Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui clarifie les limites du droit de préemption du fermier lorsque le bailleur vend un fonds agricole par lots. Cette décision intervient dans un contexte où les SAFER exercent de plus en plus souvent leur propre droit de préemption. Le conflit entre ces deux préemptions est fréquent dès qu’une exploitation comprend des parcelles louées et d’autres non louées. Le justiciable qui vend un bien rural doit comprendre quels biens sont concernés, quelle motivation la SAFER doit donner, et comment faire reconnaître le droit du fermier. L’exposé ci-dessous détaille le périmètre légal de la préemption SAFER, les conditions du droit du fermier, les exigences de motivation, et la conduite du contentieux.

Quels biens la SAFER peut-elle préempter ?

L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime (texte officiel) institue au profit des SAFER un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole, de biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole. Le même texte prévoit que ce droit peut également être exercé sur les bâtiments d’habitation qui font partie d’une exploitation agricole. Il s’étend aussi aux bâtiments situés dans les zones mentionnées au premier alinéa et qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années précédant l’aliénation.

Cependant, l’article L. 143-4, 6°, du même code (texte officiel) exclut du champ de la préemption les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole. L’acquéreur conserve toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées. Cette faculté s’applique lorsque leur prix a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la SAFER ou dans le cahier des charges de l’adjudication.

La Cour de cassation a récemment rappelé que ces conditions sont strictes. Dans un arrêt du 4 septembre 2025, elle a censuré une cour d’appel. Cette cour avait validé une préemption sur des bâtiments d’habitation et des dépendances en se fondant sur une simple absence de changement de destination. Elle n’avait pas caractérisé l’usage agricole des biens au jour de la vente.

Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 24-13.064 (décision), motifs : « Aux termes du premier alinéa de l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole. Aux termes du deuxième alinéa du même texte, ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. En se déterminant par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Le droit de préemption du fermier face à la vente par lots

L’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime (texte officiel) accorde au preneur d’un bail rural un droit de préemption lorsque le bailleur décide de vendre le fonds. Ce droit s’exerce sur l’ensemble des biens ruraux donnés à bail. Il suppose que la vente porte sur la totalité du fonds ou que le fermier justifie de la nature indivisible de la vente envisagée. Le propriétaire qui met en vente un immeuble comprenant des parcelles louées et d’autres non louées peut choisir de le vendre par lots. Il n’est alors pas tenu de donner au preneur le droit de préempter la totalité des biens. Cette obligation ne survient que si le preneur établit que les lots constituent une unité foncière indivisible au sens des articles 552 et 553 du code civil.

La Cour de cassation a précisé cette exigence dans son arrêt du 16 avril 2026. Elle a jugé que seuls les biens ruraux appartenant à un même propriétaire peuvent être regardés comme formant un tout indivisible au sens de l’article L. 412-8. Par conséquent, le fermier qui veut préempter l’ensemble d’un fonds vendu par lots doit démontrer soit l’indivisibilité matérielle des parcelles, soit l’unité du fonds.

Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587 (décision), motifs : « L’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, applicable au droit de préemption de la SAFER en vertu de l’article L. 143-4 du même code, dispose que lorsque le bailleur d’un fonds agricole décide de le mettre en vente, le fermier peut préempter si la vente porte sur l’ensemble des biens ruraux ou si le fermier peut justifier de la nature indivisible de la vente envisagée. Le bailleur d’un fonds agricole qui décide de mettre en vente un immeuble comprenant des parcelles louées et d’autres non louées peut valablement choisir de le mettre en vente par lots sans donner au preneur le droit de préempter la totalité des biens, sauf si ce dernier justifie que les lots constituent une unité foncière indivisible au sens des articles 552 et 553 du code civil ou que les immeubles loués et non loués forment un seul et même fonds au sens du texte susvisé. Seuls les biens ruraux appartenant à un même propriétaire peuvent être regardés comme formant un tout indivisible au sens du texte susvisé. »

Cette solution protège la liberté contractuelle du bailleur. Elle oblige néanmoins le fermier à constituer une preuve technique solide dès qu’il entend contester une vente par lots.

La motivation de la décision de préemption SAFER

L’article L. 143-3 du code rural impose à la SAFER de justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs énoncés à l’article L. 143-2. Parmi ces objectifs, le 8° concerne la protection de l’environnement. Il vise principalement la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’État, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics. La question s’est posée de savoir si la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées constitue une condition impérative de l’exercice du droit de préemption pour cet objectif.

La Cour de cassation a répondu par la négative dans un arrêt du 11 juillet 2024. Elle a jugé que l’adverbe « principalement » n’impose pas l’usage exclusif de ce moyen. La SAFER peut donc fonder sa préemption sur un objectif environnemental. Elle n’est pas tenue de préciser un projet agricole concret, pour autant que sa décision comporte des données concrètes et objectives relatives aux propriétés dont la cession est envisagée. Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-22.488 (décision), motifs : « Selon l’article L. 143-2, 8°, du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, l’exercice du droit de préemption institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peut avoir pour objet la protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application de ce code ou du code de l’environnement. Il en résulte que, si la mise en oeuvre de pratiques agricoles adaptées constitue le moyen privilégié pour atteindre l’objectif environnemental poursuivi par l’exercice du droit de préemption, ce texte ne rend pas impératif l’usage de ce moyen. »

Cette décision renforce la marge de manœuvre des SAFER. Elle rend plus difficile l’annulation d’une préemption fondée sur l’environnement, sauf en cas d’absence totale de motivation ou de données concrètes.

Comment contester une préemption en pratique ?

Le contentieux de la préemption SAFER ou du refus de préemption du fermier obéit à une procédure encadrée. Le justiciable qui souhaite contester une décision de préemption ou faire valoir son propre droit peut suivre les étapes suivantes :

1. Vérifier la notification. La SAFER doit notifier sa décision de préemption dans un délai déterminé à compter de la notification du projet de vente. L’absence de notification dans les délais ouvre une voie d’annulation.
2. Contrôler la motivation. La décision de préemption doit comporter une référence explicite à l’un des objectifs de l’article L. 143-2 et des éléments concrets. Une motivation générique ou hypothétique est susceptible d’entraîner l’annulation.
3. Vérifier l’usage agricole au jour de la vente. Pour les bâtiments et dépendances, il faut s’assurer qu’ils ont bien un usage agricole à la date de l’aliénation ou qu’ils répondent aux conditions de l’article L. 143-1. L’absence d’activité agricole au moment de la vente est un obstacle légal à la préemption.
4. Constituer la preuve d’indivisibilité pour le fermier. Le preneur qui entend préempter l’ensemble d’un fonds vendu par lots doit rassembler des éléments techniques (cadastre, historique de l’exploitation, unité de gestion) démontrant l’indivisibilité au sens des articles 552 et 553 du code civil.
5. Saisir le juge judiciaire. Le recours contre la décision de préemption de la SAFER relève de la compétence du juge judiciaire. Le fermier peut également agir en justice pour faire reconnaître son droit de préemption et obtenir l’annulation de la vente au profit d’un tiers.

Cette démarche exige une analyse factuelle précise et une maîtrise des délais procéduraux. La consultation d’un avocat dès la réception de la notification de préemption est recommandée.

La préemption en Île-de-France et à Paris

En Île-de-France, la préemption SAFER intervient fréquemment dans les zones agricoles protégées créées en application de l’article L. 112-2 du code rural, ou à l’intérieur des périmètres délimités en application de l’article L. 113-16 du code de l’urbanisme. Ces zones couvrent une part significative du territoire francilien, notamment en petite couronne et dans les départements des Yvelines, de l’Essonne et du Val-d’Oise. Le propriétaire qui vend un terrain classé en zone agricole ou naturelle et forestière par un document d’urbanisme doit s’attendre à une intervention de la SAFER.

Le droit de préemption urbain exercé par les communes, régi par les articles L. 210-1 et suivants du code de l’urbanisme, est distinct de la préemption SAFER. Les deux mécanismes peuvent cependant se cumuler sur un même bien lorsque celui-ci relève à la fois d’une zone agricole et d’un périmètre de préemption urbain. Dans ce cas, la procédure applicable dépend du classement du bien et de l’objectif poursuivi par l’acquéreur public. Pour une analyse détaillée du droit de préemption urbain de la mairie, voir notre étude sur les conditions de légalité et la restitution du bien après annulation.

Lorsque le bien agricole est détenu par une société civile immobilière familiale, la vente des parts ou des biens soulève des questions spécifiques de démembrement et de notification. Notre cabinet accompagne régulièrement les propriétaires et les exploitants dans ce type de montage : avocat SCI Paris.

Questions fréquentes

Quel délai la SAFER dispose-t-elle pour exercer son droit de préemption ?

La SAFER doit notifier sa décision de préemption dans un délai qui court à compter de la réception du projet de vente ou du cahier des charges de l’adjudication. Ce délai est fixé par les articles R. 143-1 et suivants du code rural. En cas de dépassement, le droit de préemption est éteint.

Le fermier peut-il préempter une maison d’habitation ?

Le fermier ne bénéficie d’un droit de préemption que sur les biens ruraux donnés à bail. La maison d’habitation qui fait partie d’une exploitation agricole peut être préemptée par la SAFER en vertu de l’article L. 143-1, deuxième alinéa, mais non par le fermier à titre de preneur.

La SAFER peut-elle préempter un terrain situé en zone urbaine ?

La préemption SAFER concerne les terrains à vocation agricole définis par un document d’urbanisme ou, à défaut, les secteurs non urbanisés des communes. Un terrain situé en zone urbaine n’est pas préemptable par la SAFER, sauf s’il est effectivement exploité à des fins agricoles et répond aux critères de l’article L. 143-1.

Que se passe-t-il si la SAFER ne motive pas sa décision ?

Une décision de préemption insuffisamment motivée est entachée d’illégalité et peut être annulée par le juge judiciaire. L’annulation entraîne la restitution du bien au vendeur ou l’exécution de la vente initiale au profit de l’acquéreur évincé.

Puis-je vendre mon terrain agricole sans notifier la SAFER ?

Non. L’article L. 143-1 du code rural rend la notification obligatoire pour toute aliénation à titre onéreux des biens mentionnés. L’absence de notification expose le vendeur à une action en annulation de la vente ou à une sanction disciplinaire.

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