La clause résolutoire dans le bail commercial : régime, évolutions jurisprudentielles et impact de la loi du 26 mai 2026
I. Le régime légal de la clause résolutoire dans le bail commercial
A. Le formalisme légal protecteur de l’article L. 145-41 du Code de commerce
La clause résolutoire constitue l’une des stipulations les plus redoutées du bail commercial, en ce qu’elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat sans avoir à démontrer devant le juge la gravité du manquement reproché au preneur. L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique [[Légifrance, article L. 145-41 du Code de commerce.]], encadre strictement la mise en œuvre de ce mécanisme en subordonnant son efficacité à plusieurs conditions cumulatives dont le non-respect entraîne des sanctions sévères.
En premier lieu, le texte exige qu’un commandement soit préalablement délivré au preneur et qu’il demeure infructueux pendant un délai d’un mois. En second lieu, ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner expressément ce délai d’un mois. En troisième lieu, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes prévues à l’article 1343-5 du Code civil [[Légifrance, article 1343-5 du Code civil.]] peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 8 juin 2023, que l’acquisition de la clause résolutoire par application du bail commercial implique un manquement aux obligations expressément stipulées au contrat [[Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099.]]. La Haute juridiction rappelle ainsi que le juge ne saurait se contenter d’un constat automatique sans vérifier préalablement que le manquement allégué correspond bien à une obligation contractuelle déterminée. Cette exigence de contrôle judiciaire effectif constitue un rempart essentiel contre les résiliations abusives que la pratique notariale et les contentieux révèlent avec une fréquence préoccupante.
Par ailleurs, la sanction du non-respect du formalisme légal est particulièrement rigoureuse. La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce, de sorte que cette clause est, par application de l’article L. 145-15 du même code, réputée non écrite en son entier [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, Publié au Bulletin.]]. La Cour de cassation a ainsi refusé de réduire le délai conventionnel de quinze jours au délai légal d’un mois et a préféré anéantir intégralement la stipulation litigieuse. Cette solution, d’une sévérité remarquable, s’inscrit dans le mouvement de protection renforcée du preneur à bail commercial inauguré par la loi Pinel du 18 juin 2014 et confirmé par la loi du 26 mai 2026.
La même rigueur a été appliquée dans une affaire où la clause résolutoire mentionnait également un délai de quinze jours ; la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin.]], réaffirmant ainsi le caractère d’ordre public de la protection du preneur contre les clauses résolutoires abusives.
B. Le champ d’application étendu de la suspension judiciaire
La question du périmètre de la suspension judiciaire de la clause résolutoire a donné lieu à un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 6 février 2025, qui a consacré une interprétation extensive de l’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du Code de commerce. La Cour y énonce de la manière la plus claire que « il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » [[Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin.]].
En l’espèce, le bailleur avait délivré un commandement de reprendre l’exploitation du fonds de commerce, visant la clause résolutoire, et la cour d’appel avait refusé d’examiner la demande de délais du preneur au motif que l’article L. 145-41 ne s’appliquerait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers ou des charges. La Cour de cassation a censuré cette analyse restrictive, jugeant au contraire que le mécanisme de suspension joue également en présence d’un manquement à une obligation de faire, telle que l’obligation d’exploitation personnelle du fonds.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence déjà établie qui avait admis la suspension de la clause résolutoire pour des manquements à l’obligation d’entretien des locaux. L’arrêt du 25 mai 2023 avait ainsi fait application combinée des articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil pour autoriser le juge à accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-11.315.]], confirmant ainsi le rôle central du juge dans la préservation du lien contractuel.
A cet égard, l’article 1343-5 du Code civil, auquel renvoie expressément l’article L. 145-41, confère au juge le pouvoir de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. La décision du juge suspend alors les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant le délai fixé. Le législateur a ainsi entendu permettre au juge de moduler les effets de la clause résolutoire en fonction des circonstances de l’espèce et de préserver, chaque fois que cela est possible, la poursuite du bail commercial.
Dès lors, la clause résolutoire n’opère plus comme un couperet automatique mais comme un mécanisme soumis au contrôle judiciaire, dont la mise en œuvre effective dépend autant du respect du formalisme légal que de l’appréciation souveraine du juge sur l’opportunité d’accorder des délais. Cette évolution jurisprudentielle témoigne d’une volonté constante de rééquilibrer les rapports entre bailleur et preneur, au profit d’une conception plus protectrice du fonds de commerce et de l’activité économique qu’il abrite.
II. Les évolutions jurisprudentielles et législatives récentes (2023-2026)
A. La double confrontation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 constituent un double apport décisif à la théorie de l’exception d’inexécution dans le contentieux des baux commerciaux. Dans la première espèce, la Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin.]].
Cette solution opère un revirement significatif en dissociant le régime de l’exception d’inexécution de celui de la demande de délais de paiement. Alors que la demande de délais doit, en principe, être formée dans le mois du commandement pour être recevable, l’exception d’inexécution obéit à une logique distincte : elle tend à démontrer que le défaut de paiement était justifié par le manquement préalable du bailleur à ses propres obligations, et non à obtenir un simple aménagement des modalités de paiement. La Cour de cassation impose donc au juge du fond de se livrer à un examen concret de cette exception, sans pouvoir l’écarter par le seul constat de l’écoulement du délai d’un mois.
En l’espèce, la bailleresse avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire, et la locataire invoquait l’exception d’inexécution en se prévalant de la persistance de nombreux désordres dans les lieux loués, imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. La cour d’appel avait refusé d’examiner le bien-fondé de cette exception au motif que la locataire n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement. La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant que l’office du juge ne saurait se réduire à un contrôle formel des délais procéduraux lorsque le défaut de paiement est précisément justifié par l’inexécution préalable du bailleur.
Dans la seconde espèce du même jour, la troisième chambre civile a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, en jugeant que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin.]].
La Cour écarte ainsi la prescription quinquennale comme obstacle à l’action en exécution forcée dès lors que le manquement du bailleur persiste au jour de la demande en justice. Elle confirme que les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation qui fait obstacle à ce que la prescription commence à courir tant que l’inexécution se poursuit. Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée de l’arrêt du 4 décembre 2025 [[Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin.]], renforce considérablement la position du preneur en lui permettant d’invoquer l’inexécution du bailleur comme moyen de défense à une action en résiliation, sans être paralysé par l’écoulement du temps.
Ces deux arrêts du 5 mars 2026 s’articulent avec l’arrêt antérieur du 18 septembre 2025, qui avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié.]]. Il en résulte une construction jurisprudentielle cohérente qui fait de l’obligation continue de délivrance un véritable bouclier procédural pour le preneur confronté à la menace d’une clause résolutoire.
En conséquence, la pratique contractuelle doit désormais intégrer cette double articulation : d’une part, le bailleur ne peut se prévaloir de l’acquisition automatique de la clause résolutoire sans que le juge vérifie le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur ; d’autre part, le preneur dispose d’une action en exécution forcée des obligations du bailleur qui n’est pas enfermée dans le délai de prescription quinquennale classique, tant que le manquement persiste.
B. Le durcissement des conditions de la suspension par la loi du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a introduit dans son Titre X plusieurs dispositions modifiant substantiellement le statut des baux commerciaux. Parmi celles-ci, la réforme de l’article L. 145-41 du Code de commerce constitue l’une des innovations les plus remarquables, en ce qu’elle ajoute une condition nouvelle à la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers.
Le nouvel alinéa dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » [[Article L. 145-41, al. 5, du Code de commerce, issu de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.]]. Cette disposition, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, rompt avec la pratique antérieure qui permettait au juge d’accorder des délais de paiement sans conditionner expressément cette faveur à la démonstration d’une capacité financière du preneur à honorer ses engagements.
Le texte instaure ainsi deux conditions cumulatives : la capacité du preneur à régler la dette locative, d’une part, et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, d’autre part. La première condition implique que le preneur devra produire des justificatifs de sa solvabilité et de sa capacité à apurer l’arriéré dans le délai imparti, ce qui constitue un alourdissement significatif de la charge probatoire pesant sur le locataire. La seconde condition est plus rigoureuse encore, en ce qu’elle exige du preneur qu’il ait repris le paiement intégral du loyer en cours avant même que le juge ne statue sur sa demande de délais.
Ce durcissement doit être mis en perspective avec l’évolution jurisprudentielle contemporaine. L’arrêt du 6 février 2025 avait étendu le bénéfice de la suspension à tous les manquements, y compris les obligations de faire, tandis que la loi du 26 mai 2026 restreint, en sens inverse, les conditions d’accès à cette suspension pour le cas le plus fréquent, celui du non-paiement des loyers. Le législateur a ainsi entendu rééquilibrer le dispositif en faveur du bailleur, en limitant les suspensions abusives qui permettaient à des preneurs dépourvus de toute capacité financière de se maintenir dans les lieux sans verser le moindre loyer pendant plusieurs mois.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a également introduit, dans le même Titre X, des dispositions relatives à la mensualisation du loyer, au plafonnement des garanties à six mois de loyer et à la restitution du dépôt de garantie dans un délai de trois mois. Ces mesures, combinées à la réforme de l’article L. 145-41, dessinent un nouveau point d’équilibre entre les droits du bailleur et ceux du preneur, dans lequel la clause résolutoire conserve son efficacité comminatoire tout en étant mieux encadrée dans sa mise en œuvre.
En outre, la combinaison de la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 avec l’article 1343-5 du Code civil conduit à un régime dual de la suspension : pour les manquements autres que le non-paiement des loyers, le juge conserve son pouvoir d’appréciation discrétionnaire consacré par l’arrêt du 6 février 2025 ; pour le non-paiement des loyers, le juge est désormais tenu de vérifier les deux conditions légales nouvelles avant de pouvoir accorder des délais. Cette dualité de régimes, si elle peut paraître source de complexité, répond en réalité à la nécessité de distinguer les situations dans lesquelles le preneur est de bonne foi mais confronté à des difficultés passagères, de celles dans lesquelles il est structurellement incapable de faire face à ses obligations.
Dès lors, la pratique contractuelle et contentieuse doit intégrer cette nouvelle donne législative en adaptant la rédaction des clauses résolutoires et en anticipant, dès le commandement de payer, la nécessité pour le preneur de démontrer sa capacité financière et de reprendre le paiement du loyer courant avant la première audience, sous peine de voir sa demande de délais rejetée et la résiliation du bail irrémédiablement consommée.
L’arrêt du 11 juillet 2024 avait déjà rappelé que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce s’applique aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux [[Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 22-22.058, Publié au Bulletin.]], tandis que l’arrêt du 4 juin 2026 a précisé les contours de cette prescription dans le contentieux de la résiliation [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573.]]. Ces rappels procéduraux, combinés aux conditions de fond nouvellement introduites par la loi du 26 mai 2026, imposent aux praticiens une vigilance accrue dans la conduite des procédures de résiliation des baux commerciaux.
En définitive, la clause résolutoire du bail commercial, loin d’être une institution figée, connaît depuis 2023 un triple mouvement de transformation : un élargissement du périmètre de la suspension judiciaire à tous les manquements, une reconnaissance du rôle de l’exception d’inexécution comme parade à la résiliation, et un durcissement législatif des conditions financières de la suspension pour non-paiement des loyers. Cette évolution témoigne de la vitalité du droit des baux commerciaux et de sa capacité à s’adapter aux mutations économiques contemporaines.
Conclusion
L’étude du régime de la clause résolutoire dans le bail commercial révèle une tension permanente entre l’efficacité du droit du bailleur à obtenir la résiliation du contrat en cas de manquement du preneur et la protection de l’activité économique que le statut des baux commerciaux a précisément pour objet de garantir. La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement dense sur la période 2023-2026, a considérablement renforcé les droits du preneur en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance et en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire. La loi du 26 mai 2026, pour sa part, a réintroduit un élément de rigueur en conditionnant la suspension de la clause résolutoire pour impayés à la capacité financière du preneur et à la reprise du loyer courant avant la première audience. Ce nouvel équilibre, encore fragile, appelle une attention soutenue des praticiens du droit des baux commerciaux, tant dans la rédaction des actes que dans la conduite des procédures contentieuses, afin de sécuriser les situations contractuelles et de prévenir les résiliations abusives comme les maintiens injustifiés dans les lieux.
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