Parties communes spéciales et droit de surélévation : l’arrêt de la troisième chambre civile du 2 avril 2026
I. La reconnaissance du caractère collectif du droit de surélévation en copropriété
A. Le rattachement du droit de surélever aux parties communes générales
La question du titulaire du droit de surélever un bâtiment en copropriété divisait la pratique depuis de nombreuses années. Certains copropriétaires, détenteurs de l’intégralité des parties communes spéciales d’un bâtiment, estimaient pouvoir se prévaloir d’un droit exclusif de surélévation, sans avoir à solliciter l’accord de l’assemblée générale du syndicat. Cette thèse, séduisante pour les propriétaires de lots uniques dans des ensembles complexes, vient d’être fermement écartée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 2 avril 2026, publié au Bulletin [[ Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064acdc6046d47d363a6. ]].
L’affaire concernait une société civile immobilière propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments soumis au statut de la copropriété. Ce lot se voyait attaché une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D. La SCI souhaitait procéder à la surélévation de ce bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs. Les résolutions afférentes ayant été rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires, elle en avait sollicité l’annulation devant le tribunal, tandis que le syndicat demandait reconventionnellement la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation déjà entrepris.
La Cour de cassation énonce, dans une formule dont la netteté mérite d’être soulignée, qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » [[ Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064acdc6046d47d363a6. ]]. La cour d’appel de Paris avait, de manière déterminante, constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171 et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative, puis souverainement retenu que le droit de surélévation n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, telles que définies par le règlement de copropriété.
La solution se fonde sur une lecture combinée des textes fondateurs du statut de la copropriété. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans son principe, que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux [[ Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068211. ]]. L’article 35, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever [[ Article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313646. ]]. En conséquence, la Cour de cassation déduit de ces dispositions que le droit de surélévation constitue un droit accessoire aux parties communes et relève, en l’absence de stipulation contraire du règlement, de la compétence du syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
Par ailleurs, la décision de la cour d’appel de Paris d’ordonner sous astreinte la cessation des travaux de surélévation et la remise en état du bâtiment D est confirmée. La SCI est condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’arrêt illustre avec force la rigueur de la sanction encourue par le copropriétaire qui passerait outre le refus de l’assemblée générale.
B. L’échec de la thèse du droit exclusif fondé sur les parties communes spéciales
L’argumentation de la SCI Acanthe reposait sur une interprétation extensive de la notion de parties communes spéciales. Elle soutenait que, dès lors que le bâtiment D était affecté à son usage exclusif et qu’elle détenait l’intégralité des parties communes spéciales, le droit de surélever devait lui appartenir sans qu’elle ait à l’acheter au syndicat. La troisième chambre civile rejette cette analyse qui confondait le droit de propriété sur les parties communes spéciales et les prérogatives attachées au droit de surélévation.
La jurisprudence antérieure avait déjà eu l’occasion de préciser la nature et le régime des parties communes spéciales. Dans un arrêt du 1er juin 2022, la Cour de cassation avait jugé que « seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci » [[ Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/629702127c2a1fa9d4442261. ]]. Cette solution, qui consacrait un pouvoir décisionnel des copropriétaires d’un bâtiment sur leurs propres parties communes spéciales, avait pu laisser penser que le droit de surélévation pourrait suivre le même régime. Or, l’arrêt du 2 avril 2026 établit une distinction fondamentale entre l’aliénation des parties communes spéciales existantes et la création de nouveaux droits affectant la consistance même de l’immeuble.
À cet égard, la Cour de cassation rappelle, dans l’arrêt du 1er juin 2022, que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement, selon les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 [[ Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/629702127c2a1fa9d4442261. ]]. La cession d’une partie commune spéciale relève des seuls propriétaires de cette partie commune. Mais le droit de surélever n’est pas une partie commune existante : il constitue un droit accessoire dont l’exercice modifie la structure de l’immeuble tout entier et engage, par conséquent, la collectivité des copropriétaires.
La qualification de partie privative ou de partie commune a également fait l’objet d’un contrôle rigoureux de la Cour de cassation dans un arrêt du 7 janvier 2021. La troisième chambre y rappelle que les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et que, dans le silence ou la contradiction des textes, sont réputées parties communes le gros œuvre et les canalisations [[ Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/600fe7e2b89b4db1d22a514c. ]]. L’arrêt précise que l’énumération des parties privatives par le règlement de copropriété n’a qu’un caractère énonciatif et que les juges du fond apprécient souverainement la qualification à retenir en fonction de l’usage effectif des éléments concernés. Dès lors, le classement d’un élément comme partie commune spéciale n’emporte pas reconnaissance d’un droit de disposition unilatéral de son titulaire sur les droits accessoires que la loi rattache aux parties communes générales.
II. Les incertitudes persistantes à la lumière de l’ordonnance du 30 octobre 2019
A. La portée expressément limitée de l’arrêt aux textes antérieurs à la réforme
La Cour de cassation prend soin de viser l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 « dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ». Cette précision, qui figure explicitement dans le visa de l’arrêt, en circonscrit la portée aux copropriétés dont le règlement n’a pas été actualisé depuis la réforme. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a en effet introduit, à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, un principe de vote restreint aux seuls copropriétaires concernés pour les décisions relatives aux parties communes spéciales. Cette innovation législative complexifie l’articulation des règles de majorité et pourrait, à l’avenir, conduire le juge à adopter une approche plus nuancée.
L’arrêt du 10 septembre 2020, antérieur à la réforme de 2019, avait déjà souligné l’importance des règles de majorité dans le fonctionnement de la copropriété. La troisième chambre civile y avait jugé que « tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale » [[ Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4731af6750a4d42a30f9. ]]. Cette décision consacrait l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire constater le caractère non écrit d’une clause contraire à l’ordre public, y compris lorsque la clause résultait d’un modificatif du règlement de copropriété publié depuis plus de vingt-sept ans.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixe une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les actes de disposition et la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes [[ Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623612. ]]. L’article 35 y ajoute, pour la surélévation, une condition de confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné. Ces règles de double majorité illustrent l’équilibre recherché par le législateur entre l’intérêt collectif de la copropriété et les droits des copropriétaires directement affectés par le projet.
En conséquence, la solution dégagée par l’arrêt du 2 avril 2026 s’inscrit dans un cadre juridique partiellement modifié. L’incertitude subsiste quant à la transposition de cette solution aux opérations de surélévation engagées postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2019. Il n’est pas exclu que le juge adopte, à l’avenir, une approche plus nuancée, notamment lorsque le règlement de copropriété organise de manière précise la répartition des parties communes spéciales en y incluant expressément le droit de surélévation.
B. L’articulation avec le régime de la cession des parties communes spéciales
La coexistence des deux régimes – cession des parties communes spéciales d’une part, droit de surélévation d’autre part – crée une situation juridique complexe que les praticiens doivent maîtriser. L’arrêt du 1er juin 2022 a clairement établi que la cession d’une partie commune spéciale relève des seuls copropriétaires de cette partie commune. Mais dès lors que l’opération affecte la structure même de l’immeuble, comme c’est le cas pour une surélévation, le droit de décision revient au syndicat général. Cette distinction a une conséquence pratique immédiate : un copropriétaire ne peut contourner l’exigence d’un vote de l’ensemble des copropriétaires en invoquant sa qualité de titulaire exclusif des parties communes spéciales du bâtiment.
La régularité formelle des votes en assemblée générale a également fait l’objet d’un contrôle exigeant de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 28 janvier 2021, la troisième chambre civile a précisé que l’omission de certaines mentions sur la feuille de présence d’une assemblée générale ne rend celle-ci annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants permettant l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes [[ Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-17.906, https://www.courdecassation.fr/decision/60142769949c8e5f5cdb4d95. ]]. Cette solution tempère le formalisme de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 en admettant que la feuille de présence puisse être complétée par les mentions du procès-verbal d’assemblée générale. Pour les résolutions relatives aux parties communes spéciales, il est toutefois indispensable que le procès-verbal permette de vérifier les majorités propres à ces parties.
L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, a introduit une innovation substantielle dans l’organisation des copropriétés comprenant plusieurs bâtiments. Ce texte prévoit désormais que les copropriétaires des lots composant un seul ou plusieurs bâtiments peuvent se réunir en assemblée spéciale pour prendre les décisions concernant les parties communes spéciales à ces bâtiments. Le principe du vote restreint ainsi consacré contraste avec la solution énoncée par l’arrêt du 2 avril 2026, lequel retient une compétence exclusive du syndicat général pour le droit de surélévation. Cette tension jurisprudentielle n’est qu’apparente : le droit de surélever ne constitue pas une partie commune spéciale, mais un droit accessoire aux parties communes dont la nature particulière justifie un traitement distinct.
Par ailleurs, la rédaction du règlement de copropriété revêt une importance déterminante. L’arrêt du 2 avril 2026 précise que la solution retenue vaut « dans le silence du règlement de copropriété ». Une clause expresse du règlement pourrait donc, en principe, attribuer le droit de surélévation aux seuls copropriétaires des parties communes spéciales. La pratique notariale et les conseils des avocats en droit de la copropriété devront intégrer cette possibilité dans la rédaction des règlements de copropriété et de leurs modificatifs, afin de sécuriser les projets de surélévation en amont.
La question de la répartition du prix de cession du droit de surélévation a également été tranchée par la cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 20 mars 2024, confirmé par la Cour de cassation. Le prix de vente du droit de surélever doit être réparti selon les règles applicables aux charges communes générales, et non aux seules charges spéciales du bâtiment concerné. Cette solution, cohérente avec le rattachement du droit de surélévation aux parties communes générales, a des implications financières significatives pour les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments.
Dès lors, la validité d’une opération de surélévation ne dépend pas seulement de considérations techniques ou urbanistiques. Elle repose avant tout sur une qualification juridique rigoureuse des éléments concernés et sur le respect des règles de vote applicables. Une erreur dans la détermination du périmètre des votants ou dans la majorité requise est susceptible d’entraîner l’annulation des résolutions adoptées, voire la remise en cause des travaux réalisés. Le contentieux des assemblées générales de copropriété constitue, à cet égard, un terrain d’élection pour les praticiens du droit immobilier.
L’étude de la jurisprudence récente relative aux troubles du voisinage en copropriété confirme cette exigence de rigueur. La Cour de cassation a, dans de nombreuses décisions, rappelé que le non-respect des règles de vote entache d’irrégularité l’ensemble des résolutions adoptées et expose le syndicat comme les copropriétaires à des actions en responsabilité.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 avril 2026 constitue une clarification attendue du droit de la copropriété. En énonçant que, dans le silence du règlement, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation conforte la prééminence de la collectivité des copropriétaires sur les intérêts particuliers. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice du droit de propriété collective, doit néanmoins être appréciée à la lumière des évolutions introduites par l’ordonnance du 30 octobre 2019, dont l’article 6-2 renforce la reconnaissance des parties communes spéciales et le principe du vote restreint. Les incertitudes qui subsistent quant à l’application de cette jurisprudence aux opérations postérieures à la réforme appellent une vigilance accrue des rédacteurs de règlements de copropriété et des praticiens du droit immobilier. La rédaction d’une clause expresse attribuant le droit de surélévation aux parties communes spéciales pourrait, à l’avenir, conduire à une solution différente de celle retenue le 2 avril 2026.
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