La garantie biennale de bon fonctionnement en droit de la construction : panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2026)
I. Le domaine de la garantie biennale
A. Les éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement
La garantie biennale de bon fonctionnement, instituée par l’article 1792-3 du Code civil, constitue l’une des trois garanties légales pesant sur les constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, aux côtés de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 et de la garantie décennale des articles 1792 et 1792-2. L’article 1792-3 dispose que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » [[ Article 1792-3 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443534. ]]. Ce texte, d’apparence laconique, recèle une complexité technique considérable que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser au cours des dernières années, au point d’en faire l’un des contentieux les plus nourris du droit de la construction contemporain, comme en témoignent les arrêts rendus en formation de section et publiés au Bulletin depuis 2022.
Le champ d’application de la garantie biennale se définit par opposition à celui de la garantie décennale. Cette dernière couvre, aux termes de l’article 1792 du Code civil, les dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » [[ Article 1792 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443533. ]]. L’article 1792-2 étend cette présomption de responsabilité aux dommages affectant la solidité des éléments d’équipement faisant « indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » [[ Article 1792-2 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443532. ]]. La garantie biennale de l’article 1792-3 couvre, quant à elle, les éléments d’équipement résiduels, ceux que la doctrine qualifie de dissociables.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 13 juillet 2022, que ne relèvent de l’article 1792-3 que les éléments d’équipement « destinés à fonctionner » [[ Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 19-20.231, https://www.courdecassation.fr/decision/62ce5d2c9a8ce9789a2bb4f3. ]]. Cette exigence téléologique exclut du champ de la garantie les éléments purement statiques, tels qu’un mur de clôture ou un dallage décoratif, qui ne sont pas animés d’une finalité dynamique de fonctionnement. Elle circonscrit l’office de la garantie biennale à un périmètre fonctionnel : doivent être garantis les équipements qui sont destinés à opérer, à transformer, à produire un effet mécanique, thermique, électrique ou hydraulique. La jurisprudence en tire des conséquences pratiques immédiates : un insert de cheminée, une chaudière, un volet roulant motorisé, une VMC constituent des éléments d’équipement au sens de l’article 1792-3 ; un carrelage, une cloison ou une peinture n’en sont pas.
La garantie de bon fonctionnement court pendant une durée de deux ans à compter de la réception des travaux. Ce délai, qualifié de « minimale » par le texte, peut être conventionnellement allongé mais jamais réduit. Il s’agit d’une garantie autonome, distincte de la garantie décennale, et qui produit un effet juridique spécifique : elle impose au constructeur de remédier aux dysfonctionnements des éléments d’équipement dissociables pendant cette période de deux ans, sans que le maître de l’ouvrage ait à démontrer une faute ou un vice de conception. La Cour de cassation a rappelé ce caractère objectif de l’obligation dans un arrêt du 2 février 2022, aux termes duquel « la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend aux éléments d’équipement de l’ouvrage faisant l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » [[ Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 21-11.345, https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d257e55bc330cbb47b6. ]].
Par ailleurs, la notion d’élément d’équipement dissociable, centrale pour l’application du texte, a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle attentive. Est dissociable l’élément dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ni enlèvement de matière sur les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Cette définition, forgée par la jurisprudence à partir de l’article 1792-2 du Code civil, permet de tracer la frontière entre la garantie décennale et la garantie biennale. Dès lors, une chaudière murale raccordée au réseau par des flexibles est un élément d’équipement dissociable relevant de l’article 1792-3 ; en revanche, une fenêtre scellée dans le gros œuvre constitue un élément d’équipement faisant indissociablement corps avec l’ouvrage et relève de la garantie décennale.
B. La distinction entre garantie biennale, garantie décennale et responsabilité contractuelle de droit commun
La qualification du régime de responsabilité applicable constitue l’enjeu central du contentieux de la construction. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 14 décembre 2022, rappelé la summa divisio qui gouverne la matière : aux éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec l’ouvrage s’applique la garantie décennale, aux autres éléments d’équipement s’applique la garantie biennale, et aux désordres qui ne relèvent d’aucune de ces deux garanties s’applique la responsabilité contractuelle de droit commun [[ Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-19.377, https://www.courdecassation.fr/decision/639acb398484a305d494b8cc. ]]. Cette trilogie — décennale, biennale, droit commun — structure l’ensemble du contentieux.
L’intérêt pratique de la qualification est considérable. La garantie décennale impose au constructeur de souscrire une assurance obligatoire, prévue par l’article L. 241-1 du Code des assurances, qui garantit au maître de l’ouvrage l’indemnisation des désordres de nature décennale même en cas de défaillance financière du constructeur [[ Article L. 241-1 du Code des assurances, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006796103. ]]. La garantie biennale, en revanche, n’est pas couverte par une obligation d’assurance spécifique : le constructeur répond sur son propre patrimoine, et le maître de l’ouvrage supporte le risque de son insolvabilité. La responsabilité contractuelle de droit commun, quant à elle, obéit aux règles de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil et impose au maître de l’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, là où les garanties légales reposent sur des présomptions de responsabilité [[ Article 2224 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006446175. ]].
La Cour de cassation a également précisé, dans l’arrêt précité du 14 décembre 2022, que la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables ne trouvait pas à s’appliquer dans les rapports entre le maître de l’ouvrage et les locateurs d’ouvrage, lorsque les désordres affectaient des éléments d’équipement d’origine ne relevant pas de l’article 1792-3. Cette précision, qui peut paraître technique, est lourde de conséquences : elle signifie que la qualification d’un élément d’équipement comme dissociable ou indissociable détermine non seulement le régime de responsabilité applicable, mais également l’existence même d’une couverture assurantielle en cas de sinistre.
En conséquence, le praticien du droit de la construction doit, avant toute action, procéder à une triple qualification : déterminer si le désordre affecte un élément d’équipement ou un élément constitutif de l’ouvrage ; qualifier l’élément d’équipement de dissociable ou d’indissociable ; et, le cas échéant, vérifier si cet élément est « destiné à fonctionner » au sens de la jurisprudence du 13 juillet 2022. Cette opération de qualification, qui conditionne la recevabilité et le bien-fondé de l’action, constitue le préalable indispensable à toute stratégie contentieuse en droit de la construction.
II. Le revirement du 21 mars 2024 et ses conséquences sur l’architecture des garanties légales
A. L’abandon de la jurisprudence de 2017 et le retour à la distinction fondée sur la notion d’ouvrage
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mars 2024, publié au Bulletin et au Rapport, constitue un revirement majeur de la jurisprudence en matière de responsabilité des constructeurs [[ Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, https://www.courdecassation.fr/decision/65fbeca2affbff00080c6bb5. ]]. La Cour de cassation a, par cette décision solennelle, abandonné la jurisprudence qu’elle avait initiée en 2017 et selon laquelle les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale dès lors qu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
La genèse du revirement est exposée avec une transparence inhabituelle dans les motifs de l’arrêt. La Cour rappelle, au visa des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, que la jurisprudence de 2017 poursuivait deux objectifs : « un objectif de simplification en ne distinguant plus selon que l’élément d’équipement était d’origine ou seulement adjoint à l’existant, lorsque les dommages l’affectant rendaient l’ouvrage en lui-même impropre à sa destination » et « assurer une meilleure protection des maîtres de l’ouvrage, réalisant plus fréquemment des travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat existant ». Elle constate néanmoins, au terme d’une analyse lucide de sa propre jurisprudence, que « ces objectifs n’ont, toutefois, pas été atteints ».
L’échec de la jurisprudence de 2017 est documenté par deux séries de considérations. D’une part, la Cour relève que la distinction introduite par l’arrêt du 13 juillet 2022 — limitant l’application de la garantie décennale aux seuls éléments d’équipement « destinés à fonctionner » — « a abouti à multiplier les qualifications attachées aux éléments d’équipement et les régimes de responsabilité qui leur sont applicables, au risque d’exclure des garanties légales du constructeur les dommages causés par les éléments d’équipement d’origine ». En d’autres termes, la tentative de simplification a produit l’effet inverse : une complexification des régimes juridiques au détriment de la sécurité juridique.
D’autre part, la Cour de cassation s’est livrée à un exercice inédit de consultation des acteurs du secteur, dont elle expose les résultats dans les motifs de sa décision : « il ressort des consultations entreprises auprès de plusieurs acteurs du secteur (France assureurs, Fédération nationale des travaux publics, Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, Fédération française du bâtiment, Institut national de la consommation) que les installateurs d’éléments d’équipement susceptibles de relever de la garantie décennale ne souscrivent pas plus qu’auparavant à l’assurance obligatoire des constructeurs ». Cet état des lieux factuel, fondé sur une enquête empirique, fonde la conclusion que « la jurisprudence initiée en 2017 ne s’est donc pas traduite par une protection accrue des maîtres de l’ouvrage ou une meilleure indemnisation que celle dont ils pouvaient déjà bénéficier au titre d’autres garanties d’assurance ».
La solution nouvelle est énoncée en des termes dépourvus d’ambiguïté : « si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs ». La Cour précise, sur le terrain de l’application dans le temps, que « la jurisprudence nouvelle s’applique à l’instance en cours, dès lors qu’elle ne porte pas d’atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge ».
La troisième chambre civile a confirmé ce revirement dans un arrêt du 5 décembre 2024, qui constitue la première application de la solution nouvelle à un pourvoi formé contre une décision ayant appliqué la jurisprudence de 2017 [[ Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-13.562, https://www.courdecassation.fr/decision/67514c146b10f0edcea72f49. ]]. La Cour y rappelle la formule du 21 mars 2024 et l’applique à un litige portant sur l’installation d’un poêle à bois raccordé à un conduit de fumée existant, qui avait provoqué un incendie rendant l’immeuble impropre à sa destination. La cour d’appel de Rennes, qui avait retenu la garantie décennale, est censurée pour avoir violé les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil tels qu’interprétés par l’arrêt du 21 mars 2024.
B. Les conséquences pratiques du revirement pour les maîtres de l’ouvrage et les constructeurs
Le revirement du 21 mars 2024 emporte des conséquences pratiques considérables pour l’ensemble des acteurs de la construction et de la rénovation. La première de ces conséquences est que les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne bénéficient plus ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, quel que soit le degré de gravité des désordres qu’ils provoquent. Un insert de cheminée qui cause un incendie détruisant intégralement une maison d’habitation ne relève plus de la garantie décennale, mais de la seule responsabilité contractuelle de droit commun, laquelle suppose la démonstration d’une faute et n’est pas couverte par l’assurance obligatoire des constructeurs.
Cette solution crée une dissymétrie dans la protection du maître de l’ouvrage selon la nature des travaux réalisés. Le maître de l’ouvrage qui fait construire une maison neuve bénéficie de la garantie décennale pour les éléments d’équipement indissociables et de la garantie biennale pour les éléments d’équipement dissociables d’origine. En revanche, le maître de l’ouvrage qui fait remplacer une chaudière ou installer un insert de cheminée dans une construction existante ne bénéficie désormais d’aucune des garanties légales des constructeurs : il doit se tourner vers la responsabilité contractuelle de droit commun, dont le régime probatoire est moins favorable. Cette situation appelle une réflexion sur l’opportunité d’une intervention législative qui rétablirait une forme de garantie obligatoire pour les travaux de rénovation affectant des éléments d’équipement essentiels à l’habitabilité du logement.
A cet égard, il importe de souligner que la Cour de cassation, en écartant l’application des garanties légales aux éléments d’équipement installés sur existant, n’a pas entendu priver le maître de l’ouvrage de toute protection. Elle a simplement rétabli la distinction traditionnelle entre l’ouvrage neuf — qui relève des articles 1792 et suivants du Code civil — et les travaux sur existant — qui relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle. Cette distinction, qui était celle du droit positif antérieur à 2017, présente l’avantage de la cohérence juridique : un élément d’équipement installé sur existant ne constitue pas, en lui-même, un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, de sorte qu’il échappe logiquement au régime des garanties légales.
La deuxième conséquence du revirement concerne l’assurance construction. En écartant l’application de la garantie décennale et de la garantie biennale aux éléments d’équipement installés sur existant, la Cour de cassation exclut corrélativement l’application de l’assurance obligatoire des constructeurs prévue par l’article L. 241-1 du Code des assurances. Cette exclusion, qui pouvait sembler protectrice pour les installateurs, comporte un risque pratique non négligeable : en cas de sinistre grave causé par un élément d’équipement installé sur existant, le maître de l’ouvrage ne pourra actionner que la responsabilité contractuelle de l’installateur, sans pouvoir mobiliser la garantie financière de son assureur décennal.
La troisième conséquence est d’ordre probatoire. La responsabilité décennale et la garantie biennale reposent sur des présomptions de responsabilité : le maître de l’ouvrage n’a pas à démontrer la faute du constructeur, il lui suffit d’établir l’existence du désordre et son lien avec les travaux réalisés. La responsabilité contractuelle de droit commun, au contraire, impose au maître de l’ouvrage de rapporter la triple preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, conformément aux articles 1231-1 et suivants du Code civil [[ Article 1231-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033024832. ]]. Cette charge probatoire, qui pèse sur le demandeur, constitue un obstacle procédural significatif, en particulier dans les hypothèses où le sinistre a détruit les éléments matériels permettant de déterminer l’origine du désordre. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans l’arrêt du 21 mars 2024, que la jurisprudence de 2017 n’avait pas atteint son objectif de protection accrue des maîtres de l’ouvrage, précisément parce que la couverture assurantielle faisait défaut dans la pratique.
En conséquence, le praticien du droit de la construction doit, depuis le 21 mars 2024, intégrer cette nouvelle donne dans la rédaction des contrats de louage d’ouvrage portant sur l’installation d’éléments d’équipement sur existant. Il lui appartient de recommander à ses clients, qu’ils soient maîtres de l’ouvrage ou installateurs, de prévoir contractuellement des garanties conventionnelles et des couvertures assurantielles spécifiques qui pallient l’absence des garanties légales. La souscription d’une assurance « tous risques chantier » ou d’une garantie contractuelle de bon fonctionnement peut, dans cette perspective, constituer une protection efficace pour le maître de l’ouvrage, à condition que cette assurance couvre expressément les dommages causés par les éléments d’équipement installés sur existant.
Dès lors, le contentieux de la construction se trouve profondément remodelé par ce triple mouvement jurisprudentiel : le revirement du 21 mars 2024, confirmé par l’arrêt du 5 décembre 2024, replace la notion d’ouvrage au cœur du dispositif des garanties légales et redonne à la responsabilité contractuelle de droit commun une place que la jurisprudence de 2017 avait indûment réduite. Cette évolution, dont la Cour de cassation assume pleinement la portée en justifiant sa décision par des considérations d’opportunité pratique étayées par une consultation sectorielle, illustre la capacité de la jurisprudence à s’adapter aux réalités du marché de la construction et de l’assurance. Le notaire comme le conseil en droit immobilier se doivent d’intégrer cette nouvelle donne dans leur pratique quotidienne, qu’il s’agisse de la rédaction des actes de vente ou de l’assistance contentieuse des maîtres de l’ouvrage confrontés à un sinistre affectant un élément d’équipement installé sur existant.
Les contentieux de chantier débordent parfois sur les relations de travail au sein des entreprises du bâtiment, de l’accident sur site au travail dissimulé : pour ce versant du litige, l’analyse d’un avocat en droit du travail à Paris complète celle du droit de la construction.
Conclusion
La garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil, qui paraissait constituer une institution stable du droit de la construction, a connu entre 2022 et 2026 une évolution jurisprudentielle d’une ampleur remarquable. Le revirement du 21 mars 2024, en excluant les éléments d’équipement installés sur existant du champ des garanties légales, a redessiné les frontières entre la garantie décennale, la garantie biennale et la responsabilité contractuelle de droit commun. Cette clarification, qui rétablit la cohérence théorique du dispositif en replaçant la notion d’ouvrage au centre des qualifications, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des contrats et le choix des couvertures assurantielles. L’arrêt du 5 décembre 2024, en confirmant la nouvelle jurisprudence, atteste de la volonté de la troisième chambre civile d’assurer la stabilité et la prévisibilité du droit de la construction, fût-ce au prix d’une protection amoindrie des maîtres de l’ouvrage réalisant des travaux de rénovation sur leur habitat existant. La responsabilité contractuelle de droit commun, dont le domaine d’application se trouve ainsi élargi, demeure régie par les principes posés aux articles 1231-1 et suivants du Code civil, qui imposent au créancier de l’obligation d’établir l’inexécution contractuelle et le préjudice en résultant [[ Article 1231-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033024832. ]].
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