L’exécution forcée en nature des obligations immobilières : le spectre de l’astreinte dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2026)
Le prononcé d’une décision de justice condamnant une partie à exécuter des travaux de réparation, à démolir un ouvrage irrégulier, à délivrer un logement conforme aux normes de décence ou à faire cesser un trouble de jouissance ne constitue que la première étape d’un processus dont l’effectivité demeure, en pratique, souvent incertaine. Le droit de l’exécution forcée a précisément pour objet de garantir que la chose jugée ne demeure pas lettre morte et que l’obligation consacrée par le juge trouve sa traduction dans le monde réel. Parmi les instruments que le législateur met à la disposition des juridictions civiles pour assurer cette effectivité, l’astreinte occupe une place singulière et irremplaçable : pression financière exercée sur le débiteur récalcitrant, elle constitue une voie de contrainte indirecte dont le maniement, dans le champ du droit immobilier, révèle des lignes de force que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser à travers une série de décisions rendues entre 2022 et 2026. L’examen de cette jurisprudence met en lumière, d’une part, l’office du juge dans le prononcé et la liquidation de l’astreinte et, d’autre part, les domaines d’élection de cette mesure dans les contentieux immobiliers, qu’il s’agisse des obligations du bailleur, du droit de la construction ou des troubles du voisinage.
I. L’astreinte, instrument de contrainte au service de l’exécution des décisions de justice en matière immobilière
A. Le prononcé de l’astreinte : pouvoir souverain du juge et conditions de mise en uvre
L’astreinte se définit comme la condamnation pécuniaire accessoire prononcée par le juge à l’encontre d’un débiteur récalcitrant afin de le contraindre à exécuter une obligation de faire ou de ne pas faire. Elle trouve son fondement légal aux articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui distinguent l’astreinte provisoire, susceptible de modération lors de sa liquidation, de l’astreinte définitive, prononcée pour une durée déterminée et non susceptible de modération. Dans le champ du droit immobilier, cette mesure se révèle particulièrement utile lorsque le débiteur d’une obligation de faire — procéder à des travaux de réparation, démolir un ouvrage irrégulier, rétablir un accès — tarde à s’exécuter malgré une décision de justice passée en force de chose jugée. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 janvier 2022, que l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic de copropriété par l’assemblée générale doit être comprise comme s’étendant aux instances liées aux difficultés d’exécution du jugement, lesquelles en constituent la suite directe, notamment aux instances en liquidation de l’astreinte (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-17.772).
Par ailleurs, il résulte de l’article 1221 du code civil que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Cette disposition, introduite par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, constitue le socle textuel du droit à l’exécution forcée en nature dont l’astreinte est l’instrument privilégié. À cet égard, le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, au besoin en assortissant ces mesures d’une astreinte. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 9 mars 2022, que le juge des référés peut, sur ce fondement, ordonner sous astreinte l’interdiction de traverser des parcelles, leur remise en état et le retrait d’obstacles entravant l’utilisation d’un chemin d’exploitation (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 20-20.023).
Dès lors, le prononcé de l’astreinte s’inscrit dans un cadre juridique précis qui commande au juge de vérifier que la mesure sollicitée est bien de nature à assurer l’exécution d’une obligation préexistante et qu’elle ne contrevient pas au principe de proportionnalité. La troisième chambre civile exerce à cet égard un contrôle rigoureux sur la motivation des décisions des juges du fond. En conséquence, la simple affirmation que le débiteur n’a pas exécuté ses obligations ne suffit pas à justifier le prononcé d’une astreinte ; encore faut-il que le juge caractérise avec précision l’obligation inexécutée, l’étendue de la contrainte imposée et la proportionnalité du montant fixé. Le juge du fond dispose, dans ce cadre, d’un pouvoir souverain d’appréciation que la Cour de cassation ne remet pas en cause, pourvu que la décision soit légalement justifiée. La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre cette articulation entre la liberté d’appréciation du juge du fond et le contrôle de motivation exercé par la Cour régulatrice.
B. La liquidation de l’astreinte : modalités et contrôle juridictionnel
Une fois l’astreinte prononcée, la question de sa liquidation se pose avec acuité lorsque le débiteur persiste dans son inexécution. La liquidation de l’astreinte relève de la compétence du juge de l’exécution, qui dispose du pouvoir de modérer le montant de l’astreinte provisoire en tenant compte de la diligence du débiteur et des difficultés d’exécution qu’il a rencontrées. Cette phase de liquidation, souvent négligée dans l’analyse doctrinale, est pourtant déterminante pour l’effectivité de la condamnation initiale. L’arrêt précité du 12 janvier 2022 en offre une illustration saisissante : le syndicat des copropriétaires, ayant obtenu la condamnation sous astreinte du garant d’achèvement à réaliser les travaux décrits par l’expert judiciaire, a saisi le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée par un jugement irrévocable du 17 septembre 2015, soit plus de trois ans après le prononcé de la mesure.
La Cour de cassation a jugé, dans cette décision, que « l’autorisation particulièrement large d’agir en justice, ainsi donnée au syndic, devait être comprise comme s’étendant aux instances liées aux difficultés d’exécution de ce jugement, lesquelles en constituent la suite directe, notamment aux instances en liquidation de l’astreinte » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-17.772). Cette solution, dont la portée pratique est considérable, permet aux syndicats de copropriétaires de poursuivre l’exécution d’une décision de justice sans être contraints de solliciter une nouvelle autorisation de l’assemblée générale pour la seule liquidation de l’astreinte. En conséquence, la phase de liquidation ne constitue pas une instance autonome déconnectée de l’action initiale, mais bien la suite directe et nécessaire de celle-ci, de sorte que l’habilitation donnée au syndic pour l’action au fond couvre également les procédures subséquentes d’exécution.
Par ailleurs, la jurisprudence refuse de considérer l’action en liquidation d’astreinte comme une simple mise en uvre de voies d’exécution forcée qui permettrait au syndic d’agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale. C’est bien l’interprétation extensive de l’habilitation initiale qui fonde la recevabilité de l’action, et non une dispense d’autorisation. Cette distinction est d’autant plus importante que les actions en liquidation d’astreinte peuvent intervenir plusieurs années après le prononcé de la condamnation initiale, à un moment où la composition de l’assemblée générale a pu évoluer significativement. Le juge de l’exécution dispose, en cette matière, d’un pouvoir souverain d’appréciation quant au montant à liquider, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie, d’une part, que le juge n’a pas dénaturé les termes de la décision ayant prononcé l’astreinte et, d’autre part, que la motivation de la liquidation n’est pas entachée d’une erreur de droit.
II. Les domaines d’élection de l’astreinte dans les contentieux immobiliers
A. L’exécution forcée des obligations du bailleur : délivrance, réparations et troubles de jouissance
Le contentieux locatif constitue le premier domaine d’application de l’astreinte en droit immobilier, tant par la fréquence des décisions rendues que par la diversité des situations qu’elles recouvrent. Le bailleur est tenu, aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer au preneur un logement décent et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. La troisième chambre civile a dégagé, dans un arrêt du 2 avril 2026, une solution majeure s’agissant de l’articulation entre la prescription de l’action et l’exécution forcée des obligations continues du bailleur.
Dans cette affaire remarquable, des locataires se plaignaient d’une perte de luminosité et de vue consécutive à la construction d’un bâtiment en vis-à-vis, le bailleur s’étant engagé dès 2006 à construire des balcons pour compenser ce désagrément. La cour d’appel avait déclaré irrecevables comme prescrites leurs demandes tendant à la réalisation de travaux sous astreinte, au motif que le délai de prescription quinquennale avait couru depuis 2006 pour expirer en 2013, alors que les locataires n’avaient agi qu’en 2018. La Cour de cassation censure cette décision au motif que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181).
La portée de cette décision ne saurait être surestimée. Elle consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et exclut que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou la prescription quinquennale de droit commun puisse faire obstacle à l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste. En d’autres termes, le locataire peut agir à tout moment pour obtenir, sous astreinte, la réalisation de travaux nécessaires à la jouissance paisible du bien loué, sans que le bailleur puisse lui opposer la prescription de son action aussi longtemps que l’inexécution perdure. Cette solution, qui s’appuie sur les articles 1709 et 1719 du code civil, dessine un régime probatoire et procédural particulièrement favorable au locataire, dont le droit à un logement décent se trouve ainsi renforcé.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 13 juin 2024, que « le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-21.250, Publié au Bulletin). Cette formulation générale confère au juge du fond un large pouvoir d’appréciation quant aux modalités concrètes de l’exécution forcée, y compris lorsque le débiteur conteste le choix des mesures ordonnées. La Cour écarte le moyen qui postulait que le juge ne pouvait imposer les modalités d’exécution de l’obligation sans violer l’article 1143 du code civil. Dès lors, le bailleur ne saurait se retrancher derrière sa liberté de choisir les moyens de faire cesser le trouble pour s’opposer à une injonction précise du juge, y compris lorsque celle-ci impose des travaux d’une ampleur significative comme le déplacement d’une chaufferie.
La question de l’exonération du bailleur en cas de faute du locataire a également donné lieu à une décision remarquable de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait intégralement rejeté les demandes de dommages-intérêts d’un locataire en retenant que les préjudices étaient dus à son propre fait, au motif qu’il avait refusé des offres de relogement et l’installation d’un déshumidificateur. La Cour énonce que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-15.848). En l’espèce, la cour d’appel n’avait pas caractérisé un tel comportement fautif du locataire. Cette décision renforce, de manière significative, la position du locataire confronté à l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, en cantonnant strictement les causes d’exonération du bailleur.
B. L’astreinte dans les contentieux de la construction, de la copropriété et du voisinage
Au-delà du seul contentieux locatif, l’astreinte trouve un terrain d’application privilégié dans le droit de la construction et de la copropriété, où la résistance du débiteur à l’exécution des condamnations est fréquemment observée. La condamnation d’un constructeur à reprendre des malfaçons, d’un copropriétaire à cesser un trouble de jouissance ou d’un voisin à démolir un ouvrage irrégulièrement édifié s’accompagne très fréquemment du prononcé d’une astreinte destinée à vaincre l’inertie du débiteur. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 13 juillet 2023, rappelé les principes gouvernant l’exécution forcée en nature des obligations contractuelles dans le cadre d’un contrat de construction. Après avoir visé les articles 1103 et 1217 du code civil, elle censure l’arrêt d’appel qui avait prononcé la résiliation du contrat aux torts exclusifs du maître de l’ouvrage sans préciser en quoi celui-ci s’était obligé à rembourser les matériaux, rappelant que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et que le créancier peut « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation » (Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-13.693).
Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle la motivation des juges du fond lorsqu’ils écartent une demande d’exécution forcée en nature assortie d’une astreinte. En effet, la résiliation du contrat aux torts exclusifs d’une partie ne peut être prononcée que si le juge caractérise avec précision le manquement contractuel imputable à cette partie, ce que la cour d’appel avait omis de faire en l’espèce. La Cour régulatrice veille ainsi à ce que l’exécution forcée en nature, instrument cardinal du droit des obligations, ne soit pas écartée au profit de la résiliation sans que les conditions de cette dernière ne soient dûment établies.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026, publié au Bulletin, a quant à lui apporté une contribution décisive au débat sur l’articulation entre la démolition des constructions irrégulières et la sanction de l’astreinte. La Cour de cassation a précisé, au visa de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, que le juge judiciaire saisi d’une demande de démolition d’un ouvrage irrégulièrement édifié doit préalablement rechercher si une mesure de mise en conformité, moins attentatoire au droit de propriété, peut être ordonnée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, Publié au Bulletin). Lorsque la démolition est néanmoins prononcée, l’astreinte constitue l’instrument de nature à garantir l’effectivité de la condamnation, le propriétaire condamné ne pouvant s’y soustraire qu’en démontrant que la mise en conformité est intervenue dans le délai imparti.
Dans le contentieux de la copropriété et du voisinage, l’arrêt du 9 mars 2022 susmentionné illustre avec clarté la fonction préventive que peut revêtir l’astreinte lorsqu’elle est ordonnée en référé. Le président du tribunal judiciaire, statuant en la forme des référés, peut ainsi ordonner sous astreinte l’interdiction de traverser des parcelles, la remise en état des lieux ou le retrait d’obstacles entravant l’utilisation d’un chemin d’exploitation, sans avoir à trancher le fond du litige (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 20-20.023). La Cour de cassation a d’ailleurs sanctionné la cour d’appel qui avait omis de rechercher si les défendeurs n’avaient pas reconnu, dans leurs écritures de première instance, l’existence d’un chemin d’exploitation, ce qui aurait constitué un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil. Cette exigence de rigueur dans l’examen des moyens des parties garantit que le prononcé de l’astreinte en référé ne soit pas accordé ou refusé de manière arbitraire.
Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une articulation croissante entre les pouvoirs du juge du fond et ceux du juge de l’exécution en matière d’astreinte immobilière. Le juge du fond, qu’il soit saisi au principal ou en référé, dispose du pouvoir de prononcer l’astreinte, d’en fixer le montant unitaire et la durée, tandis que le juge de l’exécution en assure la liquidation, le cas échéant en modérant le montant si l’inexécution partielle ou tardive ne résulte pas d’une volonté délibérée du débiteur. Cette répartition des compétences, loin d’affaiblir l’institution, en garantit au contraire l’équilibre en évitant que l’astreinte ne devienne un instrument de pression disproportionné. Par ailleurs, la condamnation d’un constructeur ou d’un garant financier au titre de la garantie d’achèvement sous astreinte, telle qu’illustrée par l’arrêt du 12 janvier 2022 précité, témoigne de la place centrale qu’occupe cette mesure dans le dispositif de protection des acquéreurs en l’état futur d’achèvement et, plus généralement, des maîtres d’ouvrage confrontés à la défaillance de leur cocontractant.
En conséquence, l’effectivité de l’astreinte en droit immobilier repose sur une double exigence : la précision de la condamnation initiale, qui doit identifier avec suffisamment de clarté l’obligation dont l’exécution est poursuivie, et la diligence du créancier à saisir le juge de l’exécution aux fins de liquidation lorsque le débiteur persiste dans son inexécution. La troisième chambre civile veille, à travers les décisions analysées, à maintenir cet équilibre entre l’impératif d’effectivité du droit et la protection du débiteur contre une contrainte excessive.
Conclusion
L’astreinte constitue, dans le contentieux immobilier, bien plus qu’un simple accessoire de la condamnation principale : elle est l’instrument qui confère à la décision de justice sa force exécutoire réelle, sans laquelle l’obligation consacrée par le juge risquerait de demeurer purement théorique. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dégagée entre 2022 et 2026, en a précisé les contours avec une rigueur croissante, qu’il s’agisse du pouvoir souverain du juge dans le choix des mesures propres à faire cesser un trouble de jouissance, du caractère continu de l’obligation de délivrance qui exclut la prescription de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste, ou encore de l’articulation entre la compétence du juge du fond et celle du juge de l’exécution. La Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en invoquant des stipulations contractuelles qui contreviendraient aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). L’arrêt du 2 avril 2026, qui consacre la persistance du manquement du bailleur comme fait générateur permettant au locataire d’agir en exécution forcée à tout moment sans se voir opposer la prescription, constitue à cet égard une avancée significative pour la protection du droit au logement décent et pour l’effectivité des obligations continues dans les rapports locatifs.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.