I. Le fondement juridique de l’exigence de bonne foi dans le bail commercial
A. L’ancrage dans le droit commun des contrats
L’article 1104 du Code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et précise que « cette disposition est d’ordre public ». Ce texte, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, consacre en droit positif un principe dont l’ancien article 1134, alinéa 3, du même code constituait déjà le siège sous l’empire du droit antérieur. La formulation est dépourvue d’équivoque : l’exigence de bonne foi irrigue l’intégralité de la vie contractuelle, de la phase précontractuelle jusqu’à l’extinction des obligations. L’article 1103 du Code civil rappelle quant à lui que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », posant ainsi la dialectique fondamentale entre la force obligatoire du contrat et le correctif que constitue l’exigence de loyauté.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré, par une série de décisions rendues entre 2020 et 2025, une réception remarquable de ce principe général dans le contentieux spécialisé des baux commerciaux. Elle a notamment jugé, dans un arrêt du 20 avril 2023, que « si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, elle ne l’autorise pas à modifier les droits et obligations légalement convenus entre les parties » (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 21-24.848). Cette formulation, qui délimite avec précision l’office du juge, constitue le coeur de la construction prétorienne : la bonne foi est un instrument de sanction de l’abus, non un instrument de révision du contrat.
Par ailleurs, la Cour de cassation a étendu ce raisonnement au droit d’option du bailleur prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, en rappelant que « la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B). Cet arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, confirme que le standard de bonne foi s’applique indifféremment à l’ensemble des prérogatives que le statut des baux commerciaux confère aux parties, qu’il s’agisse du bailleur ou du preneur. Cette symétrie dans l’application du principe est essentielle : si la protection du fonds de commerce du preneur constitue la finalité première du statut, la loyauté n’est pas l’apanage d’une partie et le bailleur peut également se prévaloir de l’exigence de bonne foi pour sanctionner un comportement abusif de son locataire, notamment dans l’exercice du droit au renouvellement ou dans la mise en oeuvre de la révision triennale du loyer.
B. L’autonomisation dans le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime d’ordre public de protection du preneur. L’article L. 145-14 du Code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement du bail de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. L’article L. 145-17 du même code prévoit quant à lui la possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ces dispositions, qui organisent un équilibre entre la protection du fonds de commerce et le droit de propriété du bailleur, n’écartent nullement l’application du principe de bonne foi issu du droit commun.
La Cour de cassation a expressément jugé, dans un arrêt du 30 juin 2022, que « les règles du statut des baux commerciaux ne font pas obstacle à l’application du droit commun des contrats, et notamment de l’exigence de bonne foi dans leur exécution » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, PB+R). Cette décision, qui bénéficie d’une publication au Bulletin et au Rapport annuel de la Cour de cassation, consacre l’articulation entre le régime spécial du Code de commerce et les principes généraux du Code civil, dans une logique de complémentarité plutôt que d’exclusion. Dès lors, le standard de bonne foi ne constitue pas un corps étranger au statut ; il en est, au contraire, un principe directeur qui en innerve l’ensemble des mécanismes.
À cet égard, l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui encadre le jeu de la clause résolutoire dans le bail commercial, doit être lu à la lumière de l’exigence de bonne foi. Les juges saisis peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Cette faculté judiciaire, qui tempère la rigueur de la clause résolutoire, s’articule avec le contrôle prétorien de la loyauté dans la mise en oeuvre de cette prérogative contractuelle.
II. Les manifestations contentieuses du standard de bonne foi
A. La neutralisation de la clause résolutoire pour mise en oeuvre déloyale
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement construit un régime de neutralisation de la clause résolutoire lorsque celle-ci est actionnée de mauvaise foi par le bailleur. Dans un arrêt du 20 mai 2021, la Cour de cassation a censuré une décision de cour d’appel qui n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé, « si les clauses résolutoires n’avaient pas été mises en oeuvre de mauvaise foi » (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.471). En l’espèce, le preneur invoquait la délivrance de commandements de payer assortis de décomptes erronés, l’application tardive de clauses d’indexation en rétorsion d’un conflit familial, et l’installation par le bailleur d’une barrière entravant l’accès aux locaux loués, autant d’éléments susceptibles de caractériser un comportement déloyal.
Cette orientation a été confirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 25 avril 2024, aux termes duquel la Cour de cassation a rappelé que « le bailleur ne peut mettre en oeuvre la clause résolutoire figurant au bail de mauvaise foi » (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 23-10.384). Dans cette affaire, le bailleur avait attendu la dernière année du bail commercial pour se prévaloir de la clause résolutoire, après avoir toléré pendant plusieurs années les activités du preneur qu’il reprochait désormais comme contraires à la destination contractuelle des lieux. La cour d’appel n’ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si cette attitude ne caractérisait pas une mise en oeuvre déloyale de la clause, la cassation a été prononcée sur le fondement de l’ancien article 1134, alinéa 3, du Code civil.
Le critère jurisprudentiel de la mauvaise foi dans l’actionnement de la clause résolutoire se dégage ainsi avec une relative précision. La tolérance prolongée par le bailleur d’un comportement du preneur, suivie de l’invocation soudaine de la clause résolutoire à l’approche du terme du bail, constitue un indice puissant de déloyauté. De même, la délivrance de commandements fondés sur des décomptes erronés ou incluant des sommes manifestement indues révèle une volonté d’évincer le preneur sans assumer la charge de l’indemnité d’éviction. Dans un arrêt du 10 septembre 2020, la Cour de cassation a eu à connaître d’un moyen aux termes duquel le preneur soutenait que le commandement « est de mauvaise foi s’il agit dans un esprit de vengeance et d’animosité » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.141). Si le pourvoi a été rejeté par une décision non spécialement motivée, le moyen lui-même témoigne de l’appropriation par la pratique contentieuse de ce standard de loyauté.
En conséquence, la bonne foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire impose au bailleur une double exigence : d’une part, la sincérité des décomptes sur lesquels il fonde ses commandements et, d’autre part, la cohérence de son comportement dans la durée, une tolérance prolongée suivie d’une invocation brutale de la clause résolutoire constituant un indice sérieux de mauvaise foi.
B. L’encadrement de l’exercice des prérogatives contractuelles
Au-delà du seul contentieux de la clause résolutoire, l’exigence de bonne foi encadre plus largement l’exercice de l’ensemble des prérogatives que le statut des baux commerciaux confère aux parties. La Cour de cassation a ainsi jugé que le bailleur est tenu d’exécuter de bonne foi son obligation d’assurer à son locataire commercial la jouissance paisible de la chose louée. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, la cour d’appel de renvoi avait retenu que l’installation par le bailleur, sur le parking du centre commercial dont dépendait le local loué, d’une activité concurrente de celle du preneur « caractérise une exécution malicieuse du bail imputable à la bailleresse même en l’absence d’une clause d’exclusivité au profit de cette dernière et compromet l’équilibre contractuel » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.725). Cette solution illustre la portée que la jurisprudence attache au principe de loyauté : même en l’absence de stipulation expresse d’exclusivité, le bailleur ne saurait adopter un comportement qui, en altérant l’environnement économique du fonds loué, prive de substance l’obligation de jouissance paisible.
Cette orientation rejoint la jurisprudence plus ancienne de la Cour de cassation selon laquelle le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a pas, en l’absence de stipulations particulières, d’obligation d’assurer le maintien de l’environnement commercial du preneur. Toutefois, l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi constitue une limite à cette liberté : si le bailleur n’est pas tenu de garantir la stabilité de la zone de chalandise, il ne peut pas, par son propre comportement, dégrader activement les conditions d’exploitation du fonds de commerce qu’il a donné à bail. La distinction est subtile mais fondamentale : elle sépare l’inaction, qui relève de la liberté économique du bailleur, de l’action positive qui, en compromettant délibérément l’activité du preneur, caractérise un manquement à la loyauté contractuelle.
L’arrêt du 20 avril 2023, déjà cité, a précisé les frontières du contrôle judiciaire fondé sur la bonne foi en énonçant que le juge ne saurait, sous couvert de sanctionner un usage déloyal, « modifier les droits et obligations légalement convenus entre les parties ». Dans cette affaire, une cour d’appel avait condamné le bailleur à payer au preneur des pénalités stipulées par le règlement intérieur du centre commercial au seul profit du bailleur, au motif que le « principe du retournement des pénalités stipulées au contrat a lieu de s’appliquer en ce qu’il découle de l’application du principe de bonne foi dans l’exécution des contrats visé à l’article 1104 du code civil ». La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant que l’exigence de bonne foi n’autorise pas le juge à réécrire le contrat en inversant le sens des obligations qui y sont stipulées. Dès lors, la bonne foi est un standard de comportement, non un instrument de rééquilibrage judiciaire du contrat.
Par ailleurs, l’arrêt du 27 mars 2025 a confirmé que le droit d’option du bailleur, prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, doit être exercé de bonne foi. La Cour de cassation y a jugé que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur, et non l’exercice du droit d’option, lequel « n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé ». Toutefois, si le formalisme est allégé, l’exigence de fond demeure : le droit d’option doit être exercé sans équivoque et sans détournement de sa finalité. En l’espèce, la bailleresse avait exercé son droit d’option par un acte du 12 juin 2018 « dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail », ce qui excluait toute déloyauté.
Enfin, l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, constitue un terrain d’application indirect du standard de bonne foi. La valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Si l’exigence de bonne foi n’a pas été consacrée comme un critère autonome de fixation du loyer par la Cour de cassation, elle innerve néanmoins le comportement procédural des parties durant la phase de négociation du prix du bail renouvelé et la phase judiciaire de fixation. Une partie qui adopterait une position manifestement dilatoire ou qui dissimulerait des éléments déterminants de la valeur locative s’exposerait à la sanction d’un comportement contraire à la loyauté contractuelle sur le fondement de l’article 1104 du Code civil.
Or, la jurisprudence récente révèle une tension entre deux impératifs : d’une part, la nécessité de ne pas laisser sans sanction les comportements abusifs et, d’autre part, le respect de la force obligatoire du contrat et de la prévisibilité des relations contractuelles. Le standard de bonne foi, dans son application au bail commercial, se construit ainsi comme un instrument de régulation des comportements dont la fonction est moins de protéger une partie que de garantir l’intégrité du lien contractuel lui-même. À cet égard, l’exigence de loyauté ne fait pas échec à la liberté contractuelle, mais elle en constitue le prolongement naturel en imposant que les prérogatives conférées par le contrat soient exercées conformément à leur finalité.
La dimension procédurale du standard de bonne foi mérite également d’être soulignée. Dans l’arrêt du 20 mai 2021, la Cour de cassation a expressément reproché à la cour d’appel de ne pas avoir procédé à un « examen comparatif des montants figurant dans les commandements et dans les décomptes qui y étaient associés, afin de vérifier si la demande de la SCI ne se heurtait pas à une contestation sérieuse ». Ce faisant, la Cour de cassation impose au juge du fond un office actif de vérification de la régularité des décomptes, qui dépasse le simple constat formel de l’existence d’un arriéré locatif. En d’autres termes, le contrôle de la bonne foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne se limite pas à l’examen de l’intention du bailleur : il s’étend à la vérification objective de l’exactitude des sommes réclamées. Un commandement de payer fondé sur des décomptes erronés, même en l’absence de toute intention maligne démontrée, peut ainsi se heurter à une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, l’articulation entre la bonne foi et la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce mérite l’attention. Dans l’arrêt du 27 mars 2025, le preneur soutenait que le bailleur, en ne mentionnant pas dans l’acte d’exercice du droit d’option le délai de prescription applicable, et en se dispensant ensuite de toute manifestation de volonté de reprendre les lieux, l’avait privé de la possibilité de contester utilement l’option, ce qui caractérisait un comportement contraire à la bonne foi. La Cour de cassation a écarté ce moyen, jugeant que le droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner le délai de prescription. Dès lors, l’absence d’information du preneur sur le délai de prescription ne constitue pas, en elle-même, un manquement à la bonne foi, ce qui distingue nettement le droit d’option du congé, lequel doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions de l’article L. 145-9 relatives au délai de contestation.
Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent ainsi intégrer cette grille de lecture dans la rédaction des actes et la conduite des contentieux. La clause résolutoire doit être actionnée avec célérité et sur le fondement de décomptes rigoureusement exacts. Le droit d’option doit être exercé sans tergiversation. La fixation du loyer renouvelé doit être recherchée de manière loyale, sans dissimulation des éléments de comparaison. Et, de manière générale, tout comportement procédural ou substantiel qui révèle une intention de contourner les mécanismes protecteurs du statut — en particulier le droit à indemnité d’éviction — s’expose à la censure du juge sur le fondement de l’article 1104 du Code civil.
Le contentieux commercial et plus spécifiquement le droit du bail commercial sont ainsi traversés par un principe général qui, pour être ancien dans sa formulation, ne cesse de produire des effets nouveaux dans son application contentieuse, au gré des espèces que la troisième chambre civile est appelée à trancher.
Conclusion
L’exigence de bonne foi dans l’exécution du bail commercial constitue désormais un standard juridictionnel autonome, distinct à la fois de la lettre du statut des baux commerciaux et de la seule application mécanique du droit commun des contrats. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre 2020 et 2025, en a précisé les contours : la bonne foi permet de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, mais elle n’autorise pas le juge à modifier les droits et obligations convenus entre les parties. Elle neutralise la clause résolutoire lorsque celle-ci est actionnée dans des conditions qui révèlent un détournement de sa finalité, notamment lorsque le bailleur a toléré le comportement reproché pendant plusieurs années avant de s’en prévaloir à l’approche du terme. Elle encadre l’exercice du droit d’option et impose au bailleur une exécution loyale de son obligation de jouissance paisible. Elle commande également la vérification objective des décomptes sur lesquels le bailleur fonde ses commandements, le contrôle juridictionnel ne se limitant pas à l’intention subjective mais s’étendant à l’exactitude matérielle des sommes réclamées. Ce standard, dont la fonction est de garantir l’intégrité du lien contractuel plutôt que de protéger une partie au détriment de l’autre, s’impose comme un instrument de régulation essentiel du contentieux des baux commerciaux. Sa construction, encore inachevée, laisse présager de nouveaux développements dans les années à venir, à mesure que les praticiens s’en saisiront pour enrichir leur argumentaire et que la Cour de cassation en affinera les critères d’application.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.