L’indemnité d’éviction dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un droit d’ordre public à l’épreuve des jurisprudences récentes (2024-2026)
I. Le droit à indemnité d’éviction : un principe d’ordre public consacré par le statut des baux commerciaux
A. Le fondement légal du droit à indemnité et l’article L. 145-14 du Code de commerce
Le statut des baux commerciaux repose sur un équilibre fondamental entre la faculté reconnue au bailleur de refuser le renouvellement du contrat et la protection du fonds de commerce exploité par le preneur. Cet équilibre trouve sa traduction la plus éclatante dans le droit à indemnité d’éviction, qui constitue la contrepartie du droit au renouvellement dont le preneur est titulaire. Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » [[Article L. 145-14, alinéa 1er, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741.]].
Ce texte pose le principe d’une réparation intégrale du préjudice subi par le commerçant évincé, dont le quantum est en principe équivalent à la valeur du fonds de commerce perdu. Le second alinéa du même article énumère les composantes de cette indemnité, laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » [[Article L. 145-14, alinéa 2, du Code de commerce, ibid.]]. L’économie de ce texte se caractérise par un renversement de la charge probatoire : le preneur n’a pas à démontrer l’étendue de son préjudice au-delà de la valeur marchande du fonds ; c’est au bailleur qu’il incombe, s’il entend limiter l’indemnité, d’établir que le préjudice est inférieur à cette valeur de référence.
Le caractère d’ordre public de ce dispositif a été rappelé avec une particulière constance par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’indemnité d’éviction ne saurait être écartée ou réduite par une stipulation contractuelle qui en limiterait le montant ou en subordonnerait le versement à des conditions non prévues par la loi. L’article L. 145-15 du même code, qui sanctionne par la nullité toute clause ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, trouve à s’appliquer par identité de raison aux clauses qui porteraient atteinte au droit à indemnité d’éviction.
L’ouverture du droit à indemnité d’éviction est subordonnée à la réunion de conditions tenant à la qualité du preneur et à la régularité de son exploitation. Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises et exploiter effectivement un fonds de commerce dans les lieux loués. L’absence d’immatriculation constitue une cause de dénégation du statut, privant le preneur du droit à indemnité. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt rendu le 11 janvier 2024 (n° 22-20.872, publié au Bulletin), en jugeant que le bailleur qui entend se prévaloir de l’absence d’immatriculation du preneur doit en rapporter la preuve et que ce moyen ne saurait prospérer lorsque l’immatriculation est intervenue avant la délivrance du congé [[Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/659fe0dbbd6a8f0008680187.]].
Les exceptions au droit à indemnité d’éviction sont d’interprétation stricte. L’article L. 145-17 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant [[Article L. 145-17 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221744. Telle est l’hypothèse de l’inexécution par le preneur d’une obligation substantielle du bail, de la cessation de l’exploitation du fonds sans motif légitime, ou encore du non-respect de la destination contractuelle des lieux. L’article L. 145-18 étend cette dispense à l’immeuble insalubre ou menaçant ruine, tandis que l’article L. 145-19 l’applique à la reconstruction ou surélévation de l’immeuble existant [[Voir également l’article L. 145-19 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221746.]].
B. Le maintien dans les lieux comme garantie effective du paiement de l’indemnité
Le droit à indemnité d’éviction serait privé de toute portée pratique si le preneur pouvait être contraint de quitter les lieux avant d’en avoir perçu le montant. L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose ainsi que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » [[Article L. 145-28, alinéas 1 et 2, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280359.]]. Cette disposition institue une garantie de paiement d’une redoutable efficacité pratique : tant que l’indemnité n’est pas versée, le preneur se maintient dans les lieux et n’est redevable que d’une indemnité d’occupation, dont le montant obéit aux règles de fixation du loyer renouvelé. Le texte précise, en son troisième alinéa, que cette indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Ce mécanisme de maintien dans les lieux constitue une forme de sûreté légale au profit du preneur évincé. Il ne s’agit pas d’un droit de rétention au sens strict du Code civil, mais d’une prérogative sui generis qui a pour effet de prolonger le bail au-delà de son terme jusqu’au règlement complet de l’indemnité. Pendant cette période de maintien, le preneur continue d’exploiter son fonds dans les conditions antérieures, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer contractuel.
Ce droit au maintien dans les lieux n’est toutefois pas sans limite temporelle. L’article L. 145-9 du Code de commerce impartit au preneur qui entend solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal compétent. À défaut d’une telle saisine dans ce délai, le preneur est prescrit dans son action et perd corrélativement le bénéfice du maintien dans les lieux, devenant occupant sans droit ni titre et s’exposant à une mesure d’expulsion.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 février 2026 (n° 24-10.578, Formation de section, Publié au Bulletin) a apporté une clarification décisive sur les rapports entre la prescription biennale et le maintien dans les lieux. La Cour de cassation y énonce que « le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » [[Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260.]]. La Cour ajoute que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » [[Ibid.]]. En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de constater l’expulsion du preneur au motif que le bailleur, ayant offert une indemnité d’éviction dans son congé, ne pouvait de bonne foi se prévaloir de la prescription biennale pour échapper à son obligation de paiement. La Cour de cassation, rendant sa décision au visa des articles 835 du Code de procédure civile et L. 145-9 et L. 145-28 du Code de commerce, censure ce raisonnement.
À cet égard, l’on rappellera que le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-9 constitue un délai de prescription, susceptible à ce titre d’être interrompu par les causes de droit commun énumérées à l’article 2241 du Code civil, au premier rang desquelles figure l’assignation en justice. La demande en justice aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction interrompt le délai de prescription, fût-elle formée devant le juge des référés. En revanche, la simple correspondance entre les parties, les échanges d’expertises amiables ou les pourparlers engagés postérieurement au congé ne sauraient constituer des actes interruptifs de la prescription biennale, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 12 février 2026 en écartant expressément la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption du délai.
II. L’évaluation de l’indemnité et la déchéance du droit
A. Les composantes de l’indemnité d’éviction et les principes gouvernant leur évaluation
L’indemnité d’éviction se décompose en une indemnité principale, correspondant à la valeur du fonds de commerce que le preneur perd définitivement, et en indemnités accessoires destinées à réparer les chefs de préjudice distincts consécutifs à l’éviction. L’indemnité principale est évaluée selon la méthode dite de la valeur du droit au bail, qui consiste à déterminer la valeur locative de marché des locaux, à en déduire le loyer effectivement acquitté par le preneur, et à capitaliser la différence — appelée économie de loyer — sur une durée appropriée tenant compte de la nature de l’activité et de la situation géographique du fonds. Cette méthode permet d’apprécier la valeur patrimoniale que le preneur retire de l’occupation des lieux et qu’il perd du fait de l’éviction. La Cour de cassation admet également la méthode dite du chiffre d’affaires, fondée sur l’application d’un coefficient multiplicateur au chiffre d’affaires hors taxes pondéré, ainsi que la méthode comparative, qui se réfère aux prix de cession de fonds de commerce similaires dans le même secteur géographique.
Les indemnités accessoires sont destinées à replacer le preneur évincé dans la situation qui aurait été la sienne s’il n’avait pas été contraint de quitter les lieux. Elles comprennent classiquement l’indemnité de remploi, correspondant aux frais que le preneur devra exposer pour acquérir un droit au bail ou un fonds de commerce de substitution, laquelle est usuellement fixée à un pourcentage de la valeur du fonds perdu, généralement compris entre dix et vingt pour cent selon la rareté des emplacements comparables ; le trouble commercial, indemnisant la perturbation de l’activité pendant la période de réinstallation ; les frais de déménagement et de réinstallation matérielle ; ainsi que, dans certaines hypothèses, le double loyer supporté par le preneur contraint de louer un nouveau local tout en s’acquittant de l’indemnité d’occupation dans les lieux d’origine. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 septembre 2022 (n° 21-17.261) a rappelé que le préjudice indemnisable peut se limiter à la perte du droit au bail lorsque le preneur ne justifie pas d’une perte du fonds de commerce lui-même, ce qui est notamment le cas lorsque le preneur poursuit l’exploitation de son activité dans un autre local [[Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-17.261, https://www.courdecassation.fr/decision/6333ea4ae5004d05dab7c0de.]].
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 26 septembre 2024 (n° 23-14.786) apporte une précision fondamentale sur l’office du juge dans l’évaluation du préjudice. La Cour y énonce, au visa de l’article 4 du Code civil, que « le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe » [[Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.786, https://www.courdecassation.fr/decision/66f4f9d8707a71fa3b545c1e.]]. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait constaté que le rédacteur de l’acte de cession du fonds de commerce avait engagé sa responsabilité à l’égard du cessionnaire, mais avait refusé d’indemniser ce dernier au motif qu’il ne justifiait pas du quantum de son préjudice. La Cour de cassation censure ce raisonnement et impose au juge de procéder à l’évaluation du dommage dès lors qu’il en a reconnu le principe, fût-ce en recourant à une mesure d’instruction complémentaire.
Cette jurisprudence a une incidence directe sur le contentieux de l’indemnité d’éviction : lorsque le juge constate que le preneur a droit à une indemnité d’éviction, il ne saurait refuser d’en fixer le montant au prétexte que les éléments comptables ou les données de marché sont insuffisants. Il lui appartient, dans ce cas, d’ordonner une expertise judiciaire aux fins d’évaluer la valeur marchande du fonds, selon les critères énoncés à l’article L. 145-14 du Code de commerce, la carence probatoire des parties ne pouvant dispenser le juge de trancher le litige qui lui est soumis. Par ailleurs, l’arrêt du 28 mai 2020 (n° 19-10.017) avait déjà rappelé que l’expertise judiciaire destinée à évaluer l’indemnité d’éviction ne saurait prendre en considération l’activité exercée par le preneur en violation de la clause de destination du bail, la cour d’appel devant répondre aux conclusions qui contestent cette prise en compte [[Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.017, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca578de3778d1fbd170435.]].
Dès lors, la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction repose sur une appréciation in concreto prenant en considération les caractéristiques propres du fonds exploité : la nature de l’activité, l’emplacement géographique, la qualité de la situation commerciale, l’importance de la clientèle et de l’achalandage, le chiffre d’affaires réalisé, le bénéfice net d’exploitation, ainsi que les perspectives d’évolution de l’activité. Le juge apprécie souverainement ces éléments, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les motifs retenus justifient l’indemnité allouée sans contradiction ni dénaturation et que la cour d’appel a répondu aux conclusions des parties.
L’arrêt rendu le 3 juillet 2025 (n° 23-19.274) par la troisième chambre civile illustre avec netteté les confusions auxquelles peut conduire le rapprochement entre l’indemnité d’éviction, due en cas de refus de renouvellement du bail, et l’indemnisation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations [[Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-19.274, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ea355c314fc837104c3.]]. Dans cette affaire, le liquidateur d’une société locataire sollicitait l’indemnisation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, causée non par un refus de renouvellement mais par l’état d’insalubrité des locaux imputable au bailleur. Il demandait que cette indemnisation fût calculée par référence aux critères de l’article L. 145-14, non pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction à proprement parler, mais pour fixer le quantum de la réparation du préjudice contractuel effectivement subi. La cour d’appel de Metz, en rejetant cette demande au motif erroné que l’indemnité d’éviction ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement, a méconnu l’objet du litige et a été censurée pour violation de l’article 4 du Code de procédure civile. Cette décision rappelle que les critères de l’article L. 145-14 peuvent servir de référence pour l’évaluation d’un préjudice contractuel distinct, sans que le demandeur ait à établir les conditions d’ouverture du droit à indemnité d’éviction proprement dite.
B. La prescription biennale et les causes d’extinction du droit à indemnité
La prescription biennale constitue l’une des principales causes de déchéance du droit à indemnité d’éviction. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que toutes les actions résultant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans [[Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280420. Ce délai, initialement institué par l’article 33 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, s’applique tant à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction qu’à l’action en paiement de cette indemnité une fois celle-ci judiciairement déterminée. La troisième chambre civile a jugé de manière constante que ce délai court à compter de la date d’effet du congé, peu important que le bailleur ait ou non contesté le principe du droit à indemnité ou qu’il ait engagé des pourparlers avec le preneur sur le montant de celle-ci.
La rigueur de cette prescription est renforcée par la solution dégagée dans l’arrêt du 12 février 2026, qui exclut la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension du délai. Cette solution impose au preneur une vigilance absolue : il ne saurait s’en remettre à la seule apparence de bonne foi du bailleur, ni aux échanges de correspondances ou aux expertises amiables diligentées postérieurement au congé, pour différer la saisine du juge des loyers commerciaux. Le preneur auquel un congé avec offre d’indemnité a été délivré doit prendre l’initiative de la saisine de la juridiction compétente dans le délai de deux ans, sauf à s’exposer à la perte irrémédiable de son droit à indemnité et de son droit au maintien dans les lieux.
Par ailleurs, le droit de repentir institué par l’article L. 145-58 du Code de commerce constitue une faculté offerte au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction après que celle-ci a été fixée judiciairement. Ce texte dispose que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet » [[Article L. 145-58 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222179.]]. L’exercice de ce droit est subordonné à une double condition cumulative : d’une part, le locataire doit être encore dans les lieux ; d’autre part, il ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Il s’agit d’un mécanisme qui tempère la rigueur du droit du preneur en ménageant au bailleur une ultime faculté d’opter pour le renouvellement lorsque le coût de l’indemnité d’éviction lui apparaît prohibitif au regard du montant fixé par le juge.
L’arrêt du 28 mai 2020, déjà cité, illustre la condition de présence du preneur dans les lieux au moment de l’exercice du droit de repentir. Dans cette espèce, la bailleresse avait notifié un acte de réitération de son droit de repentir postérieurement à la libération des lieux par le preneur, lequel avait informé le bailleur de sa décision de cesser l’exploitation et de restituer les clés le 26 août 2013. La cour d’appel, en faisant droit à la demande de nullité de l’acte de réitération, avait implicitement constaté que la condition de présence du preneur dans les lieux n’était plus remplie à cette date, rendant le repentir inopérant [[Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.017, précité.]].
En conséquence, l’articulation entre le droit à indemnité, le maintien dans les lieux et le droit de repentir dessine un équilibre délicat qui impose aux parties, et singulièrement au preneur, une vigilance procédurale constante. Le preneur évincé qui néglige de saisir le juge dans le délai de deux ans perd simultanément son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux ; il devient alors occupant sans droit ni titre et s’expose à une mesure d’expulsion, sans pouvoir se prévaloir de la reconnaissance antérieure de son droit par le bailleur ni de l’attitude dilatoire de ce dernier. Le bailleur, quant à lui, ne saurait se prévaloir de sa propre inertie dans le chiffrage de l’indemnité pour opposer au preneur la prescription de son action, pas plus qu’il ne peut exercer son droit de repentir si le preneur a déjà pris des dispositions pour relocaliser son activité ou a libéré les lieux.
L’on observera enfin que la résiliation du bail commercial pour quelque cause que ce soit ne fait pas obstacle, par elle-même, au droit à indemnité d’éviction, dès lors que la résiliation est intervenue aux torts du bailleur et que le preneur rapporte la preuve du préjudice consécutif à la perte de son fonds de commerce. Il en va de même de la résiliation consécutive à une procédure collective : la distinction opérée par l’arrêt du 3 juillet 2025 entre l’indemnité d’éviction proprement dite et la réparation du préjudice contractuel ouvre au preneur, ou à son liquidateur, une voie d’indemnisation qui n’est pas subordonnée aux conditions strictes de l’article L. 145-14, mais repose sur le droit commun de la responsabilité civile, tout en pouvant emprunter aux critères d’évaluation du statut pour la détermination du quantum. Cette dualité de fondements indemnitaires est de nature à sécuriser la situation du preneur dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où l’impossibilité d’exploiter le fonds résulte non d’un refus de renouvellement mais d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
Conclusion
L’indemnité d’éviction demeure la pierre angulaire du statut des baux commerciaux, dont elle exprime la finalité protectrice à l’égard du fonds de commerce et de son exploitant. Les jurisprudences récentes de la troisième chambre civile en ont précisé les contours sans en altérer l’économie générale, rappelant avec une fermeté renouvelée les exigences procédurales qui conditionnent la préservation du droit. L’arrêt du 12 février 2026, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption de la prescription biennale, impose au preneur une rigueur processuelle qui contraste avec la souplesse apparente du mécanisme de maintien dans les lieux. L’arrêt du 26 septembre 2024, en prohibant le refus d’évaluer un préjudice dont le principe est reconnu, renforce symétriquement l’effectivité du droit à réparation. L’arrêt du 3 juillet 2025, en distinguant l’indemnité d’éviction de la réparation contractuelle, élargit les voies d’indemnisation ouvertes au preneur sans affaiblir l’institution. La dialectique entre la protection substantielle du preneur et la rigueur procédurale qui l’encadre définit ainsi les termes d’un contentieux qui, loin de s’épuiser, se renouvelle à chaque configuration contractuelle et à chaque mutation du tissu commercial.
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