L’enrichissement injustifié dans le contentieux immobilier : la subsidiarité à l’épreuve de la troisième chambre civile (2021-2026)
L’action de in rem verso, consacrée par l’article 1303 du Code civil, demeure un mécanisme singulier du droit des quasi-contrats. En disposant que « celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement », le législateur de 2016 a codifié une construction prétorienne séculaire sans en altérer les équilibres fondamentaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente pour le contentieux immobilier, en a fait un usage mesuré mais significatif au cours des cinq dernières années, précisant tour à tour les conditions d’ouverture de l’action et la mesure de l’indemnité due.
La matière immobilière constitue un terrain d’élection pour ce mécanisme correcteur. Qu’il s’agisse des travaux exécutés par un tiers sur le terrain d’autrui, des impenses réalisées par un occupant de bonne foi, des restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat de vente ou de bail, ou encore des interventions d’office de la puissance publique sur un immeuble privé, la question de l’enrichissement injustifié traverse l’ensemble du droit immobilier. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en offre des illustrations remarquables, tant par la diversité des situations factuelles que par la rigueur des solutions dégagées.
Deux questions structurent ce contentieux. La première, d’ordre procédural, concerne le caractère subsidiaire de l’action de in rem verso : dans quelle mesure le demandeur peut-il l’invoquer lorsqu’il dispose ou disposait d’une autre voie de droit ? La seconde, substantielle, touche à l’évaluation de l’indemnité : comment mesurer concrètement l’enrichissement et l’appauvrissement dans des configurations où les travaux ont modifié durablement la valeur d’un immeuble ? Ces deux interrogations seront examinées successivement au regard des arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2021 et 2026.
I. La subsidiarité de l’action de in rem verso en matière immobilière
A. Le principe de subsidiarité et son tempérament par l’obstacle de droit
L’article 1303-1 du Code civil dispose que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale. Il en résulte que l’action de in rem verso ne peut être admise lorsque l’appauvri dispose d’une autre action pour obtenir réparation. L’article 1303-2 précise en effet qu’« il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel », ce qui exclut du champ de l’action les dépenses que leur auteur a engagées dans son propre intérêt. A cet égard, le principe de subsidiarité, constamment rappelé par la Cour de cassation, interdit au demandeur de contourner les conditions d’exercice d’une action qui lui serait ouverte en invoquant le régime plus souple de l’enrichissement injustifié.
Cette subsidiarité remplit une fonction cardinale dans l’architecture du droit des obligations. Elle empêche que le mécanisme correcteur de l’enrichissement injustifié ne devienne une voie de droit ordinaire, supplantant les régimes spéciaux que le législateur a organisés pour chaque type de situation. En matière immobilière, cette exigence est d’autant plus impérieuse que les relations entre propriétaires, occupants, constructeurs et collectivités publiques sont encadrées par des corps de règles spécifiques : droit de la construction, statut des baux, police de la copropriété, droit de l’urbanisme. L’action de in rem verso ne saurait servir à court-circuiter ces dispositifs lorsque leurs conditions d’application ne sont pas réunies.
La troisième chambre civile en a fait une application remarquable dans un arrêt du 26 octobre 2022, publié au Bulletin. En l’espèce, une commune avait fait exécuter d’office des travaux sur un immeuble en péril, sur le fondement d’un arrêté de péril imminent. Cet arrêté ayant été ultérieurement annulé par la juridiction administrative, la commune ne pouvait plus émettre de titre exécutoire pour recouvrer le coût des travaux. Elle avait alors agi sur le fondement de l’enrichissement sans cause. La Cour de cassation a approuvé cette démarche, jugeant que « le fait, pour le maire, de ne pas pouvoir délivrer un titre exécutoire afin de mettre à la charge du propriétaire le coût des travaux exécutés d’office par la commune en exécution de l’arrêté de péril annulé ne faisait pas obstacle à l’exercice de l’action de la commune fondée sur l’enrichissement sans cause » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-12.674, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la Cour a précisé que l’annulation de l’acte administratif emportait un effet rétroactif tel que « l’appauvrissement de la commune ne trouvait pas sa cause dans l’accomplissement, par celle-ci, d’une obligation légale ». Dès lors, l’enrichissement des copropriétaires, dont l’immeuble avait été consolidé, se trouvait dépourvu de cause juridique. La solution illustre un tempérament majeur au principe de subsidiarité : l’obstacle de droit qui paralyse l’action principale du demandeur ne lui interdit pas d’agir sur le fondement quasi contractuel, précisément parce que cet obstacle le prive de toute autre voie de droit efficace. En d’autres termes, la subsidiarité ne fait pas obstacle à l’action lorsque l’action principale est elle-même juridiquement impossible.
Cette articulation entre subsidiarité et obstacle de droit trouve un écho dans les articles 1303 à 1303-4 du Code civil (C. civ., art. 1303 à 1303-4). La Cour de cassation en a déduit, dans l’arrêt du 26 octobre 2022, que l’impossibilité juridique d’agir sur un autre fondement suffisait à caractériser l’absence de cause de l’appauvrissement, ouvrant ainsi la voie à l’action de in rem verso. Cette solution, qui concilie la rigueur du principe de subsidiarité avec les exigences de l’équité, constitue l’un des apports majeurs de la jurisprudence récente en droit immobilier.
B. L’exclusion de l’action en présence d’une voie de droit effective
À l’inverse, lorsque le demandeur dispose d’une action spécifique et que celle-ci n’est frappée d’aucun obstacle de droit, l’action de in rem verso est irrecevable. La troisième chambre civile veille à ce que le mécanisme correcteur ne serve pas à contourner les règles de prescription ou de preuve propres à l’action principale dont disposait l’appauvri. Cette rigueur est conforme à la lettre de l’article 1303-3 du Code civil, qui dispose que « l’appauvri n’a pas d’action sur le fondement de l’enrichissement injustifié lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription ».
Un arrêt du 25 janvier 2023 illustre cette exigence dans le contentieux des restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat. La Cour de cassation y rappelle que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu mais obéissent aux seules règles des articles 1352 à 1352-9 du Code civil » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-12.930). En conséquence, la partie qui sollicite la restitution des sommes versées en exécution d’un contrat annulé ne peut se prévaloir de l’enrichissement injustifié pour échapper au régime spécifique des restitutions contractuelles.
La distinction est d’importance en matière immobilière. Lorsqu’une vente est annulée, par exemple pour dol ou erreur sur les qualités substantielles, le vendeur doit restituer le prix et l’acquéreur doit restituer l’immeuble. La question de l’indemnité d’occupation due par l’acquéreur pour la période pendant laquelle il a occupé le bien relève alors des articles 1352 et suivants du Code civil, et non de l’enrichissement injustifié, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 11 mai 2022, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389, Publié au Bulletin).
De même, dans le contentieux du bail d’habitation, la Cour de cassation juge de manière constante que l’indemnité d’occupation due par le preneur après résiliation du bail trouve son fondement dans la responsabilité contractuelle ou dans les règles propres au statut des baux, et non dans l’enrichissement sans cause. Le mécanisme subsidiaire ne saurait ainsi supplanter les voies de droit expressément organisées par le législateur. La loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et suivants du Code civil forment un corpus complet qui ne laisse place à l’enrichissement injustifié que dans les interstices que ces textes n’ont pas entendu régir.
En conséquence, le praticien doit identifier avec précision le fondement de son action avant d’introduire une demande fondée sur l’enrichissement injustifié. Le risque est en effet de voir sa demande déclarée irrecevable si une action spécifique était ouverte et ne se heurtait à aucun obstacle de droit. La subsidiarité constitue ainsi une condition de recevabilité que le juge doit examiner d’office.
II. La mesure de l’indemnité : entre enrichissement et appauvrissement
A. La règle du double plafond et son application aux travaux immobiliers
L’article 1303 du Code civil énonce que l’indemnité est « égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ». Cette règle, dite du double plafond, impose au juge de déterminer deux montants et de retenir le plus faible. En matière immobilière, son application soulève des difficultés particulières, notamment lorsque l’enrichissement résulte de travaux de construction ou de rénovation qui ont modifié la valeur vénale de l’immeuble.
La détermination de l’appauvrissement ne se confond pas avec le coût des travaux exposés par le demandeur. L’appauvri ne peut prétendre qu’à la restitution de la valeur dont son patrimoine a été diminué, ce qui correspond généralement aux sommes qu’il a effectivement déboursées. L’enrichissement du défendeur doit quant à lui être évalué au jour où le juge statue, en prenant en compte la plus-value que les travaux ont apportée à l’immeuble. Dans le cas d’un immeuble dont la valeur a été augmentée par des travaux, l’enrichissement correspond à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble après travaux et celle qu’il aurait eue sans eux.
L’arrêt du 26 octobre 2022 précité en fournit une illustration concrète. La cour d’appel avait évalué l’appauvrissement de la commune au montant des travaux qu’elle avait financés, soit 72 785 euros. Les copropriétaires contestaient cette somme en faisant valoir qu’ils avaient eux-mêmes exposé des frais supplémentaires pour rendre les travaux conformes aux normes applicables, ce qui réduisait d’autant l’enrichissement procuré par l’intervention communale. La Cour de cassation a rejeté ce moyen, jugeant que la cour d’appel avait « apprécié souverainement, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, le montant de l’enrichissement des copropriétaires du fait des travaux accomplis par la commune » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-12.674, précité).
Par ailleurs, la Cour de cassation contrôle la motivation des juges du fond lorsqu’ils se prononcent sur l’évaluation de l’enrichissement. Dans un arrêt du 3 novembre 2021, publié au Bulletin, elle a censuré une cour d’appel qui avait indemnisé le preneur à hauteur de 100 000 euros correspondant au montant d’un prêt contracté pour financer des travaux d’aménagement, sans rechercher « le montant des dépenses financées par le prêt » (Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 20-16.334, Publié au Bulletin). La Cour rappelle ainsi que le préjudice indemnisable doit correspondre aux dépenses réellement engagées, et non aux sommes empruntées en vue de les financer. La motivation du juge du fond doit permettre à la Cour de cassation d’exercer son contrôle sur la correcte application de la règle du double plafond.
L’évaluation de l’enrichissement dans le cadre de travaux immobiliers doit ainsi être distinguée selon la nature des impenses réalisées. Les impenses nécessaires, qui correspondent aux dépenses indispensables à la conservation de l’immeuble, sont généralement indemnisables à hauteur de leur coût réel. Les impenses utiles, qui améliorent l’immeuble sans être indispensables, sont évaluées à la moindre des deux valeurs entre le coût des travaux et la plus-value apportée au bien. Les impenses somptuaires, enfin, ne donnent lieu à aucune indemnisation. Cette distinction classique, héritée du droit romain, conserve toute sa pertinence dans le contentieux immobilier contemporain.
B. Les régimes spéciaux d’indemnisation : article 555 du Code civil et restitutions contractuelles
L’enrichissement injustifié ne constitue pas le seul fondement d’indemnisation des améliorations apportées à un bien immobilier. L’article 555 du Code civil organise un régime spécifique pour les constructions et plantations réalisées par un tiers sur le terrain d’autrui. Ce texte dispose que le propriétaire du fonds peut soit conserver la propriété des ouvrages en remboursant au tiers la somme dont le fonds a augmenté de valeur ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, soit exiger leur suppression aux frais du tiers (C. civ., art. 555). Il prévoit en outre, en son quatrième alinéa, une protection spécifique pour le tiers évincé de bonne foi, auquel le propriétaire ne peut imposer la suppression des ouvrages mais doit proposer l’une des deux options de remboursement.
La troisième chambre civile a précisé le domaine d’application de ce texte dans un arrêt du 9 septembre 2021, publié au Bulletin. Elle y juge que « ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713, Publié au Bulletin). En l’espèce, des acquéreurs avaient restauré un bâtiment en ruine dont les murs subsistaient. La cour d’appel avait appliqué l’article 555 en considérant que « compte tenu de l’importance de la rénovation effectuée, les travaux doivent être regardés comme l’édification d’une construction neuve ». La Cour de cassation a censuré cette décision, relevant que « les travaux avaient été exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’étaient identifiés », de sorte qu’ils ne relevaient pas de l’article 555 mais des règles de droit commun relatives à l’enrichissement injustifié ou à la gestion d’affaires.
Cette distinction entre construction nouvelle et amélioration d’un ouvrage existant est fondamentale. L’article 555 offre au propriétaire du sol une option entre la conservation et la suppression, tandis que l’enrichissement injustifié ouvre droit à une indemnité calculée selon la règle du double plafond. La qualification retenue détermine ainsi l’étendue des droits respectifs du tiers constructeur et du propriétaire du sol. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle de qualification qui confine à un contrôle normatif, comme en témoigne la censure prononcée le 9 septembre 2021.
Dans un arrêt du 13 avril 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a également rappelé que le mécanisme de l’accession prévu par l’article 552 du Code civil, qui dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous », peut être écarté par une convention contraire des parties (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 22-10.487, Publié au Bulletin). En conséquence, lorsque les parties à un bail à construction ont convenu que le preneur resterait propriétaire des constructions édifiées pendant la durée du bail, le propriétaire du sol ne peut invoquer l’accession pour en revendiquer la propriété avant l’expiration du contrat. Cette solution confirme le caractère supplétif de l’article 555 et la primauté de la volonté contractuelle.
Par ailleurs, la question des restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat de bail illustre la complexité des rapports entre enrichissement injustifié et régimes spéciaux. Dans l’arrêt du 3 novembre 2021 déjà cité, la Cour de cassation a jugé que « si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation » (Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 20-16.334, précité). La solution est conforme au principe selon lequel l’indemnité d’occupation représente « la contrepartie de la jouissance des lieux ». En l’absence de jouissance effective, aucune contrepartie n’est due, et le bailleur ne peut réclamer une indemnité sur le fondement de l’enrichissement sans cause pour compenser la privation de son bien pendant la durée du bail annulé.
Enfin, la jurisprudence récente confirme que les restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière obéissent au régime des articles 1352 à 1352-9 du Code civil. Le vendeur qui a perçu le prix doit le restituer, tandis que l’acquéreur doit restituer l’immeuble et peut être tenu d’une indemnité correspondant à la jouissance du bien pendant la période d’occupation. La Cour de cassation juge que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-12.930, précité), ce qui exclut par là même l’application du régime de l’enrichissement injustifié à ces situations.
Cette articulation entre les différents régimes d’indemnisation témoigne de la cohérence du droit immobilier contemporain. L’enrichissement injustifié intervient comme un correctif subsidiaire, lorsque aucune autre voie de droit n’est ouverte. Les régimes spéciaux de l’article 555, des articles 1352 à 1352-9 et des dispositions propres aux baux conservent leur domaine propre, sans que le mécanisme quasi contractuel ne puisse en altérer l’économie. Le droit de la construction, quant à lui, obéit à des règles spécifiques de responsabilité, notamment les articles 1792 et suivants du Code civil, qui excluent pareillement le recours à l’enrichissement injustifié.
Or, la pratique révèle que les frontières entre ces régimes demeurent poreuses. A cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la qualification retenue par les juges du fond, comme l’illustre l’arrêt du 9 septembre 2021 qui censure l’application de l’article 555 à des travaux de rénovation. Dès lors, le praticien du droit immobilier doit porter une attention particulière à la qualification des travaux litigieux : construction nouvelle relevant de l’article 555, amélioration d’un ouvrage existant relevant du droit commun, ou encore impenses réalisées par un occupant relevant des règles propres au contrat liant les parties.
En conséquence, le contentieux de l’enrichissement injustifié en droit immobilier apparaît moins comme un corps de règles autonome que comme un correctif d’équité, dont la troisième chambre civile encadre strictement le domaine. La subsidiarité en constitue la clé de voûte : elle interdit le cumul avec d’autres actions tout en autorisant son exercice lorsque le demandeur se heurte à un obstacle de droit insurmontable. La mesure de l’indemnité, quant à elle, obéit à la règle du double plafond dont l’application aux travaux immobiliers requiert une évaluation minutieuse de la plus-value apportée au bien, distincte du coût des travaux eux-mêmes.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime de l’enrichissement injustifié à la fois rigoureux et pragmatique. Rigoureux, parce que la subsidiarité de l’action interdit d’en faire un instrument de contournement des règles légales ou contractuelles applicables. Pragmatique, parce que le tempérament de l’obstacle de droit permet de corriger des situations où l’absence de toute autre voie de droit créerait une injustice manifeste. Les arrêts rendus depuis 2021 confirment que l’action de in rem verso conserve une place certes modeste mais indispensable dans le paysage du contentieux immobilier, aux côtés des régimes spéciaux de l’article 555 du Code civil, des restitutions contractuelles et des actions en responsabilité.
Le praticien appelé à conseiller un client dans un litige portant sur des travaux réalisés sur le bien d’autrui, sur les suites d’une annulation de vente ou de bail, ou sur la répartition du coût d’interventions effectuées par la puissance publique, devra ainsi déterminer avec précision le fondement juridique de son action. L’enrichissement injustifié ne saurait tenir lieu d’expédient lorsque les conditions d’une action spécifique ne sont pas réunies ; il constitue en revanche une ressource précieuse lorsque, en raison d’un obstacle de droit, aucune autre action n’est envisageable.
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