L’abus de majorité en copropriété est une construction prétorienne, transposée de la théorie générale du droit des sociétés et adaptée aux spécificités du statut de la copropriété. La Cour de cassation en a posé la définition canonique dans un arrêt de la 3e chambre civile du 22 juin 2022.

Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071 : « une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. »

La formule retient deux branches alternatives. La première vise une atteinte à l’intérêt collectif, c’est-à-dire à l’intérêt commun du syndicat tel qu’il résulte de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété. La seconde vise la captation de la majorité au profit exclusif d’intérêts personnels, au préjudice de la minorité.

Cette double définition guide l’office du juge du fond, qui doit caractériser concrètement l’un des deux éléments avant de prononcer l’annulation.

Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071Art. 1240 C. civ.

L’abus de majorité n’est pas défini par un texte spécial de la loi du 10 juillet 1965. Il puise sa source dans la responsabilité civile de droit commun et dans le principe de l’exercice non abusif des droits. L’article 1240 du Code civil constitue le fondement de la faute commise par les copropriétaires majoritaires lorsqu’ils utilisent leur droit de vote dans un dessein étranger à l’intérêt collectif.

Code civil, article 1240 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’action en nullité de la délibération s’exerce sur le terrain de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lequel fixe le délai de forclusion applicable à toute contestation d’une décision d’assemblée générale.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42, alinéa 2 : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. »

Le délai court à compter de la notification du procès-verbal, et non de la tenue de l’assemblée. La déchéance est d’ordre public, le juge la relève d’office.

Art. 42 al. 2 loi 1965Art. 1240 C. civ.

L’hypothèse la plus fréquemment retenue par la jurisprudence est celle du refus, par l’assemblée générale, d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux qui ne portent aucune atteinte aux parties communes et qui sont conformes à la destination de l’immeuble. La Cour de cassation a confirmé en 2012 la qualification d’abus dans une espèce où le refus de changement d’affectation d’un lot d’entrepôt en habitation avait été annulé par les juges du fond.

Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.631, publié au Bulletin : « ayant relevé, appréciant souverainement les éléments de preuve produits, que le changement d’affectation du lot 20 était conforme à la destination de l’immeuble, à usage mixte de commerce et d’habitation, n’emportait pas de conséquence sur son harmonie ou sa tranquillité et qu’aucun élément ne permettait de dire que les travaux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l’immeuble, la cour d’appel […] a pu décider que le refus d’autoriser ces travaux était abusif. »

L’arrêt opère une distinction de portée pratique. L’annulation du refus pour abus de majorité fait disparaître la décision de l’ordre juridique. Elle ne vaut cependant pas autorisation des travaux. Le copropriétaire demeure tenu de soumettre son projet à une nouvelle assemblée générale appelée à statuer dans le respect des règles de majorité de la loi du 10 juillet 1965.

Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.631Art. 25 b loi 1965

L’abus de majorité ne se présume pas. Le copropriétaire qui sollicite l’annulation d’une délibération doit rapporter la preuve de l’un des deux éléments alternatifs définis par la 3e chambre civile : l’atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires ou la poursuite, par la majorité, de ses seuls intérêts personnels.

La preuve s’établit par tous moyens. Les pièces utiles comprennent le procès-verbal de l’assemblée, les courriers échangés en amont du vote, les rapports d’expert, les devis comparatifs ou les éléments démontrant la singularité de la situation du copropriétaire majoritaire bénéficiaire de la décision. La répétition d’une même configuration au profit d’un même copropriétaire constitue un indice utile.

L’analyse économique de la décision est également déterminante. Une dépense imposée à la minorité au profit d’aménagements ne bénéficiant qu’à la majorité est régulièrement retenue. À l’inverse, une décision favorisant un copropriétaire mais conforme à l’intérêt général de l’immeuble échappe à la qualification.

Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071Art. 9 C. proc. civ.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action en contestation aux seuls copropriétaires opposants et défaillants. L’opposant est celui qui a voté contre la résolution litigieuse, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée. Le défaillant est celui qui n’a ni participé à l’assemblée, ni donné mandat à un tiers pour y voter en son nom.

Le copropriétaire qui a voté favorablement à la résolution n’est pas recevable à en demander l’annulation pour abus de majorité. Cette règle, d’application stricte, impose à chaque copropriétaire la vigilance dans la formulation de son vote, le simple silence ou l’abstention étant traités comme une opposition lorsqu’aucun vote positif n’est mentionné au procès-verbal.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas, en tant que tel, qualité pour agir en annulation d’une décision qu’il a lui-même adoptée. Seuls les copropriétaires personnellement remplissant la condition de l’article 42 alinéa 2 peuvent introduire la demande.

Art. 42 al. 2 loi 1965

Le délai de deux mois est un délai de forclusion d’ordre public. Il court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au copropriétaire opposant ou défaillant, à la diligence du syndic. La notification s’effectue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique sur portail sécurisé pour les copropriétaires l’ayant accepté.

Le point de départ retenu est la date de première présentation du recommandé. En l’absence de notification régulière, le délai ne court pas. Le copropriétaire qui n’a jamais reçu le procès-verbal demeure recevable à contester la délibération, sous réserve d’établir l’absence ou l’irrégularité de la notification.

La déchéance est définitive. Le juge la relève d’office, sans qu’il puisse être suppléé par une action sur le fondement de la responsabilité civile. Le contentieux de la copropriété, sur ce point, est rigide et ne souffre aucune exception.

Art. 42 al. 2 loi 1965Art. 64 décret 1967

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent pour connaître des actions relatives à la copropriété, en application des règles de compétence territoriale prévues par le Code de procédure civile. Pour une copropriété située à Paris, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire de Paris.

L’assignation est délivrée à la personne morale du syndicat des copropriétaires, prise en la personne de son syndic en exercice, à son siège social qui est celui de la copropriété. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire dès lors que la demande excède le seuil prévu par l’article 761 du Code de procédure civile.

L’assignation expose les faits, vise la résolution dont l’annulation est sollicitée, qualifie l’abus de majorité au regard des critères jurisprudentiels et formule une demande accessoire de dommages-intérêts si le copropriétaire opposant a subi un préjudice personnel quantifiable.

Art. 42 loi 1965Art. 761 C. proc. civ.Art. 46 C. proc. civ.

L’annulation prononcée par le tribunal produit un effet rétroactif. La résolution litigieuse est réputée n’avoir jamais existé. Les actes d’exécution déjà accomplis sur son fondement sont remis en cause, dans la limite des droits acquis par les tiers de bonne foi. Les sommes appelées en vertu de la résolution annulée doivent être restituées aux copropriétaires.

L’annulation n’emporte cependant pas autorisation par le juge. Lorsque la délibération annulée portait refus d’une autorisation sollicitée par un copropriétaire, ce dernier doit présenter à nouveau sa demande à une assemblée générale ultérieure. La 3e chambre civile l’a expressément rappelé dans l’arrêt du 19 septembre 2012 précité.

L’exécution provisoire n’est pas de droit en matière d’annulation d’une décision d’assemblée. Le tribunal peut l’ordonner sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile lorsque les circonstances le justifient, notamment lorsque la résolution annulée prévoit des dépenses immédiates qui ne pourraient être recouvrées en cas d’infirmation en appel.

Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.631Art. 514 C. proc. civ.

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Le délai est d’ordre public, le juge le relève d’office. Une fois écoulé, la contestation devient impossible, quelle que soit la gravité de l’abus de majorité allégué.

Non. L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le vote positif emporte ratification de la délibération et fait perdre la qualité pour agir.

Soit que la délibération est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, soit qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de la majorité au détriment de la minorité. La preuve incombe au demandeur, par tous moyens.

Non. L’arrêt du 19 septembre 2012 de la 3e chambre civile l’énonce expressément. L’annulation efface la décision de refus, mais le copropriétaire doit présenter à nouveau son projet à une assemblée appelée à statuer dans le respect des règles de majorité.

Oui, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à condition d’établir un préjudice personnel caractérisé et un lien de causalité avec la délibération annulée. Les dommages-intérêts sont en principe mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Non. La 3e chambre civile a jugé le 10 septembre 2020 que le procès-verbal n’a pas à être motivé et que le syndicat peut invoquer en cours d’instance des motifs non mentionnés lors du vote pour justifier la résolution attaquée.