L’incidence des procédures collectives sur le bail commercial : le dialogue du livre VI du Code de commerce avec le statut des baux commerciaux
I. L’empire de la procédure collective sur le contrat de bail commercial
A. La paralysie de la clause résolutoire par la règle de l’arrêt des poursuites
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire emporte, de plein droit, l’interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture. Cette règle, qui constitue l’un des piliers du droit des entreprises en difficulté, produit des effets immédiats et radicaux sur le bail commercial en cours, en ce qu’elle paralyse le jeu normal de la clause résolutoire insérée au contrat. L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai [[Article L. 145-41 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477]]. Or, ce mécanisme protecteur du bailleur se trouve neutralisé par le droit des procédures collectives, qui emporte une interdiction générale des poursuites individuelles.
Par application de l’article L. 622-21 du Code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent [[Article L. 622-21 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031035160]]. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 mars 2023, a tiré toutes les conséquences de cette règle en retenant que « la demande du bailleur tendant à faire constater la résiliation du bail commercial sur le fondement d’une clause résolutoire, visant des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure, est également soumise à l’arrêt des poursuites individuelles » [[CA Paris, 16 mars 2023, n° 22/15965, https://www.courdecassation.fr/decision/6414162d32697e04f5c1113b]].
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, dans le même sens, rappelé que « la règle de l’arrêt des poursuites individuelles posée par cet article entraîne la paralysie de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture » [[CA Aix-en-Provence, 30 janvier 2025, n° 21/02637, https://www.courdecassation.fr/decision/67aee6b172811e4c2ac23dcc]]. La cour ajoutait, par une formule aux implications pratiques considérables, que « le bailleur ne peut, après le jugement d’ouverture de la procédure collective, se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers antérieurs à ce jugement » [[CA Aix-en-Provence, 30 janvier 2025, n° 21/02637, https://www.courdecassation.fr/decision/67aee6b172811e4c2ac23dcc]]. Cette paralysie, qui ne vaut certes que pour les loyers et charges échus antérieurement au jugement d’ouverture, constitue un instrument redoutable de protection de l’entreprise en difficulté, en ce qu’elle fait obstacle à l’éviction immédiate du preneur par le seul jeu de la clause résolutoire contractuelle, y compris lorsque celle-ci a été mise en œuvre avant le jugement d’ouverture mais que ses effets ne sont pas encore consommés.
La cour d’appel de Versailles a confirmé cette analyse dans un arrêt du 20 juin 2024, en retenant que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur des impayés antérieurs au jugement d’ouverture se heurte à l’article L. 622-21 I du Code de commerce, au motif que « ces demandes ne sont pas devenues sans objet mais ne relèvent plus des pouvoirs du juge des référés » [[CA Versailles, 20 juin 2024, n° 23/07495, https://www.courdecassation.fr/decision/6675197e2a983144d72f4487]]. Il en résulte une distribution procédurale rigoureuse : le juge-commissaire devient le seul interlocuteur du bailleur pour toute action relative à la résiliation du bail, le juge des référés étant dessaisi du contentieux des clauses résolutoires fondées sur des impayés antérieurs au jugement d’ouverture.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue renforcer cette protection du preneur par son arrêt du 6 novembre 2025, aux termes duquel « la clause du bail commercial insérée au contrat prévoyant un délai de mise en demeure inférieur à un mois, prévu à peine de nullité par l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, est réputée non écrite » [[Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-11.525, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/690c0bb2cdc6046d47f56d7c]]. Cette décision, qui s’ajoute à la protection conférée par le livre VI du Code de commerce, dessine un régime de faveur pour le preneur confronté à une procédure collective, en ce que la clause résolutoire se trouve doublement encadrée : dans son contenu, qui ne peut déroger au délai impératif d’un mois, et dans son activation, paralysée par l’ouverture de la procédure collective pour les créances antérieures.
B. La continuation du bail comme instrument de sauvegarde de l’entreprise
Par-delà la neutralisation de la clause résolutoire, le droit des procédures collectives offre au débiteur un second instrument de protection du bail commercial : la continuation du contrat en cours. L’article L. 622-13 du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code, confère à l’administrateur judiciaire la faculté d’exiger la continuation des contrats en cours, nonobstant toute clause contraire [[Article L. 622-13 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038076113]]. Cette option, qui constitue une dérogation majeure au droit commun des contrats, permet de préserver l’instrumentum du bail commercial lorsque celui-ci est nécessaire à la poursuite de l’activité de l’entreprise débitrice.
Le mécanisme de l’option, qui doit être exercée dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure adressée par le cocontractant, produit un effet conservatoire immédiat : le contrat se poursuit aux conditions antérieures, le bailleur ne pouvant se prévaloir ni de la clause résolutoire pour les créances antérieures ni d’une quelconque caducité du bail du seul fait de l’ouverture de la procédure collective. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 février 2026, a rappelé « qu’il résulte notamment des dispositions combinées des articles L. 622-7, L. 622-13, L. 622-17, L. 622-21, L. 631-14, L. 641-3, L. 641-11-1 et L. 641-13 du code de commerce que le jugement ouvrant une procédure de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire emporte de plein droit l’interdiction de payer toute créance née antérieurement » [[CA Paris, 26 février 2026, n° 22/14856, https://www.courdecassation.fr/decision/69a16d7dcdc6046d47e77935]]. La cour précisait que « l’administrateur puis le liquidateur judiciaire n’ont pas usé de la faculté qui leur est offerte de mettre fin au bail en application des dispositions des articles L. 622-13 et L. 641-12 1° » [[CA Paris, 26 février 2026, n° 22/14856, https://www.courdecassation.fr/decision/69a16d7dcdc6046d47e77935]], ce qui démontre que la non-poursuite du bail par les organes de la procédure est une faculté, non une obligation.
En liquidation judiciaire, le régime est plus strict. L’article L. 641-11-1 du Code de commerce dispose que la seule ouverture de la procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation des contrats en cours, le sort des contrats relevant des prérogatives du liquidateur [[Article L. 641-11-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000035346851]]. Le liquidateur peut opter pour la continuation ou la non-poursuite du contrat. Toutefois, la non-continuation du bail commercial obéit à un régime spécifique prévu à l’article L. 641-12, qui dispose que le bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise peut être résilié dans les conditions qu’il prévoit. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 septembre 2024, a rappelé à cet égard que « le cocontractant qui, ayant été mis en demeure de se prononcer sur la poursuite d’un contrat en application de l’article L. 641-11-1, III, 1°, du code de commerce, opte expressément pour la non-poursuite du contrat, entraîne la résiliation de plein droit de celui-ci » [[CA Paris, 9 septembre 2024, n° 22/14406, https://www.courdecassation.fr/decision/66dfe0dd575e2e5eed481464]].
La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 15 janvier 2026, a également rappelé que « les instances en cours au jour du jugement d’ouverture d’une procédure collective sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance », ces instances étant « reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur dûment appelés » [[CA Douai, 15 janvier 2026, n° 23/02938, https://www.courdecassation.fr/decision/696a57f6cdc6046d4789e674]]. Par ailleurs, la cour retenait que « le bailleur ne peut plus, en vertu des dispositions rappelées supra, poursuivre son action en recouvrement de loyers et charges échus antérieurement au jugement d’ouverture, ni son action en résiliation du bail pour défaut de paiement de ces loyers » [[CA Douai, 15 janvier 2026, n° 23/02938, https://www.courdecassation.fr/decision/696a57f6cdc6046d4789e674]], confirmant la double paralysie qui frappe l’action du bailleur : interdiction de poursuivre le recouvrement des créances antérieures et impossibilité de fonder une résiliation sur ces mêmes créances.
II. Les prérogatives résiduelles du bailleur à l’épreuve de la procédure collective
A. Le paiement à l’échéance des loyers postérieurs et le privilège du bailleur
Si la procédure collective paralyse le recouvrement des créances antérieures, elle ne dispense pas le preneur de s’acquitter des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Ces créances, qualifiées de créances postérieures, bénéficient d’un régime particulièrement favorable institué par l’article L. 622-17 du Code de commerce, aux termes duquel les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance [[Article L. 622-17 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038076117]].
La Cour de cassation, dans un arrêt de principe rendu par sa chambre commerciale le 12 juin 2024, a précisé l’office du juge-commissaire saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail. Elle a énoncé, au visa des articles L. 622-14, 2°, et R. 622-13 du Code de commerce, que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » [[Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/66693a41532c0d0008221b19]].
Cette décision, publiée au Bulletin, consacre un principe protecteur de la continuation du bail en procédure collective : le débiteur qui régularise sa situation avant que le juge-commissaire ne statue échappe à la résiliation. Dans l’espèce soumise à la Cour, la locataire avait procédé au versement des loyers échus postérieurement le 9 septembre 2020, le paiement ayant été reçu par la bailleresse le 10 septembre 2020, jour même du dépôt de la requête en constatation de la résiliation. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir rejeté la requête du bailleur, au motif que « la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, la requête du bailleur doit être rejetée » [[Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/66693a41532c0d0008221b19]].
Cette solution, qui fait primer le paiement effectif sur la date de la requête, confère au juge-commissaire un office de vérification concrète et actuelle, rompant avec une approche purement chronologique. Elle manifeste une conception téléologique de l’action en résiliation, subordonnée à l’existence persistante d’un impayé au jour où le juge statue, et non à la seule constatation d’un impayé à l’expiration du délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture. Le message adressé aux praticiens est clair : il n’existe pas d’acquisition automatique de la résiliation du seul fait de l’écoulement du délai de trois mois sans paiement, le débiteur conservant la faculté de régulariser jusqu’à ce que le juge-commissaire ait statué.
En contrepartie, l’article L. 622-17 du Code de commerce assortit les créances postérieures impayées d’un privilège puissant, dit « privilège de procédure », qui les place au premier rang des créanciers privilégiés. Toutefois, la cour d’appel de Paris a précisé, dans son arrêt du 26 février 2026, que « lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, elles sont privilégiées mais perdent leur privilège si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur, du mandataire ou liquidateur judiciaire dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation » [[CA Paris, 26 février 2026, n° 22/14856, https://www.courdecassation.fr/decision/69a16d7dcdc6046d47e77935]]. Cette exigence de diligence, qui sanctionne la négligence du bailleur par la perte du privilège, impose une vigilance procédurale accrue au bailleur confronté à la défaillance financière de son preneur.
B. Les voies de résiliation spécifiques ouvertes au bailleur
Le droit des procédures collectives n’abandonne pas le bailleur à l’impuissance. L’article L. 622-14 du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14, ouvre au bailleur deux voies spécifiques de résiliation. La première, prévue au 1° de cet article, résulte de la décision de non-continuation du bail par l’administrateur judiciaire, qui emporte résiliation de plein droit du contrat. La seconde, prévue au 2° du même article, permet au bailleur de saisir le juge-commissaire aux fins de voir constater la résiliation du bail lorsque des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de ce jugement.
En liquidation judiciaire, l’article L. 641-12 du Code de commerce organise un régime spécifique. En son 3°, il dispose que le bail est résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire dans le délai de trois mois suivant ce jugement [[Article L. 641-12 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042437583]]. Le juge-commissaire constate cette résiliation sur la demande de tout intéressé. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 septembre 2020, a précisé que « la saisine de la cour s’inscrit dans les prérogatives que le juge-commissaire tient de l’article R. 641-21 alinéa 2 du code de commerce qui dispose : le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 641-11-1 et à l’article L. 641-12 ainsi que les dates de cette résiliation » [[CA Paris, 24 septembre 2020, n° 19/19026, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca804ffb8b786fd3adc4c0]]. Le constat judiciaire de la résiliation, s’il rétroagit à la date à laquelle les conditions de la résiliation de plein droit étaient réunies, n’en demeure pas moins indispensable pour que le bailleur puisse obtenir l’expulsion du preneur.
La cour d’appel de Paris, toujours dans ce même arrêt, a rappelé que « le livre VI du code de commerce inclut des cas autonomes de résiliation des contrats en cours », estimant que « l’importance du bail commercial pour l’activité de l’entreprise concernée imposait des dispositions particulières » [[CA Paris, 24 septembre 2020, n° 19/19026, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca804ffb8b786fd3adc4c0]]. Cette reconnaissance de la nécessité d’un équilibre entre la protection du débiteur et les droits du bailleur fonde l’ensemble du dispositif légal, en ce qu’elle admet que le bailleur ne saurait être indéfiniment privé de son droit de propriété par l’effet de la procédure collective de son preneur.
Il convient de relever que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce en renforçant les conditions de l’octroi des délais de paiement par le juge et de la suspension des effets de la clause résolutoire. Le texte dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » [[Article L. 145-41 du Code de commerce, modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477]]. Cette exigence nouvelle, qui subordonne la suspension de la clause résolutoire à la reprise du paiement du loyer courant, renforce la position du bailleur en procédure collective en rendant plus difficile l’obtention de délais de paiement qui paralyseraient durablement l’action en résiliation.
La combinaison de ces dispositions dessine un régime dual de la résiliation du bail commercial en procédure collective, dont la cohérence n’est qu’apparente. D’un côté, la résiliation pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture est paralysée par l’arrêt des poursuites et ne peut plus être poursuivie devant quelque juge que ce soit, le bailleur étant renvoyé à la procédure de déclaration de créance. De l’autre, la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs obéit à un régime spécifique, plus favorable au bailleur, qui peut saisir le juge-commissaire aux fins de constat de la résiliation après un délai de carence de trois mois. Cette dichotomie temporelle, qui distingue radicalement les créances antérieures et postérieures au jugement d’ouverture, constitue la clé de voûte du dispositif et commande l’ensemble des stratégies contentieuses du bailleur confronté à la défaillance financière de son preneur.
Par ailleurs, il importe de rappeler que le non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture constitue un manquement distinct des impayés antérieurs. La cour d’appel de Douai, dans l’arrêt du 15 janvier 2026 déjà cité, a précisé que « le bail a depuis lors été résilié à la demande du liquidateur » [[CA Douai, 15 janvier 2026, n° 23/02938, https://www.courdecassation.fr/decision/696a57f6cdc6046d4789e674]], confirmant que la résiliation peut intervenir à l’initiative des organes de la procédure eux-mêmes, en dehors de toute action du bailleur. En sens inverse, la cour d’appel de Paris a relevé, dans son arrêt du 26 février 2026, que « l’administrateur puis le liquidateur judiciaire n’ont pas usé de la faculté qui leur est offerte de mettre fin au bail » [[CA Paris, 26 février 2026, n° 22/14856, https://www.courdecassation.fr/decision/69a16d7dcdc6046d47e77935]], ce qui illustre la diversité des stratégies des organes de la procédure face au contrat de bail commercial, entre conservation de l’actif et allègement des charges.
Conclusion
L’incidence des procédures collectives sur le bail commercial traduit un équilibre fragile, construit par étapes législatives et affiné par la jurisprudence, entre la sauvegarde de l’entreprise et la protection des droits du bailleur. Le livre VI du Code de commerce, par l’effet combiné de l’arrêt des poursuites, de la continuation des contrats en cours et des voies spécifiques de résiliation, institue un régime dérogatoire au droit commun du bail commercial, où la clause résolutoire se trouve tantôt paralysée, tantôt réactivée, selon que les créances sont antérieures ou postérieures au jugement d’ouverture. La Cour de cassation, par son arrêt du 12 juin 2024, a consolidé cet édifice en imposant au juge-commissaire de vérifier, au jour où il statue, la persistance des impayés postérieurs, offrant ainsi au preneur une ultime faculté de régularisation. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en renforçant les conditions de la suspension de la clause résolutoire, a marqué un rééquilibrage en faveur du bailleur, sans remettre en cause l’architecture d’ensemble du dispositif. Le dialogue entre le droit des entreprises en difficulté et le statut des baux commerciaux demeure ainsi l’une des intersections les plus techniques de notre droit des affaires.
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