L’empiétement immobilier à l’épreuve du contrôle de proportionnalité : le rappel constant de la Cour de cassation
Le droit de propriété constitue, depuis la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, un droit inviolable et sacré dont nul ne peut être privé, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Ce principe cardinal, consacré par l’article 545 du Code civil, irrigue l’ensemble du droit des biens et connaît, en matière d’empiétement, une expression singulièrement rigoureuse. L’empiétement s’entend de toute emprise, même minime, d’un ouvrage sur le fonds d’autrui, qu’il s’agisse d’une construction, d’une fondation, d’un mur de clôture ou de tirants d’ancrage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis plusieurs décennies, posé une règle d’apparence inflexible : tout propriétaire victime d’un empiétement est en droit d’en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus. Cette jurisprudence, forgée au visa des articles 544 et 545 du Code civil, a néanmoins été confrontée ces dernières années à la montée en puissance du contrôle de proportionnalité, instrument d’articulation des droits fondamentaux que les juges du fond ont parfois tenté d’appliquer pour tempérer la rigueur du principe. Par un arrêt du 3 juillet 2025 [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 juillet 2025, n° 23-12.925, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ea855c314fc837104c9 ]], la Haute juridiction a réaffirmé avec force la primauté du droit de propriété sur toute considération de proportionnalité lorsque l’empiétement est établi. L’occasion est ainsi donnée de mesurer la portée et les limites du principe de démolition obligatoire en matière d’empiétement, à la lumière des développements jurisprudentiels les plus récents.
I. Le principe absolu de protection du droit de propriété contre l’empiétement
A. Le fondement légal et jurisprudentiel du droit à la démolition
Le socle textuel de la protection contre l’empiétement repose sur les articles 544 et 545 du Code civil. Le premier dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le second énonce que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » [[ Article 544 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428858 ]]. Ces dispositions consacrent le caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, qui trouve son prolongement dans la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à l’empiétement.
La Cour de cassation a très tôt déduit de ces textes une conséquence pratique de première importance : le propriétaire dont le fonds subit un empiétement est fondé à en obtenir la suppression, sans que l’auteur de l’empiétement puisse invoquer une quelconque disproportion de la mesure au regard des intérêts en présence. Ce principe, solidement établi, a été réaffirmé par un arrêt du 21 décembre 2017 dans une formulation devenue canonique : « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus » [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 décembre 2017, n° 16-25.406, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fcaa124525d61978ac85e78 ]]. La Cour ajoutait que « l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ».
Cette solution trouve un prolongement logique dans l’arrêt du 17 mai 2018, qui a expressément articulé les exigences concurrentes du droit au respect du domicile, protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, et du droit de propriété. La Cour y précise que « les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant », mais que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 mai 2018, n° 16-15.792, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca90b1d20f5d8407eff47f ]]. L’arrêt est d’autant plus significatif qu’il a été rendu en formation plénière de chambre, ce qui lui confère une autorité particulière. La motivation, soigneusement pesée, opère une hiérarchisation des droits fondamentaux dans laquelle le droit de propriété l’emporte sur le droit au respect du domicile lorsque celui-ci a été édifié en violation même de ce droit de propriété.
L’analyse de la Cour de cassation est commandée par une logique simple mais implacable : l’auteur de l’empiétement ne saurait se prévaloir d’un droit fondamental pour contester la démolition d’un ouvrage dont l’édification même constitue une violation d’un autre droit fondamental. Par suite, le contrôle de proportionnalité, s’il peut théoriquement trouver à s’appliquer lorsqu’une ingérence étatique dans un droit fondamental est en cause, perd toute pertinence dès lors que la mesure ordonnée ne fait que rétablir le droit de propriété dans son intégrité.
B. L’extension du principe aux hypothèses les plus extrêmes
La rigueur du principe s’est vérifiée y compris dans des situations où la démolition apparaissait, à première vue, d’une sévérité disproportionnée. L’arrêt du 23 novembre 2022 en fournit une illustration saisissante. En l’espèce, des propriétaires avaient fait construire une villa nécessitant, compte tenu du relief, des tirants d’ancrage empiétant dans le tréfonds de la parcelle voisine. Le coût du retrait de ces tirants avait été évalué par l’expert judiciaire à la somme de 5,9 millions d’euros. Les auteurs de l’empiétement contestaient la décision ordonnant le retrait en invoquant le caractère disproportionné de la mesure. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait énoncé « à bon droit, que le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état » [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 novembre 2022, n° 22-19.200, https://www.courdecassation.fr/decision/637dcb8c14982305d4c20502 ]].
Le pourvoi soutenait que la démolition d’un ouvrage empiétant sur un fonds contigu devait être écartée lorsque le coût de la démolition est si important qu’il en devient disproportionné. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi, confirmant que le caractère disproportionné de la mesure de remise en état n’est pas de nature à faire obstacle à la sanction de l’empiétement. Cette solution, quoique rigoureuse, procède d’une logique protectrice du droit de propriété qui refuse toute modulation en fonction de critères économiques : le coût de la remise en état, fût-il considérable, ne saurait être opposé au propriétaire légitime qui n’a pas à subir une forme d’expropriation de fait par le seul effet d’un empiétement.
L’arrêt du 29 février 2024 confirme l’extension du principe aux empiétements de moindre importance. En l’espèce, une clôture avait été édifiée, dont les fondations empiétaient sur la propriété voisine. La cour d’appel de Douai avait ordonné la démolition de la clôture et la remise en état du fonds. Le pourvoi invoquait l’absence de contrôle de proportionnalité au regard du droit au respect du domicile, mais la troisième chambre civile a rejeté le moyen comme nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen n’ayant pas été soutenu devant la cour d’appel [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 février 2024, n° 22-24.762, https://www.courdecassation.fr/decision/65e03bdce2063c0007022ded ]]. Cette solution procédurale n’en témoigne pas moins de la volonté constante de la Cour de cassation de ne pas laisser prospérer un contrôle de proportionnalité qui viendrait affaiblir la protection du droit de propriété.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 19 mars 2026, a rappelé avec la même netteté « qu’il est constant qu’en cas d’empiétement, même minime, la victime a le droit d’obtenir la démolition » [[ Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre section A, 19 mars 2026, n° 24/00180, https://www.courdecassation.fr/decision/69bd43a4cdc6046d4752efe2 ]]. De même, la cour d’appel de Nancy a jugé que « l’exercice du droit découlant de l’article 545 du code civil, qui sanctionne l’empiétement sur la propriété d’autrui, rend l’ouvrage devant être démoli sans condition de grief » [[ Cour d’appel de Nancy, 1re chambre, 2 février 2026, n° 24/01565, https://www.courdecassation.fr/decision/6981ae8fcdc6046d47b87a01 ]]. Ces décisions illustrent la permanence du principe dans la jurisprudence des juges du fond, qui appliquent avec constance la règle posée par la Cour de cassation.
II. L’échec du contrôle de proportionnalité comme limite à la sanction de l’empiétement
A. La tentative d’acclimatation du contrôle de proportionnalité par les juges du fond
La rigueur du principe de démolition obligatoire a suscité, chez certains juges du fond, une résistance nourrie par la montée en puissance du contrôle de proportionnalité dans le contentieux immobilier. L’influence de la Convention européenne des droits de l’homme, et singulièrement de son article 8 relatif au droit au respect du domicile, a conduit plusieurs juridictions à tenter de moduler la sanction de l’empiétement en fonction de la gravité de l’atteinte portée aux droits de l’auteur de celui-ci.
La cour d’appel de Nîmes, dans l’arrêt censuré le 3 juillet 2025 par la Cour de cassation, avait ainsi retenu que « pour articuler les articles 545 du code civil et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, le juge doit opérer un contrôle de proportionnalité entre une demande de démolition et le droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiétement lorsque l’ouvrage litigieux constitue un domicile ». Elle avait relevé que l’empiétement portait sur 4,653 mètres carrés sur une parcelle de 1 622 mètres carrés, qu’il se situait dans l’alignement d’un mur mitoyen, que le bâtiment comportait deux pièces à vivre du domicile des auteurs de l’empiétement et avait été édifié en vertu d’un permis de construire antérieurement à l’acquisition du fonds par la victime. La cour en avait déduit que la démolition constituait une sanction disproportionnée.
Cette approche s’inscrivait dans un mouvement plus large de certaines juridictions du fond. La cour d’appel de Montpellier, saisie sur renvoi après cassation, a explicitement conduit un contrôle de proportionnalité entre les droits concurrents des propriétaires et de l’auteur de l’empiétement [[ Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 24/00771, https://www.courdecassation.fr/decision/68c3b276a58b5d9265de5d63 ]]. La cour d’appel d’Amiens a également entrepris « d’effectuer le contrôle de proportionnalité exigé par la CEDH selon plusieurs étapes portant sur l’applicabilité » des droits concurrents [[ Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 9 février 2023, n° 20/06016, https://www.courdecassation.fr/decision/63eca60b263cdf05de17fa34 ]]. La cour d’appel de Montpellier, dans une autre composition, a rappelé que « si comme tout droit, la défense du droit de propriété ne saurait dégénérer en abus de droit au mépris » de l’article 8 de la Convention [[ Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 16 janvier 2025, n° 20/01405, https://www.courdecassation.fr/decision/6789f70039ae1759ccf60630 ]].
Cette résistance des juges du fond se comprend à l’aune de l’évolution générale du droit de la propriété immobilière, marquée par une subjectivisation croissante de l’office du juge. L’article 1195 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, a consacré la révision pour imprévision en matière contractuelle. La jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme a imposé un contrôle de proportionnalité dans de nombreux contentieux touchant au logement. De même, l’arrêt du 11 septembre 2025 de la troisième chambre civile (n° 23-17.504) a rappelé que les juridictions du fond, lorsqu’elles sont saisies de demandes concurrentes fondées sur l’empiétement et le non-respect d’un cahier des charges, doivent statuer distinctement sur chacun de ces fondements [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 septembre 2025, n° 23-17.504, https://www.courdecassation.fr/decision/68c272ebdef1b35fcc39fa0f ]]. Dans ce contexte, la tentation d’introduire un contrôle de proportionnalité dans le contentieux de l’empiétement répondait à une aspiration doctrinale légitime à l’équilibre des droits en présence.
B. Le rappel constant de la Cour de cassation : la primauté du droit de propriété
La troisième chambre civile a, par l’arrêt du 3 juillet 2025, opposé un démenti cinglant à la tentative d’acclimatation du contrôle de proportionnalité. La Cour casse l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes au visa de l’article 545 du Code civil, en énonçant que, « ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin ». La motivation emprunte à l’arrêt fondateur du 17 mai 2018 et rappelle que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ».
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il confirme que l’empiétement, fût-il minime au regard de la surface totale de la propriété, ne saurait être toléré au nom d’un contrôle de proportionnalité qui n’a pas lieu de s’exercer. D’autre part, il réaffirme la hiérarchie des droits fondamentaux en présence : le droit de propriété de la victime de l’empiétement l’emporte sur le droit au respect du domicile de l’auteur de celui-ci, précisément parce que l’ouvrage litigieux a été édifié en méconnaissance du droit de propriété d’autrui. L’antériorité du permis de construire et la bonne foi alléguée du constructeur sont également indifférentes, la Cour ayant expressément relevé ces circonstances pour les écarter.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais constante de la Cour de cassation. Dès 2017, elle avait jugé que « la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes, a décidé à bon droit d’ordonner la démolition ». En 2018, elle avait écarté le contrôle de proportionnalité au motif que « la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ». En 2022, elle avait validé l’ordonnance de retrait de tirants d’ancrage au coût de 5,9 millions d’euros. En 2024, elle avait rejeté le pourvoi qui invoquait pour la première fois l’article 8 de la Convention. En 2025, enfin, elle casse l’arrêt qui avait cru devoir exercer un contrôle de proportionnalité. Cette constance jurisprudentielle atteste que la Cour de cassation entend maintenir un principe intangible : le droit de propriété ne cède pas devant l’empiétement, quelle que soit la disproportion alléguée de la sanction.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 28 avril 2026, a fait application de ce principe en rappelant que les ouvrages qui « portent atteinte à leur droit de propriété doivent être démolis, sans condition de grief » et que « la disproportion éventuelle de la démolition et la remise en état initial » ne sauraient être opposées au propriétaire victime de l’empiétement [[ Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 28 avril 2026, n° 24/04977, https://www.courdecassation.fr/decision/69f43e34cdc6046d472e2b54 ]]. De même, la cour d’appel de Colmar a ordonné la démolition d’un ouvrage « construit en parfaite violation de leur droit de propriété », sans s’arrêter à la proportionnalité de la mesure [[ Cour d’appel de Colmar, chambre 2 A, 6 mars 2026, n° 25/00861, https://www.courdecassation.fr/decision/69afd653cdc6046d471fba70 ]].
Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation sur l’empiétement doit être distinguée de celle relative au trouble anormal de voisinage ou à la violation des stipulations d’un cahier des charges de lotissement. Dans cette dernière hypothèse, la Cour admet que le non-respect d’une obligation contractuelle puisse donner lieu à démolition sans qu’un empiétement soit caractérisé, mais sur le fondement de l’ancien article 1143 du Code civil [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 septembre 2021, n° 20-20.620, https://www.courdecassation.fr/decision/615552df31e3e013882fd049 ]]. En revanche, lorsque l’empiétement est constitué, le fondement n’est plus contractuel mais réel : le droit de propriété, en sa dimension absolue, impose la suppression de l’ouvrage sans égard aux conséquences pour son auteur.
La position de la Cour de cassation trouve également un appui dans la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, qui reconnaît une large marge d’appréciation aux États dans la mise en œuvre des limitations au droit de propriété. L’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention protège le droit au respect des biens, et ce droit est précisément celui dont se prévaut le propriétaire victime de l’empiétement. La Cour de cassation a pu légitimement juger, dès l’arrêt du 21 décembre 2017, que « l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ». L’arrêt du 17 mai 2018 a complété cette analyse en précisant que l’ingérence dans le droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiétement « vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».
L’analyse de la Cour de cassation procède ainsi d’une mise en balance qui, loin d’écarter le contrôle de proportionnalité, le résout a priori en faveur du droit de propriété. La gravité de l’atteinte portée à ce droit par l’empiétement est telle que toute mesure autre que la démolition serait insuffisante à le rétablir dans sa plénitude. Une indemnisation financière, fût-elle substantielle, reviendrait à imposer au propriétaire une cession forcée partielle de son bien, en contradiction frontale avec l’article 545 du Code civil.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative à l’empiétement immobilier témoigne d’une constance remarquable et d’une hiérarchisation assumée des droits fondamentaux en présence. Le principe de démolition obligatoire, fondé sur les articles 544 et 545 du Code civil, n’admet aucune inflexion au nom d’un contrôle de proportionnalité dont la Cour de cassation a, par touches successives, précisé l’inapplicabilité en la matière. L’arrêt du 3 juillet 2025 constitue le point d’orgue de cette construction jurisprudentielle en censurant la tentative la plus aboutie des juges du fond d’introduire un contrôle de proportionnalité dans le contentieux de l’empiétement. La solution, pour rigoureuse qu’elle soit, garantit la sécurité juridique des transactions immobilières et préserve l’intégrité du droit de propriété contre toute forme d’expropriation de fait. Elle rappelle que le droit de propriété, protégé au plus haut niveau de la hiérarchie des normes, ne saurait être sacrifié sur l’autel d’une proportionnalité qui, en définitive, profiterait au seul auteur de l’empiétement. Les praticiens du droit immobilier et les acquéreurs potentiels trouveront dans cette jurisprudence constante une garantie essentielle de la protection de leurs droits réels.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.