Le congé dans le bail commercial et l’indemnité d’éviction : la typologie légale à l’épreuve de la construction prétorienne de la troisième chambre civile
I. La typologie ternaire du congé en matière de bail commercial
A. Le congé avec offre de renouvellement : l’instrument de la renégociation du loyer
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un régime dérogatoire au droit commun du louage de choses dans lequel le congé occupe une place cardinale. L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le texte ajoute que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. Cette exigence formelle traduit la volonté du législateur de protéger le preneur contre une éviction arbitraire en imposant au bailleur une transparence totale sur les raisons de sa décision.
Le congé avec offre de renouvellement constitue une figure hybride qui emprunte à la fois au congé et à la proposition de nouveau contrat. Il emporte cessation du bail en cours à son terme tout en manifestant la volonté du bailleur de conclure un nouveau contrat dont les conditions peuvent diverger de celles du bail expiré, notamment quant au montant du loyer. Le bailleur qui délivre un tel congé ouvre la voie à une renégociation du prix du loyer, lequel sera soumis au mécanisme du plafonnement ou, le cas échéant, du déplafonnement prévu aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans en application de l’article L. 145-4 du même code, le preneur conservant la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les conditions dans lesquelles le congé avec offre de renouvellement peut être remis en cause lorsqu’il s’accompagne de prétentions du bailleur relatives à des arriérés de charges. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.221), elle a censuré une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire en se fondant sur des relevés de compte dont les postes de charges étaient contestés par la locataire. La Cour énonce, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, qu’« il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire ». Cette décision rappelle que la voie du congé avec offre de renouvellement ne saurait être détournée pour imposer au preneur des charges injustifiées, le juge des référés devant s’assurer que l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable avant d’en tirer les conséquences sur la clause résolutoire.
Par ailleurs, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, ainsi que le précise l’article L. 145-8 du Code de commerce. Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. Cette condition d’exploitation effective constitue un préalable substantiel à toute prétention au renouvellement et, partant, à toute contestation d’un congé avec ou sans offre de renouvellement. La jurisprudence est constante sur ce point : le preneur qui ne justifie pas d’une exploitation effective et continue de son fonds de commerce dans les lieux loués pendant la période triennale précédant l’échéance du bail ne peut se prévaloir ni du droit au renouvellement ni, en conséquence, du droit à indemnité d’éviction.
B. Le congé avec refus de renouvellement : l’articulation des motifs graves et de l’indemnité d’éviction
Le congé avec refus de renouvellement constitue la modalité la plus conflictuelle de la fin du bail commercial. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, en principe, verser au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce. Ce texte dispose que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
La loi prévoit toutefois des exceptions à ce principe indemnitaire, codifiées aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, qui permettent au bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Ces exceptions visent notamment l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles, constitutive de motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce. La charge de la preuve de ces motifs incombe au bailleur, qui doit démontrer la gravité et la légitimité des manquements reprochés au preneur à la date d’effet du congé. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que le juge doit apprécier la gravité des manquements à la date du refus de renouvellement et non à la date à laquelle il statue.
Un arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.483, FS-B) illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’articulation entre les conséquences de la nullité du bail et le droit à indemnité d’occupation. Dans cette affaire, un bail commercial avait été consenti sur un bien appartenant au domaine public, ce qui entraînait sa nullité absolue pour objet illicite. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par le bailleur au motif qu’il n’était pas propriétaire du bien litigieux. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1131 et 1304 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ». La Cour ajoute que la cour d’appel avait pourtant « constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant ». Cette solution consacre le principe selon lequel le bailleur, fût-il non propriétaire, peut prétendre à une indemnité d’occupation correspondant à la valeur de la jouissance effectivement procurée.
Le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes s’analyse donc en une véritable sanction du comportement du preneur. Encore faut-il que les manquements invoqués soient établis avec certitude. La troisième chambre civile veille avec une particulière exigence à la loyauté probatoire dans ce contentieux. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070), elle a rappelé que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien. La Cour précise que, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette décision est capitale en ce qu’elle distingue la destruction totale ou partielle de la chose louée, qui relève de l’article 1722, du simple endommagement, qui oblige le bailleur à exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien.
La troisième figure de la typologie légale réside dans le congé donné par le preneur lui-même. L’article L. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce reconnaît au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette faculté triennale, qui constitue une dérogation au principe de la durée minimale de neuf ans, permet au preneur de se libérer de ses obligations locatives sans avoir à justifier d’un motif particulier. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité dispose de la même faculté, de même que ses ayants droit en cas de décès. Le congé du preneur ne donne lieu à aucune indemnité d’éviction, le droit à indemnité étant exclusivement attaché au refus de renouvellement imputable au bailleur. Cette asymétrie, inhérente au statut protecteur des baux commerciaux, traduit la finalité du dispositif légal : garantir la pérennité du fonds de commerce, non celle de l’investissement immobilier du bailleur.
En conséquence, le locataire qui s’estime fondé à opposer l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance conforme ne peut être regardé comme ayant commis des manquements graves justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, dès lors que l’inexécution du bailleur est à l’origine des difficultés financières invoquées. La Cour de cassation confirme ainsi une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle la force majeure « n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (3e Civ., 22 février 2006, pourvoi n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46), et qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (3e Civ., 9 décembre 2009, pourvoi n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).
II. L’indemnité d’éviction : entre consécration légale et construction prétorienne
A. La cristallisation du droit à indemnité et le maintien dans les lieux
L’article L. 145-28 du Code de commerce énonce une règle protectrice essentielle : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce mécanisme, qui constitue une dérogation majeure au droit commun de l’expulsion, confère au preneur évincé un droit de rétention sui generis dont l’effectivité est garantie par la jurisprudence.
Le législateur a toutefois tempéré cette protection en précisant que l’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Il en résulte que l’indemnité d’occupation peut s’écarter du montant du loyer antérieur, notamment lorsque les circonstances économiques ou la valeur locative ont évolué depuis l’expiration du bail. La Cour de cassation veille à ce que le juge du fond motive avec précision le montant de l’indemnité d’occupation au regard des éléments objectifs du dossier.
La contestation du refus de renouvellement et de l’absence d’indemnité d’éviction est enfermée dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce. La prescription biennale constitue un enjeu procédural majeur, ainsi que l’illustre un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120). Dans cette affaire, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait dénaturé les conclusions du preneur en considérant qu’il avait contesté le refus de renouvellement dans le délai biennal de prescription, alors que celui-ci s’était borné à solliciter le rejet des demandes des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux. La Cour rappelle, au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, que la simple défense au fond ne saurait être assimilée à une contestation du refus de renouvellement, laquelle doit être formulée de manière explicite pour interrompre la prescription biennale.
Dès lors, le contentieux du congé avec refus de renouvellement impose au preneur une vigilance procédurale extrême. Le délai de deux ans est un délai préfix dont l’expiration rend irrecevable toute demande d’indemnité d’éviction, sans que le juge puisse relever d’office cette irrecevabilité, qui doit être invoquée par le bailleur. La jurisprudence a précisé que la contestation peut résulter d’une assignation, de conclusions ou même d’une lettre recommandée, pourvu qu’elle manifeste sans équivoque la volonté du preneur de contester les motifs du refus de renouvellement et de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.
B. L’évaluation du préjudice : de la valeur du fonds à la jurisprudence récente
L’indemnité d’éviction a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. L’article L. 145-14 du Code de commerce en définit les composantes principales : la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. L’indemnité dite principale, correspondant à la valeur du fonds de commerce, est évaluée à la date du jugement statuant sur son montant, ce qui permet de prendre en compte l’évolution de la situation économique jusqu’à cette date.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que la valeur marchande du fonds de commerce doit être déterminée suivant les usages de la profession, ce qui conduit à appliquer des méthodes d’évaluation reconnues par la pratique commerciale : chiffre d’affaires pondéré, excédent brut d’exploitation, bénéfice net reconstitué. Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la valeur du fonds au regard des éléments de preuve produits par les parties, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la motivation de sa décision et à l’absence de dénaturation des documents comptables.
L’indemnité de remploi, qui correspond aux frais exposés par le locataire évincé pour acquérir un fonds de commerce de remplacement, constitue une composante autonome de l’indemnité d’éviction. La jurisprudence considère que ces frais incluent les honoraires de négociation, les droits d’enregistrement et les frais d’acte, évalués forfaitairement ou sur justificatifs. L’indemnité de remploi ne se confond pas avec l’indemnité principale et ne saurait être absorbée par elle, chaque composante répondant à une finalité distincte : la première répare la perte du fonds, la seconde les frais exposés pour en acquérir un nouveau.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique (loi n° 2026-403), a introduit des modifications substantielles du statut des baux commerciaux qui affectent indirectement le régime de l’indemnité d’éviction. La mensualisation du loyer commercial, désormais consacrée par le législateur, modifie les modalités de calcul des arriérés locatifs pouvant fonder un refus de renouvellement pour motifs graves. Le renforcement des obligations de transmission des justificatifs de charges, dans la lignée de l’arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982), impose au bailleur une transparence accrue qui réduit le risque de contestation des commandements de payer visant la clause résolutoire. Enfin, la réforme de l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui encadre plus strictement le jeu de la clause résolutoire, modifie l’équilibre des forces entre bailleur et preneur au stade de la mise en œuvre du congé avec refus de renouvellement.
Le contentieux de l’indemnité d’éviction révèle ainsi une construction prétorienne attentive à l’équilibre des droits des parties. La troisième chambre civile a notamment jugé que l’indemnité d’éviction doit être évaluée en considération de la situation du fonds à la date du jugement, ce qui permet de prendre en compte les améliorations apportées par le preneur, mais également les dégradations qu’il a pu causer. La Cour a également précisé que le bailleur peut rapporter la preuve d’un préjudice moindre que la valeur marchande du fonds, par exemple lorsque le locataire a déjà cessé son exploitation ou lorsqu’il a retrouvé un autre local dans des conditions équivalentes. Cette inversion de la charge de la preuve, prévue par l’article L. 145-14 in fine, constitue une tempéramente significative au principe de réparation intégrale et invite le bailleur à documenter précisément la situation du preneur au jour du congé.
En définitive, le régime de l’indemnité d’éviction s’inscrit dans une double logique : protéger le preneur contre une éviction injustifiée tout en préservant le droit du bailleur de reprendre la libre disposition de son bien, moyennant une juste compensation. La construction prétorienne de la troisième chambre civile a progressivement affiné les contours de ce droit, en précisant les conditions de son acquisition, les modalités de son évaluation et les causes d’exclusion susceptibles d’être invoquées par le bailleur. La loi du 26 mai 2026, en modernisant le statut des baux commerciaux, s’inscrit dans cette même recherche d’équilibre entre les intérêts antagonistes des parties au contrat de bail.
Conclusion
Le congé dans le bail commercial et l’indemnité d’éviction qui en constitue le corollaire obligé forment un ensemble normatif d’une remarquable cohérence, patiemment construit par le législateur depuis le décret du 30 septembre 1953 et sans cesse précisé par la jurisprudence de la troisième chambre civile. La typologie ternaire du congé, avec ou sans offre de renouvellement, et le congé du preneur lui-même, organise la fin du bail autour d’un principe simple : le locataire commercial a droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction réparant intégralement son préjudice.
La pratique contemporaine révèle que les contentieux les plus vifs portent désormais moins sur le principe même de l’indemnité d’éviction, solidement ancré dans le droit positif, que sur les conditions de fond du refus de renouvellement sans indemnité et sur l’évaluation du quantum indemnitaire. L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070) illustre cette évolution en posant une règle inédite relative à l’articulation entre l’article 1722 du Code civil et l’obligation de délivrance du bailleur, dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. La Cour y énonce que « le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations », ce qui consacre un partage temporel des obligations du bailleur entre la période d’empêchement légitime et la période postérieure à la cessation de cet empêchement.
La charge de la preuve, l’office du juge et la loyauté procédurale constituent les nouveaux fronts de cette matière, comme en témoignent les arrêts rendus par la Cour de cassation au premier semestre 2026. La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026, en renforçant les obligations de transparence du bailleur et en modernisant le formalisme du congé, devrait contribuer à pacifier ce contentieux en réduisant les zones d’incertitude juridique.
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