Les frontières du droit de repentir du bailleur commercial : l’irréversibilité du départ du preneur comme limite à la faculté de rétractation de l’article L. 145-58 du Code de commerce
I. Le droit de repentir, mécanisme dérogatoire au cœur de la procédure d’indemnisation du preneur évincé
A. L’économie générale de l’article L. 145-58 du Code de commerce
Le statut des baux commerciaux organise, aux articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce, un droit au renouvellement du bail au profit du preneur, assorti d’un mécanisme d’indemnisation lorsque le bailleur refuse ce renouvellement. Le bailleur qui entend ne pas renouveler le bail doit, à peine de nullité du congé, offrir au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité constitue la contrepartie de la perte du fonds de commerce pour le preneur et représente, en pratique, une charge financière considérable pour le bailleur.
Or, le législateur a prévu une issue pour le bailleur qui, après avoir refusé le renouvellement, mesure l’ampleur de son obligation indemnitaire. L’article L. 145-58 du Code de commerce dispose que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation » (C. com., art. L. 145-58).
Ce mécanisme, usuellement désigné sous le vocable de « droit de repentir », permet au bailleur de revenir sur sa décision initiale et de consentir au renouvellement du bail, à charge pour lui de supporter l’intégralité des frais de l’instance engagée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, le 11 janvier 2024, que « le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial expiré, non acceptées par le preneur, met fin au bail commercial et oblige le bailleur à payer au preneur une indemnité d’éviction » et qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin). Par suite, un congé assorti d’une offre de renouvellement à des conditions substantiellement différentes du bail expiré s’analyse en un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction, et le bailleur peut, le cas échéant, actionner le droit de repentir pour se soustraire au paiement de cette indemnité.
L’analyse doctrinale contemporaine met en lumière la singularité de ce dispositif, qui autorise le bailleur à se dédire d’un acte unilatéral — le refus de renouvellement — après en avoir assumé les conséquences procédurales devant le juge des loyers commerciaux, puis devant la cour d’appel, et ce jusqu’à ce que la décision fixant l’indemnité soit devenue irrévocable. Il ne s’agit donc pas d’un droit de repentir à proprement parler, exercé au stade de la délivrance du congé, mais d’une faculté de rétractation postérieure au procès en fixation de l’indemnité, conditionnée par le maintien du preneur dans les lieux.
Le droit de repentir s’inscrit dans une procédure spécifique, régie par l’article L. 145-57 du même code, lequel organise la phase judiciaire de fixation du prix du bail renouvelé. Aux termes de ce texte, « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais » (C. com., art. L. 145-57). L’articulation de ces deux textes dessine un équilibre entre la protection du preneur, qui bénéficie d’un droit au renouvellement ou à indemnité, et la faculté pour le bailleur de renoncer à l’option indemnitaire au profit du renouvellement.
B. La condition de présence dans les lieux, pierre angulaire du repentir
La seconde phrase de l’article L. 145-58 enferme le droit de repentir dans une condition stricte : le locataire doit être « encore dans les lieux » et ne pas avoir « déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ». Cette exigence procède d’une logique de protection du preneur : il ne saurait être contraint de réintégrer les locaux après en être parti et s’être réinstallé ailleurs.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé la portée de cette condition. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que « selon le deuxième de ces textes, le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné », et que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Il en résulte que le locataire qui laisse prescrire son action en paiement de l’indemnité d’éviction perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux et, en toute hypothèse, le bénéfice de la protection de l’article L. 145-58.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du même jour également publié au Bulletin, que « cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin). La chambre y ajoute toutefois un tempérament essentiel : « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit », et « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ».
En conséquence, le preneur qui demeure passif durant une expertise ordonnée à l’initiative du bailleur s’expose à voir son action en paiement de l’indemnité d’éviction prescrite, ce qui le prive du droit au maintien dans les lieux et rend, par hypothèse, le droit de repentir du bailleur sans objet, faute pour le preneur de remplir la condition de présence dans les lieux.
II. La construction prétorienne des limites du droit de repentir face à l’évolution du contentieux des baux commerciaux
A. L’irréversibilité du départ du preneur comme obstacle dirimant
La doctrine récente s’est saisie de la question de l’irréversibilité du processus de départ du locataire comme fait obstacle au repentir du bailleur. Cette problématique s’inscrit dans le prolongement de la lettre même de l’article L. 145-58, qui subordonne le droit de repentir à l’absence de relocation ou d’acquisition par le preneur d’un autre immeuble. La jurisprudence contemporaine affine cette condition en la déclinant sous l’angle de l’irréversibilité de la situation du preneur.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 6 novembre 2025, censuré une cour d’appel qui avait refusé d’appliquer la sanction du réputé non écrit à une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois, au motif que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin). La chambre ajoute que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ».
Ce raisonnement, fondé sur la notion d’effets « non définitivement réalisés », éclaire par analogie la logique du droit de repentir : tant que le preneur n’a pas définitivement quitté les lieux et que la situation n’est pas irréversiblement consommée, le bailleur conserve la faculté de se rétracter. En revanche, le départ effectif du preneur, matérialisé par la restitution des clés ou la relocation d’un autre immeuble, constitue un point de non-retour qui anéantit le droit de repentir.
Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a rappelé l’importance du respect des conclusions des parties dans le contentieux du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. La troisième chambre civile y énonce que la juridiction d’appel doit statuer sur les dernières conclusions déposées et ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette exigence procédurale trouve un écho particulier dans le contentieux du repentir : la cour d’appel appréciant si les conditions de l’article L. 145-58 sont réunies doit examiner précisément l’état de la présence du preneur dans les lieux au jour où le bailleur entend exercer son droit.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, dans une affaire intéressant l’expropriation pour cause d’utilité publique, que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » et que la cour d’appel ne peut se dispenser de rechercher si l’activité exercée par le preneur évincé est transférable sur un autre site (Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 24-18.168). Cette décision, bien que rendue en matière d’expropriation, illustre le principe selon lequel l’évaluation de l’indemnité d’éviction est indissociable de la réalité de la situation du preneur, et notamment de sa capacité à se réinstaller, condition qui gouverne également l’exercice du droit de repentir.
La condition de présence dans les lieux doit au surplus être appréciée au regard de la nature du titre d’occupation. Un preneur qui n’est plus titulaire d’un droit au bail mais d’un simple droit d’occupation précaire ne saurait se prévaloir de la condition de l’article L. 145-58. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans l’arrêt du 21 mai 2026, que « le bail commercial portant sur des locaux édifiés sur le domaine public encourait une nullité absolue », les parties ne pouvant convenir de déroger aux règles de la domanialité publique (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au Bulletin). Si le bail est nul de nullité absolue, le preneur n’a jamais été titulaire d’un droit au renouvellement et l’ensemble du mécanisme de l’indemnité d’éviction et du droit de repentir devient sans objet. Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence protectrice de l’ordre public, rappelle que le droit de repentir suppose un congé valable et un bail ayant existé.
B. La prescription biennale, mécanisme concurrent neutralisant le repentir
L’article L. 145-60 du Code de commerce soumet à la prescription biennale toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Ce délai, particulièrement bref en comparaison du droit commun de la prescription quinquennale, constitue un piège procédural redoutable pour le preneur comme pour le bailleur.
Dans l’arrêt précité du 12 février 2026 (n° 24-10.578), la Cour de cassation a cassé une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait écarté la prescription biennale au motif de la mauvaise foi du bailleur. La troisième chambre civile énonce avec netteté que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin).
Cette solution est lourde de conséquences pour l’articulation entre prescription et droit de repentir. En effet, le locataire qui laisse passer le délai de deux ans sans agir en fixation de l’indemnité d’éviction devient occupant sans droit ni titre et, partant, ne remplit plus la condition de présence légitime dans les lieux exigée par l’article L. 145-58. Par un effet de vases communicants, la prescription de l’action en indemnité prive le bailleur de la possibilité même d’exercer son droit de repentir, puisque le preneur n’est plus « dans les lieux » au sens légal du terme, nonobstant une présence matérielle résiduelle.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 21 mai 2026 publié au Bulletin, que le bail commercial portant sur des locaux édifiés sur le domaine public encourait une nullité absolue (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au Bulletin). Cette décision, qui rappelle l’ordre public attaché au statut des baux commerciaux, conforte l’idée que les conditions du droit de repentir – et notamment celle de la présence légitime du preneur – ne sauraient être éludées par des montages contractuels.
Dans le prolongement de cette construction, l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382) a précisé que le point de départ de la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé et que la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction, pour interrompre valablement la prescription, doit être dénuée d’équivoque : « ayant souverainement retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, la cour d’appel a pu en déduire qu’il n’y avait pas eu de reconnaissance par la bailleresse du droit à indemnité d’éviction de la locataire ayant interrompu la prescription » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin).
Enfin, l’arrêt du 20 novembre 2025 illustre l’incidence procédurale de la cassation sur l’enchaînement des décisions en matière d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation y rappelle que « la cassation entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution de l’arrêt cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-12.102). Il en résulte que la cassation d’un arrêt ayant déclaré non écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction entraîne, par voie de conséquence, l’annulation de l’arrêt rendu après dépôt de l’expertise ordonnée sur le fondement de cette déclaration. Cette solution, en cascade, peut avoir pour effet de rouvrir le délai du droit de repentir si l’instance au fond n’est pas définitivement tranchée.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile construit un régime rigoureux du droit de repentir, dans lequel la condition de présence légitime du preneur dans les lieux constitue le pivot. Le bailleur qui entend se prévaloir de l’article L. 145-58 doit agir dans un délai de quinze jours à compter du jour où la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée, et ne peut le faire que si le preneur n’a pas encore quitté les lieux ni reloué un autre immeuble. La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé, constitue un mécanisme concurrent susceptible de priver le bailleur de la faculté de repentir en faisant perdre au preneur son droit au maintien dans les lieux.
Conclusion
Le droit de repentir du bailleur commercial, institué par l’article L. 145-58 du Code de commerce, occupe une place singulière dans l’économie du statut des baux commerciaux. Mécanisme de faveur pour le bailleur, il est étroitement encadré par une condition temporelle brève et une condition substantielle tenant à la présence effective du preneur dans les lieux. La jurisprudence de la troisième chambre civile, au travers des arrêts rendus en 2024, 2025 et 2026, en a précisé les contours en le confrontant à la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction et à la notion d’irréversibilité de la situation du preneur. Ces décisions dessinent un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce du preneur, érigée en principe d’ordre public, et la faculté pour le bailleur de renoncer à l’option indemnitaire lorsqu’il constate que le coût de l’éviction excède l’avantage attendu du non-renouvellement. Le praticien veillera, dans la conduite des procédures, à préserver la possibilité du repentir en évitant toute précipitation dans l’exécution du départ du preneur avant que le sort définitif de l’indemnité ne soit scellé.
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