La restitution des locaux dans le bail commercial : l’exigence prétorienne d’un préjudice distinct et la charge probatoire à l’épreuve des jurisprudences récentes
La fin du bail commercial ne se résume pas à la libération matérielle des lieux par le preneur. Elle ouvre une phase contentieuse singulière, dans laquelle le bailleur entend obtenir réparation des désordres imputés à son ancien locataire tandis que celui-ci sollicite la restitution de son dépôt de garantie. Le contentieux de la restitution des locaux commerciaux constitue un révélateur de la tension entre la force obligatoire du contrat, la charge de la preuve et le principe de réparation intégrale, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément renouvelé l’équilibre au cours des cinq dernières années. L’arrêt du 27 juin 2024, publié au Bulletin et rendu en formation de section, constitue l’aboutissement d’une construction prétorienne exigeante : le bailleur ne peut obtenir réparation du seul constat d’un manquement contractuel du preneur, il doit encore établir l’existence d’un préjudice effectif né de ce manquement. Parallèlement, la jurisprudence a précisé les conditions de l’indemnité d’occupation post-contractuelle, le sort du dépôt de garantie à l’issue du bail et les règles gouvernant la preuve des dégradations, dessinant un régime complet de la restitution en fin de bail commercial que la présente analyse se propose d’exposer.
I. L’obligation de restitution conforme : un standard contractuel renforcé par la rigueur probatoire
A. Le principe de restitution en bon état et la fonction déterminante de l’état des lieux
L’obligation de restitution du preneur trouve son fondement dans l’article 1730 du Code civil, aux termes duquel, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). Cette disposition, qui constitue le socle du droit commun du bail, est complétée par l’article 1731 du même code, lequel institue une présomption simple de bon état des lieux à l’entrée en jouissance lorsque aucun état des lieux n’a été établi. Ce mécanisme probatoire est essentiel en pratique : il permet au bailleur de se prévaloir de la présomption pour imputer au preneur les dégradations constatées en fin de bail, sans avoir à en rapporter la preuve positive.
En droit des baux commerciaux, l’obligation de restitution est fréquemment renforcée par des clauses contractuelles imposant au preneur de rendre les lieux en bon état d’entretien et de réparations locatives, voire en parfait état. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 7 janvier 2021, que le preneur est tenu, en fin de jouissance, de rendre les lieux en parfait état, une telle obligation contractuelle ne se confondant pas avec les réparations locatives de l’article 1755 du Code civil mais pouvant les englober (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23.203). Cette obligation ne saurait toutefois s’étendre aux grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, lequel dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles-ci demeurant à la charge du bailleur sauf clause contraire.
La succession de baux entre les mêmes parties soulève une difficulté particulière, résolue par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2020. Lorsqu’un nouveau bail est conclu entre le bailleur et le preneur, ce dernier n’est tenu de l’obligation de restitution que selon les stipulations du nouveau contrat, sans que la conclusion de ce nouveau bail ne libère le preneur des obligations nées du précédent bail et non encore exécutées. La Cour a ainsi jugé, au visa de l’article 1134 ancien du Code civil, que le preneur qui s’était engagé dans un second bail à restituer les lieux dans leur état constaté lors de la signature de ce nouveau contrat ne pouvait être tenu de remettre les lieux dans leur état d’origine contemporain de la signature du premier bail (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.981). L’intention des parties, manifestée dans l’acte, gouverne ainsi l’étendue de l’obligation de restitution.
La question de la vétusté, expressément réservée par l’article 1730 du Code civil, occupe une place centrale dans le contentieux de la restitution. Le preneur n’est pas tenu des dégradations résultant de l’usure normale des locaux ou de la force majeure, de sorte que le bailleur ne peut imputer au locataire sortant les travaux de réfection rendus nécessaires par le seul écoulement du temps. La distinction entre la vétusté, qui relève du risque du bailleur, et le défaut d’entretien, qui engage la responsabilité du preneur, constitue un enjeu majeur de l’état des lieux contradictoire. La preuve des dégradations imputables au preneur constitue le point nodal du contentieux. La troisième chambre civile a rappelé avec force, dans un arrêt du 9 mars 2023, que le juge ne peut se borner à des affirmations générales pour rejeter la demande indemnitaire du bailleur au titre des réparations locatives : il lui incombe d’analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits pour justifier de l’état des locaux à l’entrée du preneur et à sa sortie. En l’espèce, la cour d’appel avait énoncé, par simple affirmation, qu’aucun état des lieux contradictoire de sortie n’avait été établi et que le constat non contradictoire largement postérieur au départ du locataire n’était pas de nature à rapporter la preuve des dégradations alléguées. La cassation a été prononcée au visa de l’article 455 du Code de procédure civile pour défaut de réponse aux conclusions (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). Cette décision impose aux juridictions du fond un examen scrupuleux des pièces versées aux débats et rappelle la nécessité, pour le bailleur souhaitant sécuriser sa position, de faire établir un état des lieux contradictoire à l’entrée comme à la sortie du preneur.
B. La sanction de l’inexécution : l’exigence prétorienne d’un préjudice distinct du manquement contractuel
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 27 juin 2024, publié au Bulletin, constitue l’arrêt de principe gouvernant la matière. La Cour y formule une règle dont la portée dépasse le seul contentieux de la restitution des locaux commerciaux : selon la combinaison des articles 1147 et 1149 anciens du Code civil, de l’article 1732 du même code et du principe de réparation intégrale du préjudice, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. La Cour précise que ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Elle ajoute que le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
L’apport fondamental de cette décision réside dans l’affirmation que le juge ne peut condamner le preneur au paiement du coût des travaux de remise en état au seul motif de l’inexécution des réparations par le locataire, sans constater qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du preneur. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que le preneur s’était engagé à restituer un local en bon état général, que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établissait que le local n’avait pas été restitué en bon état et que le fait que la bailleresse ait reloué le local sans justifier avoir effectivement engagé des dépenses était sans incidence. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au motif que la cour d’appel avait ainsi déduit l’existence d’un préjudice du seul manquement contractuel, en violation des textes susvisés (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, FS-B).
Le sens de cet arrêt est clair : le manquement contractuel n’implique pas nécessairement par lui-même l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute. Si le bailleur a reloué le local sans réaliser de travaux, s’il l’a vendu ou si l’immeuble a été démoli, le préjudice allégué peut se trouver amoindri, voire anéanti. La charge de la preuve du préjudice pèse sur le bailleur, qui ne saurait se contenter d’établir l’inexécution fautive du preneur. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence plus large de la troisième chambre civile relative à la distinction entre la réparation en nature, dont le coût est évalué de manière abstraite, et la réparation en équivalent, qui suppose la démonstration d’une perte effective.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 mars 2023 précité apporte une contribution importante à la question de la prescription applicable aux actions en indemnisation des désordres de restitution. Il rappelle que l’action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée stipulée au bail commercial n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux mais dans la clause de dédit insérée au contrat, de sorte qu’elle est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article L. 110-4 du Code de commerce, et non à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). En revanche, l’action en paiement des réparations locatives, fondée sur le droit commun du bail et le contrat, relève de la prescription quinquennale de droit commun ou de la prescription biennale selon que l’action est ou non exercée en vertu du statut des baux commerciaux.
II. Les conséquences indemnitaires de la restitution défaillante : entre indemnité d’occupation et sort des constructions
A. L’indemnité d’occupation post-contractuelle et l’obligation de restitution intégrale
Lorsque le preneur restitue les locaux dans un état dégradé nécessitant des travaux de remise en état, le bailleur est fondé à solliciter une indemnité d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail jusqu’à l’achèvement effectif des travaux. Cette indemnité, de nature compensatoire, est destinée à réparer le préjudice de jouissance subi par le bailleur, empêché de relouer ou d’exploiter le bien en raison de l’état dans lequel le preneur l’a laissé. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 octobre 2022, que le preneur qui, à l’issue du bail, est tenu d’une restitution intégrale et qui n’a pas, au jour de son départ, effectué les mesures de remise en état qui lui incombaient tant au titre du bail commercial que de la législation sur les installations classées, est redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé par référence au loyer contractuel.
En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que les travaux de dépollution préconisés constituaient un prérequis à la remise en exploitation du site pour un usage industriel et que la dégradation des terre-pleins rendait impossible la remise du site en location. La Cour de cassation a approuvé le raisonnement des juges du fond qui en avaient déduit que l’indemnité d’occupation était due jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état, et ce quelle que soit l’ampleur des travaux à réaliser (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-20.970). Cette solution traduit une conception exigeante de l’obligation de restitution, envisagée non comme une simple libération matérielle des lieux mais comme une restitution en état conforme aux stipulations contractuelles et aux prescriptions légales.
L’arrêt du 12 octobre 2022 apporte une contribution importante à la théorie de l’indemnité d’occupation dans le bail commercial. Il confirme que celle-ci n’est pas subordonnée à l’impossibilité totale d’exploiter le bien par le bailleur, mais qu’elle découle directement du manquement du preneur à son obligation de restitution intégrale. La cour d’appel n’était pas tenue de rechercher, comme l’y invitait le pourvoi, si le site pouvait être au moins partiellement exploité en dépit de la non-réalisation des travaux, dès lors qu’elle avait constaté que les dégradations rendaient impossible la remise du site en location. La Cour de cassation valide ainsi une conception fonctionnelle de l’indemnité d’occupation, dont le fait générateur est le défaut de restitution conforme, indépendamment des possibilités effectives de relocation partielle.
La question de la succession des baux soulève une difficulté propre en matière de restitution. Dans l’arrêt du 24 septembre 2020, la Cour de cassation a rappelé que lorsque les parties conviennent de résilier amiablement le bail d’origine et de redéfinir leurs obligations respectives dans un nouveau bail, le preneur est tenu de l’obligation de restituer les lieux selon les seules stipulations du nouveau bail, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une novation (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.981). Cette solution confère une sécurité juridique appréciable aux parties en clarifiant l’étendue des obligations de restitution en présence de baux successifs.
B. Le sort du dépôt de garantie et des constructions édifiées par le preneur en fin de bail
Le dépôt de garantie versé par le preneur à l’entrée dans les lieux obéit à un régime de restitution dont les contours ont été précisés par la jurisprudence récente. L’arrêt du 4 mars 2021 énonce un principe important : en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier. La Cour de cassation a ainsi substitué un motif de pur droit à ceux critiqués pour confirmer le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie formée contre l’acquéreur des terrains (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099).
Ce principe, qui déroge au mécanisme de transmission des obligations accessoires au bail en cas d’aliénation de la chose louée, impose au preneur de diriger son action en restitution contre son cocontractant originaire, y compris lorsque celui-ci n’est plus propriétaire des lieux. Il en résulte une vigilance accrue pour le preneur sortant, lequel doit identifier précisément le débiteur de l’obligation de restitution avant de libérer les lieux. La jurisprudence impose également au juge de motiver sa décision de rejet de la demande de restitution en s’expliquant sur les pièces produites par le preneur pour établir le versement du dépôt de garantie (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.981).
La question des constructions et aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué constitue un autre volet essentiel du contentieux de la restitution. L’article 555 du Code civil régit l’accession en fin de bail et offre au propriétaire du fonds un choix entre conserver la propriété des constructions en remboursant au preneur la plus-value ou le coût des matériaux, ou obliger le tiers à les enlever à ses frais. Ce dispositif légal est fréquemment aménagé par les contrats de bail commercial, qui stipulent des clauses d’accession en fin de bail permettant au bailleur de devenir propriétaire des constructions sans indemnité, ou des clauses de nivellement imposant au preneur de remettre les lieux dans leur état d’origine.
L’arrêt du 4 mars 2021 a rappelé que ces clauses ne peuvent priver le preneur de son droit à indemnité lorsque le bail est résilié de manière anticipée dans le cadre d’une expropriation ou d’une opération d’aménagement conduite par une personne publique. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions soutenant que la règle selon laquelle, même en présence d’une clause de nivellement, la résiliation anticipée du bail du fait d’une expropriation ne pouvait priver le locataire de son droit à indemnité pour les constructions régulièrement édifiées, était également applicable à la résiliation anticipée du bail par une personne publique exécutant des travaux dans un bien acquis par voie de préemption (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099).
La combinaison des articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du Code de l’urbanisme impose ainsi à la personne publique qui acquiert un bien par voie de préemption et prend l’initiative de la réalisation de travaux exigeant l’évacuation définitive des locaux d’indemniser directement les occupants, y compris les sous-locataires autorisés, sans que le locataire principal puisse être condamné à leur verser une indemnité d’éviction. Cette solution rejoint la logique protectrice du statut des baux commerciaux, qui tend à garantir au preneur évincé une juste indemnisation de la perte de son outil de travail, y compris des constructions qu’il a édifiées avec l’accord du bailleur.
La restitution du dépôt de garantie en fin de bail suscite un contentieux nourri devant les juridictions du fond. La Cour de cassation rappelle régulièrement, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, que le juge doit s’expliquer sur les pièces produites par le preneur pour établir le versement du dépôt de garantie et ne peut rejeter la demande de restitution par des motifs impropres à écarter cette prétention (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.981). Le formalisme probatoire exigé par la Cour de cassation impose au preneur de conserver l’ensemble des pièces justificatives du versement du dépôt de garantie, ainsi que les stipulations contractuelles en prévoyant la restitution.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément rénové le contentieux de la restitution des locaux en fin de bail commercial en imposant au bailleur de rapporter la preuve d’un préjudice effectif, distinct du seul manquement contractuel du preneur. L’arrêt du 27 juin 2024 consacre une exigence probatoire qui modifie substantiellement l’équilibre des droits et obligations des parties au stade de la restitution. Combinée à la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil, à l’exigence d’un état des lieux contradictoire et à l’obligation pour le juge d’analyser les éléments de preuve, cette jurisprudence dessine un cadre rigoureux dans lequel la charge de la preuve pèse alternativement sur le bailleur et le preneur selon le fondement invoqué. L’indemnité d’occupation post-contractuelle, la restitution du dépôt de garantie et le sort des constructions édifiées par le preneur obéissent à des régimes distincts mais convergents, dont la maîtrise constitue un impératif pour le praticien du droit des baux commerciaux.
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