La restitution des lieux en fin de bail commercial : le dialogue des articles 1730 a 1732 du Code civil avec le statut d’ordre public
I. Le regime probatoire de la restitution des lieux
A. La dualite des articles 1730 et 1731 du Code civil et l’incidence de l’etat des lieux
Le droit commun du bail consacre, aux articles 1730 a 1732 du Code civil, un regime probatoire de la restitution des lieux dont la rigueur s’applique avec une intensite particuliere au bail commercial. L’article 1730 enonce que, « s’il a ete fait un etat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a recue, suivant cet etat, excepte ce qui a peri ou a ete degrade par vetuste ou force majeure » [[Article 1730 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442873]]. L’article 1731 dispose quant a lui que, « s’il n’a pas ete fait d’etat des lieux, le preneur est presume les avoir recus en bon etat de reparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » [[Article 1731 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442883]].
Cette dualite est au cSur du contentieux de la restitution. En presence d’un etat des lieux d’entree, le bailleur dispose d’un titre probatoire dont la force reside dans le caractere contradictoire de son etablissement. La charge de la preuve se trouve alors facilitee : l’etat des lieux de sortie sera compare terme a terme a l’etat des lieux d’entree, et le preneur devra repondre de toute degradation non imputable a la vetuste ou a la force majeure. A defaut d’etat des lieux, l’article 1731 fait peser sur le preneur une presomption simple de reception en bon etat, dont il ne pourra se liberer qu’en rapportant la preuve contraire. Cette preuve contraire exige des elements materiels et circonstancies de nature a etablir que les degradations constatees preexistaient a son entree dans les lieux.
La Cour de cassation exerce un controle rigoureux sur la mise en Suvre de ces textes par les juges du fond. Par un arret du 25 janvier 2023, la troisieme chambre civile a censure une cour d’appel qui, pour rejeter les demandes des bailleurs, avait retenu que « faute d’etat des lieux lors de l’entree du preneur cessionnaire, il leur appartient de rapporter la preuve qu’il est a l’origine des travaux executes sans autorisation » et que « n’ayant pas etabli que les degradations avaient ete commises durant la jouissance du dernier locataire, les bailleurs ne peuvent invoquer l’article 1732 du code civil qui prive le preneur du benefice de la presomption de l’article 1731 du meme code » [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°21-22.311, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db3e93de8405dea53166]]. La Haute juridiction a estime qu’en statuant ainsi, la cour d’appel avait inverse la charge de la preuve.
L’enseignement de cet arret est double. D’une part, lorsque le preneur est presume avoir recu les lieux en bon etat de reparations locatives, il lui incombe de demontrer que les degradations constatees ne lui sont pas imputables. Il ne saurait reporter sur le bailleur le fardeau d’etablir la date a laquelle les travaux sans autorisation ont ete effectues ni sous l’egide de quel preneur ils l’ont ete. D’autre part, le mecanisme de l’article 1731, combine a celui de l’article 1732, cree au benefice du bailleur un regime probatoire dont la coherence interdit tout renversement de la charge de la preuve qui n’aurait pas ete prevu par le texte.
La cour d’appel de Versailles, dans un arret du 2 juin 2022, a rappele l’importance de l’etablissement d’un proces-verbal de constat de sortie des lieux pour permettre au bailleur d’etablir la realite et l’etendue des degradations imputables au preneur sortant. Lorsque ce constat revele que les locaux etaient « propres, en bon etat ou en etat d’usage pour certains equipements », le bailleur se trouve prive de la possibilite de retenir le depot de garantie [[CA Versailles, 12e ch., 2 juin 2022, n°20/05643, https://www.courdecassation.fr/decision/6299a63961c886a9d4ec4362]]. A l’inverse, lorsque le constat etablit des degradations precises et circonstanciees, le bailleur est en droit de solliciter une indemnite correspondant au cout de la remise en etat, sans avoir a justifier de l’execution effective des travaux.
L’existence d’un etat des lieux d’entree conditionne egalement la portee de l’obligation de restitution du preneur. L’article 1730, en referant expressement a l’etat des lieux, impose au preneur de restituer le bien dans la configuration precise qui etait la sienne lors de la prise de possession, a l’exception des degradations imputables a la vetuste ou a la force majeure. La clause du bail commercial qui stipule que le preneur devra laisser, en fin de bail, tous travaux d’amelioration ou modification sans indemnite, renforce l’obligation legale en interdisant au preneur de retirer les amenagements qu’il a realises, meme a ses frais.
En l’absence d’etat des lieux d’entree, la situation est moins favorable au bailleur, mais la presomption de l’article 1731 lui offre un palliatif efficace. Le preneur qui conteste l’etat du bien lors de son entree doit rapporter la preuve des degradations preexistantes, preuve dont l’administration est en pratique souvent malaisee, surtout lorsque les relations contractuelles se sont deroulees sur une longue periode. La jurisprudence de la Cour de cassation, en maintenant une charge de la preuve constante sur le preneur, confere a l’article 1731 une portee dissuasive qui incite les parties a etablir un etat des lieux contradictoire lors de la conclusion du bail commercial.
B. L’obligation de restitution conforme et l’evaluation du prejudice
L’article 1732 du Code civil dispose que le preneur « repond des degradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, a moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » [[Article 1732 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442892]]. Ce texte, dont la portee est renforcee dans le bail commercial par les clauses contractuelles de remise en etat, instaure une presomption de responsabilite du preneur pour toute degradation survenue durant le cours du bail.
La Cour de cassation a precise, dans un arret du 7 janvier 2021, que « l’indemnisation du bailleur, a raison des degradations qui affectent le bien loue et qui sont la consequence de l’inexecution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnee ni a l’execution de reparations par le bailleur, ni a l’engagement effectif de depenses, ni a la justification d’une perte de valeur locative » [[Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n°19-23.269, https://www.courdecassation.fr/decision/5ffc5a5fb503f135d448ca92]]. Cette decision, d’une portee pratique considerable, affranchit le bailleur de l’obligation de justifier qu’il a effectivement execute les travaux de reparation dont il sollicite le cout. Le preneur ne saurait opposer au bailleur qu’il n’a pas encore procede aux reparations ou que la relocation est intervenue dans des conditions equivalentes. Le prejudice est constitue par l’atteinte au bien donne a bail, independamment de la suite que le bailleur entend lui donner.
Par ailleurs, la troisieme chambre civile a, dans un arret du 13 avril 2022, censure une cour d’appel qui avait refuse d’indemniser les travaux interieurs au motif que « la remise en etat des lieux a l’interieur constituerait un enrichissement sans cause du bailleur au regard de l’etat des lieux d’entree » [[Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n°21-12.814, https://www.courdecassation.fr/decision/62566dd43b20a89542a2c1a6]]. La Haute juridiction a juge que la cour d’appel n’avait pas donne de base legale a sa decision, faute d’avoir recherche si la locataire n’avait pas laisse sur place des meubles, cloisons et carrelages qui n’existaient pas dans les lieux lors de son entree et qu’elle devait des lors supprimer. L’enrichissement sans cause ne constitue pas un motif pertinent pour exonorer le preneur de son obligation de restitution conforme.
L’obligation de restitution trouve egalement son fondement contractuel dans les stipulations du bail commercial lui-meme. Le preneur s’engage, des la conclusion du contrat, a rendre les lieux en bon etat de reparations locatives a l’expiration du bail. La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 17 novembre 2021, que « le locataire commercial, a moins que le bail n’en dispose autrement, repond des degradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance » [[Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n°20-10.100, https://www.courdecassation.fr/decision/6194ba445a317cc1d116fbb2]]. Des lors que le bail obligeait le preneur a rendre les lieux en bon etat de reparations locatives, le bailleur est fonde a agir sans avoir a demontrer qu’il a effectivement expose des frais de remise en etat.
La cour d’appel de Caen, dans un arret du 6 fevrier 2025, a fait application rigoureuse de ces principes en rejetant la demande de restitution du depot de garantie formee par un preneur commercial, apres avoir constate que « le cout des reparations locatives excede le montant du depot de garantie » [[CA Caen, 2e ch. civ., 6 fev. 2025, n°23/01246, https://www.courdecassation.fr/decision/67a5a9c1d9873682128266c0]]. L’arret illustre le lien etroit entre les articles 1731 et 1732, d’une part, et la question du depot de garantie, d’autre part. L’absence d’etat des lieux d’entree fait jouer la presomption de bon etat, et le preneur supporte alors la charge de la preuve contraire.
II. La sanction de l’inexecution et les voies de recours
A. L’evaluation du prejudice et l’autonomie de l’action en reparation
L’action du bailleur en reparation des degradations locatives presente une autonomie conceptuelle qu’il convient de distinguer de l’action en execution forcee des travaux. Le bailleur n’est pas tenu d’executer les reparations avant d’agir en justice, ni de justifier d’un appauvrissement correlatif a la relocation. La Cour de cassation l’a affirme de maniere constante : le prejudice est constitue par la degradation elle-meme, et non par ses consequences economiques subsequentes.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arret du 30 janvier 2025, a confirme cette approche en ecartant l’argument de la caution selon lequel « il importe peu de savoir que la bailleresse n’aurait pas regle les travaux necessaires, cette derniere ayant droit a reparation des lors qu’elle demontre son prejudice » [[CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 30 janv. 2025, n°21/02539, https://www.courdecassation.fr/decision/67aee6b272811e4c2ac23dce]]. L’arret precise que le constat d’huissier de justice etabli un peu plus d’un mois apres la restitution des cles est probant des lors qu’aucun element ne permet de penser que la bailleresse aurait laisse les lieux sans surveillance et que les degradations constatees ne seraient pas imputables a la preneuse. La juridiction a egalement applique le principe selon lequel le preneur doit laisser, en fin de bail, tous travaux d’amelioration ou modification sans indemnite au bailleur, conformement aux stipulations du contrat.
Cette decision met en lumiere l’importance du constat de sortie. L’etablissement d’un proces-verbal de constat par huissier de justice, meme posterieur de quelques semaines a la restitution des cles, constitue un mode de preuve dont la force probante n’est pas automatiquement aneantie par le seul ecoulement d’un bref delai. Le juge doit rechercher si les circonstances de fait permettent de rattacher les degradations constatees a la jouissance du preneur, sans exiger du bailleur une concomitance absolue entre le depart du preneur et le constat d’huissier. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment retenu des elements materiels tels que des trous de chevilles sur les murs, des conduits sectionnes, des fils electriques arraches et des equipements de climatisation grossierement extraits des murs.
En consequence, le bailleur dispose de plusieurs voies pour etablir son prejudice. Il peut produire des devis de remise en etat, sans avoir a justifier de leur reglement effectif. Il peut egalement s’appuyer sur un constat d’huissier de justice, meme posterieur a la restitution des cles, pour autant que ce constat permette d’identifier les degradations et de les imputer raisonnablement au preneur sortant. La cour d’appel de Paris, dans un arret du 10 avril 2025, a confirme cette orientation en retenant que « en absence d’etats des lieux d’entree, le preneur est presume les avoir recus en bon etat et doit les rendre en parfait etat de toute reparation ou, a defaut, payer le cout des travaux necessaires pour y remedier au bailleur » [[CA Paris, pole 5 ch. 3, 10 avr. 2025, n°23/04933, https://www.courdecassation.fr/decision/67f8a8a7a5ae27812390df07]].
Le bailleur doit neanmoins veiller a ce que les demandes qu’il presente soient justifiees par des elements probants. La production d’un simple devis ne saurait suffire si ce devis n’est pas corrobore par un constat d’huissier de justice ou par d’autres elements materiels de nature a etablir la realite et l’ampleur des degradations. La cour d’appel de Nimes, dans un arret du 7 mars 2025, a rappele que le preneur « repond des degradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, a moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » et que l’indemnisation du bailleur doit etre proportionnee au prejudice reellement subi [[CA Nimes, 4e ch. com., 7 mars 2025, n°23/00742, https://www.courdecassation.fr/decision/67cbe0839c75bf6f6ddf7781]].
L’article 1755 du Code civil apporte une nuance importante a ce regime de responsabilite en disposant qu’« aucune des reparations reputees locatives n’est a la charge des locataires quand elles ne sont occasionnees que par vetuste ou force majeure » [[Article 1755 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443056]]. Cette disposition, combinee a l’article 1730, trace la frontiere entre les degradations imputables au preneur et celles relevant de l’usure normale du bien. Le preneur ne peut etre tenu de reparer ce qui releve de la vetuste, et cette vetuste s’apprecie au regard de la duree du bail et de la nature des equipements concernes. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans l’arret precite du 30 janvier 2025, a expressement tenu compte de la vetuste pour reduire le montant de l’indemnite allouee au bailleur, relevant qu’il s’agissait d’un bail ayant dure environ huit annees.
B. La restitution du depot de garantie et les voies ouvertes au preneur
Le depot de garantie constitue le second versant du contentieux de la restitution. Le preneur, apres avoir restitue les cles et quitte les lieux, est en droit d’en reclamer la restitution. Cette restitution est toutefois subordonnee a l’execution par le preneur de l’integralite de ses obligations locatives, dont celle de rendre les lieux en bon etat de reparations locatives.
La question de la retention du depot de garantie par le bailleur obeit aux regles du droit commun. Le bailleur qui entend conserver tout ou partie du depot de garantie doit etablir la realite des degradations imputables au preneur et leur cout. Le fait que le bailleur n’ait pas procede aux reparations ne fait pas obstacle a ce qu’il retienne le depot de garantie a due concurrence du prejudice etabli. La Cour de cassation, dans un arret du 26 octobre 2023, a confirme que le bailleur est fonde a solliciter le remboursement de travaux de remise en etat, meme s’il a immediatement reloue les locaux sans proceder a leur remise en etat [[Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n°22-20.183, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/653a038fd0451e8318d0e6c7]]. Le Bulletin de la Cour de cassation confere a cette decision une autorite particuliere dans l’ordonnancement juridique.
La loi du 26 mai 2026, qui a modifie le statut des baux commerciaux, a introduit un encadrement renforce du depot de garantie. L’article L145-40-2 du Code de commerce impose desormais au bailleur la communication d’un inventaire precis et limitatif des categories de charges, impots, taxes et redevances lies au bail, ainsi qu’un etat recapulatif annuel. Ce texte, qui renforce la transparence financiere entre les parties, a pour effet indirect de faciliter la determination du solde de tout compte lors de la restitution des lieux [[Article L145-40-2 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688]].
Par ailleurs, le preneur dispose de voies de recours lorsque le bailleur ne respecte pas ses propres obligations relatives a la restitution du depot de garantie. Le contentieux de la restitution du depot de garantie n’est toutefois pas un contentieux de masse ; il est profondement lie a l’etablissement des etats des lieux d’entree et de sortie. Le preneur qui a pris soin de faire etablir un etat des lieux d’entree contradictoire et un etat des lieux de sortie detaille sera en mesure de rapporter la preuve de l’etat du bien lors de son entree et de contester les degradations qui lui sont imputees.
Des lors, il apparait que le contentieux de la restitution des lieux en fin de bail commercial repose sur un dialogue constant entre les articles 1730 a 1732 du Code civil et les clauses du contrat de bail. La jurisprudence de la Cour de cassation veille a preserver l’equilibre entre les droits du bailleur, qui a droit a la restitution d’un bien exempt de degradations, et les droits du preneur, qui ne saurait etre condamne a reparer des degradations dont la preuve ne serait pas rapportee. La sanction de l’inexecution prend la forme d’une condamnation a des dommages-interets correspondant au cout de la remise en etat, evalue par reference a des devis ou a des constats d’huissier, sans que le bailleur ait a justifier du reglement effectif de ces devis.
Conclusion
La restitution des lieux en fin de bail commercial est gouvernee par un triptyque d’articles du Code civil dont l’apparente simplicite dissimule une complexite contentieuse que la Cour de cassation s’attache a resoudre par une application rigoureuse des regles de la charge de la preuve. L’article 1730 offre au bailleur un titre probatoire lorsque l’etat des lieux d’entree a ete etabli contradictoirement. L’article 1731 supplee l’absence d’etat des lieux par une presomption simple de reception en bon etat, dont le preneur doit rapporter la preuve contraire. L’article 1732 fait peser sur le preneur la responsabilite des degradations survenues pendant sa jouissance, sans que le bailleur ait a justifier de leur reparation effective. La construction pretorienne de la Cour de cassation, affinee au fil des arrets de 2021 a 2025, permet aujourd’hui de dessiner un regime d’indemnisation autonome, fonde sur la seule constatation du prejudice materiel subi par le bien loue. Le bailleur qui se prepare a l’echeance du bail ou qui fait face a un litige portant sur la restitution des lieux trouvera dans ces principes un guide sur pour evaluer ses droits et obligations face a un preneur qui n’aurait pas restitue les lieux en bon etat. Le preneur diligent, pour sa part, documentera l’etat du bien lors de son entree dans les lieux et veillera a executer les reparations locatives en cours de bail, afin de prevenir un contentieux dont l’issue, au regard de la jurisprudence actuelle, lui est le plus souvent defavorable lorsqu’il ne peut rapporter la preuve contraire exigee par l’article 1731.
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