Issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose la mention de la superficie privative de tout lot ou fraction de lot de copropriété dans la promesse de vente et dans l’acte authentique de vente. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. […] Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. »

Le seuil du vingtième correspond à 5 % de la superficie déclarée. En deçà, l’action est irrecevable. Au-delà, la diminution est arithmétique : prix divisé par superficie déclarée, multiplié par la surface manquante.

Art. 46 loi 10 juill. 1965Loi 96-1107 du 18 déc. 1996Décret 17 mars 1967 art. 4-1

L’obligation vise toute mutation à titre onéreux portant sur un lot ou une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965. Les caves, parkings et emplacements de stationnement d’une superficie inférieure à 8 m² sont exclus du mesurage Carrez. Les immeubles non soumis au statut, les maisons individuelles et les lots à construire ou en l’état futur d’achèvement obéissent à d’autres régimes.

La qualification d’immeuble bâti en copropriété conditionne donc l’application du texte. Lorsque le vendeur conteste cette qualification, l’acquéreur peut faire constater l’existence d’une copropriété de fait par le tribunal judiciaire.

Art. 46 loi 10 juill. 1965Art. 4-3 décret 17 mars 1967

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la superficie privative comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclues les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les balcons, terrasses, vérandas non comprises dans la partie privative et caves de moins de 8 m².

La Cour de cassation a apporté plusieurs précisions structurantes. Un sous-sol transformé en réserve cesse d’être une cave et doit être inclus dans le calcul. Une véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative ne peut être ajoutée à la surface privative.

Cass. 3e civ., 16 septembre 2015, n° 14-20.137, publié au Bulletin : « la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, avait été incluse à tort dans la surface privative indiquée dans l’acte de vente et […] le certificat de mesurage ne permettait pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative ».

Le mesurage s’apprécie au jour de la vente, surfaces réelles déduction faite des exclusions réglementaires.

Art. 4-1 décret 17 mars 1967Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20.137Cass. 3e civ., 2 oct. 2013, n° 12-21.918

L’action en diminution du prix doit être engagée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Le délai est un délai de forclusion qui s’éteint sans possibilité de suspension ni d’interruption hors les hypothèses du Code civil. Passé un an, l’acquéreur perd l’action en diminution proportionnelle, mais conserve la faculté d’agir, le cas échéant, sur le terrain du dol ou de la responsabilité contractuelle du vendeur.

L’arrêt rendu en chambre mixte le 24 novembre 2006 a précisé que la citation devant un juge incompétent, dans le délai d’un an, interrompt valablement la forclusion. La diligence de l’acquéreur est donc préservée par toute saisine introduite dans le délai, fût-elle adressée à une juridiction incompétente.

Art. 46 al. 8 loi 10 juill. 1965Cass. ch. mixte, 24 nov. 2006, n° 04-18.610

La promesse de vente qui ne mentionne pas la superficie est frappée d’une nullité que l’acquéreur peut invoquer jusqu’à la signature de l’acte authentique. La régularisation conventionnelle par un additif ou par un certificat de mesurage signé séparément ne suffit pas à purger l’irrégularité.

Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, n° 17-23.366, publié au Bulletin : « lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. »

Tant que l’acte authentique n’a pas été signé, l’acquéreur peut donc demander la nullité de la promesse pour défaut de mention. La signature de l’acte authentique mentionnant la superficie referme cette voie ; demeure l’action en diminution du prix pour moindre mesure, dans le délai d’un an de l’article 46.

Art. 46 al. 7 loi 10 juill. 1965Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-23.366

L’action en diminution du prix Carrez est autonome. Elle se distingue de l’action estimatoire pour vice caché de l’article 1644 du Code civil, qui suppose un défaut affectant l’usage normal du bien et obéit au délai biennal de l’article 1648. Une moindre superficie n’est pas, à elle seule, un vice caché.

L’acquéreur qui a laissé expirer le délai d’un an peut, dans certaines configurations, se prévaloir du dol du vendeur, qui ouvre la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Sur le terrain proche de la garantie des vices cachés, voir notre étude sur l’action estimatoire pour vice caché de l’immeuble.

Art. 1644 Code civilArt. 1648 Code civilArt. 2224 Code civil

Le contre-mesurage privé est souvent contesté par le vendeur. Le référé expertise de l’article 145 du Code de procédure civile permet d’obtenir, avant tout procès au fond, la désignation d’un géomètre-expert chargé de mesurer contradictoirement la partie privative et de comparer le résultat au certificat annexé à l’acte authentique. Le motif légitime se déduit de l’écart constaté par le rapport privé et de l’utilité de la mesure pour le futur litige.

Le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. L’expertise interrompt le délai de forclusion d’un an dès lors qu’elle est demandée dans ce délai.

Art. 145 CPCArt. 46 loi 10 juill. 1965

L’action au fond se conduit devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La procédure est écrite avec représentation obligatoire par avocat. L’assignation expose les faits, articule le syllogisme de l’article 46, intègre le rapport d’expertise judiciaire et chiffre la diminution proportionnelle. Le vendeur seul est débiteur de la restitution, à l’exclusion du notaire et du diagnostiqueur, qui répondent sur d’autres terrains.

La Cour de cassation a rappelé que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la diminution proportionnelle (Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 15-12.940), ce qui exclut l’action directe contre les coobligés au paiement non vendeurs.

Art. 46 loi 10 juill. 1965Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 15-12.940

La diminution est arithmétique. Elle se calcule en appliquant au prix total le rapport entre la surface manquante et la surface annoncée. Exemple : appartement vendu 800 000 euros sur la base d’une superficie certifiée de 80 m², mesurage judiciaire à 72 m². L’écart est de 8 m², soit 10 % de la superficie déclarée, supérieur au vingtième. La restitution s’élève à 800 000 × 8 ÷ 80 = 80 000 euros.

Le calcul porte sur la superficie privative au sens de l’article 4-1 du décret de 1967, déduction faite des surfaces exclues. Le juge n’a pas de pouvoir modérateur : la restitution est de droit et son montant strictement arithmétique.

Art. 46 al. 7 loi 10 juill. 1965Art. 4-1 décret 17 mars 1967

Le diagnostiqueur qui a établi un certificat erroné engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur lésé sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. L’action est ouverte lorsque le vendeur est insolvable, lorsqu’il a laissé expirer le délai d’un an ou lorsque l’acquéreur souhaite cumuler la diminution du prix et l’indemnisation d’un préjudice distinct.

La faute s’apprécie au regard des règles de l’art applicables au mesurage Carrez, et notamment du respect des exclusions réglementaires. Le préjudice indemnisable inclut la perte de valeur de l’immeuble, les frais d’expertise et le préjudice moral lié à la découverte tardive de l’erreur.

Art. 1240 Code civilArt. 4-1 décret 17 mars 1967

Le vendeur assigné dispose de trois axes de défense. La forclusion du délai d’un an de l’article 46 alinéa 8, qui se constate d’office par le juge. La conformité du certificat aux règles de mesurage de l’article 4-1 du décret de 1967, défendue pièces à l’appui et, si nécessaire, par contre-expertise. La déchéance prévue à l’article 46 lorsque l’acquéreur n’a pas demandé la mesure dans le délai prescrit, sous la réserve, posée en chambre mixte le 24 novembre 2006, de l’effet interruptif d’une citation devant juge incompétent.

L’appel en garantie du diagnostiqueur peut être formé par le vendeur condamné à diminuer le prix, dès lors que l’erreur de mesurage résulte d’un manquement contractuel du prestataire.

Art. 46 al. 8 loi 10 juill. 1965Cass. ch. mixte, 24 nov. 2006, n° 04-18.610

Avant la signature de l’acte authentique, l’acquéreur d’une promesse sans mention de superficie peut agir en nullité de la promesse. Cette action a pour effet de bloquer la réitération et d’ouvrir la restitution des sommes versées. La signature de l’acte authentique mentionnant la superficie purge la nullité de la promesse, conformément à l’arrêt du 22 novembre 2018.

Le choix entre nullité et diminution du prix se fait en fonction de la chronologie : nullité tant que l’acte n’est pas signé, diminution proportionnelle dans l’année suivant la signature de l’acte authentique.

Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-23.366Art. 46 loi 10 juill. 1965

La surface Carrez vise la superficie privative d’un lot de copropriété au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967. La surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, applicable au bail d’habitation, exclut en outre les vérandas, vérandas et locaux communs. Les deux mesurages diffèrent et chacun obéit à son propre régime probatoire.

L’article 46 alinéa 8 fixe le point de départ à la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à l’exclusion de la promesse de vente. Le délai est de forclusion et expire à l’écoulement strict de douze mois calendaires.

Les caves d’une superficie inférieure à 8 m² sont exclues. La Cour de cassation a précisé qu’un sous-sol transformé en réserve cesse d’être une cave et doit être inclus dans le mesurage (Cass. 3e civ., 2 octobre 2013, n° 12-21.918). La qualification dépend de l’usage réel et non du seul libellé du règlement de copropriété.

Non. La diminution est strictement proportionnelle à la moindre mesure : prix de vente multiplié par la surface manquante, divisé par la superficie annoncée. Le juge n’a pas de pouvoir modérateur. Le calcul est arithmétique et la restitution de droit.

Non sur le fondement de l’article 46. L’action n’est ouverte qu’à partir du vingtième, soit 5 %. En deçà du seuil, l’écart est juridiquement insignifiant au regard de la loi Carrez. L’acquéreur conserve la faculté d’invoquer le dol s’il établit une dissimulation intentionnelle du vendeur, sous le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil.

Le notaire n’est pas tenu de procéder lui-même au mesurage. Il doit en revanche s’assurer que la mention de superficie figure dans l’acte authentique et que le certificat émane d’un professionnel régulièrement assuré. Une responsabilité distincte peut être engagée sur le terrain du devoir de conseil lorsque le notaire a connaissance d’éléments objectifs contredisant la superficie annoncée.