La prescription et la procédure dans le statut des baux commerciaux : la construction prétorienne d’un double verrou procédural
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un édifice d’ordre public dont la singularité tient autant à ses règles de fond qu’aux mécanismes procéduraux qui en assurent la mise en œuvre. Or, si la doctrine et la pratique se sont abondamment penchées sur les questions substantielles du renouvellement, du loyer ou de l’indemnité d’éviction, le volet procédural du statut demeure trop souvent relégué au second plan, alors même qu’il conditionne l’effectivité des droits qu’il consacre. Deux dispositifs méritent à cet égard une attention particulière : la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, d’une part, et la procédure spéciale de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé devant le juge des loyers commerciaux, d’autre part. Ces deux verrous procéduraux, dont les textes posent des principes laconiques, ont donné lieu à une construction prétorienne remarquable de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en a précisé le domaine, les conditions et les sanctions avec une rigueur croissante.
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose, dans une formule d’une concision radicale, que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » [[ Article L. 145-60 du Code de commerce ]]. Ce texte, qui instaure une prescription abrégée dérogatoire au droit commun, soulève des difficultés considérables que le législateur n’a pas pris soin de résoudre : à quelles actions s’applique-t-il ? À compter de quel événement le délai commence-t-il à courir ? Par quels actes peut-il être interrompu ou suspendu ? Par ailleurs, l’article R. 145-23 du même code organise une procédure spécifique de fixation du prix du bail, en confiant cette mission au président du tribunal judiciaire statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, selon une procédure sur mémoire dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. L’articulation entre cette compétence spéciale et la compétence de droit commun du tribunal judiciaire a également nourri un contentieux abondant.
L’étude de ces deux mécanismes procéduraux révèle un mouvement jurisprudentiel de fond : la Cour de cassation, confrontée à des textes elliptiques, a progressivement durci les exigences formelles tout en préservant, dans certains cas, une souplesse commandée par les nécessités pratiques du contentieux. L’analyse sera conduite en deux temps : il s’agira d’abord de délimiter le domaine et le régime de la prescription biennale (I), avant d’examiner la procédure de fixation judiciaire du loyer et l’office du juge des loyers commerciaux (II).
I. La prescription biennale, clef de voûte procédurale du statut des baux commerciaux
A. Le domaine et le point de départ de la prescription
La prescription édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce présente la particularité de s’appliquer à « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », ce qui englobe l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse des actions en fixation du loyer, en paiement de l’indemnité d’éviction, en nullité des clauses du bail ou en requalification du contrat. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que cette prescription biennale constitue le délai de droit commun des actions du statut, écartant l’application de la prescription quinquennale de droit commun chaque fois que l’action trouve son fondement dans les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce.
La détermination du point de départ de ce délai de deux ans constitue, en pratique, l’enjeu le plus contentieux. En l’absence de précision légale, la jurisprudence a dû forger des solutions par type d’action. S’agissant de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382) [[ Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382 ]]. Cette solution, qui ancre le dies a quo à la date d’effet du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, présente l’avantage de la prévisibilité, mais expose le locataire à un risque procédural significatif s’il tarde à agir.
En matière de fixation du prix du bail renouvelé, la prescription court à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement. La jurisprudence considère que le mémoire préalable notifié par le bailleur ou le preneur, dans les formes de l’article R. 145-27 du Code de commerce, constitue l’acte interruptif de prescription par excellence. À cet égard, la troisième chambre civile juge de manière constante que l’assignation délivrée devant le juge des loyers commerciaux interrompt la prescription pour toute la durée de l’instance, ce qui confère au mémoire puis à l’assignation une double fonction : procédurale, en fixant le cadre du litige, et substantielle, en préservant le droit d’agir.
L’action en nullité d’une clause du bail commercial est également soumise à cette prescription biennale, ainsi que l’a précisé la lettre de la troisième chambre civile de janvier 2026 [[ Lettre de la troisième chambre civile, n° 19, janvier 2026 ]], qui rappelle que « selon une jurisprudence constante, l’action en nullité d’une clause d’un contrat de bail commercial est soumise à la prescription biennale propre au statut des baux commerciaux prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce ». Le point de départ de cette action en nullité court, selon les cas, à compter de la conclusion du bail ou de la connaissance du vice affectant la clause litigieuse.
Par ailleurs, l’action en requalification d’un bail dérogatoire en bail statutaire, qui tend à faire reconnaître l’application du statut des baux commerciaux à une convention qui y déroge, est également soumise à la prescription biennale. La Cour de cassation a toutefois précisé que le point de départ de cette action doit être fixé au jour où le preneur a eu connaissance des faits lui permettant d’agir, ce qui peut conduire à retarder le déclenchement du délai bien au-delà de la signature du contrat.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale
Si l’article L. 145-60 du Code de commerce fixe un délai de prescription de deux ans, il ne précise ni les causes d’interruption ni les causes de suspension de ce délai. Dès lors, ce sont les règles du droit commun de la prescription, issues des articles 2239 et suivants du Code civil, qui trouvent à s’appliquer, sous le contrôle rigoureux de la Cour de cassation.
L’arrêt du 12 février 2026 précité constitue à cet égard une illustration remarquable de la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile apprécie les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale. La Cour y énonce que « cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ».
L’enseignement principal de cette décision réside dans la portée qu’il convient d’accorder à la suspension de la prescription attachée à une mesure d’expertise ordonnée en référé. La Cour rappelle, en s’appuyant sur une jurisprudence désormais bien établie (2e Civ., 31 janv. 2019, n° 18-10.011 ; 3e Civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459), que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». Il en résulte une conséquence pratique décisive : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ».
Cette solution, d’une portée pratique considérable, impose au locataire défendeur à une expertise en référé de ne pas demeurer passif. À défaut de s’associer expressément à la demande d’expertise, il s’expose à voir son action en paiement de l’indemnité d’éviction définitivement prescrite si le délai de deux ans arrive à expiration avant qu’il n’ait introduit son action au fond. La Cour exige ainsi du preneur une vigilance procédurale active, le simple fait d’émettre des protestations et réserves étant insuffisant à lui faire bénéficier de l’effet suspensif.
En ce qui concerne la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, l’arrêt du 12 février 2026 rappelle également que cette reconnaissance doit être dépourvue d’équivoque. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que le dire adressé à l’expert par le bailleur, qui se bornait à contester la méthode d’évaluation de l’indemnité, ne constituait pas une reconnaissance non équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, de sorte que la prescription n’avait pas été interrompue. La solution est cohérente avec l’exigence générale d’une manifestation claire et non équivoque de la volonté de reconnaître le droit du créancier.
L’interruption de la prescription par l’assignation devant le juge des loyers commerciaux obéit, quant à elle, aux règles du droit commun. La notification d’un mémoire préalable, lorsqu’elle est exigée, ne produit pas par elle-même d’effet interruptif de prescription, cet effet étant attaché à la délivrance de l’assignation dans les conditions prévues par les articles R. 145-27 et R. 145-29 du Code de commerce. La Cour de cassation juge que l’assignation délivrée dans le délai de deux ans interrompt la prescription pour toute la durée de l’instance, le nouveau délai ne recommençant à courir qu’à compter de l’extinction de celle-ci.
II. La procédure de fixation judiciaire du loyer, entre rigueur formelle et pragmatisme juridictionnel
A. L’office du juge des loyers commerciaux
Le juge des loyers commerciaux, institué par l’article R. 145-23 du Code de commerce, est une juridiction spécialisée dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. L’article dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble » [[ Article R. 145-23 du Code de commerce ]].
La jurisprudence a précisé le périmètre exact de cette compétence d’attribution. Dans un arrêt du 25 janvier 2023 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943) [[ Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943 ]]. La solution est nette : le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, mais il n’a pas le pouvoir d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive lorsque le loyer est déplafonné, cette prérogative relevant de la seule volonté des parties.
L’office du juge des loyers commerciaux a également été précisé dans l’hypothèse particulière des loyers binaires, c’est-à-dire des loyers comprenant une part fixe et une part variable assise sur le chiffre d’affaires. L’arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, constitue l’aboutissement d’une évolution jurisprudentielle remarquable (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447) [[ Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447 ]]. La Cour de cassation y opère un revirement en jugeant que le moyen tiré de ce que la fixation du prix du loyer renouvelé n’est régie que par la convention des parties constitue une défense au fond, et non une fin de non-recevoir. Elle en déduit que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond ».
En conséquence, lorsqu’un bailleur saisit le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, et que le preneur s’y oppose en invoquant l’existence d’une clause de loyer variable excluant, selon lui, toute fixation judiciaire, ce moyen doit être examiné au fond. La cour ajoute, de manière déterminante, que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Cette décision élargit donc sensiblement l’office du juge des loyers commerciaux, en lui imposant d’examiner la volonté des parties au-delà de la lettre du contrat.
S’agissant du tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail, l’arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.788, apporte une précision d’importance : « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788) [[ Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788 ]]. La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait admis que le tribunal judiciaire puisse renvoyer la demande accessoire de fixation du loyer au juge des loyers commerciaux en se déclarant incompétent. Dès lors qu’il est compétent pour connaître de la demande principale, le tribunal judiciaire a l’obligation de statuer sur la demande accessoire de fixation du prix.
B. La dualité des voies procédurales
Le statut des baux commerciaux organise une dualité de voies procédurales qui n’est pas exempte de difficultés pratiques. La voie principale est celle du juge des loyers commerciaux, devant lequel la procédure est dirigée par l’échange de mémoires. La voie accessoire est celle du tribunal judiciaire, saisi d’une contestation relevant de sa compétence, et qui peut accessoirement se prononcer sur la fixation du prix du bail.
La distinction entre ces deux voies emporte des conséquences procédurales majeures, notamment quant à l’exigence du mémoire préalable. Selon l’article R. 145-27 du Code de commerce, « le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». Dans un arrêt du 8 février 2024 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir » et que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-22.301) [[ Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-22.301 ]].
Cette solution est d’une rigueur absolue. La Cour affirme que la procédure du mémoire préalable est substantielle et que son irrespect ne peut être couvert par la notification d’un mémoire en cours d’instance. La circonstance que le mémoire ait été notifié avant que le juge ne statue est indifférente : l’irrecevabilité est encourue dès l’origine et ne peut disparaître en cours d’instance. La seule voie de régularisation consiste à se désister de l’instance engagée sans mémoire préalable, puis à notifier un mémoire et à réassigner après l’expiration du délai d’un mois.
À l’inverse, lorsque le tribunal judiciaire est saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail, la procédure applicable est la procédure de droit commun, et non la procédure spéciale sur mémoire. La troisième chambre civile l’a clairement affirmé dans un arrêt du 6 juillet 2023 : « la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-16.465) [[ Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-16.465 ]]. La Cour censure ainsi l’arrêt qui avait déclaré irrecevable la demande de fixation du loyer au motif que la procédure sur mémoire n’avait pas été respectée, alors que le tribunal judiciaire avait été saisi à titre accessoire.
Cette dualité procédurale, si elle offre une souplesse certaine, n’est pas exempte de pièges. Le choix de la voie procédurale emporte des conséquences irréversibles : une action introduite devant le juge des loyers commerciaux sans mémoire préalable est frappée d’irrecevabilité sans possibilité de régularisation ; une action accessoire devant le tribunal judiciaire échappe, quant à elle, à cette exigence formelle. La stratégie procédurale doit donc être mûrement réfléchie avant toute saisine.
La question de la compétence du juge des loyers commerciaux en présence d’un loyer binaire a également fait l’objet d’un contentieux nourri. Dans l’arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation a rappelé que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ». Cette solution consacre la compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de toute demande en fixation du prix du bail renouvelé, quelle que soit la structure du loyer.
La procédure de fixation du prix connaît, par ailleurs, des délais impératifs qui conditionnent la recevabilité des prétentions respectives des parties. Le mémoire en demande, prévu par l’article R. 145-25 du Code de commerce, doit contenir une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de son auteur. Le mémoire en réponse, régi par l’article R. 145-26, obéit aux mêmes exigences de motivation. Le non-respect de ces exigences substantielles peut entraîner l’irrecevabilité des prétentions non soutenues par des explications suffisantes.
Enfin, l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, introduit une prescription spécifique de trois ans pour l’invocation par le bailleur de la clause de garantie du cédant : « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » [[ Article L. 145-16-2 du Code de commerce ]]. Ce délai de trois ans, distinct de la prescription biennale de l’article L. 145-60, constitue une garantie supplémentaire pour le cédant, qui ne peut être recherché par le bailleur au-delà de cette période. Cette disposition illustre la diversité des délais de prescription qui traversent le statut des baux commerciaux et la nécessité d’une vigilance procédurale constante.
Conclusion
L’étude du volet procédural du statut des baux commerciaux révèle une tension persistante entre la rigueur des exigences formelles posées par la jurisprudence et la souplesse que commande, dans certains cas, la protection des droits des parties. La prescription biennale de l’article L. 145-60 et la procédure spéciale de fixation du prix du bail ne sont pas de simples règles techniques : elles constituent des instruments de régulation du contentieux commercial dont la maîtrise conditionne l’efficacité des droits substantiels que le statut confère au preneur comme au bailleur. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, loin de se figer, témoigne d’un effort continu d’adaptation des règles procédurales aux réalités du contentieux contemporain. L’arrêt du 30 mai 2024 sur le loyer binaire et celui du 12 février 2026 sur la suspension de la prescription attachée à l’expertise en référé en sont des illustrations éloquentes. En conséquence, la maîtrise de ce double verrou procédural, dans ses dimensions théoriques comme dans ses implications pratiques, constitue un prérequis indispensable à toute intervention dans le champ du bail commercial, qu’il s’agisse de la résiliation du bail ou de la cession du fonds de commerce.
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