Des travaux ont été votés en assemblée générale de copropriété, les appels de fonds ont parfois déjà été lancés, mais rien ne se passe. Le chantier ne démarre pas, le syndic répond peu, le conseil syndical n’a pas de calendrier clair et l’immeuble continue de se dégrader. En 2026, cette situation devient de plus en plus sensible avec les obligations liées au plan pluriannuel de travaux, au DPE collectif et aux rénovations énergétiques qui pèsent sur de nombreuses copropriétés.
Le point de départ est simple : lorsqu’une décision de travaux a été régulièrement votée, le syndic ne peut pas la traiter comme une simple option. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Si les travaux sont urgents, il peut même faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
L’enjeu pratique consiste donc à distinguer trois situations : un simple retard explicable, une difficulté de financement ou de devis, et une véritable carence du syndic. Les recours ne sont pas les mêmes.
Vérifier d’abord ce qui a réellement été voté
Avant d’accuser le syndic de ne rien faire, il faut relire le procès-verbal d’assemblée générale et les annexes utiles. La résolution doit permettre de comprendre :
- la nature exacte des travaux votés ;
- l’entreprise ou le principe de mise en concurrence retenu ;
- le budget autorisé ;
- les modalités d’appel de fonds ;
- le calendrier prévu, s’il existe ;
- les pouvoirs donnés au syndic ou au conseil syndical.
Un vote de principe n’a pas la même force qu’une décision précise autorisant un devis déterminé. Si l’assemblée a seulement demandé au syndic de solliciter plusieurs devis pour une prochaine AG, il sera plus difficile d’exiger le démarrage immédiat du chantier. En revanche, si l’assemblée a voté un devis, un budget, des appels de fonds et une délégation claire, le syndic doit avancer.
Il faut aussi vérifier si la décision a été contestée. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés selon certaines majorités est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai de deux mois. Si ce délai est passé et qu’aucune action n’a été engagée, l’argument de l’attente devient beaucoup plus faible.
Demander un calendrier écrit au syndic
La première démarche utile est une demande écrite, idéalement par lettre recommandée ou courrier électronique avec accusé de réception si la copropriété fonctionne en dématérialisé. Le message doit rester factuel :
- rappeler la date de l’AG ;
- citer la résolution votée ;
- demander l’état d’avancement du dossier ;
- demander les devis, ordres de service, échanges avec l’entreprise ou difficultés rencontrées ;
- exiger un calendrier prévisionnel ;
- fixer un délai de réponse raisonnable.
Cette étape est importante pour deux raisons. D’abord, elle permet parfois de débloquer un chantier simplement ralenti par une difficulté administrative. Ensuite, elle constitue une preuve si une action devient nécessaire. Un juge regarde rarement seulement le retard : il examine aussi les relances, les réponses, les justificatifs, le risque pour l’immeuble et le préjudice concret.
Le conseil syndical doit être associé. Il peut demander les documents de suivi, les relevés de compte, les devis et les éléments permettant de comprendre si l’argent appelé est bien affecté au chantier. Si le syndic ne communique rien, le problème n’est plus seulement technique : il devient un problème de gestion.
Quand peut-on parler de carence du syndic ?
La carence apparaît lorsque le syndic laisse une décision votée sans suite sérieuse alors qu’il dispose des moyens nécessaires pour agir. Ce peut être le cas lorsque :
- aucune entreprise n’est relancée malgré un devis voté ;
- aucun calendrier n’est donné plusieurs mois après l’AG ;
- les fonds ont été appelés mais le chantier n’est pas engagé ;
- les urgences de sécurité ou de salubrité sont ignorées ;
- le syndic ne répond pas au conseil syndical ;
- les copropriétaires subissent un préjudice identifiable : infiltrations, perte locative, impossibilité de vendre, aggravation du coût des travaux.
La responsabilité du syndic peut alors être recherchée si une faute, un préjudice et un lien de causalité sont démontrés. Le principe général de responsabilité figure à l’article 1240 du code civil. En pratique, il ne suffit pas d’être mécontent du délai : il faut documenter l’inaction et ses conséquences.
Il faut aussi distinguer la responsabilité du syndic de celle du syndicat des copropriétaires. Le syndic agit comme mandataire du syndicat. Certaines actions visent à contraindre le syndic à exécuter sa mission ; d’autres visent le syndicat, notamment lorsque la copropriété elle-même refuse de financer ou de voter les décisions nécessaires.
Si les appels de fonds ont été payés mais les travaux ne sont pas faits
Le cas le plus sensible est celui des travaux payés ou partiellement payés. Les copropriétaires ont réglé un appel de fonds, mais le chantier ne démarre pas. Il faut alors demander :
- le compte bancaire concerné ;
- l’affectation des sommes ;
- le devis ou marché signé ;
- les acomptes versés à l’entreprise ;
- la date prévisionnelle de démarrage ;
- les raisons précises du blocage.
Le fonds de travaux peut aussi entrer en jeu. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un fonds destiné notamment à financer l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, les travaux prévus dans ce plan, les travaux urgents et ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la sécurité des occupants ou aux économies d’énergie. Les sommes versées au fonds sont attachées aux lots et ne sont pas remboursées par le syndicat lors de la vente.
Si des fonds ont été appelés pour un chantier précis, l’inaction doit donc être examinée de près. Le copropriétaire peut demander des explications, mais il ne doit pas suspendre unilatéralement toutes ses charges sans stratégie. Une suspension mal préparée peut se retourner contre lui par une procédure de recouvrement. Si l’appel de fonds paraît irrégulier ou si les travaux ne correspondent plus à ce qui a été voté, il faut analyser la résolution, les dates d’exigibilité et les voies de contestation. Pour un sujet proche, voir aussi notre article sur l’appel de fonds pour gros travaux en copropriété.
Mise en demeure, référé, astreinte : les recours possibles
Si le syndic ne répond pas ou ne justifie pas l’inertie, la mise en demeure est l’étape suivante. Elle doit demander une action précise : signer le marché, convoquer une AG complémentaire, transmettre les pièces, relancer l’entreprise, engager les travaux urgents ou présenter un calendrier.
En cas d’urgence ou de blocage sérieux, une action devant le tribunal judiciaire peut être envisagée. Selon le dossier, il peut être demandé :
- la communication de documents ;
- l’exécution d’une décision d’AG ;
- une injonction sous astreinte ;
- la désignation d’un administrateur ad hoc en cas de carence ;
- la réparation d’un préjudice ;
- la résiliation du contrat de syndic ou la mise en concurrence d’un nouveau syndic lors d’une AG.
L’astreinte peut être utile lorsque l’objectif n’est pas seulement d’obtenir des dommages-intérêts, mais de forcer une action concrète. Le dossier doit alors être préparé avec soin : procès-verbal, résolution, devis, appels de fonds, relances, photos, rapports techniques, courriers de l’assurance, attestations, pertes locatives ou devis actualisés montrant l’aggravation du coût.
Si le litige porte aussi sur la validité de la décision d’AG, il faut être très attentif au délai de deux mois de l’article 42. Une action mal qualifiée peut être rejetée parce qu’elle aurait dû être présentée comme une contestation d’AG. À l’inverse, une demande d’exécution d’une décision devenue définitive ne se raisonne pas comme une contestation du vote.
Le lien avec le plan pluriannuel de travaux en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, l’obligation de DPE collectif concerne aussi les copropriétés d’au maximum 50 lots, lorsque le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013. Service-Public rappelle cette échéance dans sa fiche sur le DPE collectif. La fiche Service-Public relative au plan pluriannuel de travaux, vérifiée le 8 juin 2026, rappelle également que le PPT organise les travaux nécessaires sur dix ans.
Concrètement, beaucoup d’immeubles découvrent en 2026 qu’ils doivent traiter en même temps le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux, le fonds travaux et des travaux de conservation parfois déjà votés. Cette accumulation ne justifie pas l’inaction. Elle impose au contraire une méthode : prioriser les urgences, clarifier le financement, faire voter les résolutions utiles et conserver les preuves.
Si le syndic invoque le PPT pour repousser indéfiniment des travaux déjà votés, il faut vérifier si ces travaux sont réellement intégrés au plan, s’ils sont devenus inutiles ou si l’assemblée doit revoter. Un PPT ne doit pas servir de prétexte à enterrer une décision existante, surtout en présence d’infiltrations, de sécurité dégradée ou de perte de valeur des lots.
Paris et Île-de-France : les points à surveiller
À Paris et en Île-de-France, les copropriétés anciennes cumulent souvent plusieurs contraintes : ravalement, infiltrations, ascenseurs, rénovation énergétique, logements loués soumis au DPE, arrêtés de sécurité ou demandes de mise en conformité. Le retard du syndic peut alors avoir des conséquences directes sur la location d’un lot, la vente d’un appartement ou la responsabilité du syndicat.
Le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Pour un immeuble situé à Paris, il faut préparer un dossier très concret : procès-verbal d’AG, notifications, courriers du syndic, échanges avec le conseil syndical, photos datées, constat de commissaire de justice si nécessaire, devis actualisés, appels de fonds et preuves de paiement.
La stratégie dépend de l’objectif. Si l’immeuble est en danger, il faut agir vite. Si le problème est surtout financier, il faut contrôler les appels de fonds et la comptabilité. Si le syndic est défaillant depuis longtemps, il faut envisager sa mise en concurrence ou sa révocation dans un cadre juridiquement propre. Pour les délais de contestation d’AG, notre guide sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété peut aussi être utile.
Les pièces à réunir avant d’agir
Avant toute procédure, il faut réunir les pièces suivantes :
- la convocation à l’AG et ses annexes ;
- le procès-verbal d’AG et la résolution de travaux ;
- la preuve de notification du procès-verbal ;
- les devis votés ou documents de mise en concurrence ;
- les appels de fonds et justificatifs de paiement ;
- les relances adressées au syndic ;
- les réponses ou silences du syndic ;
- les échanges avec le conseil syndical ;
- les photos, constats, rapports techniques ou courriers d’assurance ;
- les preuves du préjudice : perte de loyer, vente bloquée, surcoût, aggravation des désordres.
Plus le dossier est précis, plus il est possible de demander une mesure efficace. À l’inverse, un dossier seulement fondé sur des impressions ou des discussions d’immeuble sera plus fragile.
Ce qu’il faut faire tout de suite
Si les travaux votés ne sont pas réalisés, il faut agir dans cet ordre : relire la résolution, vérifier le délai de contestation, demander un calendrier écrit, impliquer le conseil syndical, mettre en demeure si nécessaire, puis préparer une action ciblée si l’inaction persiste.
Le plus mauvais réflexe consiste à attendre plusieurs mois sans trace écrite. Le second mauvais réflexe consiste à arrêter de payer toutes les charges sans analyse. La bonne stratégie est de documenter le blocage, de qualifier juridiquement la carence et de demander soit l’exécution des travaux, soit la communication des pièces, soit la réparation du préjudice.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Nous examinons la résolution d’AG, les appels de fonds, les relances au syndic et les recours possibles contre une copropriété bloquée.
Contactez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou via notre formulaire de contact.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France pour les litiges de copropriété, travaux votés non exécutés, appels de fonds et responsabilité du syndic.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.