La question revient fortement avant l’été 2026 : le séjour est terminé, les clés ont été rendues, mais le propriétaire conserve la caution de la location de vacances sans facture, sans état des lieux sérieux, ou avec une liste de reproches envoyée plusieurs jours après le départ.
L’actualité rend le sujet immédiat. Le 22 avril 2026, la DGCCRF a remis à jour sa fiche sur les règles de la location saisonnière. Elle rappelle notamment que le dépôt de garantie, souvent appelé « caution », doit être prévu au contrat, que ses modalités ne sont pas réglementées comme dans un bail d’habitation classique, et que le contrat doit préciser le délai de remboursement. En parallèle, les recherches Google autour de « location de vacances », « location saisonnière » et « caution location saisonnière » montent avant les départs de juin, juillet et août.
Cet article ne traite pas de l’arnaque pure ni du logement entièrement non conforme, déjà abordés par le cabinet. Il vise le cas précis du dépôt de garantie encaissé ou retenu après le séjour : quels justificatifs demander, quand contester, comment chiffrer la somme, et dans quel ordre agir.
Réponse courte : que faire si la caution de location vacances n’est pas rendue ?
Il faut d’abord relire le contrat de location saisonnière. Contrairement au bail d’habitation principale, il n’existe pas un délai légal unique d’un ou deux mois applicable à toutes les locations de vacances. Le délai utile est souvent celui prévu par le contrat, l’annonce, les conditions générales ou les échanges écrits avec le loueur.
Ensuite, il faut demander une restitution écrite et chiffrée : montant du dépôt versé, date de départ, date de remise des clés, délai prévu, somme retenue, motif de retenue et justificatifs. Le propriétaire peut conserver une somme si une dégradation, une perte de clé, un ménage contractuellement facturable ou une charge prévue au contrat est démontré. Il ne peut pas transformer la caution en pénalité forfaitaire improvisée.
Si le propriétaire ne répond pas, ou s’il retient une somme sans élément sérieux, la bonne suite est une mise en demeure. Elle doit être courte, datée, accompagnée des pièces, et laisser un délai clair, souvent huit ou quinze jours selon l’urgence et le montant.
Pourquoi la fiche DGCCRF du 22 avril 2026 change le calendrier
La fiche actualisée de la DGCCRF sur la location saisonnière tombe au bon moment : les réservations d’été sont déjà signées, les dépôts de garantie sont demandés, et beaucoup de vacanciers découvrent seulement au départ que le chèque de caution a été encaissé ou que l’empreinte bancaire est convertie en retenue.
La DGCCRF rappelle deux points très pratiques. D’abord, la location saisonnière doit être documentée avant la signature : coordonnées du loueur, descriptif complet, situation géographique, prix et conditions. Ensuite, le dépôt de garantie n’a pas un régime aussi automatique que le dépôt de garantie du bail d’habitation. Son montant, son versement et son délai de restitution doivent donc être lus dans le contrat.
Cette différence est essentielle. Beaucoup de réclamations échouent parce que le locataire applique mécaniquement les règles d’un bail classique, alors que le juge regardera d’abord le contrat saisonnier, l’état descriptif, l’inventaire, les preuves du départ et les justificatifs de retenue.
Caution, dépôt de garantie, arrhes : ne pas mélanger les sommes
Le mot « caution » est souvent utilisé pour tout désigner. Juridiquement, il faut séparer trois sommes.
Les arrhes servent à réserver et permettent, en principe, à chacun de se désengager : celui qui les a versées les perd, celui qui les a reçues doit restituer le double s’il renonce. C’est la logique de l’article 1590 du Code civil.
L’acompte correspond à un engagement plus ferme sur le prix de la location. Si le locataire annule sans clause favorable, le loueur peut discuter le solde ou le préjudice. Si le loueur annule, le vacancier peut demander remboursement et indemnisation selon les circonstances.
Le dépôt de garantie, lui, sert à couvrir ce qui reste dû à la fin du séjour : dégradation, disparition d’un objet inscrit à l’inventaire, nettoyage expressément prévu au contrat, consommation d’eau ou d’électricité si elle est facturée au réel, ou frais de remise en état justifiés. C’est cette somme qu’il faut récupérer ou contester lorsqu’elle est retenue sans preuve.
Le contrat doit prévoir le terrain du litige
L’article L. 324-2 du Code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, impose que toute offre ou contrat de location saisonnière soit écrit, indique le prix demandé et contienne un état descriptif des lieux.
En pratique, le contrat doit idéalement préciser :
- le montant exact du dépôt de garantie ;
- son mode de versement : chèque, virement, empreinte bancaire, espèces avec reçu ;
- le délai de restitution ;
- les cas de retenue possibles ;
- l’inventaire des meubles et équipements ;
- l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- les frais de ménage, de linge, de clé, de badge, d’énergie ou de taxe de séjour ;
- le nom du propriétaire, de l’agence ou de la conciergerie qui encaisse la somme.
Si le contrat est silencieux, cela ne signifie pas que le propriétaire peut retenir ce qu’il veut. Cela signifie surtout que la discussion devient une discussion de preuve : quelle somme a été versée, pour quel objet, et quelle dette réelle justifie de ne pas la restituer ?
Ce que le propriétaire peut réellement retenir
Le propriétaire peut retenir une somme lorsqu’il peut relier la retenue à un fait précis et à un coût sérieux. Exemple : une vitre cassée, un canapé taché, une télécommande perdue, une clé non rendue, un meuble abîmé, un ménage anormalement lourd alors que le contrat prévoyait une obligation de restitution propre.
La retenue est beaucoup plus fragile dans les situations suivantes :
- aucune dégradation n’a été constatée au départ ;
- l’état des lieux de sortie n’a pas été fait ou n’a pas été proposé ;
- le propriétaire invoque une dégradation déjà visible à l’arrivée ;
- la somme retenue ne correspond à aucun devis, facture ou chiffrage sérieux ;
- le contrat ne prévoit pas le forfait retenu ;
- le loueur retient toute la caution pour un ménage mineur ;
- la retenue couvre un désagrément général, une mauvaise notation ou un échange tendu ;
- le propriétaire utilise la caution pour compenser une annulation, alors que la somme n’avait pas cette fonction.
Le principe de preuve reste central. L’article 1353 du Code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Le locataire doit prouver le versement du dépôt et la demande de restitution ; le propriétaire doit être capable de justifier pourquoi il conserve tout ou partie de la somme.
État des lieux : la pièce qui fait souvent basculer le dossier
En location saisonnière, l’état des lieux est parfois traité comme une formalité secondaire parce que le séjour dure une semaine. C’est une erreur. Plus la location est courte, plus la preuve doit être immédiate.
À l’entrée, le locataire doit signaler sans attendre les défauts visibles : vaisselle déjà ébréchée, tache sur un canapé, appareil en panne, serrure difficile, mobilier instable, équipement absent de l’inventaire. Un message envoyé le premier jour avec photos datées peut éviter que ces défauts soient imputés au départ.
À la sortie, il faut demander une vérification contradictoire. Si le propriétaire ou la conciergerie refuse, il faut photographier les pièces, le compteur, les équipements sensibles, les clés rendues et l’état général du logement. Il faut aussi envoyer un message de départ : « Nous avons quitté les lieux ce jour à telle heure, les clés ont été remises à telle personne ou déposées à tel endroit, nous sollicitons la restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu au contrat. »
Le propriétaire conserve une marge d’analyse après le départ, notamment lorsque le contrat prévoit quelques jours pour vérifier le logement. Mais plus la retenue est tardive, vague ou non documentée, plus elle doit être contestée fermement.
Chèque encaissé, empreinte bancaire débitée, virement bloqué : quelle stratégie ?
Le mode de versement change l’urgence.
Si le dépôt de garantie a été versé par chèque, le propriétaire peut l’encaisser sauf clause contraire. Le problème n’est donc pas seulement l’encaissement : c’est l’absence de restitution ou de justification à l’expiration du délai prévu.
Si la somme a été versée par virement, il faut identifier le bénéficiaire exact : propriétaire, agence, conciergerie, plateforme ou tiers. Cette information déterminera le destinataire de la mise en demeure.
Si une empreinte bancaire a été débitée, il faut demander au prestataire, à la plateforme ou à la banque les conditions de contestation. La demande doit partir vite, car les délais internes de contestation peuvent être courts.
Si la somme a été payée en espèces, la difficulté est probatoire. Il faut rechercher un reçu, un message reconnaissant le paiement, une clause du contrat, ou tout échange où le loueur mentionne la caution reçue.
Comment rédiger la mise en demeure
La mise en demeure doit éviter les formules générales. Elle doit permettre à un propriétaire, une conciergerie, une plateforme, puis éventuellement un juge, de comprendre le litige en deux minutes.
Elle doit contenir :
- l’identité des parties ;
- l’adresse du logement ;
- les dates du séjour ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la preuve du paiement ;
- la date de sortie et de remise des clés ;
- le délai de restitution prévu ;
- la somme retenue ;
- les justificatifs demandés ou contestés ;
- la somme exigée ;
- un délai de réponse ;
- les pièces jointes.
Une formule efficace peut être :
« Je vous mets en demeure de me restituer la somme de X euros correspondant au dépôt de garantie versé pour la location saisonnière du logement situé à [adresse], du [date] au [date]. À ce jour, aucune dégradation contradictoirement constatée ni aucun justificatif sérieux ne permet de retenir cette somme. À défaut de restitution ou de justificatifs précis sous huit jours, j’envisagerai les suites utiles. »
Il faut adapter la formule si une partie de la retenue est acceptée. Par exemple : « Je ne conteste pas la retenue de 40 euros correspondant à la clé remplacée sur facture, mais je conteste la retenue complémentaire de 360 euros non justifiée. »
Plateforme, agence ou particulier : à qui réclamer ?
Le destinataire dépend du circuit de paiement et du contrat.
Si le contrat est signé directement avec un particulier et que la caution a été versée à ce particulier, la réclamation part contre lui. Si une agence ou une conciergerie a encaissé le dépôt, il faut la mettre dans la boucle, surtout si elle a rédigé l’état des lieux ou communiqué les retenues.
Si la réservation est passée par une plateforme, il faut distinguer la procédure interne de la réclamation juridique. La plateforme peut avoir un centre de résolution, des délais de contestation et des règles de preuve. Il faut les utiliser rapidement, sans attendre que le compte du loueur disparaisse ou que le dossier se ferme automatiquement.
Si l’annonce était trompeuse, il faut conserver une copie de l’annonce complète avant suppression. Pour les faux propriétaires ou les annonces frauduleuses, le cabinet a déjà publié un guide distinct sur l’arnaque à la location de vacances. Ici, l’objectif reste centré sur la restitution du dépôt après un séjour réel.
Paris et Île-de-France : pourquoi les litiges sont plus tendus
À Paris et en Île-de-France, les montants de caution peuvent être élevés parce que les séjours sont chers, les logements plus petits, les rotations rapides et les conciergeries nombreuses. Les conflits apparaissent souvent sur des frais de ménage, des clés, des badges, des nuisances, des meubles fragiles ou des dégâts découverts après le départ.
La difficulté est aussi pratique. Le vacancier repart parfois loin du logement, tandis que le propriétaire ou l’agence reste sur place. Il faut donc produire une preuve immédiatement exploitable : photos, vidéos courtes, messages datés, échanges avec la conciergerie, preuves de remise des clés et demande écrite de restitution.
Pour les propriétaires, la prudence va dans l’autre sens : un dépôt de garantie retenu sans dossier solide peut devenir un contentieux inutile. Il vaut mieux annoncer rapidement les griefs, communiquer les photos, produire les factures ou devis, et restituer le solde non contestable.
Dans les dossiers où la location saisonnière se rattache à un conflit locatif plus large, l’intervention d’un avocat en bail d’habitation à Paris permet de qualifier le contrat, d’organiser la preuve et d’éviter une réclamation mal dirigée.
Ce qu’il ne faut pas réclamer automatiquement
Il ne faut pas promettre au locataire des pénalités automatiques propres au bail d’habitation principale si le contrat est bien une location saisonnière. Les règles de la loi du 6 juillet 1989 ne se transposent pas mécaniquement.
Il ne faut pas non plus qualifier toute retenue d’escroquerie. Une retenue contestable peut relever d’un litige civil ou contractuel, sans fraude pénale. La qualification pénale suppose des éléments plus forts : faux loueur, fausse identité, annonce mensongère organisée, manœuvres pour obtenir l’argent ou disparition après paiement.
Enfin, il faut éviter les demandes non chiffrées. « Rendez-moi ma caution » est moins efficace que « je demande la restitution de 650 euros, correspondant au dépôt versé le 3 juin 2026, aucune dégradation n’ayant été constatée et aucun justificatif ne m’ayant été transmis malgré ma demande du 12 juin. »
Checklist des pièces à réunir
Avant d’envoyer la réclamation, préparez :
- le contrat de location saisonnière ;
- l’annonce et le descriptif du logement ;
- la preuve du versement de la caution ;
- le reçu ou la preuve d’encaissement ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’état des lieux de sortie ;
- les photos prises à l’arrivée ;
- les photos prises au départ ;
- l’inventaire du mobilier ;
- les messages avec le propriétaire, l’agence ou la plateforme ;
- les justificatifs de remise des clés ;
- le délai de restitution prévu au contrat ;
- les motifs de retenue annoncés ;
- les factures ou devis transmis ;
- le calcul de la somme réclamée.
Cette checklist permet de trier les dossiers. Si le propriétaire a une facture et un état des lieux signé, une négociation peut être préférable. S’il n’a aucun justificatif et retient toute la caution, la mise en demeure doit partir rapidement.
Sources utiles
- DGCCRF – Location saisonnière : les règles à connaître
- Service-Public – Location de vacances entre particuliers
- Article L. 324-2 du Code du tourisme
- Article 1590 du Code civil
- Article 1353 du Code civil
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Nous vérifions le contrat, la preuve du dépôt de garantie, l’état des lieux, les retenues invoquées, les justificatifs transmis et la mise en demeure à envoyer.
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