Le contrôle de proportionnalité de la saisie immobilière par le juge de l’exécution : de la comparaison arithmétique au contrôle global

L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mai 2026, publié au Bulletin, constitue une décision de principe qui redéfinit l’office du juge de l’exécution en matière de saisie immobilière. Par cet arrêt, la Cour de cassation impose au juge de l’exécution de ne pas se borner à une comparaison arithmétique entre la valeur de la créance poursuivie et celle du bien saisi, mais de procéder à un contrôle global de proportionnalité prenant en compte la situation personnelle et patrimoniale du débiteur ainsi que les mesures alternatives moins intrusives à la disposition du créancier. Cette solution, qui s’inscrit dans le mouvement de fondamentalisation du droit des voies d’exécution par le prisme de la Convention européenne des droits de l’homme, mérite une analyse approfondie tant dans ses fondements que dans ses implications pratiques.

En l’espèce, une banque avait consenti deux prêts immobiliers à un couple pour l’acquisition d’un bien. L’un des emprunteurs, incarcéré, avait bénéficié de deux suspensions d’échéances de vingt-quatre mois chacune. La banque, se fondant sur l’acte notarié de prêt, avait fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière pour une créance déclarée de 166 342,09 euros. La cour d’appel de Nancy, par arrêt du 27 janvier 2022, avait prononcé la mainlevée de la saisie pour disproportion, après avoir constaté que la créance effectivement exigible se limitait à environ 2 463,21 euros au regard de la nullité de la déchéance du terme, et que la valeur du bien saisi était de 180 000 euros. La deuxième chambre civile casse cet arrêt au double visa de l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme et des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’intérêt de cette décision réside dans la méthode de contrôle de proportionnalité qu’elle impose au juge de l’exécution, dépassant l’approche purement arithmétique au profit d’une appréciation globale des intérêts en présence. L’arrêt du 21 mai 2026 s’inscrit dans une évolution plus large du droit des voies d’exécution, irriguée par la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, qui tend à garantir un juste équilibre entre le droit de propriété du débiteur et le droit à l’exécution du créancier. La présente analyse se propose d’examiner, dans une première partie, la consécration d’un contrôle global de proportionnalité par la Cour de cassation (I), avant d’envisager, dans une seconde partie, la fondamentalisation du droit des voies d’exécution par le prisme de la Convention européenne des droits de l’homme et ses implications pratiques (II).

I. La consécration d’un contrôle global de proportionnalité de la saisie immobilière

A. Le dépassement de la comparaison arithmétique entre la valeur de la créance et celle du bien saisi

La Cour de cassation énonce, dans son arrêt du 21 mai 2026, que le juge de l’exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, « ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d’exécution » [[ Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n°23-10.643, FS-B. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea098cdc6046d47669544. ]]. Cette affirmation constitue un infléchissement notable de la pratique antérieure, dans laquelle les juridictions du fond se contentaient souvent d’un rapprochement quantitatif entre le montant de la dette et la valeur vénale de l’immeuble saisi pour caractériser ou, au contraire, écarter la disproportion alléguée.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, la cour d’appel de Nancy avait précisément raisonné en ces termes. Après avoir constaté que la déchéance du terme du prêt n’était pas régulièrement acquise, elle en avait déduit que la banque ne disposait que d’une créance modique au regard de la valeur de l’immeuble, estimée à 180 000 euros. Les juges du fond en avaient conclu que la poursuite de la saisie immobilière constituait une mesure disproportionnée. Or, la Cour de cassation censure ce raisonnement en considérant que la cour d’appel « s’est prononcée par des motifs impropres à établir la disproportion de la saisie, tirés de la seule comparaison de la valeur du bien saisi et de celle de la créance » [[ Ibid., §21. ]].

Cette solution prolonge un mouvement jurisprudentiel déjà perceptible dans les décisions antérieures de la Cour de cassation. Dès le 20 janvier 2022, la deuxième chambre civile avait posé, en matière de liquidation d’astreinte, que le juge doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte portée au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime poursuivi, en se fondant sur l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme [[ Cass. 2e civ., 20 janv. 2022, n°20-15.261, publié au Bulletin et au Rapport annuel. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61e908b1348f7460c0bea930. ]]. La même juridiction avait également affirmé, le 17 mai 2023, que la saisie immobilière, constitutive d’une ingérence dans le droit au respect des biens, doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux du débiteur [[ Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n°21-16.167, publié au Bulletin. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/646477f55c7899d0f88f898a. ]].

Par ailleurs, certaines juridictions du fond avaient anticipé cette évolution. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Privas, dans une décision du 21 mai 2026, a soulevé d’office la question de la proportionnalité de la saisie immobilière et ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à s’expliquer sur ce point [[ TJ Privas, 21 mai 2026, n°26/00438. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6a0f601acdc6046d477cade7. ]]. De même, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, le 26 mai 2026, a ordonné la réouverture des débats en relevant que la saisie portait sur le domicile familial et qu’il convenait d’examiner le caractère disproportionné de la mesure au regard de la situation personnelle du débiteur [[ TJ Charleville-Mézières, 26 mai 2026, n°23/00002. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6a1886a0cdc6046d4746d0f3. ]].

B. Les composantes du contrôle global : situation du débiteur et mesures alternatives

L’arrêt du 21 mai 2026 définit les paramètres du contrôle global de proportionnalité que le juge de l’exécution doit désormais mettre en œuvre. La Cour de cassation énonce que le juge doit s’assurer, « en prenant notamment en compte l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu » [[ Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n°23-10.643, §19. ]].

La première composante de ce contrôle concerne la situation personnelle et patrimoniale du débiteur. Le juge de l’exécution ne peut plus se contenter de comparer des montants ; il doit apprécier concrètement la situation du saisi, ce qui inclut sa situation familiale, professionnelle, l’existence d’autres biens saisissables, la nature du bien immobilier en cause — notamment s’il constitue le domicile familial — et les conséquences que la vente forcée emporterait pour le débiteur et sa famille. Cet examen global trouve un écho dans la jurisprudence du tribunal judiciaire de Montluçon, qui a rappelé le 22 mai 2026 que « la saisie immobilière constitue une ingérence dans le droit au respect des biens du saisi et s’analyse ainsi en une privation de propriété au sens de l’article 1er du protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ainsi que, le cas échéant, dans son droit au respect de son domicile et de sa vie privée, protégé tant par l’article 8 de ladite Convention » [[ TJ Montluçon, 22 mai 2026, n°24/00088. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6a10a0bdcdc6046d479aecae. ]].

La seconde composante réside dans l’obligation pour le juge d’envisager les mesures alternatives et moins intrusives à la disposition du créancier. Cette exigence rompt avec la conception classique du droit de l’exécution, selon laquelle le créancier dispose d’une liberté de choix des mesures propres à assurer le recouvrement de sa créance, en vertu de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance » et « l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ». La Cour de cassation ne remet pas en cause cette liberté de choix, mais elle impose au juge de vérifier que la mesure retenue est bien la plus adaptée parmi les voies d’exécution disponibles. Dès lors, le juge doit rechercher si le créancier pouvait recourir à une saisie-attribution sur compte bancaire, à une saisie des rémunérations, à une saisie-vente de biens meubles corporels, ou encore à d’autres mesures moins attentatoires au droit de propriété du débiteur.

La cour d’appel de Nîmes a fait application de ces principes dans un arrêt du 27 novembre 2025, en jugeant que la seule différence entre la valeur du bien saisi et le montant de la créance — fût-elle d’un facteur huit — « ne peut suffire à établir le caractère disproportionné de la mesure d’exécution » et en examinant concrètement si d’autres mesures, telles qu’une saisie des rémunérations, auraient permis un recouvrement satisfaisant [[ CA Nîmes, 27 nov. 2025, n°25/01010. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6929a332b3dd52896a78c03c. ]]. Le tribunal judiciaire de Tours a également procédé à cet examen global, dans un jugement du 29 mai 2026, en vérifiant la combinaison des articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution pour conclure que la mesure n’était pas disproportionnée au regard de l’échec des autres voies d’exécution tentées [[ TJ Tours, 29 mai 2026, n°24/00007. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6a1a0b67cdc6046d476c5d6c. ]].

II. La fondamentalisation du droit des voies d’exécution par le prisme de la Convention européenne des droits de l’homme

A. L’ancrage conventionnel du contrôle de proportionnalité : l’article 1er du Protocole n°1

L’originalité de l’arrêt du 21 mai 2026 tient à la place centrale qu’il accorde à la Convention européenne des droits de l’homme dans la motivation du standard de contrôle. La Cour de cassation consacre l’essentiel de sa réponse à l’analyse de l’article 1er du Protocole n°1 et à la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, avant d’en déduire l’interprétation des dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Ce faisant, elle place la fondamentalisation du droit des voies d’exécution au cœur de son raisonnement.

La Cour de cassation rappelle d’abord que la Cour européenne des droits de l’homme a dégagé de l’article 1er du Protocole n°1 trois règles distinctes : « La première, d’ordre général, énonce le principe du respect de la propriété ; elle s’exprime dans la première phrase du premier alinéa. La deuxième vise la privation de propriété et la soumet à certaines conditions ; elle figure dans la seconde phrase du même alinéa. Quant à la troisième elle reconnaît aux États le pouvoir, entre autres, de réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général et en mettant en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires à cette fin ; elle ressort du deuxième alinéa » [[ CEDH, 23 sept. 1982, Sporrong et Lönnroth c. Suède, n°7151/75, §61, cité par Cass. 2e civ., 21 mai 2026, §10. ]].

La Cour de cassation mobilise ensuite l’arrêt Rousk c. Suède du 25 juillet 2013, par lequel la Cour européenne a jugé qu’il doit exister un rapport de proportionnalité raisonnable entre les moyens employés et le but recherché, et que l’équilibre requis ne sera pas atteint si la personne concernée a dû supporter une charge individuelle et excessive [[ CEDH, 25 juill. 2013, Rousk c. Suède, n°27183/04, §109, 112 et 113, cité par Cass. 2e civ., 21 mai 2026, §11. ]]. La Cour de cassation en retient que, dans cette affaire, la Cour européenne avait constaté que la décision de confirmer la vente et l’expulsion du requérant étaient excessives et disproportionnées, « d’autant plus que ce dernier disposait d’autres biens, comme une voiture, qui auraient pu être saisis et vendus pour couvrir le faible solde de ses dettes exigibles » [[ Ibid., §12. ]].

L’arrêt Vaskrsi c. Slovénie du 25 avril 2017 est également convoqué par la Cour de cassation. La Cour européenne y a jugé que « compte tenu de l’importance primordiale de la mesure d’exécution prise à l’encontre du bien du requérant, qui était également son domicile, et de la disproportion manifeste entre cette mesure et le montant de la dette qu’elle visait à recouvrer, les autorités étaient tenues de tenir compte avec soin et de manière explicite d’autres solutions appropriées mais moins intrusives » [[ CEDH, 25 avril 2017, Vaskrsi c. Slovénie, n°31371/12, §82 et 83, cité par Cass. 2e civ., 21 mai 2026, §13. ]]. La Cour de cassation en déduit que l’État défendeur n’avait pas opéré un juste équilibre entre le but poursuivi et la mesure employée, en raison notamment « du faible montant de la créance recouvrée par la vente judiciaire du domicile de la requérante et du fait que les autorités nationales n’ont pas envisagé d’autres mesures appropriées et moins onéreuses » [[ Ibid., §14. ]].

La Cour de cassation complète ce panorama conventionnel par deux autres références. Elle rappelle que la Cour européenne a jugé qu’une créance peut constituer un bien au sens de l’article 1er du Protocole n°1 si elle est suffisamment établie pour être exigible, et que l’impossibilité pour le créancier d’obtenir l’exécution d’une telle créance constituerait une ingérence dans l’exercice de son droit au respect de ses biens [[ CEDH, 9 déc. 1994, Raffineries grecques Stran et Stratis Andreadis c. Grèce, n°13427/87, §59, et CEDH, 7 mai 2002, Bourdov c. Russie, n°59498/00, §40, cités par Cass. 2e civ., 21 mai 2026, §15. ]]. Cette double référence illustre l’équilibre que la Cour de cassation entend préserver : si le droit de propriété du débiteur est protégé par la Convention, le droit de créance du poursuivant l’est également, de sorte que le juge de l’exécution doit ménager un équilibre entre ces deux droits fondamentaux concurrents.

À cet égard, l’arrêt du 21 mai 2026 parachève une évolution amorcée par la jurisprudence de la deuxième chambre civile. L’arrêt du 20 janvier 2022 avait déjà posé le principe selon lequel l’astreinte, en ce qu’elle impose une condamnation pécuniaire au débiteur, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci et « entre ainsi dans le champ d’application de la protection des biens garantie par ce protocole », de sorte que « le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit » [[ Cass. 2e civ., 20 janv. 2022, n°20-15.261, §9-10. ]]. La même exigence de proportionnalité avait été réaffirmée, dans un arrêt du même jour, à propos de la liquidation d’une astreinte d’un montant de 516 000 euros, la Cour jugeant que les juges du fond auraient dû répondre au moyen tiré de la disproportion manifeste entre la liquidation sollicitée et le bénéfice attendu [[ Cass. 2e civ., 20 janv. 2022, n°19-23.721, publié au Bulletin et au Rapport annuel. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61e908b1348f7460c0bea931. ]].

B. Les implications pratiques : office du juge et équilibre des intérêts

Sur le plan pratique, l’arrêt du 21 mai 2026 emporte des conséquences significatives pour l’office du juge de l’exécution et pour la stratégie des parties à la procédure de saisie immobilière. En premier lieu, l’arrêt consacre un véritable pouvoir de contrôle du juge de l’exécution sur le caractère proportionné de la mesure, qui ne se limite plus à un simple contrôle de l’abus de droit mais s’étend à une appréciation globale de la légitimité de la voie d’exécution choisie au regard de l’ensemble des circonstances de l’espèce. En application de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure abusive » [[ Cass. 2e civ., 21 mai 2026, §18. ]] ; mais la Cour de cassation interprète désormais ce texte à la lumière de la Convention européenne pour en faire un instrument de contrôle de la proportionnalité de la mesure.

En deuxième lieu, l’arrêt clarifie la charge de la preuve et le rôle des parties. Si le débiteur qui poursuit la mainlevée de la saisie doit établir le caractère disproportionné de la mesure, le juge de l’exécution ne saurait se contenter d’une argumentation fondée sur la seule comparaison des valeurs en présence. Il lui appartient d’inviter les parties à s’expliquer sur l’ensemble des éléments pertinents et, le cas échéant, de soulever d’office la question de la proportionnalité, ainsi que l’illustre la décision du juge de l’exécution de Privas du 21 mai 2026 [[ TJ Privas, 21 mai 2026, précité. ]].

En troisième lieu, le créancier poursuivant doit désormais anticiper, dans la mise en œuvre de ses poursuites, l’examen par le juge de l’adéquation de la mesure choisie. La Cour de cassation impose au juge de vérifier que le créancier n’a pas négligé de recourir à des mesures moins attentatoires, ce qui incite les créanciers à documenter, dès l’introduction de la procédure, les raisons pour lesquelles les autres voies d’exécution étaient inadaptées ou insuffisantes. La cour d’appel de Nîmes a ainsi pris soin de relever que « la mise en œuvre d’une procédure de saisie des rémunérations au regard du montant de la dette et du nombre de personnes à charge, ne permet pas d’envisager un règlement de la dette dans des conditions satisfaisantes » pour écarter le grief de disproportion [[ CA Nîmes, 27 nov. 2025, précité. ]].

En quatrième lieu, l’arrêt ouvre la voie à une évolution du contentieux de la saisie immobilière qui pourrait affecter le contentieux de la vente immobilière elle-même. Le principe de proportionnalité irriguant désormais le droit des voies d’exécution, la question se pose de son extension à d’autres mécanismes d’exécution forcée touchant au patrimoine immobilier, notamment dans le cadre du droit de la copropriété ou des sûretés réelles. Le tribunal judiciaire de Montluçon a d’ores et déjà intégré cette dimension dans son office, en contrôlant la proportionnalité de la saisie au regard du respect de la vie privée et du domicile garantis par l’article 8 de la Convention [[ TJ Montluçon, 22 mai 2026, précité. ]].

En cinquième lieu, l’arrêt du 21 mai 2026 consolide la jurisprudence de la Cour de cassation sur le rôle de la Convention européenne dans le droit interne des voies d’exécution. La Cour affirme désormais clairement que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution « doivent être interprétées à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme » [[ Cass. 2e civ., 21 mai 2026, §19. ]]. Cette interprétation conventionnellement conforme constitue un changement de paradigme pour une matière traditionnellement considérée comme purement technique et procédurale. Elle place le droit de l’exécution immobilière sous le contrôle des droits fondamentaux, ce dont le justiciable — qu’il soit créancier ou débiteur — ne peut que tirer avantage, en ce qu’elle garantit un équilibre plus juste entre les intérêts en conflit.

Conclusion

L’arrêt de la deuxième chambre civile du 21 mai 2026 constitue une décision importante pour le droit des voies d’exécution immobilière. En imposant au juge de l’exécution un contrôle global de proportionnalité qui dépasse la simple comparaison arithmétique entre la valeur de la créance et celle du bien saisi, la Cour de cassation aligne le droit interne sur les exigences de la Convention européenne des droits de l’homme, telles qu’interprétées par la Cour de Strasbourg. Le juge de l’exécution doit désormais apprécier la situation personnelle et patrimoniale du débiteur dans sa globalité, envisager les mesures alternatives et moins intrusives, et veiller à ce que la mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les droits concurrents du créancier et du débiteur, tous deux protégés au titre de l’article 1er du Protocole n°1. Cette fondamentalisation du droit de l’exécution, si elle complexifie l’office du juge, offre aux justiciables une protection renforcée contre les mesures disproportionnées, sans pour autant priver le créancier de la possibilité de recouvrer sa créance par les voies légales. L’équilibre ainsi recherché entre droit de propriété et droit de créance illustre la maturation d’un droit de l’exécution qui se veut à la fois efficace et respectueux des droits fondamentaux.