Le code de commerce distingue deux régimes selon l’ampleur du changement d’activité. La déspécialisation partielle vise l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires à celle prévue au bail. La déspécialisation plénière vise un changement total d’activité, vers une ou plusieurs activités différentes de celles stipulées. Le régime probatoire, la procédure et l’incidence sur le loyer diffèrent radicalement.

« Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Le propriétaire qui entend contester le caractère connexe ou complémentaire de ces activités doit, dans un délai de deux mois à dater de la réception de la demande, saisir, à peine de forclusion, le tribunal judiciaire. »

Art. L. 145-47 C. com.

La déspécialisation partielle relève de la simple notification, le bailleur ne pouvant la bloquer que par recours au tribunal judiciaire dans le délai de forclusion de deux mois. La déspécialisation plénière relève au contraire de l’autorisation expresse, conditionnée par la conjoncture économique et la compatibilité avec les caractéristiques de l’immeuble. Art. L. 145-47 C. com.Art. L. 145-48 C. com.

La notification au bailleur conditionne la régularité de la déspécialisation. Le texte impose deux formes alternatives strictement équivalentes : l’acte de commissaire de justice ou la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucune autre forme, fût-ce un courriel ou une remise en main propre, ne fait courir le délai. Le contenu doit énoncer précisément les activités envisagées, en termes opérationnels et non par renvoi à une nomenclature générale.

L’imprécision de la notification expose le preneur à la contestation. La pratique recommande de citer l’article L. 145-47, de décrire l’activité nouvelle avec ses moyens d’exploitation, et de joindre les justificatifs utiles (extraits du registre, licences éventuelles, projet de réaménagement). La date de réception par le bailleur fait courir le délai de forclusion de deux mois. Art. L. 145-47 C. com.

Le mécanisme de forclusion organise l’équilibre du dispositif. Le bailleur qui entend contester la connexité ou la complémentarité des activités envisagées doit saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la réception de la notification. À défaut, son droit d’opposition est éteint et la déspécialisation devient opposable. La forclusion est d’ordre public et peut être soulevée par le juge.

« Le propriétaire qui entend contester le caractère connexe ou complémentaire de ces activités doit, dans un délai de deux mois à dater de la réception de la demande, saisir, à peine de forclusion, le tribunal judiciaire. »

Art. L. 145-47 al. 3 C. com.

La preuve de la date de réception est centrale. L’avis de réception postal ou l’acte de commissaire de justice fait foi. La pratique recommande la conservation pendant toute la durée du bail. Le bailleur qui découvre tardivement la déspécialisation ne peut plus la contester par cette voie, mais conserve ses moyens au moment du renouvellement, notamment quant au déplafonnement. Art. L. 145-47 C. com.

Le caractère connexe ou complémentaire des activités s’apprécie objectivement, indépendamment des stipulations du bail. La jurisprudence rejette toute clause d’extension contractuelle limitative qui priverait le preneur de son droit. La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin du 15 février 2012, a expressément jugé qu’une clause de non-concurrence ne peut faire échec au droit légal de déspécialisation partielle :

« sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-47 ; que le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires »

Cass. 3e civ., 15 février 2012, n° 11-17.213, Publié au Bulletin — consulter l’arrêt

La troisième chambre civile casse l’arrêt qui avait validé l’opposabilité d’une clause interdisant au preneur de demander la déspécialisation partielle. Le visa des articles L. 145-15 et L. 145-47 du code de commerce confirme le caractère d’ordre public du droit. L’enseignement est précieux pour le locataire : aucune clause du bail, aussi habilement rédigée, ne peut interdire l’adjonction d’une activité réellement connexe. Art. L. 145-47 C. com.Art. L. 145-15 C. com.Cass. 3e civ., 15 fév. 2012, n° 11-17.213

La déspécialisation partielle est neutre sur le loyer en cours de bail. L’adjonction d’activités connexes ou complémentaires n’autorise pas le bailleur à solliciter une majoration immédiate. Le loyer reste figé jusqu’à la prochaine révision triennale ou jusqu’au renouvellement. La déspécialisation partielle se distingue ainsi de la déspécialisation plénière, qui peut donner lieu à une indemnité et à un ajustement du loyer.

En revanche, l’incidence sur le loyer du bail renouvelé est réelle. Le changement de destination intervenu au cours du bail expiré peut justifier le déplafonnement à l’occasion du renouvellement. La modification notable des caractéristiques du local et de la destination autorisée constitue un facteur reconnu par l’article L. 145-34 du code de commerce. Art. L. 145-34 C. com.

La déspécialisation plénière, qui autorise un changement total d’activité, est soumise à autorisation préalable. Le texte fixe les critères que le juge doit examiner pour apprécier la légitimité de la demande et les motifs de refus du bailleur.

« Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. »

Art. L. 145-48 C. com.

Trois conditions cumulatives encadrent l’autorisation : la conjoncture économique justifie le changement, les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution le commandent, et l’activité projetée est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Le bailleur ne peut opposer un refus que sur ces motifs objectifs, sous le contrôle du tribunal judiciaire. Art. L. 145-48 C. com.

La déspécialisation plénière n’est pas neutre. L’article L. 145-50 du code de commerce ouvre au bailleur un droit à indemnité lorsque le changement d’activité lui cause un préjudice. L’indemnité couvre le trouble apporté à l’exploitation de l’immeuble et la perte éventuelle de valeur locative. Elle se chiffre par expertise, sur la base de la différence entre la valeur locative de l’activité initiale et celle de l’activité nouvelle.

Le bailleur peut également exiger une majoration du loyer si la valeur locative s’en trouve modifiée. La pratique distingue l’indemnité ponctuelle, due au moment de l’autorisation, et l’ajustement du loyer, qui prend effet au renouvellement. Le preneur arbitre entre l’intérêt commercial du changement et le coût juridique de l’autorisation. Art. L. 145-48 C. com.

Le déplafonnement au renouvellement constitue la principale incidence financière de la déspécialisation, partielle comme plénière. Le bailleur invoque le changement de destination intervenu au cours du bail expiré pour échapper au plafond légal et obtenir la fixation du loyer à la valeur locative. La Cour de cassation, par un arrêt publié au Bulletin du 15 février 2023, a confirmé ce mécanisme dans une espèce de cession-déspécialisation au titre de l’article L. 145-51 :

« La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré. »

Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849, FS-B (Publié au Bulletin) — consulter l’arrêt

L’arrêt précise que le non-exercice par le bailleur de son droit de rachat prioritaire ou son absence d’opposition en justice à la déspécialisation ne valent pas renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer. La cession-déspécialisation au titre de l’article L. 145-51 maintient le loyer jusqu’au terme du bail en cours, mais ouvre pleinement la voie du déplafonnement au renouvellement. Le preneur cédant doit informer son successeur de cette perspective, et le prix de cession du droit au bail s’en trouve affecté. Art. L. 145-51 C. com.Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849

L’article L. 145-51 du code de commerce ouvre une voie spécifique au preneur en partance retraite ou admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Il peut céder son bail à un successeur exerçant une activité différente, sans avoir à solliciter l’autorisation prévue à l’article L. 145-48. Le bailleur conserve un droit de priorité de rachat aux conditions notifiées.

« Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite à raison de l’âge ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre du régime d’assurance invalidité-décès des non-salariés ou du régime des travailleurs salariés, a signifié à son propriétaire son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire. »

Art. L. 145-51 C. com.

La procédure est exigeante : signification par acte de commissaire de justice, indication précise des activités envisagées et du prix proposé, attente du délai de deux mois. Passé ce délai sans rachat ni saisine du tribunal, l’accord du bailleur est réputé acquis. La cession-déspécialisation devient un outil de valorisation du fonds de commerce en fin de carrière. Art. L. 145-51 C. com.

L’article L. 145-15 du code de commerce frappe de nullité radicale toute clause qui ferait obstacle au droit légal de déspécialisation. Le texte vise expressément les articles L. 145-47 à L. 145-54, qui forment le bloc d’ordre public de la modification d’activité.

« Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

Art. L. 145-15 C. com.

Toute clause de destination rigide, toute interdiction conventionnelle de modifier l’activité, toute clause de non-concurrence interne au bail qui freinerait l’adjonction d’activités connexes est nulle. Le preneur soulève la nullité par voie d’exception ou par voie d’action devant le tribunal judiciaire. La déspécialisation reste également articulée avec les voies de sortie du bail, notamment l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, qui constitue la garantie financière du fonds en l’absence d’accord sur la modification d’activité. Art. L. 145-15 C. com.

La déspécialisation partielle, prévue à l’article L. 145-47 du code de commerce, vise l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires à celle stipulée au bail. Elle relève d’une simple notification au bailleur. La déspécialisation plénière, prévue à l’article L. 145-48, vise un changement total d’activité et nécessite une autorisation, conditionnée par la conjoncture économique et la compatibilité avec l’immeuble. La première est de droit, la seconde est conditionnée.

Le bailleur ne peut pas refuser unilatéralement. S’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées, il doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification, à peine de forclusion. Aucune clause du bail ne peut interdire la déspécialisation partielle (Cass. 3e civ., 15 février 2012, n° 11-17.213, publié au Bulletin). La nullité des clauses contraires découle de l’article L. 145-15.

L’instance judiciaire engagée par le bailleur ou par le preneur dure en moyenne dix-huit à vingt-quatre mois en première instance, plus douze à dix-huit mois en appel. La déspécialisation plénière sollicitée par le preneur passe par une procédure au fond. La contestation du bailleur sur la connexité, en déspécialisation partielle, suit la même voie. Une expertise judiciaire est fréquemment ordonnée sur la valeur locative et la compatibilité de l’activité avec l’immeuble.

Pas immédiatement en cours de bail pour la déspécialisation partielle. Le loyer reste figé jusqu’à la révision triennale ou le renouvellement. La déspécialisation plénière peut donner lieu à une majoration et à une indemnité au profit du bailleur (L. 145-50). Au renouvellement, le changement de destination est un motif reconnu de déplafonnement (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849), même lorsqu’il intervient par cession-déspécialisation au titre de l’article L. 145-51.

Le changement d’activité non notifié ou non autorisé constitue un manquement aux stipulations du bail. Le bailleur peut solliciter la résiliation du bail aux torts du preneur devant le tribunal judiciaire, refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, ou solliciter le déplafonnement du loyer en arguant du changement de destination. La régularisation par notification a posteriori n’efface pas la faute commise.