application de l’article 555, en exigeant que les constructions soient véritablement nouvelles pour que le texte trouve à s’appliquer.
B. Les modalités d’indemnisation et l’articulation avec le droit de l’urbanisme
La question de l’indemnisation du tiers constructeur se pose avec une acuité particulière lorsque les constructions édifiées ne respectent pas les règles d’urbanisme. L’arrêt du 25 juin 2026 de la troisième chambre civile illustre cette problématique sous l’angle du référé. En l’espèce, un propriétaire avait implanté des constructions et aménagements sans autorisation sur des parcelles situées en zone naturelle d’un plan local d’urbanisme. La commune avait obtenu en référé la démolition des ouvrages et l’expulsion des occupants. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « les constructions et aménagements litigieux, réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du PLU, caractérisaient un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement » et d’avoir différé dans le temps les mesures ordonnées pour tenir compte de la situation personnelle de l’occupant, âgé et malade (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin).
Ce contrôle de proportionnalité, opéré au visa de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, constitue une innovation jurisprudentielle notable. La Cour de cassation énonce en effet que « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin). Cette formulation, en plaçant la proportionnalité au cœur de l’office du juge des référés, tempère la rigueur de l’article 555 en matière d’urbanisme, sans pour autant remettre en cause le principe de l’accession.
L’alinéa 4 de l’article 555 introduit une exception notable au droit d’option du propriétaire. Il dispose que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ». Cette disposition protège le tiers qui, de bonne foi, a construit sur un terrain dont il a été ultérieurement évincé — hypothèse typique de l’acquéreur dont le titre est anéanti. Le propriétaire véritable ne peut alors imposer la destruction des ouvrages, mais doit choisir entre les deux modalités de remboursement, ce qui garantit au constructeur évincé une indemnisation minimale.
La coexistence de ces règles avec le droit de l’urbanisme suscite des difficultés pratiques que la jurisprudence s’efforce de résoudre. Lorsque les constructions sont illicites au regard des règles d’urbanisme, se pose la question de l’évaluation de l’indemnité due au titre de l’article 555. La plus-value apportée au fonds par une construction illégale peut-elle être prise en compte dans le calcul du remboursement ? La Cour de cassation n’a pas tranché cette question de manière générale, mais il est constant que l’illicéité de la construction au regard du droit de l’urbanisme ne fait pas, par elle-même, obstacle à l’application de l’article 555 entre personnes privées. Le juge judiciaire demeure compétent pour trancher le litige entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur, indépendamment de la régularité administrative des ouvrages.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre l’article 555 et les règles de la copropriété des immeubles bâtis mérite une attention particulière. Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, l’accession joue au profit du syndicat des copropriétaires pour les parties communes, et non au profit d’un copropriétaire individuel. Ainsi, un copropriétaire qui annexerait une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale ne saurait invoquer l’article 555 pour en acquérir la propriété, sauf à démontrer une possession trentenaire utile au sens de l’article 2258. La Cour de cassation veille à ce que le mécanisme de l’accession ne soit pas détourné pour contourner les exigences de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En ce qui concerne les travaux de construction réalisés dans le cadre d’un contrat d’entreprise, l’article 555 trouve également à s’appliquer lorsque l’entrepreneur a édifié sur un terrain qui ne lui appartient pas. La Cour de cassation a toutefois précisé que les conventions entre les parties peuvent déroger aux dispositions de l’article 555, celui-ci n’étant pas d’ordre public. Une clause contractuelle peut ainsi régler par anticipation le sort des constructions édifiées et les modalités d’indemnisation, ce qui est fréquent en matière de bail à construction ou de bail emphytéotique. En l’absence de convention contraire, l’article 555 retrouve son empire et le propriétaire du sol recouvre l’intégralité de ses prérogatives.
Les servitudes immobilières peuvent également interférer avec le mécanisme de l’accession. Un propriétaire dont le fonds est grevé d’une servitude de passage ou de vue ne perd pas le bénéfice de l’article 555 ; l’accession des constructions édifiées par un tiers s’opère à son profit, sous réserve du respect de la servitude. Réciproquement, le tiers constructeur ne saurait invoquer l’article 555 pour s’affranchir d’une servitude qui grèverait le fonds sur lequel il a édifié. Ces interactions, complexes en pratique, illustrent la nécessité d’une analyse globale de la situation juridique du bien avant toute contestation fondée sur l’accession.
Enfin, le contentieux de l’accession immobilière ne se limite pas aux rapports entre concubins ou entre voisins. Il concerne également les sociétés civiles immobilières, lorsque l’un des associés a financé des constructions sur un terrain appartenant à la société, et les indivisions successorales, lorsqu’un héritier a bâti sur un terrain indivis sans l’accord des coïndivisaires. Dans ce dernier cas, l’article 555 s’applique dans les rapports entre l’indivision et le constructeur, mais les règles particulières de l’indivision peuvent tempérer les effets de l’accession, notamment en ce qui concerne les comptes d’indivision et le partage ultérieur.
Conclusion
Le régime de l’accession immobilière issu de l’article 555 du Code civil demeure, en dépit de son ancienneté, un instrument contentieux d’une remarquable vitalité. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en a précisé les contours avec une rigueur qui profite à la sécurité juridique. La distinction entre construction nouvelle et simple amélioration, l’absence de conditionnalité de l’indemnisation par rapport à l’accession, et le contrôle de proportionnalité des mesures de démolition sont autant de jalons qui structurent désormais la matière. Ces solutions, rendues entre 2021 et 2026, témoignent d’un dialogue constant entre le droit civil des biens, le droit de l’urbanisme et les droits fondamentaux garantis par la Convention européenne. Elles appellent les praticiens à une analyse minutieuse de la situation juridique du sol et des ouvrages avant d’engager toute action fondée sur l’article 555. La coexistence de ce régime avec la prescription acquisitive et les règles de la copropriété ajoute une complexité qui ne peut être résolue que par un examen circonstancié de la situation de chaque bien. À l’heure où les contentieux immobiliers ne cessent de croître, la maîtrise du mécanisme de l’accession constitue, pour le praticien comme pour le justiciable, un préalable indispensable à toute stratégie judiciaire.
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