La transaction dans le contentieux du bail commercial : l’autorité de la chose jugée et ses effets à l’égard des tiers
La transaction, définie par l’article 2044 du Code civil comme le contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître [[Article 2044 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006445424 : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. »]], occupe une place singulière dans le contentieux du bail commercial. Elle permet aux parties de substituer à l’aléa judiciaire une solution négociée, tout en conférant à leur accord une autorité comparable à celle d’une décision de justice. Le recours à la transaction s’est intensifié ces dernières années, comme en témoigne la multiplication des décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendues entre 2023 et 2025, qui en précisent tant les conditions de validité que la portée à l’égard des tiers.
L’intérêt pratique du sujet est considérable pour les praticiens du droit du bail commercial. La transaction intervient fréquemment dans les litiges relatifs aux baux commerciaux, qu’il s’agisse de régler un arriéré locatif, d’organiser une résiliation anticipée ou d’encadrer les conditions d’un renouvellement. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, n’a pas altéré ce mécanisme, lequel demeure régi par les articles 2044 et suivants du Code civil. Or, les décisions récentes de la Cour de cassation révèlent une tension entre la liberté contractuelle inhérente à la transaction et les règles d’ordre public qui gouvernent le statut des baux commerciaux, en particulier celles relatives aux clauses réputées non écrites.
La troisième chambre civile a été conduite à préciser, d’une part, les conditions de formation de la transaction et l’étendue de l’autorité de la chose jugée qui s’y attache (I), d’autre part, les effets de la transaction à l’égard des tiers à la relation contractuelle, spécialement les codébiteurs solidaires dont la situation se trouve affectée par l’accord conclu entre le créancier commun et l’un des coobligés (II).
I. La transaction, mode de résolution privilégié des litiges du bail commercial
A. La validité de la transaction et son formalisme probatoire
Le contentieux du bail commercial se prête particulièrement à la conclusion de transactions, en raison de la technicité des questions qu’il soulève et de la durée des procédures qu’il engendre. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 30 novembre 2023, que l’écrit prévu par l’article 2044 du Code civil n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, mais seulement à des fins probatoires [[Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-19.494, https://www.courdecassation.fr/decision/656987088d601c83182c15c1 : « Il résulte de ce texte que l’écrit qu’il prévoit n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, mais seulement à des fins probatoires. »]]. Cet enseignement revêt une importance pratique majeure dans le cadre des instances en référé, où les parties échangent souvent des conclusions concordantes aux fins d’homologation sans avoir formalisé de protocole signé.
En l’espèce, un bailleur avait délivré à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire, puis l’avait assignée en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion. Les parties étaient ensuite parvenues à un accord dont elles sollicitaient l’homologation par la cour d’appel. La cour d’appel de Paris avait refusé d’y faire droit, au motif qu’aucun accord signé des deux parties n’était produit. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que la validité de la transaction n’est pas subordonnée à la signature d’un protocole d’accord. Dès lors, un échange de conclusions concordantes demandant au juge d’homologuer un accord contenant des concessions réciproques suffit à établir l’existence de la transaction.
Par ailleurs, la transaction implique, par définition, des concessions réciproques. Dans le contentieux du bail commercial, ces concessions prennent fréquemment la forme d’un abandon partiel de créance de loyers par le bailleur en contrepartie de l’engagement du preneur de libérer les lieux dans un délai déterminé, ou d’une renonciation du preneur à contester la régularité d’une clause d’indexation en échange d’un échéancier de paiement. La jurisprudence exige que ces concessions soient effectives et non dérisoires, faute de quoi la transaction pourrait être annulée pour absence de cause ou, sous l’empire du droit nouveau, pour défaut de contrepartie convenue.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler que la transaction peut avoir pour objet d’organiser la résiliation anticipée d’un bail commercial [[Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.061, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca722f593a195e41534299 : « L’accord transactionnel organisant la résiliation anticipée d’un bail commercial, qui a pour objet de mettre fin à un litige né ou à naître relativement à l’exécution ou à la rupture du contrat, constitue une transaction au sens de l’article 2044. »]]. La transaction portant résiliation anticipée du bail éteint les obligations nées du contrat et se substitue à celui-ci pour régir les relations des parties pendant la période transitoire précédant la libération effective des lieux.
B. L’autorité de la chose jugée attachée à la transaction
Aux termes de l’article 2052 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. Ce texte confère à la transaction une autorité comparable à celle de la chose jugée, qui paralyse toute action ultérieure portant sur le même litige. La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans un arrêt remarqué du 16 mai 2024 [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, FS-D, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a25b98cdd00008065056 : « La cour d’appel a constaté que les parties avaient conclu une transaction portant accord global et ayant vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution du bail initial et que la validité de cette transaction n’était pas contestée. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que l’autorité de la chose jugée attachée à cette transaction, dont la nullité n’était pas demandée, rendait irrecevable la demande formée par la locataire sur le fondement de la clause d’indexation. »]].
En l’espèce, un bailleur avait consenti un bail commercial à une société de conseil. Après plusieurs instances introduites par la locataire, les parties avaient signé un protocole transactionnel portant sur la résiliation du bail initial, le versement d’une indemnité transactionnelle et la conclusion d’un nouveau bail. La locataire avait ensuite assigné le bailleur aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause d’indexation insérée au bail initial et d’obtenir la restitution des loyers versés entre 2012 et 2014. La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande irrecevable, et la Cour de cassation a approuvé cette solution.
La portée de cet arrêt est considérable. Il énonce que la transaction, dès lors que sa validité n’est pas contestée, a pour effet de rendre irrecevable toute demande portant sur un litige qu’elle avait vocation à éteindre. Le preneur qui a transigé sur l’ensemble des litiges nés de l’exécution du bail initial ne peut plus, ultérieurement, solliciter la restitution de loyers sur le fondement d’une clause d’indexation qu’il estime illicite. La transaction opère ainsi un anéantissement rétroactif des prétentions que les parties ont entendu régler, et l’autorité de la chose jugée qui s’y attache interdit de les faire renaître.
Cet arrêt soulève toutefois une question délicate, que la Cour de cassation n’a pas expressément tranchée : la transaction peut-elle couvrir une clause réputée non écrite par l’effet de la loi ? L’article L. 145-15 du Code de commerce énonce que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-16 du même code étend cette sanction aux conventions tendant à écarter l’application des articles L. 145-37 à L. 145-41 relatifs à la révision du loyer. Par ailleurs, l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier répute non écrite toute clause d’indexation qui crée une distorsion prohibée. La sanction du réputé non écrit, qui opère ab initio et échappe à la prescription, est traditionnellement regardée comme incompatible avec toute forme de confirmation ou de renonciation [[Sur ce point, la chambre commerciale a jugé que « la clause réputée non écrite est insusceptible de confirmation ou de ratification » (Com., 7 juin 2023, n° 22-10.402, https://www.courdecassation.fr/decision/64800e7df38508d0f0b38a60).]].
Or, dans l’arrêt du 16 mai 2024, la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait fait produire à la transaction un effet extinctif sur la demande de restitution fondée sur une clause d’indexation potentiellement illicite. La solution s’explique par le fait que la locataire n’invoquait pas la nullité de la transaction elle-même, mais seulement l’illicéité de la clause d’indexation. La distinction est subtile : ce n’est pas la clause illicite que la transaction valide, mais la renonciation à s’en prévaloir qui est couverte par l’autorité de la chose jugée. A cet égard, la transaction ne purge pas l’illicéité de la clause pour l’avenir ; elle éteint seulement le droit du preneur d’en contester les effets passés.
II. Les effets de la transaction à l’égard des tiers à la relation contractuelle
A. La transaction comme fait juridique opposable au codébiteur solidaire
L’article 1199 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, énonce que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter [[Article 1199 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040800 : « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »]]. L’article 1200 ajoute que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat et peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait. La transaction, en tant que contrat, est ainsi soumise au principe de l’effet relatif. L’article 2051 du Code civil en tire une conséquence explicite : la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux.
Ce principe connaît cependant un tempérament important lorsque le tiers est un codébiteur solidaire. L’article 1315 du Code civil dispose que le débiteur solidaire poursuivi par le créancier peut opposer les exceptions communes à tous les codébiteurs et celles qui lui sont personnelles, mais non les exceptions personnelles à d’autres codébiteurs. Il peut toutefois se prévaloir d’une exception personnelle à un autre codébiteur pour en faire déduire la part divise de celui-ci du total de la dette, notamment en cas de remise de dette.
La troisième chambre civile a rendu, le 6 novembre 2025, un arrêt publié au Bulletin qui constitue une contribution majeure à l’articulation de ces textes [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.745, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49681f8a20b910eb56bf : « Il résulte de ces textes que, si la transaction est un contrat qui ne peut produire d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue et qu’à ce titre, un tiers ne peut se prévaloir de ses effets, elle constitue pour lui un fait juridique, de sorte que le tiers codébiteur solidaire peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier. »]].
Les faits de l’espèce illustrent une situation fréquente en matière de baux commerciaux. Un bail commercial avait été consenti, puis renouvelé au profit d’une société locataire qui avait ultérieurement cédé son fonds de commerce à un cessionnaire, avec engagement de garantie solidaire du cédant pour le paiement des loyers. A la suite d’impayés du cessionnaire, le bailleur avait assigné le cédant en paiement, sur le fondement de son engagement de garantie. Postérieurement à cette assignation, le bailleur et le cessionnaire avaient conclu un protocole transactionnel par lequel le bailleur renonçait à tout paiement de loyer pour les périodes antérieures à la signature du protocole, moyennant le versement d’une somme forfaitaire. Le cédant-garant invoquait cette transaction pour s’opposer à la demande en paiement formée contre lui.
La cour d’appel de Paris avait écarté cet argument, retenant que la transaction ne pouvait être opposée au garant, tiers au protocole. La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle énonce que, si la transaction ne lie que les parties qui l’ont conclue, elle n’en constitue pas moins un fait juridique dont le tiers codébiteur solidaire peut se prévaloir, à condition qu’il en résulte pour le codébiteur partie à la transaction un avantage dont le tiers puisse bénéficier. En d’autres termes, le garant peut invoquer la remise de dette consentie au cessionnaire par le bailleur dans le cadre de la transaction, dès lors que cette remise a pour effet d’éteindre, à due concurrence, la part divise de la dette correspondant au cessionnaire.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à l’opposabilité des exceptions communes aux codébiteurs solidaires [[Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-18.317, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6a4e3ca3ad51864e1d5c : « Le codébiteur solidaire poursuivi peut se prévaloir de la remise de dette conventionnelle consentie par le créancier à son coobligé. »]], renforce la position du garant dans les opérations de cession de fonds de commerce. Le cédant qui s’est porté garant solidaire du cessionnaire peut tirer profit de la transaction conclue entre ce dernier et le bailleur, si celle-ci comporte un avantage tel qu’une remise partielle de dette ou un abandon de créance. La qualification de la transaction comme fait juridique permet ainsi de contourner le principe de l’effet relatif des conventions, dans l’intérêt du codébiteur solidaire.
Par ailleurs, cette jurisprudence invite les bailleurs à la plus grande prudence dans la rédaction des protocoles transactionnels conclus avec les cessionnaires. Une transaction qui comporterait une remise de dette ou un abandon de créance au profit du cessionnaire pourrait être invoquée par le cédant-garant pour réduire d’autant l’étendue de son obligation. Le bailleur qui entend préserver ses droits à l’encontre du garant doit donc soit exclure expressément le garant du champ de la transaction, soit assortir la remise de dette d’une condition suspensive tenant à la renonciation du garant à s’en prévaloir.
B. Les limites tenant à l’ordre public du statut des baux commerciaux
L’opposabilité de la transaction au codébiteur solidaire, consacrée par l’arrêt du 6 novembre 2025, ne saurait toutefois être interprétée comme conférant aux parties une liberté illimitée de déroger aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile veille à ce que la transaction ne devienne pas un instrument de contournement des dispositions protectrices du preneur.
En premier lieu, les clauses réputées non écrites par l’effet de la loi ne peuvent faire l’objet d’une transaction qui en validerait les effets pour l’avenir. Si la transaction peut éteindre le droit du preneur de solliciter la restitution des sommes versées en exécution d’une clause illicite, comme l’a jugé l’arrêt du 16 mai 2024, elle ne saurait en revanche valider cette clause pour les périodes postérieures. La distinction entre la renonciation à un droit acquis et la renonciation à un droit futur trouve ici toute sa portée : le preneur peut renoncer, par transaction, au remboursement des loyers déjà versés, mais il ne peut renoncer à se prévaloir, pour l’avenir, de l’illicéité d’une clause d’indexation.
En deuxième lieu, la transaction ne peut porter sur des droits dont les parties n’ont pas la libre disposition. Le statut des baux commerciaux, qui relève pour partie de l’ordre public de protection, confère au preneur des droits auxquels il ne peut renoncer par avance. L’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne par le réputé non écrit toute clause qui aurait pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail ou à l’indemnité d’éviction [[Article L. 145-15 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006445634 : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions du présent chapitre ou aux droits que les parties tiennent de ces dispositions. »]]. Une transaction qui, conclue avant la naissance du litige, priverait le preneur de son droit au renouvellement serait dépourvue de cause licite et encourrait la nullité.
En troisième lieu, la transaction ne peut faire obstacle à l’office du juge lorsque celui-ci est saisi d’une contestation relative à l’application du statut. La circonstance que les parties aient transigé sur un point déterminé ne prive pas le juge de la faculté de vérifier la conformité de la transaction à l’ordre public. A cet égard, la troisième chambre civile a jugé que le juge saisi d’une demande en homologation d’une transaction doit en vérifier la licéité au regard des règles d’ordre public [[Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-10.373, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca88f4d871ba8a2e5e3b8a : « Le juge de l’homologation doit vérifier que l’accord des parties ne contrevient pas à l’ordre public. »]].
En définitive, la transaction dans le bail commercial est soumise à un double régime : d’un côté, la liberté contractuelle permet aux parties de mettre fin à leurs différends par un accord dont l’autorité est renforcée ; de l’autre, l’ordre public du statut des baux commerciaux impose des limites que les parties ne sauraient franchir, même d’un commun accord.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2023 et 2025 éclairent d’un jour nouveau l’articulation entre le droit commun de la transaction et les spécificités du statut des baux commerciaux. La transaction se voit reconnaître une pleine autorité de chose jugée, qui fait obstacle à toute action ultérieure ayant le même objet, y compris lorsque celle-ci est fondée sur l’illicéité d’une clause d’indexation réputée non écrite. Par ailleurs, si la transaction ne produit d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue, elle constitue pour les tiers un fait juridique dont ils peuvent se prévaloir, spécialement lorsqu’ils sont codébiteurs solidaires et qu’ils justifient d’un avantage résultant de l’accord conclu.
Ces solutions, favorables à la sécurité juridique et à la stabilité des relations contractuelles, invitent les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des protocoles transactionnels. Le bailleur doit anticiper l’opposabilité de la transaction aux garants solidaires et, le cas échéant, assortir la remise de dette consentie au cessionnaire d’une stipulation expresse excluant le garant de son bénéfice. Le preneur, quant à lui, doit mesurer la portée extinctive de l’accord qu’il signe, laquelle est susceptible de couvrir des droits auxquels il n’aurait pas expressément renoncé. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en matière de baux commerciaux, dessine ainsi un équilibre subtil entre l’efficacité de la transaction et la préservation des droits auxquels les parties ne peuvent déroger, même d’un commun accord. L’équilibre ainsi construit par la Cour de cassation entre l’efficacité de la transaction et la protection des intérêts en présence mérite d’être salué, tout en appelant des développements ultérieurs sur la question, non encore tranchée, de l’articulation entre transaction et clauses réputées non écrites.
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