Le congé pour travaux ne peut contourner l’obligation de délivrance d’un logement décent : l’arrêt de principe du 4 juin 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin dont la portée dépasse le seul cas d’espèce pour affecter l’ensemble du contentieux du bail d’habitation. Par cette décision, la Cour énonce que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé, au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B](https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e)]. La solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle de raffermissement continu des obligations du bailleur, interdit désormais au propriétaire de se servir du congé comme d’un instrument de régularisation unilatérale d’une situation d’indécence qu’il a lui-même créée ou tolérée.
L’arrêt du 4 juin 2026 intervient dans un contexte de densification normative du droit du bail d’habitation, marqué par l’entrée en vigueur successive de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, et de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience. Chacun de ces textes a contribué à élever le standard de décence auquel le bailleur est tenu, sans que la Cour de cassation n’ait encore eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation précise entre le mécanisme du congé pour motif légitime et sérieux et l’obligation de délivrance d’un logement décent lorsque l’indécence est antérieure à la conclusion du bail. La décision commentée comble cette lacune avec une netteté qui mérite une analyse détaillée.
I. L’interdiction du congé-sanction en présence d’un logement indécent
A. La portée protectrice de l’article 1719, alinéa 1er, du code civil
L’article 1719 du code civil dispose, en son premier alinéa, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. La formulation même de ce texte, qui rattache l’obligation de délivrance d’un logement décent à la nature du contrat de bail, traduit le caractère impératif de l’obligation, dont le bailleur ne peut s’affranchir par aucune clause contractuelle. Depuis la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de ce texte précise les composantes de la décence en imposant au bailleur de remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108_28-11-2025)]. Le décret du 30 janvier 2002, pris pour l’application de cet article, a défini les caractéristiques du logement décent en énumérant les conditions de surface habitable, de sécurité des équipements, d’absence d’infiltration et d’humidité, de ventilation et d’éclairement naturel auxquelles tout logement mis en location doit satisfaire [[Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005632175_01-01-2025)].
Or, la Cour de cassation a, de longue date, conféré à cette obligation une intensité particulière en jugeant qu’elle pèse sur le bailleur pendant toute la durée du contrat et que seul un événement de force majeure peut l’en exonérer. Par un arrêt du 16 mai 2024, la troisième chambre civile a ainsi censuré une cour d’appel qui avait rejeté les demandes indemnitaires de locataires en retenant que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux et que les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux, au motif que ces circonstances étaient « impropres à exclure l’indemnisation de désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail » [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438](https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e)]. La Cour rappelait alors que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ». Cette solution a été réaffirmée avec une constance remarquable par l’arrêt du 27 juin 2024, qui censure une cour d’appel pour avoir statué par des « motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226](https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8)].
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, le 2 avril 2026, la nature continue de l’obligation de délivrance en énonçant que ces « obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » [[Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181](https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16)]. La Cour en a déduit que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne court qu’à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, ne fait pas obstacle à l’action en exécution forcée lorsque le manquement du bailleur persiste à la date de l’assignation.
En conséquence, le bailleur ne peut se prévaloir ni du temps écoulé, ni de travaux réalisés en cours de bail, ni de la propre inertie du locataire, pour échapper à son obligation de délivrance. Cette obligation, qui est d’ordre public, transcende les aléas de la relation contractuelle et impose au bailleur, dès la conclusion du contrat et jusqu’à son terme, de garantir au locataire la jouissance d’un logement conforme aux normes de décence en vigueur.
B. L’articulation entre le congé pour motif légitime et sérieux et l’obligation de délivrance
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois et, à l’expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108_28-11-2025)].
L’arrêt du 4 juin 2026 apporte une précision fondamentale sur l’articulation entre ce mécanisme congé et l’obligation de délivrance. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale présentait une surface de 8,84 mètres carrés seulement. Un jugement définitif du 7 janvier 2019 avait constaté que le local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. La bailleresse avait alors signifié au locataire, le 23 mai 2019, un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux de mise en conformité, invoquant la nécessité de supprimer une cloison entre la salle de bain et la chambre pour rétablir une surface de 11 mètres carrés.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé en retenant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719 du code civil. Les juges du fond avaient considéré que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité était établie. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa combiné des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour énonce, en un attendu de principe, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B](https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e)]. Cette formule, par sa généralité et sa publication au Bulletin, acquiert une portée normative qui dépasse le cas d’espèce. La Cour rappelle que, selon l’article 1719 du code civil, « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Elle en déduit, par un raisonnement a fortiori, que la délivrance d’un congé destiné à permettre au bailleur de régulariser une situation d’indécence qu’il connaissait lors de la conclusion du contrat ne saurait davantage prospérer.
Dès lors, le bailleur qui a consenti un bail sur un logement qu’il savait indécent ne peut, par le jeu du congé, évincer le locataire pour exécuter les travaux de mise en conformité que la loi lui imposait d’accomplir préalablement à la mise en location. L’arrêt opère ainsi un verrouillage procédural du droit au maintien dans les lieux du locataire, en empêchant que le congé pour motif légitime et sérieux ne devienne un instrument de contournement de l’obligation de délivrance.
II. Les conséquences pratiques pour le contentieux du bail d’habitation
A. Le renforcement de l’office du juge en matière de travaux de mise en conformité
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui organise un dispositif spécifique de traitement judiciaire de l’indécence du logement. Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 20-1](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108_28-11-2025)].
En interdisant au bailleur d’utiliser le congé pour échapper à la procédure de l’article 20-1, la Cour de cassation confère à ce mécanisme une exclusivité que la pratique tentait d’éluder. Le bailleur confronté à une situation d’indécence qu’il a lui-même créée en concluant un bail sur un logement non conforme doit désormais emprunter la voie de la saisine du juge du fond pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux nécessaires, dans le cadre d’un débat contradictoire où le locataire pourra faire valoir ses droits. Le congé est, en cette hypothèse, une voie sans issue.
A cet égard, la distinction opérée par l’arrêt entre la connaissance de l’indécence lors de la conclusion du bail et la survenance d’une indécence en cours de bail mérite d’être soulignée. Lorsque l’indécence résulte d’un événement postérieur à la conclusion du contrat, indépendant de la volonté du bailleur, la question de la légitimité du congé pour travaux demeure ouverte. En revanche, lorsque le bailleur avait ou aurait dû avoir connaissance de la non-conformité du logement lors de la mise en location, l’interdiction posée par l’arrêt du 4 juin 2026 est absolue. Cette distinction, qui repose sur la connaissance effective ou présumée de l’indécence, introduit un élément subjectif dans l’appréciation de la légitimité du congé, dont les juridictions du fond devront préciser les contours.
Par ailleurs, le juge saisi d’une demande de validation de congé fondé sur des travaux destinés à remédier à l’indécence devra désormais examiner d’office la question de la connaissance de cette indécence par le bailleur au moment de la conclusion du contrat. Cette obligation procédurale, qui découle de l’office renforcé du juge en matière de bail d’habitation, s’impose avec d’autant plus de force que les dispositions protectrices du locataire sont d’ordre public.
B. La persistance de l’obligation continue de délivrance et ses implications contentieuses
L’arrêt du 4 juin 2026 ne constitue pas une rupture mais un approfondissement de la ligne jurisprudentielle consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance. La troisième chambre civile, par un arrêt du 2 avril 2026 déjà évoqué, avait jugé que ces « obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail » et que la persistance du manquement du bailleur constitue « un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » [[Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181](https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16)]. Cette solution, qui rattache le point de départ de la prescription à la cessation du manquement plutôt qu’à son apparition, neutralise le risque d’enlisement procédural que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisait peser sur le locataire.
En pratique, le locataire confronté à un logement indécent dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du contrat dispose désormais d’un double bouclier procédural. D’une part, le bailleur ne peut lui opposer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à cette indécence. D’autre part, son action en exécution forcée des travaux et en indemnisation n’est pas enfermée dans le délai triennal de prescription, dès lors que le manquement du bailleur persiste à la date de l’assignation.
En conséquence, le droit au maintien dans les lieux du locataire d’un logement indécent se trouve substantiellement renforcé. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 23 novembre 2017, que le bailleur ne peut invoquer la nullité du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à l’habitation. L’arrêt du 4 juin 2026 étend cette solution au congé pour motif légitime et sérieux, fermant ainsi toute voie d’éviction unilatérale du locataire par le bailleur lorsque l’indécence préexistait à la conclusion du contrat [[Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-22.540](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036101086)].
Par ailleurs, la combinaison de l’arrêt du 4 juin 2026 avec la jurisprudence relative à l’impossibilité pour le bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance autrement que par la force majeure produit un effet cumulatif remarquable. Le bailleur d’un logement indécent se trouve dans une situation où il ne peut ni expulser le locataire par la voie du congé, ni invoquer un quelconque fait justificatif tiré du comportement du locataire pour échapper à son obligation de mise en conformité. Cette double contrainte, qui peut paraître sévère, est la contrepartie logique de la violation par le bailleur de son obligation première : celle de ne mettre en location qu’un logement répondant aux normes de décence.
Enfin, l’arrêt du 4 juin 2026 doit être lu en combinaison avec la jurisprudence du 16 mai 2024 qui prohibe, pour apprécier le respect par le bailleur de son obligation de délivrance, la prise en compte de la diligence du bailleur postérieure à l’apparition des désordres. La Cour de cassation avait censuré les juges du fond pour avoir retenu que les bailleurs « avaient été diligents en procédant à des travaux de réfection de la toiture », au motif que de telles circonstances étaient impropres à exclure l’indemnisation. Cette solution interdit, par anticipation, que le bailleur puisse invoquer son empressement à réaliser des travaux de mise en conformité pour justifier un congé dont la finalité réelle est de régulariser une situation qu’il n’aurait jamais dû créer.
Des lors, l’architecture contentieuse issue de l’arrêt du 4 juin 2026 se caractérise par une protection renforcée du locataire face au bailleur défaillant. Le congé pour motif légitime et sérieux, qui constituait jusqu’alors une voie procédurale ouverte au bailleur pour mettre fin au contrat et reprendre possession des lieux afin d’y réaliser des travaux, se trouve privé d’efficacité lorsque l’indécence du logement est imputable au bailleur lui-même. Cette solution, qui s’appuie sur le caractère d’ordre public des dispositions protectrices du locataire, consolide le socle du droit au logement décent en empêchant que le formalisme du congé ne serve à contourner une obligation substantielle à laquelle le bailleur ne peut se soustraire.
Conclusion
Sur le plan probatoire, l’arrêt du 4 juin 2026 invite à une réflexion plus large sur la charge de la preuve de la connaissance de l’indécence par le bailleur. Dans le contentieux du bail d’habitation, il appartient au locataire qui se prévaut de l’interdiction du congé pour travaux d’établir que le bailleur avait ou aurait dû avoir connaissance de la non-conformité du logement lors de la conclusion du contrat. Cette preuve peut résulter de la configuration même des lieux, lorsque l’indécence est apparente, ou d’éléments extrinsèques tels qu’un diagnostic technique ou un constat antérieur. La jurisprudence admet que la connaissance du bailleur puisse être déduite de circonstances objectives, notamment lorsque la surface habitable est manifestement inférieure au seuil de 9 mètres carrés fixé par le décret du 30 janvier 2002, ou lorsque l’absence d’équipements essentiels est évidente. L’article 1353 du code civil, qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, trouve ici une application nuancée par le caractère continu de l’obligation de délivrance. En effet, dès lors que le logement est objectivement indécent, il appartient au bailleur de démontrer qu’il ignorait légitimement cette situation, et non au locataire de prouver la connaissance effective du propriétaire. Cette inversion du fardeau probatoire, qui découle de l’économie générale de l’arrêt du 4 juin 2026, constitue un infléchissement notable du droit commun de la preuve en faveur du locataire. Dans le cadre d’une procédure de résiliation de bail, cette répartition de la charge probatoire peut s’avérer déterminante, car elle prive le bailleur de la faculté d’invoquer sa propre ignorance pour justifier un congé dont la finalité réelle est l’éviction du locataire.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas de la surface habitable insuffisante du logement. En affirmant que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence d’un logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé, la Cour de cassation verrouille l’usage du congé comme instrument de régularisation unilatérale d’une situation d’indécence imputable au propriétaire. La décision, publiée au Bulletin, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui, depuis plusieurs années, renforce la protection du locataire en érigeant l’obligation de délivrance d’un logement décent en obligation continue, d’ordre public, à laquelle le bailleur ne peut échapper que par la force majeure. Par l’effet combiné des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire confronté à un logement indécent dont le bailleur connaissait les défauts bénéficie désormais d’une protection procédurale complète, qui interdit au bailleur de l’évincer pour régulariser a posteriori une situation qu’il n’aurait jamais dû créer.
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