La loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a introduit un délai de rétractation au profit de l’acquéreur immobilier non professionnel. Initialement fixé à sept jours, il a été porté à dix jours par la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015. Le mécanisme protège tout acquéreur d’un bien à usage d’habitation, qu’il signe un compromis sous seing privé ou un acte authentique non précédé d’avant-contrat.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-1, alinéa 1 : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. »

La rétractation est discrétionnaire. L’acquéreur n’a aucun motif à fournir. Aucune indemnité ne peut être retenue. Le dépôt de garantie versé au notaire ou à l’agent immobilier doit être restitué intégralement. L. 271-1 CCHLoi SRU n° 2000-1208

Deux conditions cumulatives. Le bien doit être destiné à un usage d’habitation, ce qui inclut les mixtes habitation-professionnel dès lors que la composante habitation est prépondérante. L’acquéreur doit être non professionnel de l’immobilier. La société civile immobilière familiale en bénéficie. Le marchand de biens ou le promoteur en est exclu.

Le délai s’applique aussi à la souscription de parts de SCPI d’habitation, à la vente en l’état futur d’achèvement et à la location-accession. Il ne s’applique pas à la vente de terrains nus, sauf lorsqu’ils sont destinés à recevoir une construction d’habitation et compris dans un ensemble immobilier soumis au régime de la VEFA. L. 271-1 CCH

La forme de la notification conditionne le départ du délai. Le législateur impose la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-1, alinéa 2 : « Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

La remise en main propre contre récépissé daté et signé est admise lorsque l’acte est signé chez le notaire. La lettre recommandée électronique au sens des articles L. 100 à L. 103 du Code des postes et des communications électroniques présente les garanties équivalentes exigées par le texte. L. 271-1 al. 2 CCH

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. Peu importe que l’acquéreur retire effectivement le pli ou le laisse en instance. C’est la première présentation, et non le retrait, qui déclenche le compte à rebours. L’avis de passage du facteur fait foi.

La Cour de cassation a unifié l’articulation entre le point de départ posé par l’article L. 271-1 CCH et la règle générale de l’article 641, alinéa 1, du Code de procédure civile. Les deux textes expriment la même règle d’exclusion du jour de l’événement déclenchant, sans cumul.

Cass. 3^e civ., 19 décembre 2024, n° 23-12.652, publié au Bulletin : « Les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, et 641, alinéa 1er, du code de procédure civile, suivant lequel lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas, expriment la même règle. Il en résulte que leurs effets ne se cumulent pas. »

L’arrêt clôt un débat ancien sur une éventuelle double exclusion du jour de notification. Le calcul devient mécanique : jour de la première présentation exclu, dix jours pleins courent à partir du lendemain. L. 271-1 CCHArt. 641 al. 1 CPC

Lorsque la vente se conclut directement par acte authentique sans compromis préalable, la mécanique change. L’acquéreur ne dispose pas d’une faculté de rétractation a posteriori mais d’un délai de réflexion de dix jours avant la signature. Pendant ce délai, le projet d’acte authentique est notifié à l’acquéreur. La signature ne peut intervenir qu’à l’expiration des dix jours.

La distinction est importante. Avant signature, c’est un délai de réflexion, et la signature anticipée est nulle. Après signature d’un compromis, c’est un délai de rétractation, et la sortie du contrat reste possible pendant dix jours. L. 271-1 al. 3 CCH

L’article 642 du Code de procédure civile s’applique au calcul du délai de rétractation. Lorsque le dernier jour tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Cette règle élargit en pratique la fenêtre d’action et sécurise la rétractation envoyée le lundi qui suit un dixième jour tombant un samedi.

L’envoi de la rétractation par LRAR le dernier jour utile suffit. La date d’expédition fait foi, non la date de réception par le vendeur ou par le notaire. Le cachet de la Poste sert de preuve. Art. 642 CPC

L’envoi tardif paraît rédhibitoire. Pourtant, la défense reste ouverte si la notification initiale était irrégulière. Une LRAR adressée à une adresse erronée, une remise en main propre sans récépissé daté et signé, une notification par courrier simple : autant de vices qui n’ont jamais fait courir le délai. Tant que le point de départ n’est pas régulièrement fixé, l’acquéreur peut encore se rétracter, même au-delà du dixième jour apparent.

Le contrôle de la régularité de la notification suppose la production de l’accusé de réception postal, ou du récépissé daté et signé de la remise en main propre. Si le vendeur ou le notaire ne peut produire cette preuve, la fenêtre de rétractation reste ouverte. L. 271-1 al. 2 CCH

Le courriel n’est pas mentionné par l’article L. 271-1 CCH. Pendant longtemps, les juridictions du fond l’ont écarté au motif qu’il ne présentait pas les garanties équivalentes à la lettre recommandée. La troisième chambre civile a infléchi cette position en 2022 en imposant aux juges de rechercher concrètement si le courriel adressé au notaire mandataire du vendeur pouvait satisfaire l’exigence légale.

Cass. 3^e civ., 2 février 2022, n° 20-23.468, publié au Bulletin : « Aux termes de ce texte, l’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

L’arrêt impose au juge du fond une vérification factuelle. L’horodatage du courriel, son acceptation par le serveur du destinataire, la confirmation de lecture ou l’accusé de réception électronique sont autant d’éléments à confronter à l’exigence légale. Le notaire mandaté par le vendeur est un destinataire admis, sa réception valant celle du vendeur. Cass. 3^e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23.468L. 271-1 al. 2 CCH

Le vendeur qui invoque la déchéance du délai supporte la charge de la preuve de la première présentation. L’attestation d’envoi ne suffit pas. L’accusé de réception postal mentionnant la date de première présentation est requis. La perte de cet accusé par le vendeur, le notaire ou l’agent immobilier rend la déchéance inopposable à l’acquéreur.

Le suivi en ligne de La Poste, archivé en PDF, peut combler une preuve manquante. À défaut, le doute profite à l’acquéreur. La présomption de bonne foi joue en sa faveur sur le terrain de la rétractation. L. 271-1 al. 1 CCH

Quand le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai expire le premier jour ouvrable suivant. La règle est posée par l’article 642 du Code de procédure civile et constamment appliquée au délai SRU. La rétractation expédiée le lundi suivant un samedi qui aurait dû marquer le terme reste valable.

Le calcul exige la rigueur. Le 31 décembre n’est pas un jour férié au sens légal. Le 1er mai, le 8 mai, le 14 juillet, le 15 août, le 1er novembre, le 11 novembre et le 25 décembre le sont. Une vérification calendrier doit être faite avant la décision d’envoi tardif. Art. 642 CPCArt. L. 3133-1 C. trav.

L’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation impose la restitution du dépôt de garantie dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation. Le séquestre, qu’il s’agisse du notaire ou de l’agent immobilier, est tenu de cette restitution. Tout retard ouvre droit à intérêts au taux légal majoré.

Le refus de restitution constitue une faute civile. L’action en restitution est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour l’acquéreur confronté à un blocage des fonds après rétractation, la voie procédurale est balisée et la jurisprudence solidement établie. Voir notre analyse complète de la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée à la promesse. Art. L. 271-2 CCH

Lorsque l’acte n’a jamais été régulièrement notifié à l’acquéreur, le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir. L’acquéreur dispose alors d’une voie procédurale forte : agir en nullité de la vente, ou exercer sa rétractation à tout moment, même après plusieurs mois. La position du vendeur devient fragile lorsque la traçabilité de la notification fait défaut.

La défense de l’acquéreur s’articule autour de la production des pièces : LRAR, accusé de réception, récépissé de remise en main propre, échanges électroniques. L’absence d’une seule pièce probante peut suffire à rouvrir la fenêtre. L. 271-1 CCH

Dix jours calendaires. Tous les jours comptent, y compris les samedis, dimanches et jours fériés intermédiaires. Seule particularité : si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, l’article 642 du Code de procédure civile proroge le délai jusqu’au premier jour ouvrable suivant. La rétractation expédiée ce jour-là reste valable.

Le lendemain. L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est explicite : le délai court à compter du lendemain de la première présentation. La Cour de cassation a confirmé en décembre 2024 qu’il ne se cumule pas avec la règle de l’article 641 du Code de procédure civile : un seul jour est exclu, celui de la première présentation.

Le délai n’a pas commencé à courir. La rétractation reste possible. L’acquéreur doit cependant agir vite, car le vendeur peut tenter de prouver une notification par un autre moyen ou invoquer un avis de passage non retiré. La production de l’historique de suivi postal et un courrier de rétractation adressé en LRAR au vendeur et au notaire sécurisent la position.

La voie n’est pas exclue. La Cour de cassation a jugé en 2022 que les juges du fond doivent rechercher concrètement si le courriel présentait les garanties équivalentes à la LRAR pour la détermination de la date de réception. La sécurité juridique commande néanmoins d’envoyer parallèlement une LRAR au vendeur. Le courriel seul reste un pari procédural risqué.

Non. La protection est réservée à l’acquéreur non professionnel. Le marchand de biens, le promoteur, la SCI dont l’objet est la promotion immobilière en sont exclus. La SCI familiale dont l’objet est la gestion patrimoniale reste protégée. La qualification se fait au cas par cas, en fonction de l’objet social et de l’activité réelle de la personne morale acquéreuse.

Non. Le délai de rétractation SRU est unilatéralement institué au profit de l’acquéreur non professionnel. Le vendeur, professionnel ou non, est immédiatement engagé dès la signature du compromis. Aucun mécanisme miroir ne lui permet de revenir sur son consentement. Seules les voies du droit commun, vice du consentement ou condition suspensive non levée, peuvent justifier sa sortie du contrat.