Le formalisme du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété : panorama des causes de nullité dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2024)
Le contentieux de l’annulation des assemblées générales de copropriété constitue l’un des principaux vecteurs de saisine du juge civil en matière immobilière. Chaque année, plusieurs centaines de décisions sont rendues sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’alinéa 2 impose aux copropriétaires opposants ou défaillants d’introduire leur action dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. La loi du 10 juillet 1965, complétée par le décret du 17 mars 1967, a érigé un formalisme rigoureux destiné à garantir la régularité des décisions collectives, la sincérité des votes et la protection des droits des copropriétaires minoritaires. L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété, suivie du décret du 2 juillet 2020, a introduit un tempérament notable à ce formalisme en créant l’article 17-1 du décret de 1967, qui module la sanction des irrégularités formelles en fonction de leur incidence sur le résultat du vote. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue entre 2022 et 2024, offre un éclairage renouvelé sur l’articulation entre ces textes et les causes de nullité qui affectent tant la convocation que la tenue et le procès-verbal de l’assemblée générale. Le présent panorama en propose une synthèse ordonnée autour de deux axes : le formalisme substantiel du procès-verbal et des opérations de vote, d’une part, et les conditions procédurales de la contestation, d’autre part.
I. Le formalisme substantiel du procès-verbal et des opérations de vote
A. Les mentions obligatoires du procès-verbal et leur sanction
Le procès-verbal d’assemblée générale est régi par les articles 13 à 17 du décret du 17 mars 1967, qui imposent un formalisme rigoureux quant à son contenu. Il doit notamment mentionner le résultat des votes, les réserves éventuelles des opposants, les incidents techniques de visioconférence et les modalités de distribution des pouvoirs reçus par le syndic. La signature du procès-verbal par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs constitue une formalité substantielle dont l’omission est de nature à entraîner la nullité des décisions concernées. La jurisprudence a toutefois connu une évolution significative sur ce point, passant d’une approche rigoureuse à une conception plus pragmatique.
Par un arrêt du 23 mars 2022, la troisième chambre civile a jugé que lorsque le président de séance, le scrutateur et le secrétaire sont désignés à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, le procès-verbal ne saurait se voir reprocher de ne pas mentionner le nom de copropriétaires opposants ou abstentionnistes, dès lors qu’il n’en existe aucun [[Cass. 3e civ., 23 mars 2022, n° 21-13.544, https://www.courdecassation.fr/decision/623ac746804402057638eb12 : « Ayant constaté qu’il résultait du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2016 que le président de séance, le scrutateur et le secrétaire avaient été désignés, chacun et séparément, par tous les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, ce dont elle a exactement déduit que, dès lors, ce procès-verbal ne pouvait mentionner le nom et le nombre de millièmes d’aucun copropriétaire opposant ou abstentionniste. »]].
En ce qui concerne la feuille de présence, l’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose qu’elle indique les nom et domicile de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. L’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale, et singulièrement la feuille de présence, entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire pour le demandeur de justifier d’un grief. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 13 juin 2024 : la cour d’appel qui refuse d’annuler une assemblée générale au motif que le défaut de mentions relatives aux domiciles des copropriétaires et au nombre de voix serait insuffisant à justifier l’annulation, sans rechercher si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter, ne donne pas de base légale à sa décision [[Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764, https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c89c0b8d3000801915a : « En se déterminant ainsi, alors que l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter. »]].
B. L’assouplissement opéré par l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967
Le décret du 2 juillet 2020 a introduit un article 17-1 dans le décret du 17 mars 1967, aux termes duquel l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. Cette disposition consacre la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui, dès 2019, avait amorcé un infléchissement en considérant que les irrégularités de forme n’emportaient pas automatiquement la nullité des décisions adoptées lorsque le résultat du vote n’était pas affecté par ces irrégularités [[Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-18.615 ; Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-13.458 ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.906]].
Cet assouplissement connaît toutefois une limite fondamentale : il ne s’applique qu’aux irrégularités formelles relatives aux conditions de vote ou à la computation des voix. Les irrégularités substantielles, telles que l’absence de signature du procès-verbal, le défaut de convocation régulière ou l’irrégularité des mandats de représentation, demeurent sanctionnées par la nullité de plein droit, indépendamment de toute démonstration d’un grief. La distinction entre vice de forme et vice substantiel constitue ainsi la clé de voûte du contentieux de l’annulation. Dans l’arrêt précité du 23 mars 2022, la Cour de cassation a d’ailleurs pris soin de préciser que la cour d’appel n’avait pas fait application de l’article 17-1, dès lors qu’aucune irrégularité formelle n’affectait le procès-verbal, les membres du bureau ayant été élus à l’unanimité.
Le régime des mandats de représentation illustre particulièrement cette distinction. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La troisième chambre civile a jugé, le 21 septembre 2022, que l’admission par le syndic d’un mandat irrégulier entache l’assemblée générale des copropriétaires de nullité sans qu’il y ait à rechercher l’influence du vote opéré en vertu de ce mandat sur les décisions votées [[Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-20.227, https://www.courdecassation.fr/decision/632bfd4d6ed81805da0b01cd : « Alors que le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises. »]]. La solution est rigoureuse : elle signifie que l’article 17-1 est inapplicable aux irrégularités affectant les mandats, la Cour considérant qu’il s’agit non d’un simple vice de forme mais d’une atteinte à la sincérité du vote.
De surcroît, la jurisprudence a précisé l’étendue du droit de contestation en matière de mandats. Dans un arrêt du 7 décembre 2022, la troisième chambre civile a jugé que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale, même s’il n’est pas le mandant concerné par l’irrégularité alléguée [[Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-18.014, https://www.courdecassation.fr/decision/63903cfd0f8a5205d45d7cef : « Alors que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale. »]]. Cette solution élargit le cercle des demandeurs potentiels et renforce le contrôle de la régularité des opérations de vote. En conséquence, un copropriétaire qui n’a pas lui-même donné mandat peut néanmoins soulever l’irrégularité d’un mandat confié par un autre copropriétaire, dès lors que cette irrégularité est de nature à affecter la validité de l’assemblée dans son ensemble. La Cour écarte ainsi l’argument selon lequel seuls les mandants pourraient se prévaloir de l’utilisation irrégulière de leur pouvoir.
Par ailleurs, la qualité pour voter des personnes inscrites sur la feuille de présence doit être rigoureusement contrôlée. Ainsi, dans l’arrêt du 13 juin 2024, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait refusé d’annuler l’assemblée générale sans vérifier si les quatre personnes mentionnées sur la feuille de présence avaient effectivement la qualité de copropriétaires ou de mandataires régulièrement désignés. Cette exigence rejoint celle posée par l’arrêt du 7 décembre 2022 et confirme que la composition régulière de l’assemblée constitue un préalable indispensable à la validité des délibérations. La feuille de présence n’est pas un simple document administratif : elle est l’instrument de la preuve de la régularité de la composition de l’assemblée et, à ce titre, son exactitude conditionne la validité des décisions qui y sont prises.
Par ailleurs, la qualité pour voter des personnes inscrites sur la feuille de présence doit être rigoureusement contrôlée. Ainsi, dans l’arrêt du 13 juin 2024, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait refusé d’annuler l’assemblée générale sans vérifier si les quatre personnes mentionnées sur la feuille de présence avaient effectivement la qualité de copropriétaires ou de mandataires régulièrement désignés. Cette exigence rejoint celle posée par l’arrêt du 7 décembre 2022, aux termes duquel tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale, quand bien même il ne serait pas le mandant concerné par l’irrégularité alléguée [[Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-18.014, https://www.courdecassation.fr/decision/63903cfd0f8a5205d45d7cef : « Alors que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale. »]].
II. Les conditions procédurales de la contestation et leurs évolutions
A. Le délai de deux mois et son point de départ
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 impose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales soient, à peine de déchéance, introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur est faite du procès-verbal. Ce délai, qualifié de délai de forclusion par la jurisprudence, est d’ordre public et doit être relevé d’office par le juge. La détermination de son point de départ a fait l’objet d’un arrêt publié au Bulletin le 29 juin 2023, par lequel la troisième chambre civile a jugé que la notification du procès-verbal par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait courir le délai de contestation à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire, peu important que ce dernier n’ait pas effectivement retiré le pli [[Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21b89624cb05db7ae65c : « En application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir. »]].
La Cour a également procédé, dans cette même décision, à un contrôle de conventionnalité de l’article 64 du décret de 1967 au regard de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme. Elle a considéré que cette disposition poursuit un objectif légitime de sécurisation du fonctionnement des copropriétés, en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale. La Cour en a déduit que ce mécanisme ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit d’accès au juge. Cette position, qui consolide la sécurité juridique des décisions d’assemblée générale, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante depuis l’arrêt du 20 décembre 2000.
La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant conditionne la recevabilité de l’action. Sur ce point, un arrêt publié au Bulletin du 9 février 2022 est venu préciser que l’effet rétroactif du partage successoral permet au copropriétaire attributaire d’un lot d’être réputé seul propriétaire depuis le décès et d’agir seul en annulation de l’assemblée générale, sans qu’il y ait lieu à régularisation de l’acte introductif d’instance [[Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 20-22.159, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62036790925bd3330c9edb8f : « Alors que par l’effet rétroactif du partage, M. [T] est censé être seul propriétaire des lots de copropriété depuis le décès de son auteur et agir seul en annulation de l’assemblée générale sans qu’il y ait lieu à régularisation de l’acte introductif d’instance. »]]. Cette solution, fondée sur l’article 883 du code civil, évite qu’un copropriétaire ne soit privé de son droit d’agir par les circonstances de l’indivision successorale.
B. L’office du juge et la hiérarchie des nullités
L’office du juge saisi d’une action en nullité d’assemblée générale s’articule autour d’une hiérarchie des nullités qui distingue, d’une part, les nullités de plein droit sanctionnant les irrégularités substantielles et, d’autre part, les nullités facultatives soumises à l’appréciation du juge en présence de simples irrégularités formelles. La jurisprudence récente confirme que la nullité est encourue de plein droit lorsque l’irrégularité affecte la composition même de l’assemblée, la régularité des mandats ou la convocation des copropriétaires.
En matière de convocation, l’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose que celle-ci soit notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Le non-respect de ce délai constitue une irrégularité substantielle de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale [[Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.295, https://www.courdecassation.fr/decision/632bfd4b6ed81805da0b01cb : « En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect de la désignation du syndic par l’assemblée générale ne saurait à lui seul entraîner la nullité de la convocation. »]]. La convocation doit en outre mentionner l’ordre du jour de façon précise, chaque question devant faire l’objet d’une résolution distincte. L’absence de mention d’une question à l’ordre du jour prive l’assemblée de la faculté de délibérer valablement sur ce point.
Le principe de la contradiction gouverne l’ensemble de la procédure de contestation. La troisième chambre civile a, à plusieurs reprises, censuré des décisions de cours d’appel qui avaient relevé d’office des moyens de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations. Ainsi, dans l’arrêt du 13 juin 2024, la Cour a jugé que viole l’article 16 du code de procédure civile la cour d’appel qui, pour rejeter la demande en annulation du procès-verbal de l’assemblée générale, retient d’office que l’action en nullité doit être formée par voie principale et dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 [[Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000305770], sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen.
La jurisprudence retient par ailleurs que l’action en nullité peut être exercée à titre reconventionnel par le copropriétaire assigné en paiement de charges, dès lors que le délai de deux mois est respecté. La tierce opposition n’est en revanche pas ouverte au copropriétaire qui n’a pas été partie à l’instance ayant abouti à l’annulation ou à la validation de l’assemblée générale, sauf à justifier d’une fraude à ses droits.
Enfin, la question de l’annulation partielle ou totale de l’assemblée générale demeure au cœur du contentieux. Si l’irrégularité n’affecte qu’une résolution déterminée, la nullité est en principe limitée à cette seule résolution. En revanche, lorsque l’irrégularité affecte la composition de l’assemblée, la régularité de la convocation ou la validité des mandats de représentation, la nullité s’étend à l’ensemble de l’assemblée générale. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans son arrêt du 21 septembre 2022, que l’irrégularité d’un mandat de représentation entraîne la nullité de l’assemblée générale en son entier, sans distinguer selon que le vote du mandataire irrégulier aurait ou non influencé le résultat.
La hiérarchie ainsi établie entre nullité partielle et nullité totale constitue un outil d’analyse essentiel pour le praticien, qui doit identifier avec précision le fondement de son action et anticiper les conséquences de l’annulation sollicitée sur l’ensemble des résolutions adoptées. La Cour de cassation veille à ce que cette hiérarchie soit respectée par les juges du fond, sous le contrôle de la dénaturation des écrits et du respect du principe de la contradiction.
Les conséquences pratiques de l’annulation d’une assemblée générale sont considérables. L’annulation rétroagit au jour de l’assemblée : les résolutions annulées sont réputées n’avoir jamais été adoptées. Les contrats conclus en exécution de ces résolutions peuvent être remis en cause, sous réserve des droits des tiers de bonne foi. La copropriété se trouve alors dans une situation d’incertitude juridique que seul le prononcé d’une nouvelle assemblée générale régulièrement convoquée peut résoudre. Cette perspective justifie la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les irrégularités substantielles, tout en préservant les décisions dont le résultat n’est pas affecté par de simples vices de forme.
Le contentieux de la nullité des assemblées générales de copropriété se caractérise ainsi par une tension constante entre la protection des droits individuels des copropriétaires et la nécessité d’assurer le fonctionnement efficace de la copropriété. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en distinguant les vices substantiels des irrégularités formelles, et en consacrant le principe de proportionnalité énoncé à l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, offre un cadre d’analyse cohérent pour l’ensemble des acteurs de la copropriété : syndics, conseils syndicaux, copropriétaires et leurs avocats [[Une analyse complète du contentieux des assemblées générales est disponible sur le site du cabinet, https://kohenavocats.fr/avocat-assemblee-generale-copropriete-paris/]]. La maîtrise de ce cadre jurisprudentiel revêt une importance particulière pour le conseil du copropriétaire, qu’il soit demandeur à l’annulation ou défendeur à une action en validation. L’identification précoce des irrégularités substantielles permet, d’une part, de sécuriser la tenue des assemblées générales en amont et, d’autre part, d’orienter le contentieux vers les moyens les plus efficients. La distinction entre nullité partielle et nullité totale, la computation rigoureuse du délai de forclusion de deux mois, et le contrôle de la régularité des mandats constituent les trois piliers de l’analyse précontentieuse. La pratique révèle que les irrégularités les plus fréquemment sanctionnées concernent le défaut de convocation régulière, l’absence de mention de l’ordre du jour, le non-respect des majorités requises par la loi et les irrégularités affectant les pouvoirs de représentation. Sur ce dernier point, le praticien veillera à vérifier systématiquement, avant toute assemblée, que les mandats sont établis par écrit, signés par le mandant, et qu’ils ne confèrent pas au mandataire un nombre de voix supérieur au plafond fixé par l’article 22 de la loi de 1965.
Conclusion
La période 2022-2024 aura été marquée par une consolidation de la jurisprudence relative au formalisme du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété. La troisième chambre civile maintient une distinction ferme entre les irrégularités formelles, dont la sanction est désormais subordonnée à la démonstration d’une incidence sur le résultat du vote par l’effet de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, et les irrégularités substantielles qui entraînent la nullité de plein droit sans exigence de grief. La régularité des mandats de représentation, la composition de l’assemblée et le respect des droits de la défense demeurent des points de vigilance constants pour les praticiens. Le délai de forclusion de deux mois, dont le point de départ est désormais clairement fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification, constitue une règle rigoureuse que la Cour de cassation applique avec constance. L’ensemble de ces règles concourt à un équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires et la sécurité juridique des décisions collectives, équilibre que le juge du droit continue d’affiner à travers un contrôle exigeant de la motivation des décisions des juges du fond.
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