Projet de loi Relance Logement : l’équilibre instable entre relance du parc locatif et protection du locataire
Le projet de loi Relance Logement, présenté le 24 juin 2026 par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun et soumis aux observations du Conseil d’État le 30 juin 2026, entend répondre à une crise du logement dont les indicateurs se sont durablement dégradés au cours des dernières années. Le volume de logements livrés en 2025 s’est établi à 278 000 unités, soit environ la moitié des besoins annuels estimés. Le logement pèse désormais près de 27 % du budget des ménages français et 74 % des Français déclarent éprouver des difficultés à se loger. Le texte, composé de dix articles répartis en cinq axes, articule des mesures de relance de la construction, d’assouplissement de la rénovation énergétique et de simplification des procédures administratives. Son examen parlementaire débutera le 7 juillet 2026 devant le Sénat, dans un contexte politique marqué par l’absence de majorité stable à l’Assemblée nationale. L’analyse juridique du dispositif révèle une tension fondamentale entre l’objectif de relance du parc locatif et les exigences protectrices du droit du bail d’habitation, telles qu’elles résultent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
I. La relance conditionnelle du parc locatif privé
A. La réouverture sous conditions des passoires thermiques à la location
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le projet de loi Relance Logement constitue une réponse législative à une crise du logement dont les indicateurs se sont durablement dégradés. Le volume de logements livrés en 2025 s’est établi à 278 000 unités, soit environ la moitié des besoins annuels estimés à 400 000 par les services de l’État. Dans ce contexte, la mesure la plus structurante du texte réside dans la réouverture sous conditions des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, dits « passoires thermiques », dont la mise en location est interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés G et depuis le 1er janvier 2028 pour ceux classés F, en application du calendrier issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience.
Le projet de loi instaure un mécanisme de relocation conditionnelle : le propriétaire d’un logement classé F ou G pourra le remettre en location, à la condition de s’engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre au moins l’étiquette D du diagnostic de performance énergétique dans un délai de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un logement situé en copropriété. Le ministère chiffre à environ 700 000 le nombre de logements susceptibles d’être concernés par cette mesure. L’économie générale du dispositif consiste à substituer à une interdiction absolue de location une obligation de rénovation à échéance déterminée, dont le non-respect exposerait le bailleur à des sanctions qu’il appartiendra au décret d’application de préciser.
Parallèlement, le texte procède à un ajustement significatif du statut du bailleur privé, dénommé dispositif « Jeanbrun », entré en vigueur le 21 février 2026 en remplacement du dispositif Pinel. L’amortissement fiscal, qui permet de déduire annuellement une fraction de la valeur du logement loué nu sur une base de 80 % du prix d’acquisition, voit ses conditions d’accès assouplies. Dans l’ancien avec travaux, le seuil de travaux requis pour ouvrir droit à cet amortissement serait abaissé de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, tandis que l’exigence de performance énergétique évoluerait d’un objectif d’atteinte des classes A ou B vers une logique de progression de deux classes au diagnostic de performance énergétique. Ces dispositions visent à encourager l’investissement locatif dans le parc ancien dégradé, segment dans lequel la défaillance de l’offre est la plus aiguë.
Le Conseil d’État, dans ses observations rendues le 30 juin 2026 sur le projet de loi, a relevé plusieurs fragilités juridiques du dispositif, tenant notamment à l’articulation entre le régime de relocation conditionnelle et le droit commun du bail d’habitation issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La Haute juridiction administrative a en particulier souligné que l’obligation de délivrance d’un logement décent, qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (Légifrance), ne saurait être suspendue par l’engagement de travaux à terme, fût-il assorti de sanctions. Cette observation place le législateur devant une difficulté de conciliation entre l’objectif de relance du parc locatif et la protection du locataire contre l’indécence du logement.
B. L’ancrage jurisprudentiel de l’obligation de délivrance décente
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par deux arrêts publiés au Bulletin le 4 juin 2026, rappelé avec une vigueur particulière l’étendue de l’obligation de délivrance d’un logement décent qui incombe au bailleur. Ces décisions, rendues quelques jours avant la présentation du projet de loi Relance Logement, forment un cadre jurisprudentiel dont le législateur ne pourra faire abstraction.
Dans le premier arrêt, la Cour de cassation énonce de manière tranchante que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement des articles 1719, 1°, du code civil et 15 de la loi du 6 juillet 1989, interdit au bailleur de se prévaloir de l’indécence qu’il a lui-même créée ou tolérée pour justifier la reprise du logement. La Cour précise que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant », ce dont il résulte une immunité d’expulsion au bénéfice du locataire d’un logement indécent.
Par un second arrêt du même jour, la troisième chambre civile a précisé les modalités de la réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour rappelle que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr). Cette double action, en exécution forcée et en réparation, confère au locataire un arsenal processuel complet face au bailleur défaillant.
Ces deux arrêts s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle constante qui, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989, n’a cessé de renforcer les obligations du bailleur en matière de décence du logement. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 4 décembre 2025, que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut être enfermée dans un délai de prescription ayant pour point de départ la date de conclusion du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr). Par ailleurs, la Cour a rappelé que le bailleur « est tenu de délivrer un logement décent, doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations et les travaux d’entretien nécessaires pour assurer la décence du logement, de sorte que les demandes du locataire ne sont pas soumises à la prescription triennale lorsqu’elles tendent à l’exécution en nature de cette obligation » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-12.650) (courdecassation.fr).
En matière de performance énergétique, la jurisprudence a progressivement reconnu que les défauts d’isolation thermique pouvaient caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché si « les défauts d’étanchéité thermique, corroborés par un rapport de diagnostic thermique établi par un diagnostiqueur certifié, ne rendaient pas le logement impropre à sa destination » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-12.596) (courdecassation.fr). De même, la troisième chambre civile a jugé que la présence de « nombreux désordres affectant l’immeuble, notamment l’isolation et la performance énergétique », pouvait constituer un manquement justifiant l’engagement de la responsabilité du bailleur (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882) (courdecassation.fr).
Dès lors, la mesure phare du projet de loi Relance Logement, qui autoriserait la relocation de logements classés F ou G avant l’achèvement des travaux de rénovation, se heurte à une difficulté juridique immédiate. Le bailleur qui remettrait en location un logement dont la performance énergétique est notoirement insuffisante s’exposerait à une action en exécution forcée fondée sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, combinée à une demande de suspension du paiement des loyers et d’indemnisation du préjudice de jouissance sur le fondement de l’article 20-1 de la même loi (Légifrance). La circonstance que le bailleur se soit engagé à réaliser des travaux dans un délai de trois ou cinq ans n’éteindrait pas l’obligation de délivrance, qui est, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé, continue et exigible ab initio.
II. Les tensions juridiques créées par la réforme
A. La simplification du vote des travaux en copropriété
Le second volet du projet de loi, moins médiatisé mais tout aussi structurant pour les praticiens du droit de la copropriété, concerne la réforme du régime de vote des travaux de rénovation énergétique dans les immeubles soumis à ce statut. Le texte propose de soumettre ces décisions à la majorité simple de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, calculée sur les seuls votants présents ou représentés, en lieu et place de la majorité absolue de l’article 25 de la même loi, qui requiert la majorité de tous les copropriétaires (Légifrance). L’objectif affiché est de faciliter l’adoption de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, en réduisant l’effet de blocage que peut produire l’abstention ou l’opposition d’une minorité de copropriétaires.
Cet abaissement des majorités s’accompagne d’une clarification bienvenue : le texte supprime la distinction, source récurrente de contentieux, entre les travaux de réparation-entretien et les travaux d’amélioration, qui relevaient respectivement de l’article 24 et de l’article 25 de la loi de 1965. En pratique, la qualification de travaux mixtes, mêlant réparation et amélioration, donnait lieu à une abondante jurisprudence, les cours d’appel devant déterminer, au cas par cas, si la composante « amélioration » l’emportait sur la composante « réparation » pour fixer la majorité applicable. La suppression de cette distinction devrait réduire le volume des actions en annulation d’assemblées générales fondées sur l’irrégularité du vote.
Par ailleurs, le projet de loi prévoit la modernisation du contrat type de syndic, dont la version actuelle, inchangée depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, ne reflète plus les évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues au cours des onze dernières années. Cette modernisation devrait intégrer les obligations renforcées du syndic en matière de transparence financière, telles qu’elles résultent notamment de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. À cet égard, l’arrêt du 18 juin 2026, qui a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas vérifié « si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées », illustre l’exigence de précision qui s’impose désormais au syndic dans le recouvrement des charges (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr).
En conséquence, si l’abaissement des majorités constitue une avancée pragmatique pour le financement de la rénovation énergétique des copropriétés, il ne saurait être mis en œuvre sans un renforcement corrélatif des obligations d’information pesant sur le syndic à l’égard des copropriétaires. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le juge ne peut rejeter une demande d’annulation d’assemblée générale sans répondre aux conclusions des copropriétaires qui soutenaient que « les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452) (courdecassation.fr). Un régime de vote assoupli, qui faciliterait l’adoption de travaux sans garantie d’information suffisante, pourrait paradoxalement nourrir un nouveau contentieux de l’annulation des décisions d’assemblée générale.
B. Les garanties procédurales dans le contentieux locatif
Le projet de loi Relance Logement intervient dans un contexte jurisprudentiel qui a considérablement renforcé les garanties procédurales dont bénéficie le locataire dans le contentieux locatif. La troisième chambre civile a, au cours des derniers mois, précisé les conditions dans lesquelles le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, en érigeant l’obligation de délivrance décente en un rempart procédural au profit du preneur.
L’arrêt du 4 juin 2026, déjà évoqué, a posé un principe essentiel : le congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement ne peut prospérer lorsque le bailleur avait connaissance de cette indécence lors de la conclusion du contrat. La Cour a ainsi élevé la connaissance par le bailleur du vice affectant le logement au rang de condition de validité du congé, créant une présomption de mauvaise foi à l’encontre du bailleur qui tenterait de régulariser a posteriori une situation d’indécence qu’il aurait dû prévenir. Cette solution s’articule avec l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au locataire de demander la mise en conformité du logement « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » et autorise le juge à réduire le montant du loyer ou à suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux (Légifrance).
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 16 avril 2026, que le locataire qui invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent peut, à titre reconventionnel, solliciter « la restitution d’une partie des loyers versés ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance » sans que le bailleur puisse lui opposer l’irrecevabilité de ces demandes au motif qu’elles n’auraient pas été formulées dans l’assignation introductive d’instance (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-10.188) (courdecassation.fr). Cette solution étend les droits de la défense du locataire en lui permettant d’élargir le périmètre du litige sans avoir à introduire une instance distincte.
Dans le contentieux de l’exécution des obligations locatives, la Cour de cassation a également précisé que « le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations nécessaires au maintien du logement en état d’usage que par une clause expresse et non équivoque » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr). Cette exigence de clarté contractuelle fait obstacle aux clauses générales d’exonération que certains baux d’habitation contenaient encore, en dépit des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
En matière de DPE, la Cour de cassation a sanctionné le diagnostiqueur qui avait établi un diagnostic mentionnant un « niveau de performance énergétique de classe C » alors que l’immeuble présentait des défauts d’isolation significatifs, engageant sa responsabilité à l’égard du locataire sur le fondement de l’article 1240 du code civil (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771) (courdecassation.fr). Cette décision rappelle que la fiabilité du diagnostic de performance énergétique constitue un préalable indispensable à la mise en œuvre de toute politique de relocation des passoires thermiques : un DPE erroné exposerait le bailleur, le diagnostiqueur et, le cas échéant, le notaire instrumentaire à des actions en responsabilité.
Enfin, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 26 septembre 2024, que le locataire qui invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent peut opposer cette inexécution pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, dès lors que le manquement du bailleur est antérieur ou concomitant à l’inexécution reprochée au locataire (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-23.276) (courdecassation.fr). Cette solution consacre l’application de l’exception d’inexécution dans les rapports locatifs et offre au locataire un moyen de défense substantiel face à une action en résiliation fondée sur des impayés de loyers.
Dès lors, le projet de loi Relance Logement s’insère dans un maillage jurisprudentiel d’une densité remarquable, qui a considérablement accru la protection du locataire contre les défaillances du bailleur. La relocation conditionnelle des passoires thermiques, pour être juridiquement viable, devra être assortie de garanties procédurales permettant au locataire de faire valoir ses droits en cas d’inexécution par le bailleur de son engagement de rénovation.
Conclusion
Le projet de loi Relance Logement, dont l’examen parlementaire débutera le 7 juillet 2026 devant le Sénat, constitue une tentative ambitieuse de conciliation entre la nécessité de relancer un parc locatif privé en crise et l’impératif de protection du locataire consacré par la loi du 6 juillet 1989 et par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les observations du Conseil d’État du 30 juin 2026, en pointant les fragilités juridiques de la relocation conditionnelle des passoires thermiques, invitent le législateur à préciser l’articulation entre le régime dérogatoire qu’il entend créer et le droit commun du bail d’habitation. La jurisprudence récente, et tout particulièrement les deux arrêts de section du 4 juin 2026 publiés au Bulletin, rappelle que l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue, impérative et sanctionnée par un arsenal de mesures au bénéfice du locataire. Le législateur ne pourra ignorer ce cadre sans exposer le dispositif à une insécurité juridique préjudiciable tant aux bailleurs qu’aux locataires. En tout état de cause, les praticiens du droit du bail d’habitation et du droit de la copropriété devront suivre avec une attention particulière les débats parlementaires à venir, dont dépendra l’équilibre définitif du texte entre relance du parc locatif et protection des droits fondamentaux du locataire.
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