Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : la construction prétorienne des motifs de déplafonnement (2023-2026)
Le renouvellement du bail commercial constitue un moment de tension économique entre le bailleur, qui entend voir le loyer refléter la valeur de marché de son bien, et le preneur, dont la propriété commerciale est protégée par le principe du plafonnement. Le législateur a posé une règle simple à l’article L. 145-34 du Code de commerce : le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce plafonnement, qui constitue un pilier de la stabilité du commerce, cède toutefois dans plusieurs hypothèses que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser au cours des trois dernières années. L’office du juge des loyers commerciaux, la caractérisation des motifs de déplafonnement et l’articulation entre le dispositif légal et les clauses contractuelles ont ainsi fait l’objet d’une construction prétorienne dense, dont le présent article propose une analyse d’ensemble à jour de la jurisprudence la plus récente.
I. Les motifs légaux de déplafonnement : une interprétation jurisprudentielle exigeante
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité
Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33). Parmi ces éléments, les facteurs locaux de commercialité occupent une place centrale dans le contentieux du déplafonnement. L’article R. 145-6 du même code précise qu’ils dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (C. com., art. R. 145-6).
La jurisprudence de la troisième chambre civile impose une double condition pour que la modification notable des facteurs locaux de commercialité emporte déplafonnement : elle doit être intervenue au cours du bail à renouveler et être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée par le preneur. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui s’était fondée sur une évolution des facteurs de commercialité observée sur une période de trente ans, retenant qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce « que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La cour d’appel avait statué par des motifs insuffisants à caractériser, sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires.
Par un arrêt ultérieur du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé la nature de l’incidence que doit revêtir la modification des facteurs locaux de commercialité. Elle a jugé qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce « que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288). En d’autres termes, le bailleur n’a pas à prouver que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté : il lui suffit d’établir que les circonstances nouvelles étaient susceptibles de produire un tel effet. Cette lecture assouplit la charge probatoire pesant sur le bailleur, sans toutefois le dispenser de rapporter la preuve d’une modification présentant un caractère notable.
L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond. La troisième chambre civile le rappelle avec constance, comme en témoigne l’arrêt du 4 juillet 2024 par lequel elle a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que l’obtention d’une autorisation municipale d’occupation du domaine public pour une terrasse de 93 m² ne constituait pas une extension notable dès lors qu’une ancienne serveuse attestait que les établissements précédents possédaient déjà une terrasse se prolongeant jusqu’aux marches de l’église (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative. À défaut, la demande en fixation d’un prix déplafonné doit être rejetée.
B. L’évolution des obligations respectives des parties et la durée du bail
Le déplafonnement peut également résulter d’une modification notable des obligations respectives des parties, troisième élément de la valeur locative énuméré à l’article L. 145-33 du Code de commerce. Selon l’article R. 145-8 du même code, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer (C. com., art. R. 145-8). La Cour de cassation a fait application de ce texte dans un arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, qui retient que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887). En l’espèce, l’obligation faite au bailleur par la loi du 24 mars 2014, codifiée à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, avait entraîné une augmentation des charges cumulées aboutissant à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré. La cour d’appel avait souverainement estimé que cette évolution constituait une modification notable des obligations des parties, justifiant le déplafonnement.
La charge de l’impôt foncier, fréquemment transférée au preneur par les clauses du bail commercial, constitue également un facteur de modulation de la valeur locative. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a rappelé que, selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). La cour d’appel avait, à bon droit, retenu que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative qu’elle avait souverainement estimée.
Par ailleurs, la durée du bail constitue un motif autonome de déplafonnement. L’article L. 145-34 écarte en effet le plafonnement lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de ce texte, qui limite à 10 % par an l’augmentation du loyer, ne s’applique pas au déplafonnement résultant de la seule tacite prolongation au-delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). La Cour a jugé « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du Code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette distinction entre le déplafonnement fondé sur la durée contractuelle et celui résultant de la tacite prolongation emporte des conséquences pratiques significatives, le bailleur ne pouvant dans le second cas bénéficier de l’étalement protecteur.
La déspécialisation du bail au cours du bail expiré peut également fonder un déplafonnement. La troisième chambre civile a ainsi jugé, le 15 février 2023, que la cession du droit au bail emportant déspécialisation ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849). Elle a retenu qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer. La propriété commerciale du preneur, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme, s’entend exclusivement du droit au renouvellement et ne s’étend pas au prix du loyer renouvelé.
II. Les conséquences du déplafonnement : l’office du juge et l’articulation contractuelle
A. La fixation du loyer à la valeur locative et l’office du juge des loyers commerciaux
Une fois le déplafonnement acquis, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les cinq éléments qu’il énumère. Le juge des loyers commerciaux dispose d’une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce. Cette compétence connaît toutefois des limites que la Cour de cassation s’attache à préciser.
L’arrêt du 25 janvier 2023, déjà évoqué, a posé une règle importante quant à l’office du juge des loyers commerciaux en matière d’étalement des hausses consécutives au déplafonnement. La Cour de cassation a jugé que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 « n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). En d’autres termes, le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer déplafonné, mais il ne peut imposer l’échéancier de l’augmentation progressive, lequel relève de la liberté contractuelle des parties, le dispositif d’étalement n’étant pas d’ordre public. Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-34 et R. 145-23 du Code de commerce, a conduit la Cour à censurer une cour d’appel qui avait fixé un échéancier de hausse sur quatre années.
La détermination de la valeur locative obéit à des critères dont l’application relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de motivation de la Cour de cassation. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage constituent un élément essentiel de comparaison, de même que les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’expertise judiciaire joue fréquemment un rôle déterminant dans cette évaluation, le juge n’étant pas lié par les conclusions de l’expert mais devant motiver sa décision au regard des éléments objectifs du dossier.
Par un arrêt du 27 février 2025, la troisième chambre civile a précisé les conséquences de l’exercice du droit d’option par le bailleur sur la détermination de la valeur locative. Elle a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219). Dès lors, lorsque le bailleur, après avoir accepté le principe du renouvellement, refuse celui-ci à la suite de la fixation judiciaire du loyer, le preneur se trouve rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative depuis la date d’expiration du bail. Cette solution assure la cohérence économique du droit d’option en évitant que le bailleur ne supporte le coût d’une occupation à un loyer inférieur à la valeur de marché pendant la durée de la procédure.
B. L’articulation du déplafonnement avec les clauses contractuelles particulières
La liberté contractuelle peut aménager le régime du déplafonnement, dans les limites de l’ordre public du statut des baux commerciaux. La question de l’articulation entre le dispositif légal et les clauses stipulant un loyer binaire, comprenant une part fixe et une part variable assise sur le chiffre d’affaires, a donné lieu à une évolution jurisprudentielle significative.
Par un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, la troisième chambre civile a opéré un revirement de portée considérable. Elle a jugé que le moyen soulevé par une partie à un bail commercial pour s’opposer à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). L’article R. 145-23 du Code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande. Il doit l’examiner au fond et rechercher, « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux », si les parties ont exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative, « soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ».
Cet arrêt retrace l’évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation sur cette question. Dans un premier temps, la Cour jugeait que la fixation du prix du loyer renouvelé d’un bail à loyer variable n’était régie que par la convention des parties et ne pouvait résulter que de leur accord, l’office du juge se limitant à constater cet accord ou, à défaut, à rejeter les demandes, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix. Dans un second temps, elle avait admis que les parties pouvaient prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative. L’arrêt du 30 mai 2024 franchit une étape supplémentaire en ouvrant la voie à une recherche de la volonté commune des parties au-delà de la seule lettre du contrat.
En toute hypothèse, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé. La Cour rappelle que les dispositions du Code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont supplétives de la volonté des parties, qui demeurent libres de déterminer des conditions de fixation du prix excluant une fixation judiciaire à la valeur locative. Le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 15 février 2023, que la propriété commerciale du preneur, protégée par la Convention européenne des droits de l’homme, « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce garantissant le preneur de la seule volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail et imposant à celui-ci de verser une indemnité d’éviction », et que « l’atteinte alléguée qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de cette protection » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849). Cette précision, qui circonscrit la portée du droit au renouvellement, conforte la faculté pour le bailleur de solliciter le déplafonnement sans se voir opposer une atteinte disproportionnée à la propriété commerciale du preneur.
Le contentieux du déplafonnement illustre ainsi la tension permanente entre la protection du fonds de commerce, la liberté contractuelle et l’office du juge. La maîtrise de ces règles conditionne la stratégie contentieuse tant du bailleur que du preneur, qu’il s’agisse d’anticiper une demande de fixation à la valeur locative ou, à l’inverse, de s’opposer à un déplafonnement insuffisamment caractérisé. Le cabinet accompagne les parties dans la négociation et le contentieux du bail commercial, depuis la fixation du loyer de renouvellement jusqu’à la procédure devant le juge des loyers commerciaux. Appeler maintenant ou écrire au cabinet. L’actualité jurisprudentielle abondante de la troisième chambre civile confirme que la détermination du juste loyer demeure, en droit des baux commerciaux, un exercice d’équilibre entre la protection statutaire et la réalité économique des lieux loués.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 révèle une construction prétorienne exigeante du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. La Cour de cassation impose au bailleur de rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des obligations des parties, intervenue au cours du seul bail à renouveler et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée dans les lieux, sans exiger la démonstration d’un impact effectif sur le chiffre d’affaires. Elle circonscrit l’office du juge des loyers commerciaux, qui ne peut ni imposer l’étalement des hausses ni modifier les clauses de loyer variable, mais doit, dans les baux à loyer binaire, rechercher la volonté commune des parties au-delà de la lettre du contrat. Elle rappelle enfin que la propriété commerciale garantit le droit au renouvellement, non le prix de celui-ci. L’équilibre ainsi dessiné préserve la sécurité juridique des parties tout en permettant l’adaptation du loyer aux réalités économiques, dans le cadre rigoureux du statut des baux commerciaux.
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